中國房價未來走勢

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• 135****7386

  中國未來的房價大概率還是要上漲的，之所以這么說，主要有以下這幾個原因：
  ①房價本身也會隨著經(jīng)濟的發(fā)展而提升，在未來國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展速度肯定是越來越快，各地方的經(jīng)濟肯定也是越來越好，在這種情況下，房價大概率還是要隨著經(jīng)濟一起提升的。
  ②目前國內(nèi)已經(jīng)全面放開了二胎和三胎政策，而這一政策的放開也就意味著在未來會有更多的年輕人出現(xiàn)，年輕人多了之后，買房的人自然也就會變多，這樣一來房價大概率也會上漲的。
  ③隨著經(jīng)濟的發(fā)展，無論是人力成本還是物價，其實一直都是在上漲的，然而這兩個因素也是直接決定了房價，所以如果從這個角度來看，房價也沒有下跌的可能性。
  ④最關(guān)鍵的一點其實還是土地的價格，現(xiàn)在開發(fā)商想要拿到土地還得去拍賣才行，然而從政府那邊拍賣到的價格土地又比較的貴，所以建成的房子出售價格也不會太低。

  查看全文↓ 2022-07-14 11:25:12

相關(guān)問題

• 問 中國房價走勢？
  答

  短期看跌，長遠看漲！

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• 問 中國房價上漲的原因有哪些？未來房價走勢預(yù)測如何？
  答

  中國房價上漲，政策、經(jīng)濟、供需都是原因。未來房價走勢難測，建議投資者關(guān)注政策動向，結(jié)合個人資金狀況和風(fēng)險承受能力，謹慎判斷投資決策。

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• 問 中國未來房價走勢？
  答

  公說公有理 婆說婆有理 自己去看

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• 問 未來幾年房價走勢? 未來幾年內(nèi)中國房價是漲是跌？為什么？
  答

  　　1.未來十年，一線城市房價持續(xù)上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會一直漲，且漲幅不小。（具體漲幅本來不想預(yù)測的，因為一線城市是調(diào)控政策嚴厲實施的城市，幾乎神仙也難猜。但為了給大家個示范，我猜個數(shù)，10%，2013年一線城市房價上漲10%左右。如果沒有出臺真正的打壓房價的政策，例如高額的房產(chǎn)稅，那么一線城市還會以10%的增速再長10年。）　　2. 未來十年，二線城市仍然是持續(xù)上漲，漲幅小于一線，但重慶可能會是這19個二線城市中漲**快的，重慶漲幅略小于一線。（同上，為了給大家個示范，二線城市漲幅在每年5%~9%之間）　　3. 未來十年，三四線城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和就業(yè)好壞及以前炒的泡沫程度出現(xiàn)嚴重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒啥投資價值了。（同上，為了給大家個示范，三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%）　　4. 未來十年，五線城市除了有特殊原因的（如工業(yè)特別強或旅游資源特別好之類）少數(shù)，只有跌的份了。（同上，為了給大家個示范，五線城市絕大多數(shù)會以平均每年5%的幅度陰跌。關(guān)于下跌的模式我要說明一下。基本上不會有暴跌，每次下跌一點，就會吸引一批剛需入場，然后就是小漲，然后再下跌。每次套牢一批有效剛需后，就會接著跌。**可能的情況就是五線城市象日本房價那樣，陰跌20年，平均每年5%，直到20年后達到五線城市歷史高位的三分之一左右。而且**近三年五線城市**可能出現(xiàn)的情況是房價僵持，有價無市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始跌了。）

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• 問 中國房價的未來走勢如何變化 有哪些可能結(jié)果
  答

  近期，中國部分城市房地產(chǎn)銷售回升及部分城市房價小幅反彈，被媒體報道的房托排隊購房以及千人購房團現(xiàn)象再次出現(xiàn)，中國知名房地產(chǎn)開發(fā)商代表人物任志強、董藩等人又開始炮轟中國樓市和購房者。 買房是大事，不能僅看眼前輿論形勢。中國房價目前正處在泡沫期的高位運行階段，必然購房成本很高?，F(xiàn)在買房子預(yù)備未來養(yǎng)老，而未來房價大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。因此切記不能盲目跟風(fēng)，要在判斷房地產(chǎn)大走勢、近期走勢因素之后做出自己的判斷。以下關(guān)于房價的未來走勢解讀，希望能讓更多的讀者做出正確的判斷。 中國房價的未來走勢 決定房價變化的，還是供應(yīng)和需求。在供給方面，包括商品房的開工與竣工面積，保障房的開工與竣工面積，空房數(shù)量和遷居賣房數(shù)量，還有土地政策和對房地產(chǎn)開發(fā)的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結(jié)婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機或投資需求。 在近期內(nèi)，決定房價走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機購房的力度。在中期內(nèi)，決定房價走勢的是城市化發(fā)展態(tài)勢、土地政策、保障房供應(yīng)能力、空房數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增長。在遠期內(nèi)，是城市化發(fā)展階段、保障房供應(yīng)占需求比例、人口狀況和經(jīng)濟發(fā)展階段。 據(jù)中國國家統(tǒng)計局《2010年全國房地產(chǎn)市場運行情況》的數(shù)據(jù)：2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。 再看新數(shù)據(jù)：1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長31.7%；房屋新開工面積4.57億平方米，同比增長64.1%；房屋竣工面積15020萬平方米，同比增長13.5%?？梢钥闯鰸撛诜课莨┙o快速增加，竣工面積也呈加速增長。 綜合統(tǒng)計局2010年與2011年數(shù)據(jù)，估計2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月，全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進度，2011年大約可銷售7億平方米。 按2011年賣7億平方米計算，要近5年才可以賣完。另外，今年新國八條規(guī)定，各地要完成1000萬套保障房，按每套90平米，有9億平方米的施工面積。 2011年1-4月，全國商品房銷售均價約為每平米5300元人民幣。那么33億平方米，如果按5300元均價，需要17.5萬億元人民幣，才能買賣完畢。問題是：錢從哪里來？如果不降價，誰有17.5萬億元人民幣來買開發(fā)商的商品房？根據(jù)供大于求的規(guī)律，價格會有一定的下降。 但由于對城市化和年輕人的結(jié)婚購房預(yù)期，經(jīng)濟的較快增長，政府在近期內(nèi)不敢讓房價過快下跌，富人投資渠道也不能近期解決，在通貨膨脹和流動性過剩的情況下，下跌幅度不會太大。當(dāng)然，非常重要的是購房投資者的心態(tài)和心理作用，因為投機玩的就是信心。 再看中期情況。按照2011年33億平方米左右的供應(yīng)速度，按100平方米每套計算，年供應(yīng)量3300萬套，五年供應(yīng)1.65億套。 如果每套住房住3人，可以容納4.95億人，超過目前城市戶籍人口總數(shù)，也超過80后90后的總和，更超過2.5億流動人口農(nóng)民工的總和。但對要城市化的農(nóng)民，還有年輕人，有多少能支付現(xiàn)在的房價呢？按照供應(yīng)速度，房價有很大的下跌壓力。 在十二五期間，政府規(guī)劃建設(shè)3600萬套保障房。但2011年就要開工建設(shè)1000萬套，余下每年僅剩650萬套。 如果房價繼續(xù)維持高位，民生問題便難以解決，考慮到近年來社會問題日益突出，穩(wěn)定形勢面臨考驗，以房安之是必備選擇，加之通過城市化加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)造就業(yè)崗位和應(yīng)對勞動力短缺的需要。 中國政府會進一步通過保障房建設(shè)維護穩(wěn)定和發(fā)展，估計3600萬套的規(guī)劃要突破，這又形成一種房價下跌的壓力。 考慮到穩(wěn)定與發(fā)展的需要，如果中國政府感到需要進一步加強房價調(diào)控，加上以往調(diào)控房價的經(jīng)驗和輿論反應(yīng)，估計會出臺更有效果的措施。 中國的土地政策，也可能在十二五期間改變。其原因在于，現(xiàn)在的土地政策備受爭議，城市化和經(jīng)濟發(fā)展的需要也要求改變土地政策，地方政府繼續(xù)獲得土地壟斷地位或保持壟斷價格的可能性在降低。如果改變土地政策，或加大供應(yīng)降低價格，預(yù)計對房價有一定的沖擊。 一般來說，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。 北京聯(lián)合大學(xué)教授張景秋與孟斌帶領(lǐng)的課題組對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進行的調(diào)查表明，電表幾乎不走的比例高達27.16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時達到29%。 并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。 2010年河南財經(jīng)政法大學(xué)12名大學(xué)生歷時兩個月，學(xué)生們從鄭州市中心六個區(qū)29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本，運用查驗水、電、氣表，點算“黑燈率”等方法，測算空置率。結(jié)果表明，鄭東新區(qū)商住房空置率超過55%，其他五區(qū)也不低于20%。 而這些空置房屋是需要成本的，如果房價不能保持繼續(xù)上升或上升幅度低于資金成本，或者出租也不劃算，那么投資者就不能長期堅持，一旦形成逃離房地產(chǎn)的形勢，價格將迅速下跌。 綜合考慮，房價在中期會有較大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發(fā)展、經(jīng)濟的增長、年輕人結(jié)婚購房需求，房價仍有一定的心理支持和需求支持，加之房價大幅下跌對金融系統(tǒng)與經(jīng)濟發(fā)展的影響，政府也會阻止房價過度下跌。 但可以肯定，在中期內(nèi)，尤其在2015到2020年，希望投機房地產(chǎn)或依靠房地產(chǎn)保值增值必然會受到損失。如果你現(xiàn)在手中持有房子，建議不要再持有太久。 據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，中國城市化率達49.68%，預(yù)計2020年超過60%，接近發(fā)達國家水平。但中國由于獨生子女政策，導(dǎo)致年輕人口將快速減少，預(yù)計2020年后城市化發(fā)展速度將大為放緩。 有人說日本1990年后房價暴跌及其經(jīng)濟一蹶不振是由房價過度調(diào)控造成的，其實即使沒有房價調(diào)控，日本房價也一定會大幅下跌且經(jīng)濟一蹶不振。 1990年日本25至34歲人口組數(shù)量比1980年25至34歲人口組數(shù)量下降了20%，這就意味著真實需求下降了20%，房地產(chǎn)的高價位已經(jīng)失去了實際的需求支撐，是堅持不多久的。 盡管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一條永遠是**根本的，那就是低生育率。早在20世紀六七十年代，日本總和生育率就低于世代更替水平（也即維持人口不增加也不減少的水平，在發(fā)達國家為2.1），隨后生育率持續(xù)下滑，導(dǎo)致未來年輕不斷萎縮。 決定宏觀經(jīng)濟總量GDP變化的是總需求與總供給的變化，低生育率決定未來經(jīng)濟增長一定會低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。 從需求方面來說，低生育率會使未來消費**旺盛的年輕人口大幅減少且消費疲弱的老年人口比例很大，必然導(dǎo)致**終消費不振。投資需求是**終消費需求的引致需求，**終消費的低迷不振必然導(dǎo)致投資的低迷不振。 這時，無論日本是刺激消費還是刺激投資，都不能撬動總需求。同時，從總供給角度來說，年輕人口減少，勞動力更新?lián)Q代斷層，**富創(chuàng)造力的年輕人口萎縮；人口老化，經(jīng)濟創(chuàng)造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的勞動人口比例減少，人均GDP增長必然放緩，甚至可能面臨萎縮。 而GDP增長率，取決于人口增長率和人均GDP增長率。低生育率的結(jié)果，**終必然導(dǎo)致人口增長的放緩或萎縮和人均GDP增長率的放緩，因而經(jīng)濟陷入長期低迷，失去10年再失去10年。 據(jù)第六次人口普查公布數(shù)據(jù)顯示，中國0-14人口已經(jīng)降低到16.6%，這比美國、英國、法國、荷蘭等發(fā)達國家還要低。事實上，如果中國人均壽命和這些發(fā)達國家相同，中國的0-14歲兒童比例會更低，列入**低國家之列。 為了更好的比較，我們可以僅適用65歲以下人口數(shù)據(jù)，以消除老齡化不同的影響，從而利用**新人口普查數(shù)據(jù)來估計中國的生育率水平。 美國15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2，屬于成人與兒童比例均衡水平，而中國競高達4.5，屬于危險的倒金字塔結(jié)構(gòu)。 日本這個比例為4.8，韓國為4.2，德國和意大利為4.7，西班牙為4.5，這些國家總和生育率在1.2-1.4之間，且考慮到1945二戰(zhàn)結(jié)束和戰(zhàn)后嬰兒潮。 而中國1949年底才基本結(jié)束內(nèi)戰(zhàn)，導(dǎo)致2010年時中國59-64歲組人口數(shù)量相對這些國家偏低，從而使中國成人與兒童之比也相對偏低，故中國近年來的總和生育率應(yīng)在1.3左右。 在國際上，總和生育率在1.5以下稱為“超低生育率”，0-14歲人口占比在15%-18%之間稱為“嚴重少子化”，這說明中國已經(jīng)進入危險的超低生育率和嚴重少子化時代，這意味者未來中國將面臨重老齡化和人口的崩潰式減少，未來經(jīng)濟也為此陷入長期低迷。 在2025年，中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定中國的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)過剩危機不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規(guī)模退休，而此時年輕勞動人口又急劇減少時，未城市化的農(nóng)村年輕人口也將所剩無幾，此時中國經(jīng)濟必然陷入長期的低迷。 所以，在2020-2030之間，中國房價必然有一次大跌，而且是跌到底。當(dāng)然，不同地方的房價下跌不同。由于年輕口的快速減少，大城市和東部地區(qū)為了維持發(fā)展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會進一步向這些地區(qū)流動。 與此同時，人口流出地區(qū)的房價將降得更低，尤其是農(nóng)村空房就更不值錢了。這時候，中國房價將進入合理水平，邊緣地區(qū)房價很低，房地產(chǎn)利潤也將被壓的很低。 對于現(xiàn)在準備“以房養(yǎng)老”的人，千萬別相信“以房養(yǎng)老”?！耙苑筐B(yǎng)老”的存在，必須有一個前提，那就是老人去世后留下的房子有人買且價格不能大幅下跌，否則“以房養(yǎng)老”就失去可能性。 到2025年以后，中國城市化發(fā)展到一定程度，新買房子的絕對主體就是結(jié)婚買房的年輕人。但中國近十幾年來一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結(jié)婚買房的年輕人大幅減少。 況且由于獨生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買房子，甚至許多獨生子女家庭因婚姻而節(jié)約出一套房子并把它推向市場。 與此同時，新中國第一次嬰兒潮人口開始大規(guī)模步入死亡年齡，老年人的房子開始大量推向市場。這時，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故至少中國房價在2025年前后必大跌。 而現(xiàn)在，中國房價正處在泡沫期的高位運行階段，必然購房成本很高?，F(xiàn)在買房子預(yù)備未來養(yǎng)老，而未來房價大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。