怎樣避免一房多賣?貸款如何防止一房多賣

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• 146****6769

  一、指定買家的名字，可防止中介方炒樓，防止“一房多賣”。
  二、如果業(yè)主默認炒家的炒樓行為，可指定受托人與買方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》必須在一間公證處進行一站式公證。
  三、委托書條款中指定委托期限：三個月、六個月、一年等等。**好不要簽“辦妥為止”。
  四、指定收款賬戶。
  五、委托親戚朋友出售的**好在委托條款中指定**低售價，避免不必要的糾紛。
  六、在民事借款及擔保中，盡量選擇抵押登記的方式保障債權人利益，不要使用全權委托書

  查看全文↓ 2019-10-21 00:17:53
• 155****0560

  一，通過簽訂網(wǎng)簽合同就能解決這個問題。
  二，網(wǎng)簽合同：指由于無法面對面或者為了更加方便而在網(wǎng)絡上直接鑒定合同的行為。
  房地產(chǎn)的網(wǎng)簽是出讓方和買受方簽訂合同后，要到房管局備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，可以通過這個號在網(wǎng)上進行查詢。
  三，網(wǎng)簽合同是辦理貸款必須提供的手續(xù)之一，有了網(wǎng)簽合同，就能有效防止一房多賣了。如果開發(fā)商單方面撤銷網(wǎng)簽合同，房管局會知道并且質(zhì)詢的。

  查看全文↓ 2019-10-21 00:17:49
• 145****3632

  日常生活中，房屋的產(chǎn)權人（以下簡稱賣家）先與買房人訂立房屋買賣合同，賣家收受價金后，再賣予其他買房人，并向其他買房人辦理房屋所有權移轉(zhuǎn)登記。在此情形下，買房人除擁有債法上的請求權外，并無排斥其他買房人的權利，僅能按照債務不履行的規(guī)定向原賣家請求違約責任。在房價不斷上漲的情況下，容易造成買房人巨大的經(jīng)濟損失。這就是我們平時所說的“一房多賣”，它又被稱為房屋的多重買賣。一房多賣的前提條件是賣家再將房屋賣給買房人時，賣家仍享有這個房屋的所有權，反之，買賣行為應當屬于無權處分，適用無權處分及善意取得的相關規(guī)定進行處理。如何避免房屋產(chǎn)權人一房多賣的情形，筆者根據(jù)近些年來的從業(yè)經(jīng)驗簡要介紹6種防范技巧。
  
  
  【技巧1：先進行預告登記】
  
  
  為解決“一房多賣”問題，我國法律規(guī)定了預告登記制度?！段餀喾ā返?0條規(guī)定：“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！庇纱丝芍A告登記制度具有限制賣家與買房人簽約后再出售房屋并轉(zhuǎn)移產(chǎn)權給其他買房人的作用。在這個制度里，我們需要注意兩點：1、預告登記需要雙方自主約定，其并非是法律上的強制性義務，如果賣家不同意進行預告登記，買房人的合法權益還是無法得到相應的保障；2、預告登記后，必須在不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)進行過戶登記，否則預告登記自動失效。另外，買房人如果不確定自己所購買的房子是否是“一房多賣”，也可以在買賣合同簽訂前，自行到房屋管理部門查證，以避免不必要的購房風險。
  
  
  【技巧2：視情況約定（高額）違約金】
  
  
  “一房多賣”問題的產(chǎn)生，無非是利益作祟，即賣家想賣一個更高的價格或者本來就預謀要把一個房屋賣予多人以謀取利益**大化。因此，買房人有必要在與賣家簽訂合同時，約定一個比較高數(shù)額的違約金以警惕賣家不敢隨意違約。按照《合同法》第113條、114條和《合同法》司法解釋二第29條的規(guī)定，買賣雙方可以這樣約定：“任何一方不履行本合同約定義務，致合同目的不能實現(xiàn)的，守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產(chǎn)總價款30%的違約金。”當然，買賣雙方也可以在房地產(chǎn)總價款30%以內(nèi)進行協(xié)商。另外，根據(jù)**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條和第9條的規(guī)定，開發(fā)商因“一房多賣”而造成合同目的不能實現(xiàn)的，購房人有權請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔不超過已付房款一賠的賠償責任?？芍?，在買房人已付了較多的房款時，所獲得的賠償是非常高的，甚至很可能會超過違約金的賠償數(shù)額。如果買賣雙方有約定，那么法院只會支持約定的條款，如果沒有約定，可按照前款的規(guī)定判決。因此，買房人要視情況決定是否約定高額違約金。
  
  
  【技巧3：約定賠償房屋差價】
  
  
  如果賣家不愿意約定高昂的違約金，那么買賣雙方可以在合同的補充條款中把違約責任約定為：“賣家違約時，需賠償守約方合同約定價格與違約時房屋市場價格的差價部分?！庇纱耍绻績r上漲時賣家違約，就需賠償買房人該房屋房價上漲的部分；如果這樣約定，無論房價如何上漲，賣家考慮到違約的成本而不會輕易違約。
  
  
  【技巧4：從多方面查探虛實】
  
  
  購房人可通過詢問承租人或賣家、出租屋管理部門等途徑查實所購的房屋是否已經(jīng)有人租賃，如果有人租賃，應當確認承租人是否是已經(jīng)與賣家簽訂買賣合同或者承租人是否已經(jīng)放棄行使優(yōu)先購買權等事項，如有承租人已經(jīng)與賣家簽訂買賣合同或者承租人未放棄優(yōu)先購買權，購房人**好別再購買該房。因為前兩者行為很可能變相構(gòu)成“一房多賣”。另外，在預售房買賣方面，買房人在買房時務必要查看開發(fā)商是否有《商品房預售許可證》，確保所購房屋是在預售許可范圍之內(nèi)，不要貿(mào)然交付房款；在二手房買賣方面，購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權，必要時，可提存房屋產(chǎn)權證，也應盡可能要求在房屋交易中心登記后再向賣家支付房款，并在交易后及時辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記。
  
  
  【技巧5：可先行占有房屋】
  
  
  在既未辦理預告登記，又未辦理產(chǎn)權登記的，購房人應盡可能先行合法占有房屋。雖然根據(jù)我國《物權法》第14條規(guī)定，商品房的所有權轉(zhuǎn)移以辦理產(chǎn)權登記過戶為發(fā)生法律效力的標準，交付使用并不具有所有權轉(zhuǎn)移的作用，但是，房屋的轉(zhuǎn)移占有與交付使用，仍具有明顯的公示與公信的現(xiàn)實作用。再者，**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”
  
  
  【技巧6：采取資金監(jiān)管及資金托管】
  
  
  買房人在買房時首先要及時網(wǎng)簽，嚴格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進行交易。在這種方式里，買房人先將購房的資金交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶，等相關證件辦理完畢后，該賬戶才會把購房的資金交給賣家。這種途徑類似于在淘寶網(wǎng)購的一種支付模式，在這種模式下，如果賣家違約了，未把房屋所有權轉(zhuǎn)移給購房人時，購房人的資金是無法交給賣家的。

  查看全文↓ 2019-10-21 00:17:45

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• 問 怎么避免一房多賣?怎樣防止一房多賣
  答

  為了預防賣方一房多賣，買房人要以合理方法限制賣方違約的可能性：1、房價波動比較大，建議從簽訂合同到**終過戶交付，時間不要拖得太長，時間越長，發(fā)生變化的可能性越大，產(chǎn)生糾紛的可能性自然就增加了。2、可能的話，將付一定款項后，即使暫時不能過戶，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子賣給其他人，往往不那么容易。3、簽訂二手房買賣合同后，應盡快辦理網(wǎng)簽手續(xù)，這樣可以避免賣方把房屋過戶給其他人。4、在合同中，**好約定適量的且有一定約束力和制裁力的定金或違約金條款，使對方在違約時成本增加。有些幾百萬的房產(chǎn)，定金或違約金才約定幾萬元，明顯沒有力度。

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• 問 怎么避免一房多賣?如何防止一房被多賣？
  答

  一、指定買家的名字，可防止中介方炒樓，防止“一房多賣”。二、如果業(yè)主默認炒家的炒樓行為，可指定受托人與買方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》必須在一間公證處進行一站式公證。三、委托書條款中指定委托期限：三個月、六個月、一年等等。**好不要簽“辦妥為止”。四、指定收款賬戶。五、委托親戚朋友出售的**好在委托條款中指定**低售價，避免不必要的糾紛。六、在民事借款及擔保中，盡量選擇抵押登記的方式保障債權人利益，不要使用全權委托書

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• 問 ??如何避免一房多賣？如何防止開發(fā)商一房多賣？
  答

  為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權法設定了預告登記制度。預告登記是指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制房主再次處分該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進行抵押。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。不過，預告登記的有效期限并非無限長，物權法同時規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進行預告登記還不夠的，還要及時辦理產(chǎn)權過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權法》第二十條【預告登記】當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

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• 問 怎樣識別一房多賣?怎樣防止一房多賣
  答

  方法：申請人需要拿房產(chǎn)證復印件和業(yè)主身份證復印件到檔案局查檔。如何防止一房多賣情況：一、購房者要進行產(chǎn)權調(diào)查。交易中心通常備有房屋的原始記錄，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地狀況、產(chǎn)權共有人等。發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權證上的記載與調(diào)查結(jié)果不相符時要注意，賣房者有可能是一房二賣。二、提存房屋產(chǎn)權證。簽訂買賣合同后，若未辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權證仍由賣房者持有。有些購房者看到房屋產(chǎn)權證后，會誤認為產(chǎn)權仍為賣房者所有，為賣房者一房二賣提供了便利。購房者可要求賣房者將房屋產(chǎn)權證提存在第三人處，待辦理過戶時，再從第三人處取出。三、購房者要在交易中心登記后，再向業(yè)主支付**款。這樣可以避免某些人將房屋一房二賣后，再詐騙購房者的購房款。

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• 問 如何防止開發(fā)商一房多賣嗎？怎樣防止一房多賣？
  答

  為你釋疑：開發(fā)商是找了個體面的借口準備將原先暫時留存的房屋賣出。疑問一，你覺得該樓已經(jīng)可以正常住人了，怎還會是“期房”？專業(yè)地講，期房與現(xiàn)房的根本性區(qū)別在于開發(fā)商是否已經(jīng)取得了大產(chǎn)證。若沒，則盡管已經(jīng)住了十年，它仍是“期房”。疑問二，“買下了，但網(wǎng)上信息顯示可售”。說明合同不是網(wǎng)簽的、也可能沒簽合同、或簽了后沒去辦合同備案。此種情況下，切忌與該名義上的買房人發(fā)生錢的往來?？梢箝_發(fā)商出示他們之間的已經(jīng)簽訂的合同。無論結(jié)果如何，都要求與開發(fā)商簽署一手房合同。拿得出原有合同的要求先辦理原合同解除，拿不出合同的就當一手房合同簽約，你只能付房款給開發(fā)商而不是給那個人。因為那個關系戶拿不出產(chǎn)權證就不是產(chǎn)權人，非產(chǎn)權人是沒資格賣房給別人的。房款付給不可賣房的個人，豈不不關開發(fā)商的事？目前能與開發(fā)商簽訂的也只能是《預售合同》——道理同上。“怎樣防止開發(fā)商一房多賣”，網(wǎng)簽合同就是一項很有效的技術措施，全國各地應該都大多執(zhí)行了?？梢院唵握J為：若能網(wǎng)簽合同，就可避開一房多賣陷阱。若沒實行網(wǎng)簽，還可以事先去交易中心查詢窗口得到**新的書面查詢結(jié)果，以避免網(wǎng)站信息的滯后帶來的誤判。

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