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面對變化莫測的樓市，面對搖曳多姿的廣告，就連許多地產(chǎn)老手都會被忽悠，菜鳥們想買房更是步步驚心，一不小心的話，辛苦積攢的錢化為滿肚的怨氣不說，還無處話凄涼。所以我們在此揭開樓市十大謊言的華麗外裝，還原您所不知道的真相！ 謊言一：優(yōu)惠力度非常大，錯過后悔一輩子！ “**先x名可享受xx優(yōu)惠”、“**后xx套房源，機不可失”、“優(yōu)惠僅限這幾天”。這是**常見的謊言之一，這類謊言極容易營造出一種緊張的氛圍，似乎現(xiàn)在錯過便是永遠，促使客戶在這種緊張氛圍的作用下立馬掏錢買房。這類謊言，沒有經(jīng)驗的購房者**容易中招，建議購房者在買房時一定要“穩(wěn)住”，可以向售樓小姐要 “銷控本”查看，也可上相關網(wǎng)站查詢是否屬實。值得一提的是，在開盤做活動期間，一般沒有特別好的戶型或者樓層可供你選擇，好的戶型和樓層一般都會被保 留，普通消費者很難拿到又便宜又好的房源。 謊言二：均價XXXX元起，全城**低，沒有再低！ “均價XXXX元/平方米起”、“全城**低價XXXX元起”，開發(fā)商打出這樣的廣告無疑是**吸引客戶眼球的，客戶看到廣告上的數(shù)字是自己可以接受的，便興沖沖地跑去售樓部，咨詢一番被告知“這類房源只有幾套已經(jīng)售完，你可以看其他戶型”。 針對這類“起”字謊言，購房者一定要注意甄別，別陷入開發(fā)商的文字游戲中。正如2014年鬧得沸沸揚揚的1888元/m³成都立方定價，噱頭十足，晃眼一看猶如回到十年前，購房者興沖沖跑去售樓部，才知道掉進了文字的陷阱，業(yè)內(nèi)更是對此事惡評如潮，究竟是戲耍了誰的智商？ 謊言三： 不只低價，還有超大超大贈送面積哦！ “買xx平米即送xx面積”，這類謊言通常是開發(fā)商為了達到既不降價又能拉動銷售的目的，大玩“贈送面積”花招。開發(fā)商贈送面積手法有 “偷面積”、“違建面積”、“侵權(quán)面積”等。 贈 送面積的前提是贈送人擁有合法產(chǎn)權(quán)且贈送面積合法，部分贈送面積屬于違建、侵權(quán)，其贈送行為均屬無效。不少消費者被開發(fā)商打出的噱頭吸引從而“一擲千 金”，等實際拿到手的時候，直呼“上當”，才知道所謂的贈送，不是陽臺的一個角落，就是客廳的異型空間，不能站不能坐，食之無味，棄之可惜。 謊言四：配套齊全，規(guī)劃完善，完美呈現(xiàn)！ “和名校做鄰居”、“出門就是大型購物中心”，很多樓盤的售樓小姐會向購房者強調(diào)該樓盤的設施配套、綠化率、周邊環(huán)境、交通、幼兒園、**、高校等，不斷向購 房者構(gòu)筑一副美好的藍圖：未來這里將會成為大型生活社區(qū)，繁華的商業(yè)區(qū)，且離校近方便小孩上學，**潛力巨大等等。 是否有**，這是教委說了算，商業(yè)區(qū)**后發(fā)現(xiàn)一切只是“夢一場”。某樓盤有一項目，從亮相時置業(yè)顧問就把胸脯拍得“嘭嘭”響，一會兒是超大商業(yè)配套，一會兒是超快交通配套，誰知從一期到快封盤了，十年過去了傳說中的配套還只是傳說，獨留購房者黯然神傷。 謊言五：稀缺地鐵上蓋物業(yè)！ “離地鐵站僅10分鐘”、“到市中心只要15分鐘”，諸如此類的用詞不時會出現(xiàn)在各個樓盤的廣告上，并且在項目規(guī)劃圖上也會把周邊顯著的建筑標示出來，但是紙上距離并不等于實際距離。乍一看，周邊交通方便，配套齊全，實際卻不盡然。 不少樓盤都會打出“地鐵房”來吸引購房者，實際上距離地鐵站好幾公里遠。據(jù)了解，距離地鐵站點步行5分鐘內(nèi)的房子，才能被稱為“地鐵房”或“正地鐵 房”，10分鐘內(nèi)為“準地鐵房”，15分鐘內(nèi)則為“近地鐵房”，一個正常人步行1公里的路程所花的時間大概為15分鐘，換言之距離地鐵站口約1公里的樓盤，才能算做“地鐵房”。遇到此類情況，購房者一定要親自核實，對交通、配套等實地考察一番再做決定。 謊言六：房子永遠是**的！ 這話一點也不陌生，事實上有不少人都是抱著房子**的信念去購買，把房產(chǎn)當做投資品。住房產(chǎn)品不同于其他產(chǎn)品，既是消費品又屬于投資品，**近幾年房地產(chǎn)市場之屬于如此景氣，房價猶如脫韁的野馬般飛速攀升，其原因在于投資客利用銀行信貸炒房所致。 然而在市場進入白銀時代的當下，面對高額貸款利率和低回報，住宅早已不是**佳的投資選擇。又或者試想一下，未來幾乎人手一套或者幾套房產(chǎn)，房產(chǎn)還會那么稀缺嗎？如果買房成了稀松平常的事情，你認為房價還會**嗎？ 謊言七：要快！因為我們快賣完了！ 當你去售樓部咨詢被告知“樓盤已賣完”，置業(yè)顧問會讓你趕緊走嗎？事實上他們是不會的，他們會留下你的聯(lián)系方式，過幾天就會聯(lián)系你，告知“我們新推出了一批房源”。為何房子總是賣完了？這是一種營銷方式——饑餓營銷。 小米手機問世，各種搶購風潮不斷。開發(fā)商依靠制造供不應求的假象吸引消費者的注意，以達到降低成本、增加銷量的目的，加上消費者與生俱來的好奇和逆反心理，讓營銷效果非常顯著。 謊言八：專家都看好的樓盤！ 不知從何開始，“專家”和“教授”的日常釋義發(fā)生了質(zhì)的變化，由當初的褒義變成現(xiàn)在避之不及的稱謂，究其深層含義，還是專家的言論太過驚天地泣鬼神。小老百姓就想過好自己的小日子，打開電視攤開報紙，不是這個專家在講“樓市利好，趕快入市”就是那個教授在說“樓市低迷，趕快收手”，要不然就直接來個隔空對罵拼個魚死網(wǎng)破，其實買房這件事，遵從自己內(nèi)心的選擇就好，專家再厲害，也沒有幾個靠炒房發(fā)家致富的億萬富翁不是嗎？ 謊言九：高投資回報率，賺翻！ “高投資回報率”翻譯成通俗的話，就是“快到陷阱里來”，什么“年回報率10%”啊“幾年收回投資”啊，你和開發(fā)商非親非故，如果有這么好的事情還有你的份？那些所謂的高投資回報率也伴隨著較高風險，只有冷靜思考、理性分析和良好的心態(tài)，才能真正實現(xiàn)資金增值的目標。 謊言十：一鋪養(yǎng)三代哦親！ “一鋪養(yǎng)三代的傳家寶”、“授之以漁不如傳之以鋪”，不少置業(yè)者抱著一鋪養(yǎng)三代的心態(tài)購買商鋪，事實上也有不少商鋪由于其地段的稀缺性成就了不少人此般夢想。 如今存在的現(xiàn)實情況是，核心地段的商鋪往往很搶手，基本上這樣的商鋪非常稀缺，每一個城市旺街很有限，基本上旺鋪極少公開批量發(fā)售。 置業(yè)者若看到“投資回報率高達X%”的時候更要慎重，注意辨別開發(fā)商的實力，商鋪的運營以及定位。不要跟風，也勿聽開發(fā)商忽悠，有些地段差的商鋪拿到手好幾 年，要么是沒有從未租出去，要么就是租出去了租客是三天兩頭的因人氣差經(jīng)營不善而逃跑，買鋪子的貸款倒是每月給起走，活脫脫變成“三代養(yǎng)一鋪”。
菜鳥買房時需要知道哪些知識 如何避免被坑
158****7112 | 2016-05-11 16:29:05
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147****4822
買房不僅需要體力，還用腦力。買房過程中，有可能陷入多種誤區(qū)。不管你多么小心，還是很有可能陷入騙局。買房掃盲第一步，先把這幾個概念弄清楚。 一、現(xiàn)房和期房 現(xiàn)房就是已經(jīng)領到房產(chǎn)證，可以直接拎包入住。期房就是還沒有領到房產(chǎn)證，又或者是還在建的房子，需要一定時間才能夠入住。 現(xiàn)房優(yōu)勢：1、房子已經(jīng)竣工驗收合格，投資風險降低。2、買家看到的房子是什么樣，住進去的時候就是什么樣，實地品評房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境、配套、物管等。3、房屋價格基本穩(wěn)定，不會再有大的變動，購房時只需與周圍地區(qū)、同類型房屋價格相比便可。 4、家庭計劃便于安排，付完房款即可入住。 劣勢： 1、價格較高，難以優(yōu)惠。2、對于品質(zhì)較好樓盤，樓層、房型較好的房屋往往被先到者買走，選擇范圍縮小。 期房優(yōu)勢：1、價格優(yōu)勢。期房在開發(fā)之初賣出去，是開發(fā)商為了募集資金的一個渠道。因此房產(chǎn)開發(fā)商都在價格上有較大的優(yōu)惠。 2、選擇范圍較廣。 3、性價比較好的期房存在較大**潛力。 劣勢： 1.未確定因素較多，投資風險較大，開發(fā)商在建設過程中設計、資金等原因?qū)е碌墓こ掏ｎD，都會給購房者帶來損失，同時市場行情與價格漲跌難以預測。2.由于與開發(fā)商的信息及專業(yè)知識的不對等，僅憑開發(fā)商的廣告、資料宣傳來判斷、預測樓盤狀況，存在房屋標準、質(zhì)量與預售承諾不符的風險。 二、70年產(chǎn)權(quán) 70年產(chǎn)權(quán)在我國法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個不同的概念，土地使用權(quán)出讓的**高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有，如果再次申請土地使用權(quán)，則應該根據(jù)當時的地價水平，補繳土地出讓金。 三、公攤 所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。 四、容積率 容積率，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過4，多層住宅應不超過1.5，綠地率應不低于40%。 五、得房率 得房率=(建筑面積-公攤面積)/銷售面積，是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。
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1、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理；2、物業(yè)管理法律法規(guī)（網(wǎng)站很多，書店也很多）；3、溝通技巧及談判能力；4、必要的崗位證書；5、物管經(jīng)驗 其中2、3、5條很重要。。多學習，特別是多看案例，會在實際工作中有很大幫助。。物管的經(jīng)驗是一輩子都學不完的，因為所管轄的項目每天都會有不同的狀況等待你去處理。
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如果你買的房子單價5000/平米, **20%. 15年按揭.面積60平米的, 月還款 1902.91元; 面積80平米的, 月還款 2537.21元; 你的工資水平可以支持. 不過就象北京一樣, 一個人買房壓力有點大, 兩口子一塊還款,比較好,基本不影響生活質(zhì)量. 下面是近期燕郊房價, 可以參考.燕郊是河北,但做為離北京**近的一個外省城市(31.7公里到大望路)，有著獨一無二的地理優(yōu)勢。房價低，居住環(huán)境也不錯?，F(xiàn)在買房子也能落戶口,要領到房產(chǎn)證之后才能辦理，燕郊這些大盤都是這個政策。從燕郊到大望路全市高速路(京哈,京通),930不堵車**多50分鐘, 如果你住在燕順路附近，由于離高速路入口更近一些， 可能30多分鐘就能到北京。上下班高峰那沒辦法. 在大望路可以坐地鐵,很快就到西單.其實住在燕郊, 很適合cbd, 長安街沿線的上班族. 早點出來的話,1個半小時之內(nèi)能到蘋果園. 燕郊的房子居住價值比較大，只要不買品質(zhì)太次的房子，能保值也能稍微**。如果你就是為了投資**，那買通州，大興，順義甚至是房山的房子都比較好，畢竟是北京，發(fā)展能快一些。以后通輕軌比較有盼頭，不象燕郊這樣被北京市政府忽悠。按從西往東，從北往南介紹項目情況吧：西, 燕順路沿線1、美林灣 尾房位置在燕郊算是比較靠北的，挨著潮白河，這也是這個項目的**大賣點，就可惜河里一直沒水。項目不小，據(jù)說有50多棟樓，小板樓、高板、高塔都有，就是價格不是很便宜。小板樓基本在7000左右，高塔**便宜的也要5300-5400/平。近期一直未在放新房源，目前在售狀態(tài)。 9月份均價大概5650元/平2、納丹堡 緊挨著美林灣，在美林的東側(cè)，所以這個項目一直說自己挨著潮白河純屬瞎說。項目規(guī)劃很漂亮，一般去看沙盤模型的沒有說這個小區(qū)不漂亮的，但愿能跟將來的現(xiàn)實相差別太多。據(jù)說是百萬大盤，但總體覺的沒比美林大很多，上次開盤均價5700，目前正在銷售中。3、星河皓月 尾房燕郊的老盤了,燕順路一直往北,比較遠. 現(xiàn)在在賣的分不清到底是多少期了,房子不錯,但是放量不多。目前只剩下的也均是高層塔板結(jié)合的房子，均價差不多在5300—5500.4、夏威夷南岸 是興達集團繼夏威夷北岸后在本區(qū)域又開發(fā)的一個項目。這個項目目前推出的均是高層塔板. 10開盤, 宣傳價5000,真正開盤我估計不會低于5300. 興達的房子還不錯,不過價格比較高,從過去兩年開發(fā)的威畢歐溪谷和夏威夷北岸來看, 密度太大. 南岸與上上城第二季屬于同一地塊, 周圍環(huán)境堪憂.5、潮白人家 位于行宮西大街,比較接近燕郊的中心區(qū)域了.位置好, 距離京哈高速入口500米, 緊鄰圣德花園別墅和大專院校區(qū), 環(huán)境好,比較安靜. 社區(qū)巴士即將開通, **北京城鐵. 2期再售，小高層的板樓，主力戶型面積在70-100之間。起始均價4750. 目前低層,低單價房源所剩不多. 高層價格4980. 北6 上上城 人所共知的項目，但燕郊本地人一般都不考慮這個項目。已入住的12345期, 主要是因為緊挨電廠，項目密度也比較大。第三季是燕順路**北邊的項目,很快就要開盤,如果你不在乎幾百塊錢每平米的價格差, 你就選別的樓盤. 福成集團開發(fā)的樓盤, 其特點是價格低,體量大,年開發(fā)30萬平米不成問題. 但質(zhì)量有些問題, 比如說建筑,物業(yè)服務.品質(zhì)基本墊底. 預計起價4500-4700.7、燕京航城：距燕郊中心區(qū)域稍遠,燕郊正北, 神威北路與燕靈路交接處. 交通不方便, 目前不通公交車. 均價4650. 東, 迎賓路8、天洋城 距燕郊中心區(qū)域稍遠，靠東北，目前不通公交車，周邊比較荒蕪。特色是規(guī)劃大氣,項目體量也比較大，但戶型設計不太合理,導致得房率比較低--75%不到. 一期價格比較便宜，現(xiàn)均價5000.南, 102國道以南9、風尚國際公寓 在燕郊的中心區(qū)域，102過道以南,對面是燕郊鎮(zhèn)政府，周邊的**、超市等都早已成熟,但是周邊屬于叢原始發(fā)展起來的老鎮(zhèn)區(qū), 交通比較亂環(huán)境也不好。高層塔樓，基本都是小戶型（40-120平米），今天剛開始排二期的號，均價5000多。10、新瑞時代 星河皓月開發(fā)商的項目，電廠斜對面，102國道以南,現(xiàn)房發(fā)售，均價大概在4680左右，只有幾種戶型。11. 東貿(mào)國際 京哈高速燕郊出口, 由于在102國道邊上, 有點吵, 空氣比燕順路沿線的各項目要差得多.宣傳中各種配套設施都有, 忽悠的嫌疑比較大,要小心. 均價5800以上就是燕郊各項目的大概情況. 你**好到各小區(qū)實地參觀.買房是大事, 建議去**論壇上看一看,了解一下老業(yè)主對項目的評價.
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第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應該從哪幾個方面講。 第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段?！ 〉谌?，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領產(chǎn)權(quán)證。
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買房不是一件小事，其中還會涉及較大數(shù)額的資金。而買房過程中需要繳納很多項稅費，這讓很多購房者傻傻分不清。關于買房過程中的稅收知識，還是應該有一個清晰的概念的。買房要交哪些稅，每一筆稅大概多少錢？下面一起來看一下吧—— 1、印花稅。 印花稅是一個很古老的稅種，目前按每本房權(quán)證收取5元，其他暫免。 2、基金。 房屋維修基金，購房總價的2-3%，大多數(shù)地方是2%;副食品價格調(diào)節(jié)基金,2元/平方米，有些地方不用。 3、契稅。 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅;買房時按評估額1%-3%繳納，面積90平米內(nèi)首次購房1%，面積90平方-144平米且首次1.5%，非首次購房或144平方以上按3%繳納，由買方繳納。 4、營業(yè)稅。 營業(yè)稅是對銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅，屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種，營業(yè)稅按5.6%由賣方繳納，若是滿五年可減免。 5、個人收入所得稅。 個人所得稅是對賣房者取得的所得征收的一種所得稅，所得稅按全額的1%或差額的20%繳納，由賣方承擔，若是五年外的唯一普通住房減免。 6、如果按揭，還要發(fā)生以下費用： 評估費，購房總價的0.2-0.5%; 保險費，購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%; 公證費，貸款額乘以0.03% 4、抵押登記費，100元; 7、規(guī)費。 規(guī)費主要包括以下方面： 交易費，購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%，(住宅3元/平方米，由開發(fā)商交，購房者不用交); 《房屋所有權(quán)證》工本費， 各地不一樣，但是都不超過100元; 《土地使用權(quán)證》工本費，各地不一樣，但是都不超過100元; 8、貸款費用 貸款保險：按貸款額的萬分之六×躉交保險系數(shù)收取，躉交保費系數(shù)根據(jù)保險期限的長短而變化;抵押費：貸款額×1.4‰;登記費：80元;印花稅：5元。 以上只是通常所需交納的購房費用，而買不同的房需要交納的費用是因人而異。
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