??二手房怎樣過戶?購買二手房后不立即過戶有什么后果?

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• 151****0063

  一、一房二賣
  由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產(chǎn)交易的風險，嚴重的會導致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔違約的責任。
  二、違約風險
  延遲過戶的房屋產(chǎn)權歸原業(yè)主，容易受房價變動影響，導致合同毀約。房價上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失非常大。房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。
  三、賣家用房子抵押貸款
  在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟問題，不排除他會拿著房屋的產(chǎn)權證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。
  四、房屋被查封
  在等待過戶的時間里，房產(chǎn)的權屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟糾紛，可能會導致房產(chǎn)被查封。同時，一旦賣家因其他債務被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風險。
  五、產(chǎn)權人死亡
  買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權轉移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。
  因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴密，將違約成本提高，約定好過戶時間，中間發(fā)生什么變化對雙方都可以有約束。如果確實要延遲過戶，一定要找一個第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進房子的產(chǎn)權和實際情況。

  查看全文↓ 2019-04-05 07:35:05
• 137****4758

  買房不立即過戶的風險。
  簽訂購房合同、支付全部或部分購房款，但長期不過戶的風險有很多，總結起來主要有以下幾種可能。
  1、一方違約風險。
  在沒過戶之前，如果房價波動較大，交易中的一方很可能會要求調整交易價格。尤其是在房價上漲的情況下，賣家提出毀約，或者不再配合辦理網(wǎng)簽、貸款、過戶等手續(xù)，甚至轉手另賣的情況非常多。
  2、原購商品房有問題，導致無法辦理房產(chǎn)證。
  在所購房產(chǎn)為未取得房產(chǎn)證的商品房的情況下，如果該商品房項目手續(xù)有問題，作為商品房的一手買方，也是二次交易的賣方來講，自己都長期甚至根本無法取得房產(chǎn)證，更沒法把房子過戶給新的買方。
  3、有貸款的房子，如原賣方不按時歸還貸款的風險。
  如果購買的二手房有貸款，過戶前應先還清貸款。如果簽約時明知過戶時間會比較晚，一定要盯著賣方立即還清銀行貸款。否則將來如果賣方未按時歸還貸款，可能導致銀行收房。
  4、賣方的其它債務和糾紛引發(fā)的風險。
  在簽約付款至房產(chǎn)過戶這段期間，如果賣方有債務等其它糾紛引起訴訟，債權人或相關權利人，可能會到法院申請查封、保全該房，一旦發(fā)生這樣的情況，直接導致房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，甚至有被法院執(zhí)行錢房兩空的風險。
  5、政策變化風險。
  這些年無論是購房資格的政策還是貸款政策，都經(jīng)常發(fā)生變化，這些都不是買賣雙方能控制的。很可能因為新政的出現(xiàn)，導致買方不具備購買資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導致稅費數(shù)額發(fā)生變化，雙方對增加的稅費承擔產(chǎn)生爭議。
  新政的實施點，一般以網(wǎng)簽時間為準。而決定長期不辦理過戶的，簽約后也不會去立即辦理網(wǎng)簽，一旦這期間出現(xiàn)影響交易的新政，那麻煩就大了!

  查看全文↓ 2019-04-05 07:34:56
• 142****4096

  1、加大賣方違約的可能性
  
  在二手房買賣過程中，如果你買了二手房，卻無法快速辦理過戶，那么一旦房價大漲，賣方就很可能會違約，畢竟此時他的房子已**很多了！在此，小編提醒廣大購房者，當房價處于大漲時，你務必要盡快辦理二手房過戶。
  
  2、房子可能被查封、抵押
  
  在二手房交易過程中，如果賣方不配合你辦理過戶手續(xù)，那么你就要小心了，因為此時賣方很可能把房子抵押出去，又或者如果賣方出現(xiàn)了經(jīng)濟糾紛，那么法院很可能會查封他的房子！
  
  3、政策收緊失去購房資格
  
  在樓市調控不斷升級的情況下，越來越多的城市都進入了“五限”時代，也許你今天還有購房資格，明天就可能沒有了！所以，如果你買二手房不快速辦理過戶，那么很可能會因為政策收緊而失去購房資格！
  
  4、又把房子賣給他人
  
  如今，“一房兩賣”甚至“一房多賣”的情況屢見不鮮，購房者不得不防！如果你買了二手房未快速辦理過戶，那么賣方就有機會把房子賣給他人，這樣你就會陷入房產(chǎn)官司了！
  
  5、孩子無法上學
  
  有些購房者之所以買二手房，就是為了孩子可以上名校，但是，如果你買了二手房，卻未辦理過戶，那么你的孩子還是無法上學的！所以，當你買二手房是為了孩子上學時，請務必快速辦理過戶，可別耽誤了孩子！
  
  本來買二手房就有很大的風險，如果你買了二手房，卻不快速辦理過戶，那么你所承擔的風險恐怕就會加大了，以上這些后果恐怕你也無法承受！你覺得買二手房不快速過戶會有哪些風險呢？

  查看全文↓ 2019-04-05 07:34:53
• 135****6774

  風險提示：
  一、半年內房地產(chǎn)價格走勢，漲跌幅度過大甲乙雙方均有較大心理落差，相漲躍幅度大于合理違約責任后，很難保障甲乙雙方能如約順利履約；
  二、半年內無法規(guī)避業(yè)主債務風險給房屋帶來的交易隱患；產(chǎn)權人在半年內發(fā)生債權糾紛導致該房屋被查封、凍結、拍賣、資產(chǎn)保全均有可能導致你的**款付之東流！

  查看全文↓ 2019-04-05 07:34:35

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• 問 ??買二手房怎么過戶?購買二手房后不立即過戶有什么后果?
  答

  二手房不過戶的風險：一、一房二賣由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產(chǎn)交易的風險，嚴重的會導致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔違約的責任。二、違約風險延遲過戶的房屋產(chǎn)權歸原業(yè)主，容易受房價變動影響，導致合同毀約。房價上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失非常大。房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。三、賣家用房子抵押貸款在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟問題，不排除他會拿著房屋的產(chǎn)權證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。四、房屋被查封在等待過戶的時間里，房產(chǎn)的權屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟糾紛，可能會導致房產(chǎn)被查封。同時，一旦賣家因其他債務被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風險。五、產(chǎn)權人死亡買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權轉移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴密，將違約成本提高，約定好過戶時間，中間發(fā)生什么變化對雙方都可以有約束。如果確實要延遲過戶，一定要找一個第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進房子的產(chǎn)權和實際情況。

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• 問 買舊房子可以不過戶嗎？購買二手房后不立即過戶有什么后果？
  答

  買房不立即過戶的風險。簽訂購房合同、支付全部或部分購房款，但長期不過戶的風險有很多，總結起來主要有以下幾種可能。1、一方違約風險。在沒過戶之前，如果房價波動較大，交易中的一方很可能會要求調整交易價格。尤其是在房價上漲的情況下，賣家提出毀約，或者不再配合辦理網(wǎng)簽、貸款、過戶等手續(xù)，甚至轉手另賣的情況非常多。2、原購商品房有問題，導致無法辦理房產(chǎn)證。在所購房產(chǎn)為未取得房產(chǎn)證的商品房的情況下，如果該商品房項目手續(xù)有問題，作為商品房的一手買方，也是二次交易的賣方來講，自己都長期甚至根本無法取得房產(chǎn)證，更沒法把房子過戶給新的買方。3、有貸款的房子，如原賣方不按時歸還貸款的風險。如果購買的二手房有貸款，過戶前應先還清貸款。如果簽約時明知過戶時間會比較晚，一定要盯著賣方立即還清銀行貸款。否則將來如果賣方未按時歸還貸款，可能導致銀行收房。4、賣方的其它債務和糾紛引發(fā)的風險。在簽約付款至房產(chǎn)過戶這段期間，如果賣方有債務等其它糾紛引起訴訟，債權人或相關權利人，可能會到法院申請查封、保全該房，一旦發(fā)生這樣的情況，直接導致房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，甚至有被法院執(zhí)行錢房兩空的風險。5、政策變化風險。這些年無論是購房資格的政策還是貸款政策，都經(jīng)常發(fā)生變化，這些都不是買賣雙方能控制的。很可能因為新政的出現(xiàn)，導致買方不具備購買資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導致稅費數(shù)額發(fā)生變化，雙方對增加的稅費承擔產(chǎn)生爭議。新政的實施點，一般以網(wǎng)簽時間為準。而決定長期不辦理過戶的，簽約后也不會去立即辦理網(wǎng)簽，一旦這期間出現(xiàn)影響交易的新政，那麻煩就大了!

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• 問 ??二手房怎樣過戶?購買二手房后不過戶有哪些危害呢?
  答

  購買二手房后不立即過戶后果：房產(chǎn)在法律層面尚不屬于買方，在過戶時有可能出現(xiàn)未知風險，比如發(fā)生賣房人反悔、死亡、糾紛等變故，給房產(chǎn)過戶帶來風險。建議立即過戶或者辦理預告登記?！斗课莸怯涋k法》：第三十二條　發(fā)生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權轉移登記：（一）買賣；（二）互換；（三）贈與；（四）繼承、受遺贈；（五）房屋分割、合并，導致所有權發(fā)生轉移的；

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• 問 購買二手房怎樣過戶？
  答

  二手房過戶流程1、咨詢如果您需要貸款，則在您與賣方簽訂合同前，您首先需要到銀行咨詢好貸款方面的信息，比如您的貸款額度是多少，銀行是否同意放款等;2、簽訂合同貸款方面您心里有數(shù)了，那您可以放心與賣方簽訂二手房買賣合同啊，簽訂好合同后，則帶著銀行規(guī)定的各項材料到銀行去申請貸款(本頻道中“貸款流程”有詳細介紹)。3、申請貸款銀行所規(guī)定的所有材料您都準備好了，這時，銀行會作初步審查，如果銀行同意您的貸款，會讓您簽署相關文件，然后會告訴您，他們需要一個內部審批的過程，在他們內部審批的同時，您可以和賣方一道辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。一般來講，銀行信貸部初步審查通過，**終審批通過率是極高的。在簽訂合同后緊接著的就是去銀行申請貸款，申請初步通過后，貸款手續(xù)只是剛開始，貸款也并未到帳，緊接著的是辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，等產(chǎn)權過戶結束，再去辦理抵押登記，銀行才會發(fā)放貸款，這才意味著貸款到帳和貸款手續(xù)的全部結束。4、產(chǎn)權過戶在銀行審批的同時，您可以約上賣方辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)了。產(chǎn)權過戶手續(xù)主要指的是房屋所有權證和國有土地證的過戶。房產(chǎn)證和國土證過戶的時間一般為十個有效工作日左右。5、辦理抵押登記將辦好的屬于您的房產(chǎn)證和國有土地證，至銀行(如公積金貸款，則是公積金中心指定的擔保公司)辦理相關的抵押審批和抵押登記手續(xù)。 二手房過戶費用 二手房過戶費用包括以下八個方面的費用，對于二手房過戶費用的具體規(guī)定闡述如下：1、二手房交易手續(xù)服務費：住宅6元/平方米(房改房、經(jīng)濟適用房、安居房減半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔一半。2、二手房過戶登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔。3、二手房過戶土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計征。賣方承擔。4、二手房過戶核檔費：50元/宗。5、二手房過戶契稅：稅率為3%，按正常交易成交價格計征;個人購買的自用普通住宅(建筑面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價格4290元/平方米)契稅稅率減半，按1.5%征收;拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。買方承擔。6、二手房過戶印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔一半。7、二手房過戶營業(yè)稅及附加：房產(chǎn)證不到兩年時間過戶，營業(yè)稅不能享受優(yōu)惠減免，需要按轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。8、二手房過戶個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式：①稅率20%，按財產(chǎn)轉讓所得(本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費用)計征;②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的1%征收。賣方承擔。望采納！

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• 問 ??二手房過戶后賣方違約，有什么后果嗎？
  答

  簽訂二手房買賣合同后 賣方毀約后果有：1、雙倍退還定金。2、買方請求法院要求賣方繼續(xù)履行合同。3、涉及房價上漲，賣房人將房高價售予他人的，房價增值部分應付給原買房人。依據(jù)《合同法》：第七章　違約責任第一百零七條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百零八條　當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。第一百零九條　當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。第一百一十條　當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。第一百一十一條　質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。第一百一十二條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。第一百一十三條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。第一百一十四條　當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。第一百一十五條　當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。第一百一十六條　當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。第一百一十七條　因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。第一百一十八條　當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。第一百一十九條　當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。第一百二十條　當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。第一百二十一條　當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。第一百二十二條　因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。

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