二手房選房時(shí)有什么細(xì)節(jié)需要注意的？

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• 133****2969

  買二手房注意事項(xiàng)
  
  一、產(chǎn)權(quán)是否可靠：
  
  需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的分配比例。同時(shí)，還要驗(yàn)看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。此外，還要知曉二手房是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過(guò)程的復(fù)雜程度，也牽涉到買房收益的分配問(wèn)題，**終影響到二手房買賣合同的簽訂。
  
  二、原單位是否允許轉(zhuǎn)賣：
  
  需確認(rèn)原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益的分配辦法，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓是存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，買主應(yīng)當(dāng)對(duì)此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。
  
  三、是否有私搭私建部分：
  
  需注意是否占用公共空間，是否有改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)改動(dòng)，在購(gòu)買時(shí)應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房?jī)r(jià)計(jì)算之外，當(dāng)然了，這需要和房主具體協(xié)商了。

  查看全文↓ 2019-11-19 10:22:43
• 135****5826

  一、看裝修
  
  “重要”指數(shù)：★
  
  房屋的裝修情況也是進(jìn)入屋子后第一時(shí)間映入眼簾的，有些朋友想買裝修好點(diǎn)的房子，這樣自己就不用裝修了，可以拎包入住了；而有些朋友對(duì)于裝修的情況抱著無(wú)所謂的心態(tài)，因?yàn)樽约喝胱∏靶枰匦卵b修的。
  
  二、看戶型
  
  “重要”指數(shù)：★★★
  
  房屋的結(jié)構(gòu)直接影響到采光、通風(fēng)等“居住舒適度”，現(xiàn)在的老公房以兩種房型居多：雙南和南北通；雙南采光好，但是廚房和衛(wèi)生間是暗的，直接通往過(guò)道；南北通通風(fēng)好，但是冬天北面的那間屋子比較冷。
  
  三、看賣房原因
  
  “重要”指數(shù)：★★★
  
  可能有些房子賣得比市場(chǎng)價(jià)便宜很多，這時(shí)候應(yīng)多加了心眼，了解了解為什么賣那么便宜？可能房東急于出國(guó)，也可能房東輸了錢，急等錢用；了解清楚對(duì)方的賣房原因，防患于未然相當(dāng)重要。
  
  四、看天花板
  
  “重要”指數(shù)：★★★★
  
  看房屋“天花板”是看房很重要的一項(xiàng)內(nèi)容，主要是看天花板是否有水漬（尤其是六樓沒(méi)有做平改坡的房子，看是否漏水是極其重要的）；看天花板開(kāi)裂情況，一般老公房天花板都是預(yù)制板，所以開(kāi)裂在所難免，在裝修時(shí)吊一層石膏板就解決開(kāi)裂問(wèn)題了。
  
  五、看周圍情況
  
  “重要”指數(shù)：★★★★
  
  這個(gè)主要是看房屋周圍是否干凈，噪音是不是很大，（對(duì)于買底樓的朋友，查看底樓周圍的環(huán)境尤為重要，直接關(guān)系到入住以后的舒適度）。
  
  六、看房產(chǎn)證原件
  
  “重要”指數(shù)：★★★★
  
  看房產(chǎn)證原件相當(dāng)重要，有可能對(duì)方是瞞著老婆、瞞著父母偷偷想把房子賣了，如果就這樣簽了合同，付了**，那么到時(shí)候不能過(guò)戶，那就太麻煩了；去當(dāng)?shù)嘏沙鏊私饬私馕葑拥膽艨谝彩窍喈?dāng)重要的。

  查看全文↓ 2019-11-19 10:22:30
• 156****3426

  二手房交易十大注意事項(xiàng)：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

  查看全文↓ 2019-11-19 10:21:35
• 158****6937

  在購(gòu)房者選擇自己的住房時(shí)，應(yīng)該注意到以下幾個(gè)事項(xiàng)。
  　　(一)小區(qū)的環(huán)境方面
  　　對(duì)小區(qū)環(huán)境的考察可以體現(xiàn)在多個(gè)方面，例如物業(yè)管理的成熟，了解小區(qū)的維修保養(yǎng)是否及時(shí)，有沒(méi)有失修失養(yǎng)的現(xiàn)象，保安是否盡職等；交通的便捷性，要看房子附近有沒(méi)有地鐵、公交車站等；商住有無(wú)分區(qū)，至少要保證娛樂(lè)、購(gòu)物等活動(dòng)影響不到居住的安靜和安全；社區(qū)周圍的生活配套應(yīng)該比較完善，應(yīng)該具備購(gòu)物場(chǎng)所、醫(yī)療設(shè)施、銀行、**等。
  　 尤其要在晚上去考察，因?yàn)檫@樣比較容易了解到小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無(wú)定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無(wú)無(wú)證小販擺賣及其它情況引起的噪音干擾等。
  (二)戶型與面積方面
  　　　理想的戶型**好是廳臥分開(kāi)，臥室的私密性能夠得到保證，廳臥功能互不干擾，能更好地滿足住戶的各種需求。 　
  (三)質(zhì)量方面
  　　觀察房屋的墻角是否有漏、滲水現(xiàn)象。因?yàn)閴浅薪恿松舷伦笥医Y(jié)構(gòu)的力量，所以墻角是體現(xiàn)建筑質(zhì)量的關(guān)鍵地方，如果發(fā)生地震等災(zāi)害，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問(wèn)題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。另外，應(yīng)該注意通風(fēng)狀況是否良好，采光是否充足等，尤其要檢查房屋的窗戶有無(wú)對(duì)著別家的排氣孔從而影響屋內(nèi)的空氣質(zhì)量等。
  　　有的裝潢可以把墻角的裂縫以及發(fā)霉、漏水等毛病遮掩，因而，看房時(shí)必須注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否有掩飾的情況出現(xiàn)。 　　

  查看全文↓ 2019-11-19 10:21:26
• 145****9318

  如何選擇優(yōu)質(zhì)的二手房房源呢？選房應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢?
  
  1.選擇信譽(yù)度高的中介
  
  選擇一家合適的中介公司首先要看要看該中介公司是否有的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，看其是否具備從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的資格，二手房中介的從業(yè)人員以及是否擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)。除此之外，多方面多角度的詢問(wèn)該公司的成立情況和經(jīng)營(yíng)情況，以及多在網(wǎng)上查詢關(guān)于該中介公司信息。切記，選擇房產(chǎn)中介時(shí)，不管是大中介還是小中介，關(guān)鍵要看該房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是否有違規(guī)操作行為，好的中介不但服務(wù)態(tài)度好，而且專業(yè)水準(zhǔn)高，合同規(guī)范，不拖欠房款，不多收傭金。
  
  2.考慮承受力
  
  在選擇二手房前，首先要清楚自己的資金實(shí)力，如果選擇貸款買房，是選用公積金貸款還是商貸。要計(jì)算出每月**多能還多少貸，再來(lái)決定買多大的房，買哪個(gè)地段的房子。是更看重地段還是房屋面積。如果是選擇貸款買房，一定要根據(jù)的貸款能力選擇決定金額。如果你是通過(guò)中介辦理房產(chǎn)交易的話，費(fèi)用也許會(huì)更多，所以購(gòu)房者在買房時(shí)一定要根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇。
  
  3.交通便利是首選
  
  現(xiàn)在很多新盤位置都比較偏，交通暫時(shí)也不是很便利。不少人選擇二手房的很大一個(gè)因素就是交通還比較便利。一般都是臨近地鐵或者公交路線經(jīng)過(guò)比較多的地方。這樣對(duì)于上班一族來(lái)說(shuō)就很方便，不用花費(fèi)大量的時(shí)間用在交通上了。而且，交通便利的房子也便于再次出售和出租。
  
  4.配套設(shè)施齊全
  
  完善的配套也是買二手房時(shí)需要考慮的，所住的地段靠近超市、醫(yī)院等地方可以給生活減少很多麻煩,給生活帶來(lái)方便。

  查看全文↓ 2019-11-19 10:21:20

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房選房時(shí)有哪些細(xì)節(jié)需要注意的？
  答

  1.要看格局。購(gòu)買房屋**好是看空房子。因?yàn)榭辗孔記](méi)有裝修遮擋，也沒(méi)有家具、家電等物品的掩飾，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。如果客廳的門直接面對(duì)臥室，則私密性比較差。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開(kāi)來(lái)，如宴客功能、休息功能等。2.多看墻角。查看墻面是否平整或潮濕、龜裂，可以幫助購(gòu)房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對(duì)于墻面來(lái)說(shuō)更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問(wèn)題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。3.不看裝修看做工。好的裝修都會(huì)讓人眼睛一亮，但高明的裝修卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時(shí)候，購(gòu)房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問(wèn)題，對(duì)這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價(jià)還價(jià)的籌碼。一般來(lái)講，裝修新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來(lái)的房源，其目的是低買高賣賺取差價(jià)，對(duì)這類房源要多加注意。4.采光通風(fēng)很重要。應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無(wú)對(duì)著別家的排氣孔。5.仔細(xì)看屋頂。看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房，購(gòu)房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。6.滲漏要細(xì)查。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口這些地方往往是滲漏問(wèn)題的高發(fā)區(qū)，對(duì)這些地區(qū)在看房注意事項(xiàng)中是必須要重點(diǎn)查看的。墻角是否有發(fā)黃的痕跡和墻面石灰是否有較大面積的變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。選擇頂樓的購(gòu)買者，應(yīng)仔細(xì)觀察頂層是否有裂縫，選擇底樓的購(gòu)房者尖注意檢查房屋的地面滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻角是否有變色、起泡的痕跡。若有，這表明該房地面嚴(yán)重潮濕，必須改造。再觀察地面水泥的顏色是否比層外地面的顏色重，有無(wú)陰冷的感覺(jué)，通風(fēng)條件如何，也可用硬物敲擊地面，檢查其是否堅(jiān)實(shí)。房屋頂層和衛(wèi)生間管道出入口的滲漏，以及底樓地面的潮濕是目前較為普遍的質(zhì)量問(wèn)題，雖不危及安全，但十分惱人，不得不查。7.水要看熱的。如果要想知道水管是否漏過(guò)水，可以看水管周圍有沒(méi)有水垢、水有無(wú)泛黃。檢驗(yàn)浴缸時(shí)要先打開(kāi)水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常。沒(méi)有熱水的房子一般有兩種情況：一是房子已經(jīng)很久都沒(méi)人住了，二是房子可能賣了很久都沒(méi)賣出去。8.看樓型與住宅結(jié)構(gòu)。住宅的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為：磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。三種形式情況如下：（1）磚混結(jié)構(gòu)住宅。磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架析架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以部分鋼筋混凝土和部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。（2）磚木結(jié)構(gòu)住宅。磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋，老北京俗稱“掛板樓”。（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕、耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。9.不看電梯看樓梯。新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢。10.了解詳情問(wèn)保安?？梢院托^(qū)管理員或保安聊天。因?yàn)樗麄兪?*了解小區(qū)基本狀況的，有時(shí)他們比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買家房屋的相關(guān)情況。從他們口中獲得所需的信息，有時(shí)還能成為買房與否的決定性因素。買房對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)是一件大事，因?yàn)樗赡芤F其一生的積蓄，更可能將還貸作為大半生的奮斗目標(biāo)。大家在買房前一定要去親自考察一下，所以很多看房注意事項(xiàng)都必須了解清楚。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 買二手房時(shí)有什么細(xì)節(jié)要注意的？
  答

  確定房?jī)r(jià) 在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上，主要看房屋本身的價(jià)值和周圍的環(huán)境因素。 房屋因素。房屋的實(shí)體因素可以參考一定的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)。房屋竣工后即進(jìn)人折舊期，以混合一等結(jié)構(gòu)房屋為例，其折舊期為50 年．每年折舊率為2 ％。另外，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，這些方面是無(wú)法和新建商品房相比的。而朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。 環(huán)境因素環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會(huì)環(huán)境；既有小環(huán)境，又有大環(huán)境在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境難以和新建商品房類比。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中**區(qū)，都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。 心理因素。如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價(jià)便宜8%。 因此，如果以同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)，來(lái)測(cè)算二手房的價(jià)格，首先應(yīng)確定考慮的因素和調(diào)整系數(shù)為（約數(shù)，僅供參考）: 1.房屋因素 （1） 折舊：每年一20%。 （2） 戶型：“三小”戶型（小廳、小廚、小衛(wèi)）一10 % 。 （3） 樓層：板樓2 、6 層一30 % , 7 層一5 % , 3 、4 層十30%, l 、5 層為基準(zhǔn)價(jià)；若是頂層一5 ％。 （4） 朝向：無(wú)朝南外門窗一5 ％。 2環(huán)境因素 （1）物業(yè)管理：無(wú)物業(yè)管理一5 ％。 （2） 非獨(dú)立封閉小區(qū)：一5 ％。 （3） 有省、市重點(diǎn)**小區(qū)：+ 5 ％。 2.個(gè)別因素 （1）磚木結(jié)構(gòu)：一2 ％。 （2） 使用年限：每少5 年一1 % （3） 房屋質(zhì)量及裝修：5 ％。 3.心理因素 二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價(jià)便宜8 ％左右。 買方得到賣主報(bào)價(jià)時(shí)，也可以使用以下技巧判斷二手房的價(jià)格是否公道： ( l )到房地產(chǎn)交易中心了解現(xiàn)房、期房的價(jià)格。 ( 2 )通過(guò)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司了解房?jī)r(jià)指數(shù)，通過(guò)房地產(chǎn)中介公司了解房屋價(jià)格行情。 ( 3 )貨比三家，詳細(xì)收集該地區(qū)的房屋資料，了解行情，爭(zhēng)取議價(jià)。 二、 買房砍價(jià) 購(gòu)買二手房事先會(huì)有對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，如果認(rèn)為賣方要價(jià)過(guò)高，則需要砍價(jià)。 知己知彼，方能找到對(duì)方弱點(diǎn)。舊房由于長(zhǎng)年磨損，質(zhì)量下降，其價(jià)格很難得到準(zhǔn)確估計(jì)。要想在砍價(jià)時(shí)居于有利地位，購(gòu)買者應(yīng)事先充分了解房子的詳細(xì)情況，摸清弱點(diǎn)。比如，弄清楚該房上市多久，賣出去的原因，多少人出過(guò)價(jià)，出價(jià)多少，賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否為分期付款二**好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限，賣房款的用處以及當(dāng)年買進(jìn)房屋時(shí)的真實(shí)價(jià)格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價(jià)的理由來(lái)。 砍價(jià)時(shí)，要有根有據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設(shè)備老化等，迫使賣主降價(jià)。對(duì)于長(zhǎng)期上市仍不能賣出的舊住宅，應(yīng)正告其房主賣價(jià)太高，打擊房主的自信心。 如果了解到賣主**后的必賣日期，可使用拖延戰(zhàn)術(shù)，一邊討價(jià)還價(jià)，一邊拖延時(shí)間，等接近必賣期時(shí)，利用賣主的急售心理，伺機(jī)殺價(jià)購(gòu)買。也可以讓自己的熟人出面，通過(guò)交情，探聽(tīng)賣主所能接受的底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 為了使自己居于主動(dòng)地位，砍價(jià)時(shí)要多聽(tīng)少講，特別是不能輕易開(kāi)口應(yīng)價(jià)，要堅(jiān)持不到**后關(guān)頭不應(yīng)價(jià)的原則。 如果是直接和賣主交易，為了解除賣主的防備心理，殺價(jià)時(shí)**好坦率地告訴賣主買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人插手牟利而故意拒不讓價(jià)。 總之，買房砍價(jià)既要精明，又要合理。 三、 簽訂房屋買賣合同 房屋買賣合同是購(gòu)買二手房的憑據(jù)，下面以買方委托中介參與購(gòu)房為例介紹所涉及的合同 1 ．買方與中介方簽訂的居間合同買方尋求中介的目的是尋找到合適的房源，然后與賣主達(dá)成買賣房屋的協(xié)議。中介所起的作用是媒人的作用，**終是否成交，還需要買賣雙方的協(xié)商一致才行為此，買方與中介方簽訂的合同為居間合同。按照《 合同法 》 的規(guī)定，買賣雙方的協(xié)議達(dá)成以后，中介方的任務(wù)即告完成，買方要向中介方支付居間費(fèi)，如果買賣雙方的購(gòu)房協(xié)議沒(méi)有成立，則中介方無(wú)權(quán)要求買方支付居間介紹費(fèi)，但是在中介方居間的過(guò)程中付出的必要費(fèi)用，還是可以要求買方來(lái)支付的 2 ．買方與賣方簽訂的房屋買賣合同。這可謂是買賣雙方**重要的一份合同，買賣雙方的具體權(quán)利與義務(wù)，都應(yīng)在這份合同中體現(xiàn)出來(lái)。因此，買賣雙方在簽訂此協(xié)議之前，要進(jìn)行充分的協(xié)商，條款盡量詳細(xì)、具體、明確，以便于合同能夠具有可操作性。此合同一般應(yīng)包括以下主要條款： ( l )買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系為一法 ( 2 )明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售等。 ( 3 )涉及價(jià)款的問(wèn)題。在合同中寫明總房?jī)r(jià)，注明是一次勝付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件 。 ( 4 )寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用，注意明確房屋交接時(shí)應(yīng)保持的狀態(tài)。 ( 5 )違約責(zé)任明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約．違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議（仲裁、訴訟等）。 ( 6 )寫明合同生效、中止、終止或解除條款。 ( 7 )在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。 3 ．買方與中介方簽訂的委托代理合同一般來(lái)講，基于中介方的專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)，買方都會(huì)將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和物業(yè)交接等事項(xiàng)委托給中介力、理，買方圖個(gè)省心，當(dāng)然買方會(huì)支付中介方一筆委托代理費(fèi)用，雙方就此可簽訂委托代理合同。 4 ．擔(dān)保合同。為了保證產(chǎn)權(quán)的安全過(guò)戶和物業(yè)的安全交接，買方可要求中介提供擔(dān)保，雙方可訂立專門的擔(dān)保合同。 其實(shí)，正常的二手房交易中，上述四種合同都簽訂的情況是很少見(jiàn)的大部分情況是，有一份買賣雙方的房屋買賣合同；有一份買方、賣方、中介方三方簽訂的居間中保合同，居間中保合同的內(nèi)容可將上述委托代理合同、居間合同、擔(dān)保合同的內(nèi)容包括進(jìn)去。 當(dāng)然買賣雙方還可以隨時(shí)訂立補(bǔ)充協(xié)議來(lái)對(duì)上述合同內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充。 四、 房屋買賣合同中的細(xì)節(jié)提示 由于合同簽訂不規(guī)范而引起的事后糾紛不斷發(fā)生，其實(shí)這許許多多的糾紛只要在簽訂合同時(shí)稍加注意，大多能事先避免所以，僅僅知道二手房買賣合同的應(yīng)有條款項(xiàng)目還不夠，對(duì)各項(xiàng)目下細(xì)節(jié)的了解更是多多益善。在簽訂二手房買賣合同時(shí)，只要留心以下細(xì)節(jié)，就能讓你有更多的安全保證。 1. 房屋的具體情況 目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比較久，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當(dāng)時(shí)測(cè)繪的誤差、某些贈(zèng)送面積等。所以，出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。 2. 屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié) 買房時(shí)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況：在簽訂買賣合同時(shí)，業(yè)主常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器等可以全部贈(zèng)送。而到實(shí)際交房時(shí)，客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬，屋內(nèi)一片狼藉，業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見(jiàn)蹤影，或是業(yè)主要求折價(jià)賣與客戶。其實(shí)這種糾紛的發(fā)生完全可以避免，不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時(shí)必須白紙黑字在合同中加以注明。 3. 付款方式 在合同簽訂過(guò)程中，付款方式是必須要重點(diǎn)注意的一項(xiàng)要素。在付款方式的選擇上可以標(biāo)明：在簽訂合同時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；在買賣雙方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過(guò)戶當(dāng)天，客戶支付給業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）；若通過(guò)中介公司交易，則可注明在辦理立契過(guò)戶手續(xù)前幾個(gè)工作日，客戶支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）給中介公司，中介公司于過(guò)戶后第幾個(gè)工作日支付房款給業(yè)主。 另外，**好有一小部分剩余款項(xiàng)的支付能放在物業(yè)交驗(yàn)之后的幾個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行。在買房過(guò)程中要選擇資信較好的大型品牌中介公司，這樣能比較有效地規(guī)范買賣雙方的行為。 4. 交房時(shí)間 房屋交驗(yàn)在二手房買賣中是個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間是在過(guò)戶后第幾個(gè)工作日．或是雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。 5. 居間中保 為了省心、安全，許多客戶會(huì)選擇通過(guò)房產(chǎn)中介公司來(lái)代辦過(guò)戶手續(xù)。中介公司除代辦過(guò)戶業(yè)務(wù)外，還推出居間中保服務(wù)所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明，賣方能得到全部交易房款房屋買賣如果是通過(guò)中介公司進(jìn)行的，那么在居間中保合同中除了需標(biāo)明中介公司的權(quán)利外，還必須標(biāo)明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，如過(guò)戶后第幾個(gè)工作日交付房款，款項(xiàng)交付方式．相關(guān)稅費(fèi)等。 6. 違約責(zé)任 **后，在合同中要標(biāo)明各方的責(zé)任與義務(wù)，這樣有利于避免糾紛的發(fā)生，如違約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況的處理。

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• 問(wèn) ??選二手房時(shí)有什么要注意的？
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  　一、二手房設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)　　由于二手房一般都被原房東裝修和使用過(guò)，在二手房出售時(shí)對(duì)裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈(zèng)送的，因此，二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，二手房交接房屋時(shí)按照合同約定進(jìn)行清點(diǎn)、驗(yàn)收。這些設(shè)備設(shè)施一般有：空調(diào)、灶具、抽油煙機(jī)、熱水器、燈具等?！　《?、水、電、煤氣、天然氣的清點(diǎn)及過(guò)戶　　雙方應(yīng)一同來(lái)到自來(lái)水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理相應(yīng)的過(guò)戶手續(xù)，并向工作人員詢問(wèn)原房東有無(wú)欠費(fèi)情況。如有欠費(fèi)，二手房買房人則有權(quán)要求原房東補(bǔ)交費(fèi)用。然后，雙方再根據(jù)**后一期繳費(fèi)單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。作為二手房買房人，要特別注意在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)一定要向工作人員詢問(wèn)原房東的欠費(fèi)情況，這些欠費(fèi)可能是原房東以前拖欠的費(fèi)用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計(jì)算，累積起來(lái)就相當(dāng)高了)。　　三、有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過(guò)戶　　二手房買賣雙方應(yīng)一同來(lái)到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)，二手房買房人也要特別注意詢問(wèn)工作人員原房東有無(wú)拖欠費(fèi)用的情況。　　四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、取暖費(fèi)結(jié)清　　二手房買賣雙方應(yīng)一同來(lái)到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù)，同時(shí)辦理物業(yè)費(fèi)用繳納的交接，要注意詢問(wèn)物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)。　　五、戶口遷移　　二手房買賣雙方應(yīng)一同來(lái)到房屋所在地的派出所，詢問(wèn)房屋內(nèi)的戶口情況，原房東應(yīng)將戶口全部遷出，如仍有戶口，買房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責(zé)任?！　×?、清點(diǎn)二手房鑰匙　　二手房原房東交給下家的鑰匙包括：二手房房間鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、地下室或小房鑰匙、信箱鑰匙等。　　七、結(jié)清二手房尾款　　以上六項(xiàng)均二手房過(guò)戶及結(jié)算完畢后，將房屋買賣合同約定的尾款在扣除下家代原房東支付的費(fèi)用后，余額為下家實(shí)際應(yīng)支付的款項(xiàng)。上加收款后應(yīng)出具收條并注明“全部房款已結(jié)清”字樣?！　“恕⒑炇稹斗课萁唤訒贰　　斗课萁唤訒窇?yīng)將上述7各方面的內(nèi)容以文字的形式固定下來(lái)，雙方簽字、捺手印，一式兩份，雙方各執(zhí)一份?！　『炇稹斗课萁唤訒返姆梢饬x在于證明原房東將符合合同約定的房屋交付給買房人，交房的時(shí)間點(diǎn)也就是簽署《房屋交接書》的時(shí)間點(diǎn)。如果不簽，二手房買賣雙方將來(lái)可能會(huì)對(duì)何時(shí)才算是交房時(shí)間產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而影響到雙方違約責(zé)任的承擔(dān)。如果在還沒(méi)有辦理完上述7個(gè)方面的手續(xù)就簽署，則意味著買房人未驗(yàn)收就已經(jīng)認(rèn)可房屋符合合同約定。因此，簽署《房屋交接書》是二手房交房手續(xù)的**后一道程序，不能先簽署再驗(yàn)收。如果在對(duì)房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同的約定，應(yīng)將問(wèn)題寫在二手房房屋交接書上面，予以注明、說(shuō)明，為將來(lái)追究二手房原房東的責(zé)任做好證據(jù)上的準(zhǔn)備。

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• 問(wèn) 二手房怎么選?選二手房時(shí)有什么要注意的？
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  要購(gòu)買一個(gè)好的房子，需要在看房之前要作好準(zhǔn)備，當(dāng)您作好購(gòu)房估算之后，應(yīng)該開(kāi)始著手收集大量的購(gòu)房信息，從中進(jìn)行對(duì)比和篩選，挑選出既經(jīng)濟(jì)又適合您的房屋。買房是件大事，事關(guān)以后全家的生活質(zhì)量。那么二手房選房要著重留意哪些方面呢？如何挑選二手房呢？下面就跟著小編來(lái)一起了解一下吧！1.要看格局。購(gòu)買房屋**好是看空房子。因?yàn)榭辗孔記](méi)有裝修遮擋，也沒(méi)有家具、家電等物品的掩飾，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。如果客廳的門直接面對(duì)臥室，則私密性比較差。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開(kāi)來(lái)，如宴客功能、休息功能等。2.多看墻角。查看墻面是否平整或潮濕、龜裂，可以幫助購(gòu)房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對(duì)于墻面來(lái)說(shuō)更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問(wèn)題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。3.不看裝修看做工。好的裝修都會(huì)讓人眼睛一亮，但高明的裝修卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時(shí)候，購(gòu)房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問(wèn)題，對(duì)這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價(jià)還價(jià)的籌碼。一般來(lái)講，裝修新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來(lái)的房源，其目的是低買高賣賺取差價(jià)，對(duì)這類房源要多加注意。4.采光通風(fēng)很重要。應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無(wú)對(duì)著別家的排氣孔。5.仔細(xì)看屋頂?？赐昕蛷d的地板、浴廁的瓷磚、廚房，購(gòu)房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。6.滲漏要細(xì)查。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口這些地方往往是滲漏問(wèn)題的高發(fā)區(qū)，對(duì)這些地區(qū)在看房注意事項(xiàng)中是必須要重點(diǎn)查看的。墻角是否有發(fā)黃的痕跡和墻面石灰是否有較大面積的變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。選擇頂樓的購(gòu)買者，應(yīng)仔細(xì)觀察頂層是否有裂縫，選擇底樓的購(gòu)房者尖注意檢查房屋的地面滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻角是否有變色、起泡的痕跡。若有，這表明該房地面嚴(yán)重潮濕，必須改造。再觀察地面水泥的顏色是否比層外地面的顏色重，有無(wú)陰冷的感覺(jué)，通風(fēng)條件如何，也可用硬物敲擊地面，檢查其是否堅(jiān)實(shí)。房屋頂層和衛(wèi)生間管道出入口的滲漏，以及底樓地面的潮濕是目前較為普遍的質(zhì)量問(wèn)題，雖不危及安全，但十分惱人，不得不查。7.水要看熱的。如果要想知道水管是否漏過(guò)水，可以看水管周圍有沒(méi)有水垢、水有無(wú)泛黃。檢驗(yàn)浴缸時(shí)要先打開(kāi)水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常。沒(méi)有熱水的房子一般有兩種情況：一是房子已經(jīng)很久都沒(méi)人住了，二是房子可能賣了很久都沒(méi)賣出去。8.看樓型與住宅結(jié)構(gòu)。住宅的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為：磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。三種形式情況如下：（1）磚混結(jié)構(gòu)住宅。磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架析架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以部分鋼筋混凝土和部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。（2）磚木結(jié)構(gòu)住宅。磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋，老北京俗稱“掛板樓”。（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕、耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。9.不看電梯看樓梯。新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢。10.了解詳情問(wèn)保安?？梢院托^(qū)管理員或保安聊天。因?yàn)樗麄兪?*了解小區(qū)基本狀況的，有時(shí)他們比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買家房屋的相關(guān)情況。從他們口中獲得所需的信息，有時(shí)還能成為買房與否的決定性因素。買房對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)是一件大事，因?yàn)樗赡芤F其一生的積蓄，更可能將還貸作為大半生的奮斗目標(biāo)。大家在買房前一定要去親自考察一下，所以很多看房注意事項(xiàng)都必須了解清楚。

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• 問(wèn) 購(gòu)買二手房需要注意什么細(xì)節(jié)
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  1. 了解房屋歷史：查看房屋交易歷史，了解此房屋之前的業(yè)主，查看房屋成交價(jià)格，以及幫助判斷房屋的價(jià)值和狀況。2. 檢查房屋狀況：檢查房屋的歷史維修記錄，以及查看房屋的結(jié)構(gòu)、地下室、墻壁、地板、屋頂?shù)炔糠?，以及電氣、管道、暖氣、窗戶、消防設(shè)施等，以及查看房屋外觀顏色、裝修情況等，從而判斷房屋的狀況是否良好。3. 了解房屋周邊環(huán)境：查看房屋周邊環(huán)境，了解房屋所處的社區(qū)、街道、小區(qū)、配套設(shè)施等情況，以及查看周邊房屋出售情況，以及小區(qū)的交通狀況，以及房屋的前景等，以便判斷房屋的價(jià)值是否穩(wěn)定。4. 查詢房屋所有權(quán)：查詢房屋的所有權(quán)，查看房屋的法律狀況，以及查看房屋是否有抵押借款、查看房屋是否存在違章、查看房屋是否存在其他共有人等，以及查看是否有房屋產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等，以及查看房屋的租賃情況，以及查看房屋是否有物業(yè)費(fèi)等，以保證購(gòu)買的房屋沒(méi)有潛在的糾紛。

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