買房時為什么要簽訂補(bǔ)充協(xié)議，有哪些注意事項？

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• 184****4651

  簽訂補(bǔ)充協(xié)議是為了讓購房合同更完善，保障買家的權(quán)益。注意看清條款，確保沒有對自己不利的部分。比如裝修、物業(yè)管理等，都要寫清楚哦。

  查看全文↓ 2024-07-20 15:56:33
• 151****1363

  補(bǔ)充協(xié)議細(xì)化權(quán)益，確保投資安全。重點(diǎn)關(guān)注條款明確性、合同一致性、違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2024-07-19 23:31:07
• 188****2852

  簽訂補(bǔ)充協(xié)議是為了在購房合同中彌補(bǔ)一些遺漏或不確定的條款，確保雙方的權(quán)益得到保障。注意事項包括：明確協(xié)議的法律效力、條款的具體內(nèi)容和解釋、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等。同時，應(yīng)確保協(xié)議與主合同一致，避免產(chǎn)生法律糾紛。

  查看全文↓ 2024-07-19 23:03:20

相關(guān)問題

• 問 為什么要簽訂購房補(bǔ)充協(xié)議 有哪些注意事項
  答

    補(bǔ)充協(xié)議，顧名思義是對合同的補(bǔ)充。將合同中沒有約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項目的具體情況進(jìn)行解釋簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議作為合同的一部分，簽訂后和購房合同具有同等法律效力。那么，購房補(bǔ)充協(xié)議怎樣寫?簽購房補(bǔ)充協(xié)議的注意事項有哪些?補(bǔ)充協(xié)議是購房者用來**大限度地保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段之一。對約定不明確的內(nèi)容一定要簽補(bǔ)充協(xié)議，同時對開發(fā)商提出的補(bǔ)充協(xié)議要千萬警惕。 購房者在簽補(bǔ)充協(xié)議時應(yīng)注意以下幾方面： 一、公平原則 補(bǔ)充協(xié)議條款的制定并不是房地產(chǎn)商的單方行為，購房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護(hù)自身利益的合法權(quán)利。任何發(fā)展商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議都有可能是違背購房者意愿的，在法律上是無效的。因此，開發(fā)商在要求購房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)對其內(nèi)容予以明釋。例如，在銷售精裝修房屋時，有的開發(fā)商對于合同約定的裝修材料裝修標(biāo)準(zhǔn)的改變，只是明確了告知購房者的義務(wù)，而對于改變后的質(zhì)量、價格、檔次、環(huán)保均不予明確，根本沒有給予購房者選擇或是確認(rèn)的權(quán)利，這在實(shí)際上已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法利益。一旦出現(xiàn)問題，極易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。 開發(fā)商制定的補(bǔ)充協(xié)議往往有失公正 所謂格式條款合同，又稱格式合同，它是指由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同條款。 格式條款合同的特征是：(1)格式條款合同文本是由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的。(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細(xì)節(jié)性。(3)格式條款合同的內(nèi)容具有完整性和定型化的特點(diǎn)。(4)在格式條款合同中，條款制定人在訂約中處于優(yōu)勢地位。由于雙方地位差異，合同條款容易顯失公平。 二、合法原則 雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議作為合同不可分割的組成部分，只有約定的內(nèi)容合法，才能得到法律的保護(hù)。 在實(shí)際交易中，開發(fā)商在起草補(bǔ)充協(xié)議時，有時為了迎合或是滿足個別購房者的利益要求，將一些公用面積和使用空間擅自“許配”，從而損害了其他購房者的利益。例如，一家開發(fā)商在銷售寫字樓時，購房單位提出了一個條件，即將寫字樓的外墻使用權(quán)歸該購房單位無償使用。開發(fā)商明明知道外墻使用權(quán)歸所有購買寫字樓的業(yè)主，開發(fā)商個人沒有任何承諾的權(quán)利，但是，為了促進(jìn)銷售，在沒有得到其他業(yè)主同意的情況下，開發(fā)商便同意了這家購房單位的要求，并將此條款寫入補(bǔ)充協(xié)議。事后可想而知，由于合同約定的該內(nèi)容損害了其他人的合法利益而導(dǎo)致此項內(nèi)容無效。 購房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議時有權(quán)伸張合法權(quán)益 我國《合同法》第39條明確規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求對該條款予以說明。因此，購房者在簽署由賣方起草的補(bǔ)充協(xié)議時，有權(quán)要求賣方對相關(guān)條款進(jìn)行解釋說明。 《合同法》第41條規(guī)定：當(dāng)對格式條款的理解發(fā)生爭議時，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋，對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。在通常情況下，提供格式條款的一方往往在交易中處于優(yōu)勢地位。因此，在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時，購房者完全有權(quán)利要求在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，對補(bǔ)充協(xié)議加以修改和補(bǔ)充，充分維護(hù)自身的合法權(quán)益。任何開發(fā)商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議，在法律上都是無效的。 三、注意事項 1、廣告和售樓書中的有關(guān)內(nèi)容。消費(fèi)者入住時發(fā)現(xiàn)房子有些地方與當(dāng)初廣告和樓收中承諾的并不一樣，這種情況在生活中并不鮮見。把廣告和樓書中的相關(guān)內(nèi)容加入合同，產(chǎn)生糾紛時可以作為消費(fèi)者投訴的有利證據(jù)。2003年6月生效的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》中為了保護(hù)購房人利益，規(guī)定將開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體明確的、并且對買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的說明和允諾視為合同內(nèi)容。開發(fā)商如果違反這樣的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、補(bǔ)充協(xié)議中一定要注明因開發(fā)商違約造成退房的違約責(zé)任。由于開發(fā)商原因?qū)е孪M(fèi)者退房的事很多。但也僅限退房，對開發(fā)商如何“補(bǔ)償”要求的不多。開發(fā)商違約致使退房，負(fù)些賠償也是應(yīng)該的，因為這種“賠償”和消費(fèi)者交定金但“不買不退”的道理一樣。許多合同中都約定因“不可抗力”導(dǎo)致誤工等，開發(fā)商可以不負(fù)違約責(zé)任，但卻不可作為開發(fā)商推脫責(zé)任的借口。 3、對物業(yè)服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)注明。物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實(shí)，與業(yè)主當(dāng)初想象的可能存在著這樣或那樣的差異，容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責(zé)任，對雙方都有利。 商品房買賣合同不能把所有內(nèi)容規(guī)定完整，也很難具體、明確。制定補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)依照以下三個原則進(jìn)行： 一是細(xì)致：包括三方面內(nèi)容，首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;**后是對可能產(chǎn)生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。 二是違約責(zé)任：訂立補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對應(yīng)，每一項義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個責(zé)任都會產(chǎn)生違約對應(yīng)的后果。 三是舉證責(zé)任：購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護(hù)購房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護(hù)購房者利益。 如何通過一份公平合理的補(bǔ)充協(xié)議充分維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，在房地產(chǎn)交易中具有舉足輕重的意義。因此，為避免制定無效條款，雙方在簽署補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)根據(jù)《合同法》中關(guān)于有效合同的規(guī)定，來擬定合法的合同條款。另外，雙方在簽訂購房合同和補(bǔ)充協(xié)議后，在合同履行期間，如果雙方出現(xiàn)新的協(xié)議內(nèi)容或需要對原來簽訂的內(nèi)容協(xié)議變更，均可通過補(bǔ)充協(xié)議的形式予以約定。 簽署補(bǔ)充協(xié)議的雙方應(yīng)熟知房地產(chǎn)的相關(guān)知識和法律規(guī)定，還要了解一些該物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)，明確自己應(yīng)當(dāng)享有哪些權(quán)利和承擔(dān)哪些義務(wù)。因此，建議雙方**好能聘請房地產(chǎn)專業(yè)法律人士對合同進(jìn)行審查，提供咨詢意見。

• 問 購房補(bǔ)充協(xié)議有哪些注意事項 如何簽訂
  答

  買房子的時候需要簽訂買房合同，如果有什么明細(xì)補(bǔ)充或是要添加的一些協(xié)議，就會寫入購房補(bǔ)充協(xié)議。目前，補(bǔ)充協(xié)議已受到越來越多購房者的重視，然而仍然有些人對補(bǔ)充協(xié)議不甚了了。 原本，開發(fā)商通常都是使用《商品房買賣合同》示范文本的，正式合同無法修改，但是購房者卻可以通過簽署補(bǔ)充協(xié)議，來保障自己的權(quán)益。然而如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效，不會讓其反而成了開發(fā)商亂開霸王條款的便利工具呢？我們在購房前就必須先弄清補(bǔ)充協(xié)議該怎么審、怎么簽。 買賣合同成擺設(shè) 去年，李先生看中了一套商品房，并繳納了認(rèn)購款和定金。今年3月，他到售樓處簽訂正式購房合同時，卻發(fā)現(xiàn)之前廣告宣傳頁承諾的“雙衛(wèi)”變成了“單衛(wèi)”，一樓的衛(wèi)生間變成了儲藏間。 不僅如此，在簽訂《商品房買賣合同》時，開發(fā)商還要求所有購房者必須再簽一份補(bǔ)充協(xié)議，且該補(bǔ)充協(xié)議是事先打印好的格式合同，其中有許多內(nèi)容與主合同相違背。 李先生發(fā)現(xiàn)，不少條款都是開發(fā)商強(qiáng)行約定的，如 “甲方(開發(fā)商)自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付購房人，購房人給予甲方30日的寬展期，寬展期內(nèi)合同繼續(xù)履行，甲方無需承擔(dān)違約責(zé)任?！? 除此之外，李先生還發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充協(xié)議中有多項內(nèi)容明顯與主合同原內(nèi)容違背，大量免去了開發(fā)商本應(yīng)有的責(zé)任和義務(wù)?！斑@哪是補(bǔ)充協(xié)議，根本是本末倒置。”更讓李先生無法接受的是，他在得到“不能更改、不能刪減”的答復(fù)后拒絕簽字，并要求退房。開發(fā)商卻稱，可以退房，但先前交付的認(rèn)購款和定金不能退還。之后，他向多個部門反映都沒有結(jié)果，而開發(fā)商也只是口頭承諾可以將“單衛(wèi)”改成“雙衛(wèi)”，但表示簽補(bǔ)充協(xié)議沒有商量的余地。 先防霸王條款 目前全國各地因補(bǔ)充協(xié)議所造成的購房糾紛日益增多。雖然補(bǔ)充協(xié)議原是為了完善標(biāo)準(zhǔn)合同，但現(xiàn)在則往往成為開發(fā)商的霸王條款，消費(fèi)者基本上沒有商量的余地。 按理，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)由雙方共同協(xié)商簽訂，如果消費(fèi)者認(rèn)為有關(guān)約定不合理，可以提出來進(jìn)行修改，如果因補(bǔ)充協(xié)議產(chǎn)生分歧，消費(fèi)者可提出退房并退回認(rèn)購款和定金。 法律人士也指出，合同雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是對等的，李先生所遇到的補(bǔ)充協(xié)議卻強(qiáng)調(diào)任何情況下均由消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費(fèi)者權(quán)利。而其有關(guān)違約金比例的約定不公平，在加重購房者違約成本的同時降低了開發(fā)商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。 另外，補(bǔ)充協(xié)議作為合同一般應(yīng)是與主合同同時簽訂的，其內(nèi)容應(yīng)為對主合同的補(bǔ)充，而非更改。如果其中內(nèi)容與主合同不一致，應(yīng)以政府認(rèn)可的聯(lián)機(jī)備案合同為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議中有明顯免除已方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利內(nèi)容的格式條款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效條款。同時，補(bǔ)充協(xié)議一旦簽署也就具有了法律效力，因此對于這類明顯的霸王條款、無效條款，購房者還是要從一開始就據(jù)理力爭，防止交了錢、付了款之后才發(fā)現(xiàn)利益受損。 遵循三大原則 其實(shí)，補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議。現(xiàn)在市場交易中二手房合同補(bǔ)充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補(bǔ)充條款多為開發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調(diào)整的。對于補(bǔ)充協(xié)議，購房者可以盡可能地就自己重點(diǎn)考慮的問題與開發(fā)商多進(jìn)行溝通和協(xié)商，并遵循三大原則： 一是細(xì)致。首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;**后是對可能產(chǎn)生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。 二是違約責(zé)任。訂立補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對應(yīng)，每一項義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個責(zé)任都會產(chǎn)生違約對應(yīng)的后果。 三是舉證責(zé)任。購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護(hù)購房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護(hù)購房者利益。 細(xì)數(shù)八個問題 另外，對于許多購房合同所沒有提到的細(xì)節(jié)問題和容易出現(xiàn)糾紛的部分，購房者則要仔細(xì)羅列，具體則可以重點(diǎn)關(guān)注以下八個問題： 1、套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 2、公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。 3、房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù)，約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。 4、物業(yè)的約定，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 5、精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級”、“優(yōu)質(zhì)”等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。 6、開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。 7、房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。 8、在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。

• 問 新房補(bǔ)充協(xié)議簽訂時要注意哪些事項？
  答

  簽訂新房補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)注意以下7項：1. 明確交付時間、標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任；2. 細(xì)化裝修標(biāo)準(zhǔn)與品牌；3. 增添關(guān)于不可抗力因素的處理辦法；4. 確定物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定；5. 約定面積差異的處理方式；6. 附加條款中的買賣雙方權(quán)利義務(wù)需明確；7. 協(xié)議的簽署時間與生效條件要明確標(biāo)注，以避免糾紛。

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• 問 購房補(bǔ)充協(xié)議怎么寫？在寫補(bǔ)充協(xié)議時注意事項有哪些？
  答

  補(bǔ)償協(xié)議注意事項：（一）辨別文字游戲，以免開發(fā)商推脫責(zé)任。例如，合同約定了違約金比例但補(bǔ)充協(xié)議里開發(fā)商有約定不超過某個比例，這樣違約過了一定時間實(shí)際就不用支付違約金了。（二）警惕開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。例如合同里對延期交付作了規(guī)定，但補(bǔ)充協(xié)議里開發(fā)商約定遇到異常困難不能按時交付不屬于違約，這種異常困難是什么，容易扯皮。（三）注意優(yōu)先效力，避免糾紛。仔細(xì)看補(bǔ)充協(xié)議的效力，防止開發(fā)商約定合同效力優(yōu)先，那么有利于購房者的補(bǔ)充協(xié)議就形同虛設(shè)了。

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• 問 買房簽合同需要注意什么 補(bǔ)充協(xié)議簽訂的注意事項有哪些
  答

  購房時交完款項后會和開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，合同中對一些細(xì)節(jié)沒有進(jìn)行具體的描述，所以需要簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容很重要因為有時會有很多糾紛涉及到補(bǔ)充協(xié)議里的內(nèi)容，所以簽訂補(bǔ)充協(xié)議一定要把購房者能涉及的維護(hù)自身利益的條款寫進(jìn)去。 補(bǔ)充協(xié)議亦是商品房買賣合同比較重要的一部分，與商品房買賣合同具有同等法律效力。補(bǔ)充協(xié)議通常是由開發(fā)商單方起草，對開發(fā)商而言是有優(yōu)勢的。因此，購房者應(yīng)謹(jǐn)防開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議，若是該補(bǔ)充協(xié)議加重購房者的責(zé)任，減輕開發(fā)商的責(zé)任或者補(bǔ)充協(xié)議中有霸王條款，購房者可以拒簽。如果購房者是在不知情的情況下簽訂的，購房者可以向法院提起訴訟，以開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議顯失公平或欺詐為由，請求法院認(rèn)定上述補(bǔ)充協(xié)議無效或撤銷，亦能維護(hù)自身的合法權(quán)益。 1、公共維修基金過戶 一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更 登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點(diǎn)在房屋所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此，補(bǔ)充協(xié) 議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。 2、一房二賣的特別處理 一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方**惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買方錢房兩空。加大違約責(zé)任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責(zé)任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以被杜絕。 3、關(guān)于預(yù)告登記的約定 預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個新制度，它是指在不動產(chǎn)交易過程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動產(chǎn)權(quán) 利人另行處分該不動產(chǎn)，雙方按合同約定將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時進(jìn)行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意， 產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動產(chǎn)?？梢?，賣方如果“一房多賣”，進(jìn)行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請進(jìn)行，因此**好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。 4、各種法律文件之間的沖突解決辦法 買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議等。各份合 同的內(nèi)容有時會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準(zhǔn)。而補(bǔ)充協(xié)議正是因為買賣合同有缺陷 才訂立的，因此補(bǔ)充協(xié)議要說明其他合同文本如與補(bǔ)充協(xié)議相沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。 5、《售樓書》的重要內(nèi)容應(yīng)作為補(bǔ)充協(xié)議的組成部分 購房人在購置商品房時，尤其是其購置期房的時候，往往是看了開發(fā)商印制的《售樓書》，才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)計、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。購房人認(rèn)為《售樓書》是開發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的房屋與《售樓書》不一致，大有上當(dāng)受騙的感覺。實(shí)踐中，這類爭議不在少數(shù)。 從法律意義來講，《售樓書》是一種要約邀請，是開發(fā)商向購房人發(fā)出的，請其購買房屋的意思表示，并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》才是雙方真正的意識表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。 盡管〈〈**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉〉第三條規(guī)定"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。"但為了避免未來可能產(chǎn)生的糾紛，建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫在補(bǔ)充協(xié)議中。 6、房屋質(zhì)量的約定 房屋質(zhì)量的問題，是購房人入住后與開發(fā)商**容易產(chǎn)生爭議的地方。因此，在《合同》或《補(bǔ)充》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。 購房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn)； 防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。 7、商品房交付的約定 房屋交付時，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收條。開發(fā)商應(yīng)向購房人提交的資料有：《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(該兩書內(nèi)容不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、實(shí)測面積等。 8、違約責(zé)任與解除合同的約定 雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時，所交付的房屋達(dá)不到《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時間內(nèi)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。 9、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定 產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，實(shí)踐中，常會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產(chǎn)權(quán)證取得的**后期限十分必要。并同時約定，如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，購房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。 10、關(guān)于不能如期取得貸款的約定 按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，開發(fā)商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風(fēng)險不大，對該條款沒有重視。 實(shí)踐中，因此發(fā)生的爭議雖不多，但一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定，購房人就需承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任。因此，購房人在簽訂《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。 11、關(guān)于物業(yè)的約定 實(shí)踐中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權(quán)益的維護(hù)，也可在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況。 新版《合同》中第19條，已就開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價格，及價格構(gòu)成內(nèi)容有所規(guī)定，且在附件四里，還有關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的買賣雙方自由約定。除此之外，購房人還應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商協(xié)議約定，前期物業(yè)的服務(wù)時間，物業(yè)權(quán)利的限制，物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關(guān)約定。