影響得房率的主要因素主要是公攤面積的大小,所謂得房率就是購房者實(shí)際可以支配的面積,因?yàn)楝F(xiàn)在在收取房款時(shí)是按照建筑面積的大小進(jìn)行計(jì)算,如果公攤面積過大,實(shí)際的得房率就會(huì)大大降低,無形之中會(huì)增加購房成本,增加購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。除此之外所購買樓房的形態(tài)也對(duì)得房率有一定的影響,只不過影響比較少,相對(duì)來說高層住宅會(huì)比低層住宅的得房率要低一些。一些比較高端的小區(qū)會(huì)設(shè)計(jì)寬敞的電梯和車庫,而且小區(qū)的環(huán)境也比較好,比如人行走道比較寬敞,有多部電梯,這些都屬于占用公共面積的部分,而公攤面積最后都會(huì)分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)購房者身上,公攤面積增加之后,房?jī)r(jià)就會(huì)有所上升,但是購房者實(shí)際使用的面積并沒有發(fā)生改變,如果不是特別看重環(huán)境可以選擇一些小區(qū)設(shè)計(jì)比較緊湊的樓盤。
選房應(yīng)考慮的主要因素
145****1563 | 2022-06-21 10:22:18
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143****7904
1)要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。具體而言主要是指:
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①城市。城市中心區(qū)的方向,城市主要工業(yè)區(qū)的方向。
②交通便捷。使用常用的交通工具,從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過可接受的時(shí)間并且有時(shí)間保障。
③城市化水平高。居住地各種市政設(shè)施齊全,一般位于城市主次干道附近。房屋的區(qū)位、繁華度、公共設(shè)施配套等。
④生活便利。步行10分種左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),能滿足日常生活物品的采購及其他服務(wù)需求。
(2)要看住宅環(huán)境。住宅環(huán)境包括日照、通風(fēng)、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說,是指自然、人文景觀優(yōu)雅的程度,空氣清新狀況,有無早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末娛樂的場(chǎng)所,社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況等。
(3)看住宅的健康與安全性。要求住宅的健康程度高,能滿足生理需要和社會(huì)需求,能防止事故,遠(yuǎn)離污染源、傳染病醫(yī)院等。
(4)看開發(fā)商資信調(diào)查、房屋合法性調(diào)查。
(5)看房屋的品質(zhì)狀況。主要看房屋的數(shù)量指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、價(jià)格因素等。
(6)看其他隱蔽工程、公共設(shè)施工程、建材品質(zhì)、售后服務(wù)承諾等??傊?,對(duì)所購的房屋進(jìn)行多次深入調(diào)查,根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時(shí)間也需要巧妙合理的安排。如,白天去便于了解房子區(qū)位、環(huán)境、健康與安全性、房屋品質(zhì)、開發(fā)商資信;晚上去便于體驗(yàn)與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成;雨天去便于了解房屋有無漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況;假日去便于工作于體驗(yàn)購物、交通的便利度。另外,還要注意的是,在看房時(shí),不要受銷售人員介紹的影響,要多比較、仔細(xì)看,以免后悔。若由中介公司代售,須把單價(jià)、總價(jià)、平方米數(shù)、授權(quán)范圍、代售期等了解清楚后再拍板,絕不能草率行事。
2、如何選擇開發(fā)商。
(1)搞清開發(fā)商的資質(zhì)。國家對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的專營企業(yè),明確要按規(guī)定申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。以開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象,從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的項(xiàng)目公司不寫著資質(zhì)等級(jí),但必須有項(xiàng)目一次性《資質(zhì)證書》。對(duì)不具備資質(zhì)的開發(fā)商建設(shè)銷售的房屋,不能作為商品房來交易。因此,百姓選房時(shí),應(yīng)要求開發(fā)商出示《資質(zhì)證書》??疾臁顿Y質(zhì)證書》時(shí)要鑒別:
①項(xiàng)目型公司。若《資質(zhì)證書》標(biāo)明開發(fā)商只具有對(duì)某一特定項(xiàng)目的開發(fā)資格,并標(biāo)明開發(fā)期限,對(duì)此可能產(chǎn)生的售后風(fēng)險(xiǎn),購房者應(yīng)引起高度重視。因?yàn)轫?xiàng)目型公司,在開發(fā)銷售完畢一段時(shí)間后往往就不存在了,購房者在以后使用過程中,若發(fā)生諸如房屋質(zhì)量的問題,往往找不到投訴對(duì)象,引起不必要的糾紛。
②《資質(zhì)證書》上標(biāo)明的等級(jí)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)自高至低分為一至五級(jí)。資質(zhì)的高低表明了開發(fā)商在資金規(guī)模、技術(shù)力量、開發(fā)業(yè)績(jī)和信譽(yù)度方面的實(shí)力。從某種程度上反映了開發(fā)商所開發(fā)的商品房,在性能、質(zhì)量和售后服務(wù)方面的水平。
③《資質(zhì)證書》的合法性和時(shí)效性?!顿Y質(zhì)證書》一般情況下每年審核一次,購房者應(yīng)留意開發(fā)商是否以舊充新。
(2)了解開發(fā)商的實(shí)力。開發(fā)商的實(shí)力是保證項(xiàng)目正常進(jìn)行的最關(guān)鍵因素。有實(shí)力的開發(fā)商自有資金充足,一般可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行,避免工期延誤等狀況的發(fā)生。從以下幾方面,可以了解開發(fā)商的實(shí)力:
①市場(chǎng)占有率。了解開發(fā)商所主持的項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量。同期開工項(xiàng)目較多的開發(fā)商,一般來講具有一定的實(shí)力。沒有金剛鉆,誰敢攬瓷器活?但是已知革開發(fā)商本身實(shí)力并不雄厚,卻主持了過多的項(xiàng)目,就要慎重考慮。
②工程工期和進(jìn)度情況。建設(shè)工期過長(zhǎng)是開發(fā)商缺少資金保障的表現(xiàn)之一。
③銀行貸款的發(fā)放情況。中國人民銀行“121”決議的出臺(tái),對(duì)開發(fā)商自有資金量有一定的限制,對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行了更嚴(yán)格的審核。
④上市公司公開的財(cái)務(wù)年報(bào)、股票匯走勢(shì)等。良好的融資渠道在一定程度上保證了企業(yè)有較為充實(shí)的運(yùn)轉(zhuǎn)資金。
(3)了解開發(fā)商的信譽(yù)信譽(yù)是保證期房承諾兌現(xiàn)的根本,隨著房地產(chǎn)行業(yè)品牌銷售的臨近,尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的開發(fā)商必定要顧及企業(yè)形象,打造品牌。如果開發(fā)商將每一個(gè)項(xiàng)目的成敗當(dāng)作是影響企業(yè)形象化的關(guān)鍵,那么他們對(duì)信譽(yù)的重視程度就高,選擇這樣的開發(fā)商,出現(xiàn)質(zhì)量問題可能性也比較小。即便出現(xiàn)了問題,獲得妥善解決的可能性也比較大。從以下幾方面,可以了解到開發(fā)商的信譽(yù):
①“翻舊賬”。從開發(fā)商以往的作品當(dāng)中,可以容易地看出其對(duì)信譽(yù)的重視度。樓盤是否都能按時(shí)交工?樓盤品質(zhì)如何?樓盤是否發(fā)生過嚴(yán)重的糾紛?都是需要你認(rèn)真了解的情況。
②登錄當(dāng)?shù)氐囊苑康禺a(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站中的“業(yè)主論壇”。從這些論壇中,你會(huì)了解到已經(jīng)購買了你選擇的樓盤的購房人對(duì)樓盤及開發(fā)商的種種評(píng)價(jià)
(4)考察銷售的資質(zhì)。商品房的銷售分為開發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理兩種。由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價(jià)1%-3%的擁金
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本人是搞調(diào)研的,據(jù)調(diào)查,地鐵開通對(duì)中低端二手房有明顯的作用?。?!一般租價(jià)和售價(jià)都會(huì)受到不同程度的影響
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影響得房率的因素主要表現(xiàn)在以下4個(gè)方面:1、房屋的戶型結(jié)構(gòu),比如,一梯一戶就比一梯多戶的得房率更低一些。2、樓盤形態(tài),通常情況下,多層房屋的購房率較高,小高層次質(zhì),而高層的得房率相對(duì)是**低的。3、板式樓的得房率較高,點(diǎn)式樓則低一些。4、小區(qū)內(nèi)公共活動(dòng)區(qū)域如果大一些,那么得房率就會(huì)低一些。通常情況下,如果得房率更高,那么業(yè)主可以使用的公共面積相對(duì)來說就會(huì)更少一些,居住起來會(huì)出現(xiàn)擁擠壓抑的情況,有些地產(chǎn)商為了提高得房率,通常將走廊以及過道建造的較為狹窄,如果搬運(yùn)家具或者是大宗物品,相對(duì)來說會(huì)非常不便。反之,如果得房率過低,那么公攤面積相對(duì)來說就更大一些,但是帶來的好處就是生活的舒適度相對(duì)來說會(huì)提升一些,表現(xiàn)在電梯可能會(huì)更多一些,而且過道會(huì)更加寬敞,生活品質(zhì)也會(huì)提升一些,但由于公攤面積也是需要業(yè)主來進(jìn)行付費(fèi),因此合理的得房率才是比較不錯(cuò)的。
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影響商鋪價(jià)值的主要因素,主要有以下六點(diǎn):一、周邊的環(huán)境。周邊環(huán)境直接影響商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值:過寬的路面,雖然方便交通車流,但不易積聚人流,直接影響租金的標(biāo)準(zhǔn);路面有障礙物也會(huì)影響到租金。二、設(shè)施配備。(1)要有通風(fēng)環(huán)保等設(shè)備有效留住客戶,這是**基礎(chǔ)的,獨(dú)立經(jīng)營的鋪位需要互聯(lián)網(wǎng)等;(2)電梯的數(shù)量足夠是客流充分的保障,電梯的位置和安排也同樣重要。三、整體的規(guī)劃布局。合理的布局可以使客流有效地流動(dòng)。四、科學(xué)的鋪面設(shè)計(jì)。包括:(1)面積大小。(2)進(jìn)深的設(shè)計(jì)。一般來講,當(dāng)進(jìn)深大于面寬的兩倍,影響店內(nèi)貨品的展示;當(dāng)進(jìn)深小于面寬時(shí),影響進(jìn)店率。(3)層高。層太低會(huì)影響經(jīng)營,一般一層的經(jīng)營用房在4.5—5.5米比較合理。五、停車位。充足的車位保證有效消費(fèi)人群的到達(dá),另外停車場(chǎng)設(shè)計(jì)要合理,保證進(jìn)出方便,使客流能夠有效地流動(dòng)。六、售價(jià)。購買商業(yè)地產(chǎn)之前,應(yīng)該估算出這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的合理售價(jià),同類地段商鋪售價(jià)可這樣計(jì)算:售價(jià)=(同類地段商鋪月租金+X)×150倍。X指市政規(guī)劃對(duì)租價(jià)的提升,是隱性租價(jià),現(xiàn)在沒有體現(xiàn)出來。如果這個(gè)X很大,那么這個(gè)房子一定值得買,它可能就是一個(gè)原始股。
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你好,個(gè)人看法,決定房?jī)r(jià)上漲的原因:1.供求,一線城市供不應(yīng)求,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。2.國家政策,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度需求不同,不同地方的房?jī)r(jià)漲跌幅度不同。財(cái)政收入需要房地產(chǎn)的支撐。GDP中,房地產(chǎn)收入比重占重要地位。3.金融危機(jī)等國際大環(huán)境影響,房?jī)r(jià)的漲跌貨幣,基金,銀行等方面的影響特別大,銀行在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候鼓勵(lì)貸款,優(yōu)惠政策也比較多,市場(chǎng)過于火爆,則相反。4.炒作。部分投資商,低買高賣。謝謝。
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