??哪些國家機關(guān)有內(nèi)部認購房？房子內(nèi)部認購是否合法？

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• 133****0206

  一般開發(fā)商所指的這種內(nèi)部認購就是預(yù)售許可證沒有辦理之前的一種認購，這時交錢可以先把你喜歡的房子定下來，而且這錢應(yīng)當是可以退的。等預(yù)售許可和面積審核下來后，再簽定正式的房屋買賣合同就可以了。內(nèi)部認購是沒有法律保護的,現(xiàn)在的房子是要封頂才能賣的!房地產(chǎn)老總都不能訂購,雖然訂購即使不成功錢還是可以退還的!
  購買手續(xù)不全的房屋是存在風險的。但正象你說的那樣，如果不在此時認購，又擔心將來購買不到自己喜歡的房子。
  風險主要有：1、開發(fā)商將房屋抵押貸款，同時又拿著購房人的**款消失；2、當房屋正式預(yù)售時，若不想購買，有些費用不退；3、正式簽合同時，因為已交付的相關(guān)款項，無法為自己爭取**大的利益等。
  為避免風險，個人意見如下：
  1、了解開發(fā)商資信，即以往開發(fā)樓盤的信譽度；
  2、簽訂認購合同書中，盡量爭取多寫些內(nèi)容，**好能將將來要簽訂的合同的內(nèi)容都寫進來，至少應(yīng)明確房價、面積、正式簽合同的時間等，同時要注意預(yù)付款與“定”金的區(qū)別，預(yù)付款一般情況下是可退的，而“定”金是合同擔保的一種方式，當一方不簽定合同時，該筆款項需雙倍返還（出售方違約）或不予退還（購買方違約）。
  因此，請你結(jié)合自己的實際情況慎重考慮。
  

  查看全文↓ 2019-06-29 15:20:45
• 155****6455

  沒有預(yù)售證就賣房，就是耍流氓。這樣做不是很合法的，有一定的風險。
  如果真的很搶手，你又很想要，想到達你“既避免損失又可以買到房子”的目的，
  我的建議是定金或者首期盡可能的少給（在你風險承受范圍內(nèi)，應(yīng)該可以和銷售去談的），大部分的房款等開發(fā)商的證照齊全后再付。

  查看全文↓ 2019-06-29 15:20:37
• 146****5785

  房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機關(guān)批準并獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。
  因此不能認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)

  查看全文↓ 2019-06-29 15:20:33

相關(guān)問題

• 問 ??哪些國家機關(guān)有內(nèi)部認購房？樓盤內(nèi)部認購目的有哪些? 內(nèi)部認購有什么作用？
  答

  內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。關(guān)于內(nèi)部認購的認識，褒貶不一，多數(shù)購房者都認為這是一種行業(yè)欺騙，而業(yè)內(nèi)的看房則比較廣義，內(nèi)部認購其實就是開發(fā)商一種自我推銷，促成銷售的手段。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。內(nèi)部認購的存在，部分減輕了房地產(chǎn)商的資金壓力，也降低了他們的融資成本。但是，這種非公開化的操作模式，助長了炒樓熱的不斷升溫，增加了房價的不穩(wěn)定因素，必然受到政府主管部門的禁止。另一方面，內(nèi)部認購的存在，也為整個房地產(chǎn)市場的信息公開帶來困難，有些樓盤在開盤前就已經(jīng)認購，房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房產(chǎn)信息自然也就失實，供需信息的不準確會誤導(dǎo)消費者的消費行為，讓消費者不能做出正確的判斷，影響了整個市場的公平性。 同時，預(yù)售制度的不規(guī)范也為國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控帶來困難，有些房地產(chǎn)商樓盤沒有建成就已經(jīng)申請預(yù)售上市，而有些房地產(chǎn)商申請了預(yù)售好久還沒開盤上市，由于對房屋預(yù)售沒有一個統(tǒng)一的標準，國家建設(shè)部發(fā)布的空置率自然也就嚴重與事實不符。相關(guān)閱讀：內(nèi)部認購房屋不合法 購銷雙方都要擔風險房地產(chǎn)知識解答：樓盤項目內(nèi)部認購的操作流程和方法購房常見的內(nèi)部認購協(xié)議書具體該怎么寫房地產(chǎn)知識解答：剖析內(nèi)部認購的戰(zhàn)略功能

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• 問 ??哪些國家機關(guān)有內(nèi)部認購房？買房時，內(nèi)部認購是什么意思？
  答

  　1、許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種"內(nèi)部認購"的方式銷售商品房。內(nèi)部認購的**重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照"開盤價"而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的"低開高走"的營銷原則，內(nèi)部認購價應(yīng)該是該商品房銷售過程中的"**低時段價"，購房者應(yīng)給予謹慎的關(guān)注。　　2、房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴格地限制和控制內(nèi)部認購的銷售量和時間。聰明的購房者如在作好預(yù)先準備的前提下果斷出手，這樣一套房計算下來可能會有數(shù)以幾萬計的"便宜"。　　3、內(nèi)部認購的操作流程一般是賣VIP卡,收取若干訂金,采取交3千抵一萬等優(yōu)惠.然后積累人氣,看到一個項目采用不定優(yōu)惠的方法,即從交訂金之日起到開盤,一天抵100元的方法, 優(yōu)惠遞減，先買卡的客戶會有比較強烈的優(yōu)越感和尊貴感，一開始項目人氣不是很高的時候，也容易讓客戶感到緊迫，促使下定。優(yōu)勢：可以前期可以吸引大批客戶跟進拿號，蓄水。劣勢：開發(fā)商的開盤期控制有風險，太短，客源不充分；太長，客戶信心動搖，同時公司成本增加。

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• 問 目前國家機關(guān)單位還可以福利分房嗎？
  答

  這種事不可行的，開發(fā)商這樣無非是想在年前把手上的樓盤都套現(xiàn)，明年開盤行情好的話，他們會打廣告說房子已經(jīng)基本賣完，然后捂盤高價開盤！只要百姓一看到這個小區(qū)銷售情況這么好，馬上又會跟風的來買，**后導(dǎo)致房價節(jié)節(jié)高升。 這個時候開發(fā)商就會以提價的借口要求你們以開盤價來購買，如果不買，他們**多就返還你的定金，至于索賠，你想都不用想，因為沒有簽認購書，一張收據(jù)什么都不能表明。 這些都不算什么，關(guān)鍵是開發(fā)商已經(jīng)用了這些定金，接了承建商的工程款，還了銀行的土地抵押貸款?？帐痔装桌前岬觅嵙司团芰恕? 如果有的開發(fā)商無良一點，簡直就可以攜款潛逃，然后公司挨查封。不管怎么樣**終受苦的還是我們這些人。

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• 問 我想問下買內(nèi)部認購房要注意什么
  答

  內(nèi)部認購，這種行為按照房地產(chǎn)管理法、合同法及商品房買賣糾紛的司法解釋的規(guī)定，簽訂的內(nèi)部認購協(xié)議屬于無效合同，待取得銷售許可證之后才能追認其效力。內(nèi)部認購開發(fā)商對購房人**大的吸引就是聲稱有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照取得合法銷售手續(xù)后正式銷售而言的，如果該項目運作正常，銷售策略成功，開盤后會漲價，內(nèi)部認購價應(yīng)該是比開盤價低，這樣一套房計算下來可能會有一些便宜。但也不排除市場情況變化，內(nèi)部認購價高于開盤價的情況，當然，即使購房人占了便宜，這種便宜與風險共存，購房者要十分慎重地考察該項目發(fā)展商的資質(zhì)是否可靠，以免產(chǎn)生糾紛，使自己的合法權(quán)益受到損害。

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• 問 樓盤內(nèi)部認購可信嗎？怎樣看清內(nèi)部認購？
  答

  由于內(nèi)部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。

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