基準(zhǔn)地價評估有哪些基本要求?

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• 136****5706

  基準(zhǔn)地價是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準(zhǔn)地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格。基準(zhǔn)地價按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價格。

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• 151****8734

  基準(zhǔn)地價更新與平衡是一項應(yīng)用性強(qiáng)的工作。城市基準(zhǔn)地價是由政府土地管理的有關(guān)部門通過科學(xué)的方法確定的，主要體現(xiàn)為以下幾個作用：
  1、顯示中國城鎮(zhèn)土地在已有利用過程中所能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟(jì)收益，同時也按價格標(biāo)準(zhǔn)顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)劣程度。
  2、為各級政府在土地使用權(quán)有償出讓時提供依據(jù)，同時也可為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時提供參考依據(jù)。
  3、各地價區(qū)段及不同用途的基準(zhǔn)地價水平，也對國家加強(qiáng)土地市場的管理、實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮**大的經(jīng)濟(jì)和社會效用創(chuàng)造了條件。
  4、為政府征收土地稅費(fèi)提供客觀依據(jù)。基準(zhǔn)地價既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)．也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。
  5、國家和各級政府可以依據(jù)基準(zhǔn)地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調(diào)整引導(dǎo)或控制各類經(jīng)濟(jì)社會活動，落實(shí)城市規(guī)則、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)賂和產(chǎn)業(yè)政策。
  6、基準(zhǔn)地價的確立可進(jìn)一步促進(jìn)我國地價體系的建立和完善、也有利于進(jìn)一步完善中國的國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計和核算體系。評估步驟-]城市基準(zhǔn)地價評估的方法和步驟：b]
  (1)確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍
  這是以一個具體城市為對象，確定其基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍，例如是該城市的整個行政區(qū)域，還是規(guī)劃區(qū)、市區(qū)或建成區(qū)等。評估的區(qū)域范圍大小，主要是根據(jù)實(shí)際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。
  (2)明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵
  其中特別是要明確擬評估的基準(zhǔn)地價所對應(yīng)的土地條件或狀況，包括土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度、權(quán)利性質(zhì)(如是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán))、使用年限、用途(通常分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途)、容積率(通常按用途來明確相應(yīng)的容積率)等。
  (3)劃分地價區(qū)段
  所謂地價區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區(qū)域。一個地價區(qū)段可視為一個地價“均質(zhì)”區(qū)域。通?？蓪⑼恋貏澐譃?類地價區(qū)段：①商業(yè)路線價區(qū)段；②住宅片區(qū)段；③工業(yè)片區(qū)段。劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等做實(shí)地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區(qū)段。各地價區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認(rèn)的界線為準(zhǔn)，但商業(yè)路線價區(qū)段應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)深度為分界線。
  (4)抽查評估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格
  這是在劃分出的各地價區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價人員調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費(fèi)用資料等，運(yùn)用收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標(biāo)準(zhǔn)宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應(yīng)求出單價或樓面地價。
  (5)計算區(qū)段地價
  區(qū)段地價是某個特定地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區(qū)段內(nèi)土地價格的正常和總的水平。區(qū)段地價的計算，是分別以一個地價區(qū)段為范圍，求各該地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的標(biāo)準(zhǔn)宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計算出的區(qū)段地價，對于商業(yè)路線價區(qū)段來說是路線價，對于住宅片區(qū)段或工業(yè)片區(qū)段來說是區(qū)片價。
  (6)確定基準(zhǔn)地價
  在上述區(qū)段地價計算的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后即是基準(zhǔn)地價。在確定基準(zhǔn)地價時，應(yīng)先把握各地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準(zhǔn)地價高于條件較好的區(qū)段的基準(zhǔn)地價。
  (7)提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)
  包括該基準(zhǔn)地價的作用，將該基準(zhǔn)地價調(diào)整為各宗地價格的方法和系數(shù)，例如具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正系數(shù)。

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• 155****0081

  　土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。
  　　(一)市場比較法
  　　市場比較法是土地估價中**基本、**常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價格。
  　　
  　　(二)收益還原法
  　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產(chǎn)都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
  　　由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
  　　收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。
  　　基本公式：
  　　土地收益為無限年期
  　　V= a / r
  　　V —土地收益價格
  　　a —土地純收益(地租)
  　　r —土地還原利率
  　　(三)成本逼近法
  　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應(yīng)慎重。
  　　基本公式：
  　　地價= 土地取得費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益
  　　(四)剩余法
  　　剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費(fèi)土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。
  　　剩余法主要應(yīng)用于有開發(fā)價值的土地估價，一般由以下幾種類型：(1)代開發(fā)的地的估價;(2)待拆遷改造在開發(fā)房地產(chǎn)的估價;(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價;(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價的單獨(dú)評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之?dāng)?shù)即為地價。
  　　基本公式：
  　　V = A - ( B + C )
  　　V—待估土地的價格
  　　A—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值;
  　　B —整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;
  　　C—開發(fā)上合理利潤
  　　對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，其具體公式為：
  　　土地價格 = 房屋于其總售價 - 建筑費(fèi)用 - 專業(yè)費(fèi)用 - 利息 - 銷售費(fèi)用 - 稅費(fèi) -開發(fā)商利潤
  　　(五)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
  　　基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準(zhǔn)地價是區(qū)域平均價，因此，要評估該區(qū)域中某一宗地的價格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價進(jìn)行修正，方能得出宗地價格。
  　　土地價格是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益高低。因此在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價格評估時，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對地價的影響。
  　　劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地進(jìn)入二、三級市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權(quán)為無償取得，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權(quán)價格：
  　　成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。
  　　收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價規(guī)程》對如何計算土地純收益及出讓地價已作了明確規(guī)定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定，因此，可通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)土地租賃的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。**終劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
  　　市場比較法。可以預(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益認(rèn)識的日益增強(qiáng)，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實(shí)例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。
  　　用出讓土地使用權(quán)價格扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價格=劃撥土地使用權(quán)價格+土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格×(1-出讓金比例)。

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• 138****9927

  土地的評估價格是可以低于基準(zhǔn)地價的
  1、根據(jù)基準(zhǔn)地價的解釋“基準(zhǔn)地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格?！奔热皇瞧骄鶅r格，則對單宗土地而言，自然有高于此價格的情況，也有低于此價格的情況。
  2、按現(xiàn)行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準(zhǔn)地價有聯(lián)系，但并沒有規(guī)定其不能低于基準(zhǔn)地價。
  (1)基準(zhǔn)地價修正法
  基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
  根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價報告，其基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：
  基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價×K1×（1+∑K）×K2
  式中：K1——期日修正系數(shù)
  ∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和
  K2——年期修正系數(shù)
  (2)成本逼近法
  成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
  其基本計算公式為：
  土地價格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益
  (3)市場法
  市場比較法是將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

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• 問 一般來說，客廳設(shè)計裝修有哪些基本要求？
  答

  客廳設(shè)計裝修有如下的幾點(diǎn)基本要求：　　1、空間的寬敞化?！　】蛷d的設(shè)計，制造寬敞的感覺是一件非常非常重要的事情，不管固有的空間是大還是小，在室內(nèi)設(shè)計中都需要注意這點(diǎn)。寬敞的感覺可以帶來輕松的心境和歡愉的心情。　　2、空間的**高化?！　】蛷d是家居**主要的公共活動空間，不管你是否做人工吊頂，都必須確?？臻g的高度性，這個高度性是指客廳應(yīng)是家居中空間凈高**大者(樓梯間除外)。這種**高化包括使用了各種視錯覺處理?！　?、景觀的**佳化。　　在室內(nèi)設(shè)計中，必須確保從哪個角度所看到的客廳的美感，這也包括了主要視點(diǎn)(沙發(fā)處)向往所看到的室外風(fēng)景的**佳化?？蛷d的裝修應(yīng)是整個居室**漂亮或**有個性的一個?！　?、照明的**亮化。　　客廳應(yīng)是整個居室，光線(不管是自然采光或人工采光)**亮的一個，當(dāng)然這個亮點(diǎn)不是絕對的，而是相對的。也許在一些實(shí)際活動中(例如看電視什么的)你并不需要很亮的光線，但在其他的曰常居住活動中，亮光是不可缺少?！　?、風(fēng)格的普及化。　　不管你或者任何一個家庭成員的個性或者審美如何的特點(diǎn)，除非你平時沒有什么親友來往，否則你必須確保其風(fēng)格被大眾所接受。這種普及并非指裝修得平平凡凡，而是需要設(shè)計成讓人和諧和比較容易接受的那一種風(fēng)格?！　?、材質(zhì)的通用化?！　≡诳蛷d裝修中，你必須確保所采用的裝修材質(zhì)，猶其是地面材質(zhì)能用于大部分的家庭居住行為。例如在客廳鋪設(shè)太光滑的磚材，可能就會對老人或小孩造成傷害或妨礙他們的行動?！? 7、交通的**優(yōu)化。　　客廳的布局，應(yīng)是**為順暢的，無論是側(cè)邊通過式的客廳還是中間橫穿的客廳交通線布局，都應(yīng)確保進(jìn)入客廳或通過客廳的順暢。當(dāng)然，這種確保是在條件允許的情況下形成的。　　8、家具的適用化?！　】蛷d使用的家具，應(yīng)考慮家庭活動的適用性和成員的適用性。這里面**主要的考慮來自老人和小孩的使用問題，有時候我們不得不為他們的方便而作出一些讓步?！　】蛷d是全屋的重中之重，如果你要體現(xiàn)出某種風(fēng)格，那么**值得你花錢的地方就是客廳。它是室內(nèi)設(shè)計師樂此不疲的追求之一，也是家裝中的裝飾的興趣中心。在實(shí)際的室內(nèi)設(shè)計中，很多業(yè)主會因此摻雜進(jìn)太多的個人因素，當(dāng)然所持的理由也是很充分的：是我住在這，又不是室內(nèi)設(shè)計師住在這。但是作為相對的公共空間而言，保持必要的公共性是必要的。