問(wèn)下沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能買賣嗎？

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• 135****9244

  拿到房產(chǎn)證的二手房，才能上市交易，這個(gè)是基本的條件。沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，是無(wú)法辦理過(guò)戶的，而只有過(guò)戶了，這個(gè)房子才能完全屬于你。只有購(gòu)房合同的房子也可以交易，但是會(huì)帶來(lái)以下風(fēng)險(xiǎn)：
  1、難以確定賣方是否有權(quán)出售該套房屋，如果賣方無(wú)權(quán)處理該套房屋，則雙方之間的買賣協(xié)議可能因此無(wú)效。第二交易存在較大變數(shù)，在簽訂買賣合同到取得房產(chǎn)證這一期間，賣方可能會(huì)因多種因素而選擇解約，比如，房屋價(jià)格上漲后賣方反悔，單方面提價(jià)，不配合過(guò)戶。在沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下，買賣雙方簽訂的購(gòu)房合同，如果賣方執(zhí)意違約，買房人無(wú)法依據(jù)雙方間的買賣合同而強(qiáng)制要求賣方履行過(guò)戶手續(xù)，往往**終僅能依據(jù)合同追回已付購(gòu)房款項(xiàng)。第三賣方以不正當(dāng)手段，將房屋以更高價(jià)格轉(zhuǎn)賣給第三人，造成兩個(gè)買家之間房屋權(quán)屬的爭(zhēng)議。
  4、因開(kāi)發(fā)商的原因，賣方遲遲不能取得產(chǎn)權(quán)證書，造成買房人無(wú)法辦理過(guò)戶，也就無(wú)法享有對(duì)房屋的處分權(quán)。
  5、無(wú)法明確房屋土地性質(zhì)，土地性質(zhì)一般為出讓土地，但是，如果是劃撥土地的話，上市交易需要交納一部分土地出讓金，這也會(huì)產(chǎn)生一定的合同風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-08-15 16:09:10
• 141****0170

  正常情況是不可以交易的，因?yàn)槟氵€沒(méi)有取得該房屋的權(quán)屬證明文件。
  有個(gè)簡(jiǎn)單的辦法，你和買家達(dá)成協(xié)議以后，找開(kāi)發(fā)商合同換名，就是把購(gòu)房合同換成新買家的名字。買家憑合同等待辦理產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2019-08-15 16:08:57
• 144****6240

  法律有明確規(guī)定沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是不可以上市交易的，但是有的學(xué)者和法官理解該規(guī)定是一個(gè)管理性規(guī)定，是對(duì)市場(chǎng)的約束而不影響民事行為的效力，也就是說(shuō)雙方如果真的買賣沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋也不能據(jù)此規(guī)定而認(rèn)為合同無(wú)效，但是也有法官簡(jiǎn)單地將這一規(guī)定理解為禁止性規(guī)定，那么雙方簽訂的購(gòu)房合同就會(huì)因?yàn)檫`反法律強(qiáng)制性規(guī)定而被判決無(wú)效。
  這與公證不公證沒(méi)有關(guān)系。所以這種交易是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的。須謹(jǐn)慎。

  查看全文↓ 2019-08-15 16:08:51
• 154****2189

  如果沒(méi)有房產(chǎn)證是無(wú)法過(guò)戶的。原因在于：到房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)過(guò)戶，必須提供房產(chǎn)證，否則不會(huì)通過(guò)申請(qǐng)，其過(guò)戶的要求也會(huì)因房產(chǎn)證的缺失而遭拒絕。
  二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達(dá)成一致意見(jiàn)，再辦理過(guò)戶。沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房是過(guò)不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。如果要買的話，會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，如果只辦理公證而不過(guò)戶，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也有巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈?guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。
  一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買房人的利益將無(wú)法保障。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

  查看全文↓ 2019-08-15 16:08:45

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房子沒(méi)有房產(chǎn)證，能買賣嗎？
  答

  房產(chǎn)交易必須要有房產(chǎn)證。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過(guò)戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，不過(guò)戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能買賣嗎？
  答

  　　首先，從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因?yàn)槲覈?guó)規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過(guò)戶”)為準(zhǔn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶的，國(guó)家不保護(hù)不過(guò)戶的房產(chǎn)交易?！　∑浯? 因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過(guò)戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無(wú)效的?！　〉谌? 沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過(guò)戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，不過(guò)戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會(huì)被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會(huì)被法院列入可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。

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• 問(wèn) 我想問(wèn)下沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能買賣嗎？存在什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  無(wú)房產(chǎn)證的房子買賣有何風(fēng)險(xiǎn)；肯定有一定的有風(fēng)險(xiǎn)的：：因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，就不能說(shuō)明你真正的有房產(chǎn)，也是不受國(guó)家法委保護(hù)的。如果遇上自然災(zāi)害、有折遷、政府征收等，就沒(méi)有房產(chǎn)證的賠償高了，因?yàn)槟銢](méi)有房產(chǎn)證，是不能證明房產(chǎn)是何年何月修建的，只有按低的價(jià)贈(zèng)償，或按成本估價(jià)了。另外你還不能買賣交易，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證是不能交易的，不能過(guò)戶。并且你也是不能用房產(chǎn)作抵押貸款了，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，是不能貸款的。

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• 問(wèn) ??想問(wèn)下沒(méi)有房產(chǎn)證的房子是否可以買賣
  答

  沒(méi)有房產(chǎn)證分為一下幾種情況:1、剛剛交了**款,但是還沒(méi)有來(lái)辦按揭像這種情況其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在還沒(méi)有去到房管局來(lái)備案,著是較好進(jìn)行處理的。房屋買賣的雙方就可以直接去到開(kāi)發(fā)商那里來(lái)辦理合同的轉(zhuǎn)讓,就是需要跟開(kāi)發(fā)商來(lái)商量好,跟買方要重新簽訂另外的一份購(gòu)房合同,并且將老的購(gòu)房合同及時(shí)收回即可。然后房屋買方將房子**款支付給賣方就可以了。接下來(lái)的事情就跟購(gòu)買新房一樣,到房管局去備案就寫買方的名字就可以了,銀行的按揭也是買方他們?nèi)マk理即可,房產(chǎn)證下來(lái)之后就直接是寫的買方的名字了。2、正在還房貸,還沒(méi)有交房方式一:直接更名流程:(1)賣方將銀行的貸款還清;(2)賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;(3)開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù);(4)注銷完成后由買方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。注意事項(xiàng):(1)房子必須還清銀行貸款(2)更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意(3)買方不能再按揭了,必須全款購(gòu)買這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單,且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭,且中間有大量的空白期,風(fēng)險(xiǎn)比較大。從國(guó)家法律政策來(lái)講,沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此,法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的,出了什么問(wèn)題都只能自己兜著。方式二:雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶這種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。包括:個(gè)人所得稅:總房款的1%契稅:90平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)(契稅要交兩次,一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納,一次是買方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納)營(yíng)業(yè)稅:5.55%第2種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶,風(fēng)險(xiǎn)較低;缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高,且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。注意事項(xiàng)(1)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大,買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎!(2)如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子,雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解,明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到,并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。(3)對(duì)買方來(lái)講,降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手,一是在取得房產(chǎn)證之前,盡量少交房款;二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán),這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。(4)房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng),買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn),以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí),一方違約。但是對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房或者是自建房沒(méi)有房產(chǎn)證的,較好考慮清楚再進(jìn)行購(gòu)買,因?yàn)闆](méi)有法律條款保護(hù)你的合法的權(quán)益。如果在購(gòu)買過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題,難以保護(hù)自己的利益。

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• 問(wèn) ??我想問(wèn)下沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能買賣嗎？存在哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  一、哪些房子無(wú)法辦理房產(chǎn)證？第1、質(zhì)量檢驗(yàn)不合格的房子根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。也就是說(shuō)只有驗(yàn)收合格的，開(kāi)發(fā)商才可將房屋交付給買房人使用。如果開(kāi)發(fā)商建好的新房存在質(zhì)量問(wèn)題，沒(méi)法通過(guò)政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，就不具備交房條件，交不了房，也就沒(méi)法辦理房產(chǎn)證。第2、未獲得五證的房子五證是指《商品房銷售（預(yù)售）許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》。其中，《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是五證的**后一關(guān)，前面四證都全了，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)發(fā)《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。所以，只要沒(méi)有《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，就可以說(shuō)明這房子是五證不全的，就不能正常辦理房產(chǎn)證。第3、被開(kāi)發(fā)商抵押的房子這種情況一般是開(kāi)發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，在開(kāi)發(fā)樓盤之時(shí)已經(jīng)將土地抵押給銀行，后因公司經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)力償還銀行債務(wù)，在抵押沒(méi)有解除的情況下，造成不能辦理房產(chǎn)證。二、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子有哪些風(fēng)險(xiǎn)？1、房子被一房二賣在沒(méi)拿到房產(chǎn)證以前，賣家完全有可能把房子賣給另外一個(gè)人，產(chǎn)權(quán)證上寫著另外一個(gè)人的名字。2、無(wú)法進(jìn)行買賣、繼承、贈(zèng)與、出租、抵押等活動(dòng)就購(gòu)房活動(dòng)來(lái)說(shuō)，只有辦理了房產(chǎn)證才真正擁有了房屋所有權(quán)，才能進(jìn)行正常的買賣、贈(zèng)與、繼承等活動(dòng)，在沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下，即使已經(jīng)簽訂了相關(guān)合同也是無(wú)效的，不受法律保護(hù)。而且，這類房子無(wú)法申請(qǐng)抵押貸款，房屋只是一個(gè)住所，它的變現(xiàn)、資金周轉(zhuǎn)的能力都被限制了。對(duì)于房主人來(lái)說(shuō)，如果把房子租出去，租客可以以房子沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)為由，不交房租，法律也大多會(huì)站在租客這一邊。3、不能得到補(bǔ)償沒(méi)有房產(chǎn)證的房子一旦遭遇拆遷，購(gòu)房者會(huì)因沒(méi)有房產(chǎn)證而有可能得不到補(bǔ)償?？偨Y(jié)：沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)如果進(jìn)行交易的話會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，交易得不到保障，出現(xiàn)問(wèn)題維權(quán)更是艱難。如果遇到特殊情況一定要買沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備，明白風(fēng)險(xiǎn)的存在。

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