??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清，可以評估嗎？?為什么要進(jìn)行房產(chǎn)評估？

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• 158****1914

  你所說的評估是你做公積金貸款，公積金管理中心為了給你合理的發(fā)放貸款。請評估公司對你購買的房產(chǎn)進(jìn)行評估。其目的是為了降低貸款風(fēng)險，評估值會比你的購買值低的多。
  當(dāng)然評估值越高，你貸款額度越多。不過公積金**高可貸80萬（如果你的職稱比較高可以110萬）
  評估的高低跟你所交的稅費(fèi)沒有多大關(guān)系。公積金放款不看網(wǎng)簽合同，它們見到你領(lǐng)到新房產(chǎn)證或做完“它項權(quán)利證”后給賣方放款。

  查看全文↓ 2019-05-29 17:42:11
• 156****3967

  沒有房產(chǎn)證的房子也可以進(jìn)行評估。
  一、沒有房產(chǎn)證，房屋的現(xiàn)行市場價值可能會受到影響，正常情況下，會低于有房產(chǎn)證的房屋價值。
  二、沒有房產(chǎn)證，委托人也要提供相關(guān)證明資料。
  1、要證明房屋產(chǎn)權(quán)的合法性，比如購房合同、購房發(fā)票等，能夠證明房屋合法取得的各種證明資料；
  2、要證明委托人身份的合規(guī)性，要提供委托人的身份證明資料，比如身份證、戶口本等，評估人員需要核實委托人與房屋產(chǎn)權(quán)的取得人是否具有相關(guān)性，以證明委托方是否具有合法的委托身份。

  查看全文↓ 2019-05-29 17:42:06
• 155****9833

  一、需要做房產(chǎn)評估的情形
  
  ①二手房價格明顯過低
  
  購買二手房需要繳納一定的稅費(fèi)，稅費(fèi)與房產(chǎn)價格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的二手房進(jìn)行評估，并以評估的價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
  
  ②買賣雙方認(rèn)為有必要
  
  一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機(jī)構(gòu)的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
  
  ③申請抵押貸款
  
  向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。
  
  ④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛
  
  當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。
  
  ⑤辦理房地產(chǎn)保險
  
  房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。
  
  二、如何進(jìn)行房屋評估
  
  ①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。
  
  ②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。
  
  ③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
  
  ④資料準(zhǔn)備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。
  
  ⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進(jìn)行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費(fèi)，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。
  
  　三、房產(chǎn)評估方法
  
  ①成本法
  
  成本積算法，即對取得土地的各項成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  
  ②重置成本法
  
  它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  
  ③市場比較法
  
  挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。
  
  ④剩余法
  
  房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
  
  四、影響房產(chǎn)評估的因素
  
  ①房屋所處的位置
  
  房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。
  
  ②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施
  
  修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。
  
  ③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)
  
  同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。
  
  ④房屋內(nèi)部裝修程度
  
  房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

  查看全文↓ 2019-05-29 17:42:02

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清，可以評估嗎？
  答

  有正式產(chǎn)權(quán)，但是因個別原因，導(dǎo)致房產(chǎn)證尚未辦理下來的，可以進(jìn)行評估小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)房不可評估單位產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)不能獨立評估，但是可以隨企業(yè)全部房產(chǎn)、地產(chǎn)等整體進(jìn)行評估。政策性住房（包括經(jīng)適房、兩限房等）、房改房、安置房等，需要產(chǎn)權(quán)人獲取全部產(chǎn)權(quán)后才能進(jìn)行評估。

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• 問 ??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清,可以評估嗎?評估由什么決定的?
  答

  什么情況需要房產(chǎn)評估？1、房價明顯過低時需進(jìn)行二手房評估價買賣雙方可能會為了少繳稅費(fèi)，會向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估，并以評估的價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。2、買賣雙方認(rèn)為有必要時需進(jìn)行二手房評估交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估。3、辦理房產(chǎn)保險時需要二手房評估辦理房地產(chǎn)保險是需二手房評估來評估房價，確定保險價值和保險事故發(fā)生或損失程度評估。4、申請抵押貸款需做二手房評估在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險。所以銀行會為了確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要做二手房評估二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。哪些因素影響評估價格？二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響為關(guān)鍵。第一因素：位置、地段。第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。第三因素：戶型朝向。第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。第五因素：也是較關(guān)鍵的因素——折舊費(fèi)。房子一旦進(jìn)住使用便進(jìn)入了折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。房產(chǎn)評估流程是什么？如果發(fā)生了上述情形之一，房屋的所有權(quán)人或者其他人決定對房產(chǎn)進(jìn)行評估，應(yīng)該怎么做呢？相關(guān)人員尋找一家合法的評估機(jī)構(gòu)，其程序一般包括以下9個步驟：接受估價委托；明確估價基本事項；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法進(jìn)行計算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告。

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• 問 按揭買房要評估嗎?為什么貸款買房要進(jìn)行房屋評估??
  答

  需要給房子做評估，這個是不需要房主去做。房地產(chǎn)評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準(zhǔn)地價修正法、路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等等。針對土地使用權(quán)價值評估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

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• 問 為什么進(jìn)行房屋評估
  答

  市場比較法 市場比較法是根據(jù)目前公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象是不完全相同，則需要根據(jù)評估對象與參照物之間的差異對價值的影響作出調(diào)整。影響機(jī)器設(shè)備市場價值的主要是比較因素。比較因素是一個指標(biāo)體系，它要能夠全面反映影響價值的因素。不全面的或僅使用個別指標(biāo)所作出的價值評估是不準(zhǔn)確的。一般來說，設(shè)備的比較因素可分為四大類，即個別因素、交易因素、地域因素和時間因素。 市場比較法評估機(jī)器設(shè)備，要求有一個有效、公平的市場。有效是指市場所提供的信息是真實可靠的，評估參照物在市場上的交易是活躍的。而公平是指市場應(yīng)該具備公平交易的所有條件，買賣雙方的每一步?jīng)Q策都是在謹(jǐn)慎和充分掌握信息的基礎(chǔ)上作出的，并且假定這價格不受不適當(dāng)刺激的影響。

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• 問 房產(chǎn)如何評估?怎樣進(jìn)行房屋評估？
  答

  一、明確估價基本事項包括: （1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。 （2）明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。 （3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。 （4）明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。 （5）明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。 （6）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。二、擬定估價作業(yè)方案 主要是就估價所要做的各項工作作出日程進(jìn)度安排，包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便于控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作。三、搜集估價所需資料 由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括： （1）產(chǎn)權(quán)資料 （2）房屋建筑資料 （3）市場交易資料 （4）土地資料 （5）法律和規(guī)劃資料。四、實地查勘估價對象 實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。

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