商品房產(chǎn)權(quán)縮水后消費者可否退房 如何辦理退房手續(xù)

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• 143****8943

  商住房的產(chǎn)權(quán)只有50年我也認了，但是為什么房子還沒有拿到手，實際交房卻只能住37年了呢？今天的案例就是講這樣的一個事情。 買房時說好的房屋產(chǎn)權(quán)年限50年，可買的新房還未到手，卻得知實際交房后只能住37年。其實，類似的事情經(jīng)常發(fā)生，消費者買房時可要注意了，不要莫名其妙就在產(chǎn)權(quán)年限上吃了虧。 抽絲剝繭 該地曾被企業(yè)占用10年 建房之前，土地被拿來做什么了？記者聯(lián)系到土地使用企業(yè)重慶豐化科技的董事長蔣曉勇。就昨日本報報道黃經(jīng)理對于土地剛開始為工業(yè)用地性質(zhì)一說進行了否認。 “泊金灣的銷售負責(zé)人亂說，土地到我手上時就是城鎮(zhèn)混合用地。”蔣曉勇說，2002年時他們在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所競拍拿地，當(dāng)時土地上還有企業(yè)在生產(chǎn)，前年企業(yè)搬遷至永川區(qū)內(nèi)環(huán)東路才將這塊地騰空。 “以前沒開發(fā)是沒找到合作伙伴，資金準(zhǔn)備也不足?！卑凑帐Y曉勇的說法，泊金灣土地使用年限短缺的這些年，是因為企業(yè)用地所致，加上泊金灣開發(fā)時間3年，產(chǎn)權(quán)年限共縮水13年。 昨天，讀本記者走訪區(qū)房地產(chǎn)監(jiān)理交易所，但該所正在重新整理檔案室，沒能追蹤到這塊土地的歷史信息。 開發(fā)商只有5%土地權(quán)益 區(qū)房地產(chǎn)監(jiān)理交易所提供的檔案資料顯示，目前泊金灣所用地塊由兩家公司按份共有：豐華科技擁有土地95%權(quán)益，文海房產(chǎn)擁有5%的權(quán)益。這次權(quán)屬變更，由豐化科技在今1月6日提出申請，生效時間為當(dāng)月10日。 在泊金灣的項目介紹上，記者看到，開發(fā)商一欄也寫著豐華科技與文海房產(chǎn)兩家企業(yè)的名字。 “我們從來沒管過泊金灣項目，都是開發(fā)商自己在操作?！必S華科技財務(wù)部一員工稱，至于享受多少收益，完全是老總自己的事情。 也就是說，泊金灣開發(fā)商只用5%的土地成本，獨自開發(fā)了整個泊金灣項目，還有幾棟樓在后續(xù)的規(guī)劃開發(fā)中。 購房者在產(chǎn)權(quán)上吃虧3萬 泊金灣是文海房產(chǎn)在永的項目。鄧成平說，春節(jié)前后，他去看過不遠處的樓盤，該樓盤處在新區(qū)的，折后均價多在4400元/㎡。同樣，臨近泊金灣的其他幾個樓盤，已積累一定的口碑，折后均價約4500元/㎡。相比之下，泊金灣折后4400元/㎡左右的房價并不便宜。鄧成平說，他當(dāng)時是因為看中了房子的戶型，單純從價格上來說，樓盤并沒什么優(yōu)勢。 蔣曉勇表示，目前的定價是按剩余產(chǎn)權(quán)年限定的?！叭绻a(chǎn)權(quán)年限沒被占用10年，房子肯定會賣得更貴?！? 在永銷售尾房的一樓盤銷售總監(jiān)說，通常土地出讓金占房價40%的比例。若泊金灣以平均35萬/套計算，目前有200戶購房者，那么平均每戶多承擔(dān)約3萬元房款。 律師說法：如涉嫌欺詐可要求退房 重慶學(xué)苑律師事務(wù)所夏天律師說，土地權(quán)益轉(zhuǎn)讓是有相關(guān)規(guī)定的，土地權(quán)屬變更成按份共有，必須符合國家相關(guān)法規(guī)的特定要求。 同時，夏天表示，如果商品房項目在銷售上涉嫌欺詐，購房者有權(quán)要求退房，即使繳納的定金也應(yīng)一并退回。購房者甚至有權(quán)主張資金占用收益補償。 “如果項目開工、規(guī)劃、建設(shè)等存在違反國家相關(guān)法律的情況，購房者簽訂的購房合同視為無效?！毕奶煺f。 事件追蹤：業(yè)主對補充協(xié)議不信任 前天，泊金灣的業(yè)主楊女士去售樓部退房時，并未得到理想答復(fù)。楊女士的**雖已付，但她并未拿到購房合同，只有付款收據(jù)和承諾書。她說，如果合同上不寫明產(chǎn)權(quán)年限50年，她就堅決要退房。針對她的顧慮，昨天，銷售方通知楊女士去簽一份補充協(xié)議，說可以延期7年產(chǎn)權(quán)，這份協(xié)議具有法律效益。 “不曉得是啥子補充協(xié)議，也不曉得能不能保證產(chǎn)權(quán)年限達到50年?！睏钆空f，她打算今天再去看看。雖然承諾要延期7年，但她始終覺得這事不靠譜，怕簽了后退房更難。 鄧成平和老雷也在泊金灣定了房，但他們根本不信承諾書上的延期約定。老雷擔(dān)心，開發(fā)商賣完房子走了，沒人管他們的延期年限。 讀本記者專門前往泊金灣假裝購房，在場的置業(yè)顧問介紹稱，房源的產(chǎn)權(quán)年限均為50年。記者當(dāng)即提出質(zhì)疑產(chǎn)權(quán)年限聽說為37年。 “你說是37年就是37年，具體的情況我們也不清楚，具體只有去找老板了解?！币恢脴I(yè)顧問回應(yīng)記者稱。 區(qū)土房局稱未收到申請 “辦不下來延期可以退房。”蔣曉勇說，目前給客戶承諾的是延期產(chǎn)權(quán)年限到44年，有可能要延期到50年?！翱蛻舨挥么叽傥覀?，我們自己都曉得為他們考慮延期。” 那么延期何時能辦下來？蔣曉勇說，大概需要1個月，目前在辦理中。這一說法得到泊金灣銷售負責(zé)人黃經(jīng)理的證實。 不過，區(qū)土房局相關(guān)負責(zé)人稱，他們至今未收到泊金灣項目產(chǎn)權(quán)年限延期的申請。該負責(zé)人還表示，考慮到購房者的利益，他們也將督促泊金灣項目盡快落實延期?！吧暾埐牧辖簧蟻頃M快辦。” 產(chǎn)權(quán)縮水三大原因 針對房產(chǎn)年限問題，讀本記者采訪了一些市民，結(jié)果發(fā)現(xiàn)該問題很少引起購房者注意。據(jù)記者了解，目前棠城新建商品房剛一上市就縮水3至5年的情況很普遍。遺憾的是，房價并沒有跟著縮水。 前期開發(fā)耗時 “新建商品房的土地使用年限縮水3年到5年很常見。”永川一家地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)稱，一塊土地的使用年限，一般從開發(fā)商招拍掛取得土地后就開始算起，拿地之后，開發(fā)商一般要經(jīng)過土地清理、規(guī)劃報批、工程施工等環(huán)節(jié)，這至少需要兩三年的時間，長的甚至在5年左右。也就是說，即便是按正常程序開發(fā)出來的商品房，其土地使用年限也要縮水3年到5年。 土地性質(zhì)變更 除了前期開發(fā)占用的時間，土地性質(zhì)變更也是一些樓盤土地使用年限大打折扣的原因。國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的年限按不同土地用途分為：住宅用地70年；工業(yè)、教育等用地為50年；商業(yè)、旅游等用地為40年。 由于種種原因，一些開發(fā)商往往在樓盤開發(fā)時改變土地使用性質(zhì)，這些做法都會涉及土地使用年限及土地出讓金的問題。如果處理不當(dāng)，在原本是工業(yè)、商業(yè)等用地上建起的住宅樓產(chǎn)權(quán)年限自然會縮水二三十年。 故意囤地行為 “近幾年樓市大熱，一些開發(fā)商拿地后故意囤地、延緩施工速度，也是導(dǎo)致部分住宅樓產(chǎn)權(quán)年限縮水的原因。”一位房地產(chǎn)商向記者私下透露，“囤地、延遲施工速度，其實是開發(fā)商在等入市時機，地價不斷在漲，房價也在漲?！? 區(qū)土房局一負責(zé)人表示，對于囤地、故意延緩施工進展的情況，一直在進行嚴查?！伴_發(fā)商拿地兩年未動工的，將無償收回土地的使用權(quán)?！?

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:49

相關(guān)問題

• 問 ??如何退房？如何辦理商品房退房手續(xù)？
  答

  　商品房退房先看購房者是否符合退房條件，如果條件符合，按照一般退房流程即可辦理。退房流程第一步購房者向開發(fā)商發(fā)出退房通知；第二步退房申請15天內(nèi)，開發(fā)商退還房款，并且負責(zé)辦理購房者與貸款銀行解除合同的全部手續(xù)?！　⊥朔砍绦颉　?、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟　　有關(guān)專家建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁?！　I(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。　　2、索要違約金及相關(guān)稅費　　如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償?！　?、**、月供利息都可獲賠　　在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同?！　￠_發(fā)商支付購房人**款利息，即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。　　若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應(yīng)由業(yè)主補償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費?！　⊥朔苛鞒趟牟阶摺　〉谝徊剑嘿彿咳送ㄟ^掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。　　第二步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)。　　第三步：督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人。　　第四步：辦理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。　　至此，消費者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以**后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等?！　⊥朔孔⒁馐马棥　?、保險退保手續(xù)不要忘　　在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，根據(jù)《保險法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人?！　?、違約金就高不就低　　根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金不足以彌補實際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償?！　?、定金雙倍退還　　根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款，不可同時適用。若是購房人的原因?qū)е峦朔浚_發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償。　　4、辦房產(chǎn)證前退房更省事　　業(yè)主**好是在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù)，如果拿到房產(chǎn)證后裝修房屋時或在其他情況下發(fā)生問題需要退房，通常需要一個較長時間的鑒定過程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù)，過程較復(fù)雜。

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• 問 商品房買賣糾紛怎么解決，消費者如何維權(quán)？
  答

  正常說法是沒辦法的,因為你們已簽買賣合同,關(guān)系已成立!

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• 問 ??如何退房？辦理商品房退房有哪些手續(xù)？
  答

  　商品房退房先看購房者是否符合退房條件，如果條件符合，按照一般退房流程即可辦理。退房流程第一步購房者向開發(fā)商發(fā)出退房通知；第二步退房申請15天內(nèi)，開發(fā)商退還房款，并且負責(zé)辦理購房者與貸款銀行解除合同的全部手續(xù)?！　⊥朔砍绦颉　?、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟　　有關(guān)專家建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁?！　I(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。　　2、索要違約金及相關(guān)稅費　　如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償?！　?、**、月供利息都可獲賠　　在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同?！　￠_發(fā)商支付購房人**款利息，即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出?！　∪糍彿空咭笸朔繒r，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應(yīng)由業(yè)主補償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。　　退房流程四步走　　第一步：購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知?！　〉诙剑憾酱匍_發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)?！　〉谌剑憾酱匍_發(fā)商將全部購房款返還給購房人?！　〉谒牟剑恨k理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)?！　≈链耍M者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以**后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等?！　⊥朔孔⒁馐马棥　?、保險退保手續(xù)不要忘　　在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，根據(jù)《保險法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。　　2、違約金就高不就低　　根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金不足以彌補實際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償?！　?、定金雙倍退還　　根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款，不可同時適用。若是購房人的原因?qū)е峦朔?，開發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償。　　4、辦房產(chǎn)證前退房更省事　　業(yè)主**好是在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù)，如果拿到房產(chǎn)證后裝修房屋時或在其他情況下發(fā)生問題需要退房，通常需要一個較長時間的鑒定過程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù)，過程較復(fù)雜。

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• 問 消費者應(yīng)該怎樣選擇商品房?有什么技巧？
  答

  買商品房有很多考慮因素和原則吧：1、附近是否有成型商圈，不要聽信開放商沒影的商圈計劃和售樓處沙盤。2、是否考慮學(xué)區(qū)，得先確定學(xué)區(qū)，不能聽開發(fā)商的一面之詞，必須得通過你自己的親自認證才靠譜，比如致電當(dāng)?shù)氐姆抗芫只蛘咧码婇_發(fā)商所說**認證。3、交通是否便利，主要還是以成型的交通出行工具為主，公交系統(tǒng)和地鐵系統(tǒng)為主，不要信所謂的未來三年內(nèi)，未來五年內(nèi)。4、房屋結(jié)構(gòu)是否符合合同條款，以目前的商品房全國存量情況，不介意買期房，定定心心等房子蓋完了，看完房子的真實結(jié)構(gòu)，得房率再決定是否買。5、商品房的物業(yè)管理，開發(fā)商自營**好，如果外包，自己可以先查詢一下外包物業(yè)資質(zhì)情況，不好的物業(yè)管理會讓你的住進去之后頭疼的要命。6、買房的優(yōu)惠，記住一條原則，羊毛出在羊身上，不要輕信所謂的交多少抵多少，你如果仔細算算可能還沒便宜，直接和開發(fā)商談實際的優(yōu)惠！

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• 問 消費者權(quán)益保護法適用商品房嗎
  答

  消費者權(quán)益保護法對于法律的適用做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同不屬于生活消費，不適用此法，應(yīng)是經(jīng)濟合同糾紛，適用合同法。

  全部3個回答>