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小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？

152****6077 | 2018-11-26 12:00:42

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  • 152****6557

    買(mǎi)房的時(shí)候，房子的產(chǎn)權(quán)是不少購(gòu)房者都比較關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，比如，是40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)還是70年產(chǎn)權(quán)。與此同時(shí)，我們還會(huì)經(jīng)常聽(tīng)到小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)詞，與小產(chǎn)權(quán)房對(duì)應(yīng)的則為大產(chǎn)權(quán)房。很多人只知道購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，但是具體什么風(fēng)險(xiǎn)并不太了解，也并不清楚小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房到底有什么不同。下面，就為大家詳細(xì)地介紹它們之間的區(qū)別以及購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)。

    大產(chǎn)權(quán)房是由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫做大產(chǎn)權(quán)房，包括40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。我們平時(shí)購(gòu)買(mǎi)的普通商品房，都屬于大產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房：不是由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫做小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房分為3種：在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民不能購(gòu)買(mǎi)。在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。各類(lèi)農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。

    大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

    小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒(méi)有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)；大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國(guó)家頒發(fā)，被國(guó)家認(rèn)可和接受。

    職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的話(huà)，必須在購(gòu)買(mǎi)五年之后才能夠進(jìn)行；職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有時(shí)間上的限制。

    小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類(lèi)房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買(mǎi)居?。淮螽a(chǎn)權(quán)房的用地是由國(guó)家（也就是當(dāng)?shù)卣﹦潛芑蛘咿D(zhuǎn)讓的，銷(xiāo)售對(duì)象可以是任何人。

    購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨氀a(bǔ)交土地出讓金，否則便不能夠上市交易；購(gòu)買(mǎi)大產(chǎn)權(quán)房之后，購(gòu)買(mǎi)者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥醚a(bǔ)繳任何費(fèi)用。

    小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)

    與大產(chǎn)權(quán)房相比，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格要便宜不少，但是購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋，風(fēng)險(xiǎn)比較大，買(mǎi)房的時(shí)候，要謹(jǐn)慎。

    小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)具體有5類(lèi)：

    1、缺少“五證”。如果沒(méi)有“五證”，是不能辦理房產(chǎn)證的。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

    2、拆遷難補(bǔ)償。除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

    3、質(zhì)量難保證。房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。

    4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣(mài)。由于沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專(zhuān)賣(mài)。這些都是購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。

    5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款。小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒(méi)有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無(wú)法批復(fù)。

    查看全文↓ 2018-11-26 12:01:44
  • 131****6415

    “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

    “大產(chǎn)權(quán)房“即“小產(chǎn)權(quán)房”的相對(duì)詞，也就是購(gòu)房者既有了《房屋所有權(quán)證》，也有了《土地使用權(quán)證》。可以合法的進(jìn)行二手房交易，買(mǎi)的房建在合法的建筑用地上。大產(chǎn)權(quán)房具有占有、使用、收益和處分四項(xiàng)完整的權(quán)能。

    “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分為不同情況；
    嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購(gòu)公房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對(duì)待。

    對(duì)于已購(gòu)公房來(lái)說(shuō)，購(gòu)房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購(gòu)買(mǎi)房款的1%,就可以等同為商品房上市出售；

    鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過(guò)渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會(huì)動(dòng)搖國(guó)家的土地制度；

    對(duì)于使用權(quán)房來(lái)說(shuō)，上市出售則會(huì)有一線(xiàn)希望，因?yàn)?，?guó)家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力。

    ●購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

    一、使用權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

    二、因?yàn)閲?guó)家有規(guī)定，農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓和出售。像小產(chǎn)權(quán)中的鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)，如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，就會(huì)缺少法律支持。

    三、購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

    查看全文↓ 2018-11-26 12:01:34
  • 137****1729

    一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

    小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷(xiāo)售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類(lèi)住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

    二、小產(chǎn)權(quán)房的分類(lèi)

    1、占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。

    2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷(xiāo)售的房屋直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

    3、在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民，俗稱(chēng)“軍產(chǎn)房”。

    三、小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別

    1、小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)不受?chē)?guó)家法律保護(hù)；而商品房是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)的，買(mǎi)賣(mài)受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

    2、小產(chǎn)權(quán)房國(guó)家不辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證；而商品房由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用證、契稅證。

    3、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利；商品房具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。

    4、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購(gòu)買(mǎi)商品房可以辦理按揭貸款。

    四、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

    1、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般無(wú)效

    小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋賣(mài)給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無(wú)論建房行為是否合法，法院通常以買(mǎi)賣(mài)合同違反國(guó)家政策的禁止性規(guī)定而認(rèn)定其無(wú)效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

    2、小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理兩證

    2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當(dāng)于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“無(wú)證”身份的再次宣判。

    3、小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓

    小產(chǎn)權(quán)房由于沒(méi)有房產(chǎn)證，不能進(jìn)入正常的三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。

    4、拆遷無(wú)法得到補(bǔ)償

    小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證；購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，很可能無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償。

    5、房產(chǎn)無(wú)法抵押、貸款

    購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房需要一次性付款，不能按揭；買(mǎi)入后，房子無(wú)法抵押。

    小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格雖然便宜，但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果想要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，建議謹(jǐn)慎考慮。

    查看全文↓ 2018-11-26 12:01:25
  • 146****4146

    第一，法律風(fēng)險(xiǎn)。

    因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用小產(chǎn)權(quán)房，人民法院也就不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到有效維護(hù);

    第二，政策風(fēng)險(xiǎn)。

    若購(gòu)買(mǎi)的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償;

    第三，轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。

    根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房若向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，因不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**有很大影響。

    查看全文↓ 2018-11-26 12:01:14
  • 149****3332

    一般來(lái)說(shuō)，能夠拿到國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)證就是大產(chǎn)權(quán)房，拿不到合法產(chǎn)權(quán)證的房子就是小產(chǎn)權(quán)房，可是就算沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房依然受到多數(shù)人的歡迎，因?yàn)槠鋬r(jià)格十分優(yōu)惠，但還是建議購(gòu)買(mǎi)者謹(jǐn)慎選擇購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房為好。

    一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？

    小產(chǎn)權(quán)房又稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房、使用權(quán)房，按國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證當(dāng)由房管部門(mén)統(tǒng)一發(fā)放，是包括產(chǎn)權(quán)使用證和國(guó)有土地使用權(quán)的完全產(chǎn)權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)房則由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會(huì)蓋章證明其權(quán)屬，只包括房產(chǎn)使用權(quán)而不包含國(guó)有土地使用權(quán)的不完全產(chǎn)權(quán)。

    總的來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂，是一些村集體組織打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的房屋。

    二、小產(chǎn)權(quán)房有哪幾類(lèi)？

    1、占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。

    2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷(xiāo)售的房屋直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

    3、在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民，俗稱(chēng)“軍產(chǎn)房”。

    三、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

    1、法律風(fēng)險(xiǎn)

    由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通房屋的使用性質(zhì)，但不具備普通房屋的法律性質(zhì)。所以，一旦購(gòu)房者買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，其權(quán)益就很難得到維護(hù)，即使售房者違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)者的權(quán)利將無(wú)法得到保障。

    2、政策風(fēng)險(xiǎn)

    如果相關(guān)部門(mén)整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，可能就會(huì)導(dǎo)致部分房屋停建甚至被強(qiáng)迫拆除，那么購(gòu)房者就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房者購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，所以購(gòu)房者很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償。

    3、 監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

    小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠村集體或農(nóng)民等自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就可能變成爛尾工程。對(duì)購(gòu)房者而言，售房者可以按時(shí)交付房屋的可能性沒(méi)有保障，而且房屋質(zhì)量也難以保證。

    查看全文↓ 2018-11-26 12:01:08

相關(guān)問(wèn)題

  • 答

    如果手續(xù)齊全應(yīng)該沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn).

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    一、小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎通常來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房是可以購(gòu)買(mǎi)的，風(fēng)險(xiǎn)不是很大。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房主要分為以下兩種情況：1、如果你買(mǎi)房的目的是自住，那么，風(fēng)險(xiǎn)并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有

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    1.沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子就沒(méi)有國(guó)家的法律保護(hù)，如果要拆遷的話(huà)，沒(méi)有補(bǔ)償?shù)?小產(chǎn)權(quán)房一旦因房屋遇到產(chǎn)權(quán)糾紛、合同糾紛、侵權(quán)糾紛，都不能依法對(duì)抗第三人，因?yàn)榉课荼旧砦词芊杀?hù)3.不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)^(guò)戶(hù)，買(mǎi)賣(mài)什么的~

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    小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

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    在房?jī)r(jià)居高不下的今天，很多置業(yè)資金不充足的購(gòu)房者，不得不將目光轉(zhuǎn)移到小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于商品住宅要便宜很多的價(jià)格，的確是非常誘人的。那么問(wèn)題來(lái)了，究竟什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房能用來(lái)交易嗎？過(guò)程中又要承擔(dān)哪些風(fēng)險(xiǎn)？小編簡(jiǎn)單為大家梳理一下： 什么是小產(chǎn)權(quán)房？ 目前，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房說(shuō)法比較寬泛：國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，在集體土地上開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)；再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)；經(jīng)濟(jì)適用房屬另類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房。 所以說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房是指在國(guó)有或集體土地上建設(shè)的，沒(méi)有國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證、土地使用證或雖有一證或兩證但根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定也不能在市場(chǎng)上自由流通的房子。小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于可以依法取得國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證和土地使用證，可以在市場(chǎng)上自由流通的房子而言的。大致有三類(lèi)房子可被稱(chēng)作小產(chǎn)權(quán)房，即：在由單位享有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地或出讓土地上建設(shè)的住房、經(jīng)濟(jì)適用房和在集體土地上建設(shè)的住房。 小產(chǎn)權(quán)房的特征 小產(chǎn)房主要有以下三個(gè)特征： 第一，小產(chǎn)權(quán)房是在國(guó)家劃撥土地、單位享有使用權(quán)的出讓土地或者是集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)。 第二，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)或雖有完整的產(chǎn)權(quán)但在處分上受一定限制。 第三，小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上自由流通。 購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn) （一）沒(méi)有房產(chǎn)證 這類(lèi)住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷(xiāo)售，沒(méi)有法律保證。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國(guó)家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。 （二）拆遷難補(bǔ)償 除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于違章建筑，如果被拆除，業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。 （三）質(zhì)量難保證 房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。 （四）配套不完善 這些房子幾乎都沒(méi)有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒(méi)有。 （五）遺贈(zèng)也麻煩 由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆](méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房?jī)r(jià)一般都很低，有些開(kāi)發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤(pán)，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購(gòu)房者。 【小結(jié)】總體來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備法律性質(zhì)。小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，不在房管部門(mén)備案，也不在政府機(jī)構(gòu)的監(jiān)管范圍。如果遇到一些問(wèn)題，解決問(wèn)題的途徑就非常有限，解決問(wèn)題也非常困難。只有弄清楚這些需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，才能在想要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)做出正確的判斷，減少風(fēng)險(xiǎn)。