二手房買(mǎi)賣(mài)簽約時(shí)要注意哪些?

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• 155****2856

  前言提供的信息并不完全，僅供參考
  
  購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，有時(shí)候因賣(mài)房人遲延交房，或者買(mǎi)房人因個(gè)人原因拒絕接受房屋，容易造成違約風(fēng)險(xiǎn)。那么交付房屋前**好在合同中明確約定二手房交付的相關(guān)條款，拘束交易雙方的行為。
  
  簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)明確的內(nèi)容如下：
  
  （1）交付時(shí)間
  
  交付時(shí)間的約定一般需要明確到具體哪一天，且該時(shí)間具備可操作性，賣(mài)房人能夠徹底搬家，騰空房屋。
  
  （2）交付方式
  
  在買(mǎi)賣(mài)合同中交付方式應(yīng)當(dāng)明確、具體，包含賣(mài)房人的附隨義務(wù)，房屋狀態(tài)檢查良好，再由雙方簽訂《房屋交接書(shū)》，明確約定各項(xiàng)手續(xù)均完成后，才視為該房屋驗(yàn)收交接完成。
  
  （3）戶(hù)口遷出
  
  雙方可以約定：賣(mài)房人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有全部戶(hù)口遷出手續(xù)。這也是房屋交付的重要部分。

  查看全文↓ 2019-11-18 09:58:14
• 145****7730

  1、約定清楚關(guān)鍵事項(xiàng)
  
  在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，購(gòu)房者一定要對(duì)關(guān)鍵事項(xiàng)書(shū)面約定。在合同中應(yīng)注明水、電、氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，交接時(shí)間明確是劃分責(zé)任的關(guān)鍵。在二手房交易中，這類(lèi)糾紛經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)，故在合同中必須要約定清楚，以免在交接房屋時(shí)產(chǎn)生糾紛。
  
  
  
  另外，維修基金的結(jié)算也是在合同中必須注明的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。許多購(gòu)房者往往會(huì)忽略這一因素，購(gòu)房后才發(fā)現(xiàn)還需交納數(shù)額不菲的維修基金。
  
  2、明確約定付款方式
  
  付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，如果委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)。目前實(shí)踐中，購(gòu)房款一般分為三筆支付，定金之外，還有**款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如果采取按揭或轉(zhuǎn)按揭購(gòu)房的方式進(jìn)行交易，對(duì)沒(méi)有申請(qǐng)到預(yù)期貸款的解決方法要先前進(jìn)行特別約定，以免因約定不明而產(chǎn)生糾紛。
  
  3、謹(jǐn)慎對(duì)待“陰陽(yáng)合同”
  
  
  
  在二手房的交易中，你可能會(huì)面臨要簽署“陰陽(yáng)合同”的情況。所謂“陰陽(yáng)合同”就是說(shuō)你與中介、賣(mài)方簽署兩種合同：一種是私下里約定的合同，這份合同并不提交給房產(chǎn)交易中心；另一種是正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是要提交給房產(chǎn)交易中心的合同，原則上，只有這份合同才是真正法律效力的。
  
  “陰陽(yáng)合同”的操作方法是不符合規(guī)定的，私下簽訂的合同是沒(méi)有法律效力的，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生糾紛時(shí)，真正產(chǎn)生法律效力的只能是那份正式提交給房產(chǎn)交易中心的合同。所以，請(qǐng)謹(jǐn)慎對(duì)待“陰陽(yáng)合同”。
  
  4、重視違約條款
  
  房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)對(duì)如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金或賠償金的計(jì)算或給付、免責(zé)情形等進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的處理方式通常包括訴訟或仲裁，買(mǎi)賣(mài)雙方可以選擇適用。

  查看全文↓ 2019-11-18 09:58:06
• 135****8725

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

  查看全文↓ 2019-11-18 09:57:59
• 157****2973

  二手房在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前后，應(yīng)注意以下十點(diǎn)：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）；
  2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；
  3、交易房屋是否在租

  查看全文↓ 2019-11-18 09:57:51
• 156****2189

  二手房合同簽訂：
  查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是有極大風(fēng)險(xiǎn)的。房主可能將房產(chǎn)證進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)，所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個(gè)，如有繼承人共有的、有家庭共有的，還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)房人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下合同一般是無(wú)效的。
  明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任
  簽訂合同中一定要注明房屋**終的成交價(jià)格，還有交易的時(shí)間、交易稅費(fèi)，以及稅費(fèi)到底由買(mǎi)賣(mài)雙方的哪一方擔(dān)負(fù)。從現(xiàn)行稅收政策來(lái)看，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中歸房主交納的稅費(fèi)為：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)（買(mǎi)賣(mài)雙方各一半）、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅；歸客戶(hù)交納的稅費(fèi)為：契稅、土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(買(mǎi)賣(mài)雙方各一半)、制證費(fèi)。
  明確付款方式和時(shí)間
  雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時(shí)間。如**款的支付比例、具體金額和時(shí)間，確保買(mǎi)方出現(xiàn)拖欠或減少支付金額的情況時(shí)有據(jù)可依，較好地維護(hù)自身權(quán)益。因?yàn)樵诙址抠I(mǎi)賣(mài)案例中存在客戶(hù)以貸款方式購(gòu)買(mǎi)二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見(jiàn)不鮮，因此為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶(hù)是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。
  過(guò)戶(hù)時(shí)間要明確
  過(guò)戶(hù)時(shí)間要明確，買(mǎi)房人**在乎的莫過(guò)于什么時(shí)間房屋**終屬于自己，因此約定過(guò)戶(hù)時(shí)間是合同中較重要的條款之一。一次性付款必須明確過(guò)戶(hù)的具體時(shí)間。買(mǎi)方需慎重和簽訂準(zhǔn)確具體的時(shí)限。
  明確買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任
  簽訂此條款時(shí)十分重要，如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任，應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在簽訂合同時(shí)雙方利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫(xiě)得毫無(wú)異議。
  物業(yè)交割要清楚
  在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)候千萬(wàn)不要忘記物業(yè)交割階段，附加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間。對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)在合同中明確注明。

  查看全文↓ 2019-11-18 09:57:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房買(mǎi)賣(mài)簽約時(shí)要注意什么?
  答

  通過(guò)中介買(mǎi)二手房需要注意以下幾點(diǎn)：1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）3、交易房屋是否在租 （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線(xiàn)內(nèi)）6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)）。 7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶(hù)口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） 9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價(jià)等）10、合同約定是否明確 （違約賠償責(zé)任）盡量選擇一家全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)，更有保障。如能注意以上幾點(diǎn)，對(duì)于交易雙方，都是非常公平，安全合理的。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽約要注意什么
  答

         二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽約要注意：1、檢查房屋的房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)證。2、明確房款和稅費(fèi)交付的流程。3、戶(hù)口遷移的問(wèn)題。4、合同中的房齡要標(biāo)明。5、注意房屋質(zhì)量。6、其他事項(xiàng)?！　?、檢查房屋的房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)證。在簽約合同之前，需要仔細(xì)檢查所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)證是房屋交易的前提條件，如果不能提供，就說(shuō)明房屋交易存在很大的風(fēng)險(xiǎn)?！　?、明確房款和稅費(fèi)交付的流程。在簽約時(shí)，需要交付房款和稅費(fèi)的環(huán)節(jié)很容易出現(xiàn)糾紛，在簽約之前需要一定要注意避免，應(yīng)當(dāng)在合同里面注明相關(guān)的條款，咨詢(xún)法律專(zhuān)業(yè)人士，保障自己的權(quán)益?！　?、戶(hù)口遷移的問(wèn)題。在簽約前一定要確定戶(hù)口遷移的問(wèn)題，很多人買(mǎi)二手房是為了落戶(hù)或者是學(xué)區(qū)，在簽約時(shí)一定要與賣(mài)房者協(xié)商去公安機(jī)關(guān)查詢(xún)戶(hù)口情況，保證簽約后可以及時(shí)遷入。并在合同中注明相關(guān)情況，約定違約責(zé)任?！　?、合同中的房齡要標(biāo)明。房齡會(huì)直接影響到房子的使用年限以及貸款買(mǎi)房的貸款審批。房齡過(guò)大的房子住起來(lái)也沒(méi)有那么舒適，并且想再次出售的話(huà)難度也比較大?！　?、注意房屋質(zhì)量。在簽約前，房屋質(zhì)量一定要檢查好，確認(rèn)對(duì)方提供的房屋質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，并且在合同中通過(guò)相關(guān)的規(guī)定約束，保證自己居住后的房屋質(zhì)量不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題?！　?、其他事項(xiàng)。簽約前要警惕合同中的附加內(nèi)容，是否存在問(wèn)題，要查驗(yàn)房屋的物業(yè)費(fèi)用等費(fèi)用是否已經(jīng)繳清，注意規(guī)定合同的違約責(zé)任認(rèn)定，并且注意出現(xiàn)“陰陽(yáng)合同”。　　二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽約需要注意的問(wèn)題還是比較多的，在簽約之前一定要仔細(xì)調(diào)查，對(duì)方方面面做到一個(gè)把控，避免在房屋簽約購(gòu)買(mǎi)之后出現(xiàn)情況。

• 問(wèn) ??二手房怎么買(mǎi)賣(mài)?買(mǎi)賣(mài)時(shí)需要注意哪些事情?
  答

  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。1、第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；3、第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)；4、另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi)。（二）如通過(guò)中介找房，一定要會(huì)選擇。一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛(ài)我家、鏈家等，這些問(wèn)題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠?，因?yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在對(duì)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯(cuò)。（三）建議大家在買(mǎi)二手房過(guò)程當(dāng)中雙方見(jiàn)面?，F(xiàn)在二手房市場(chǎng)有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為，很多買(mǎi)房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不清楚，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主和賣(mài)家，這過(guò)程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)交接時(shí)需要注意哪些問(wèn)題？
  答

  違約責(zé)任很重要啊。一定要約定好的?！∵@是買(mǎi)賣(mài)雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時(shí)主觀上都(小區(qū)網(wǎng) 論壇)希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時(shí)就要明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。實(shí)踐中，二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對(duì)于償付時(shí)間卻沒(méi)有具體約定，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應(yīng)加入“賣(mài)方在實(shí)際交房之日起＿＿日內(nèi)向買(mǎi)方支付違約金”的條款，以確保合同條款的**終落實(shí)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 這二手房簽約的時(shí)，需注意哪些事項(xiàng)？
  答

  一、 當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所　　這里主要是寫(xiě)清當(dāng)事人的具體情況。地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)?！　《?、 標(biāo)的　　這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還應(yīng)寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)關(guān)況?！　∪?、 價(jià)款這也是很主要的內(nèi)容，主要寫(xiě)明總價(jià)款;付款方式、付款條件;如何申請(qǐng)按揭貸款;定位;尾款等?！　∷摹?履行期限、地點(diǎn)、方式主要寫(xiě)明交房時(shí)間、條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)??！　∥濉?違約責(zé)任　　主要說(shuō)明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償?shù)挠?jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題?！　×?、 解決爭(zhēng)議的方式　　主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款?！　∑摺?合同生效條款雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;生效或失效期限;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還?！　“?、 合同中止、終止或解除條款　　明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。　　九、 合同的變更或轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。　　十、 附件在此說(shuō)明本合同有哪些附件;附件的效力等。如果可能，建議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。