??買(mǎi)二手房怎么過(guò)戶(hù)?購(gòu)買(mǎi)二手房后不立即過(guò)戶(hù)有什么后果?

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• 138****9822

  二手房不過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)：
  一、一房二賣(mài)
  由于從買(mǎi)房到等待過(guò)戶(hù)的過(guò)程中會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致一房多賣(mài)根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣(mài)的情況時(shí)，并不是誰(shuí)的合同先簽訂房屋就歸誰(shuí)所有，誰(shuí)先占有房屋就歸誰(shuí)所有，而是過(guò)戶(hù)到手才算是誰(shuí)的。因此即便簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同又做了公證，賣(mài)家又將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他人，并且過(guò)了戶(hù)，則房屋也是歸他人所有，原買(mǎi)家只能要求賣(mài)家承擔(dān)違約的責(zé)任。
  二、違約風(fēng)險(xiǎn)
  延遲過(guò)戶(hù)的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房?jī)r(jià)變動(dòng)影響，導(dǎo)致合同毀約。房?jī)r(jià)上漲過(guò)多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過(guò)戶(hù)，業(yè)主賠償你的違約金遠(yuǎn)不足房?jī)r(jià)的漲幅，那損失非常大。房?jī)r(jià)下跌過(guò)多，買(mǎi)家也會(huì)有想法，寧可放棄購(gòu)房定金或者部分購(gòu)房款也不愿意繼續(xù)履約。
  三、賣(mài)家用房子抵押貸款
  在合同存續(xù)期間，如果賣(mài)家有經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，不排除他會(huì)拿著房屋的產(chǎn)權(quán)證去抵押貸款的。如果到了約定過(guò)戶(hù)的時(shí)間，貸款仍然沒(méi)有還清，房屋還在抵押，就無(wú)法過(guò)戶(hù)。
  四、房屋被查封
  在等待過(guò)戶(hù)的時(shí)間里，房產(chǎn)的權(quán)屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時(shí)間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛，可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。同時(shí)，一旦賣(mài)家因其他債務(wù)被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時(shí)該房產(chǎn)將避免不了被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。
  五、產(chǎn)權(quán)人死亡
  買(mǎi)家與賣(mài)家簽訂了二手房交易合同后，如果賣(mài)家過(guò)世，買(mǎi)家就不得不一一找到該出賣(mài)人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在此過(guò)程中，不排除有的繼承人坐地起價(jià)，買(mǎi)家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過(guò)戶(hù)手續(xù)。
  因此，提醒各位購(gòu)房者在簽署的《買(mǎi)賣(mài)合同》一定要嚴(yán)密，將違約成本提高，約定好過(guò)戶(hù)時(shí)間，中間發(fā)生什么變化對(duì)雙方都可以有約束。如果確實(shí)要延遲過(guò)戶(hù)，一定要找一個(gè)第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過(guò)戶(hù)之前，與賣(mài)家協(xié)商好付款方式，千萬(wàn)不可直接將全部房款給賣(mài)家，而應(yīng)該選擇分期付款或只繳納定金。建議買(mǎi)家在等待過(guò)戶(hù)的時(shí)間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進(jìn)房子的產(chǎn)權(quán)和實(shí)際情況。

  查看全文↓ 2019-03-25 19:25:27
• 151****5301

  買(mǎi)房不立即過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。
  簽訂購(gòu)房合同、支付全部或部分購(gòu)房款，但長(zhǎng)期不過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)有很多，總結(jié)起來(lái)主要有以下幾種可能。
  1、一方違約風(fēng)險(xiǎn)。
  在沒(méi)過(guò)戶(hù)之前，如果房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，交易中的一方很可能會(huì)要求調(diào)整交易價(jià)格。尤其是在房?jī)r(jià)上漲的情況下，賣(mài)家提出毀約，或者不再配合辦理網(wǎng)簽、貸款、過(guò)戶(hù)等手續(xù)，甚至轉(zhuǎn)手另賣(mài)的情況非常多。
  2、原購(gòu)商品房有問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證。
  在所購(gòu)房產(chǎn)為未取得房產(chǎn)證的商品房的情況下，如果該商品房項(xiàng)目手續(xù)有問(wèn)題，作為商品房的一手買(mǎi)方，也是二次交易的賣(mài)方來(lái)講，自己都長(zhǎng)期甚至根本無(wú)法取得房產(chǎn)證，更沒(méi)法把房子過(guò)戶(hù)給新的買(mǎi)方。
  3、有貸款的房子，如原賣(mài)方不按時(shí)歸還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
  如果購(gòu)買(mǎi)的二手房有貸款，過(guò)戶(hù)前應(yīng)先還清貸款。如果簽約時(shí)明知過(guò)戶(hù)時(shí)間會(huì)比較晚，一定要盯著賣(mài)方立即還清銀行貸款。否則將來(lái)如果賣(mài)方未按時(shí)歸還貸款，可能導(dǎo)致銀行收房。
  4、賣(mài)方的其它債務(wù)和糾紛引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
  在簽約付款至房產(chǎn)過(guò)戶(hù)這段期間，如果賣(mài)方有債務(wù)等其它糾紛引起訴訟，債權(quán)人或相關(guān)權(quán)利人，可能會(huì)到法院申請(qǐng)查封、保全該房，一旦發(fā)生這樣的情況，直接導(dǎo)致房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，甚至有被法院執(zhí)行錢(qián)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。
  5、政策變化風(fēng)險(xiǎn)。
  這些年無(wú)論是購(gòu)房資格的政策還是貸款政策，都經(jīng)常發(fā)生變化，這些都不是買(mǎi)賣(mài)雙方能控制的。很可能因?yàn)樾抡某霈F(xiàn)，導(dǎo)致買(mǎi)方不具備購(gòu)買(mǎi)資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導(dǎo)致稅費(fèi)數(shù)額發(fā)生變化，雙方對(duì)增加的稅費(fèi)承擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)議。
  新政的實(shí)施點(diǎn)，一般以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。而決定長(zhǎng)期不辦理過(guò)戶(hù)的，簽約后也不會(huì)去立即辦理網(wǎng)簽，一旦這期間出現(xiàn)影響交易的新政，那麻煩就大了!

  查看全文↓ 2019-03-25 19:25:17
• 145****0900

  買(mǎi)二手房不立即過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)知多少？
  
  慈溪市的陳女士**近碰到了大麻煩：今年2月，她以120萬(wàn)元的價(jià)格向田某購(gòu)買(mǎi)了一套房子，準(zhǔn)備給兒子明年春節(jié)結(jié)婚時(shí)做新房。實(shí)際上，這套所謂的二手房是全新的，由于小區(qū)水電配套問(wèn)題，該小區(qū)所有房子的產(chǎn)權(quán)證辦理都因此延期。當(dāng)時(shí)田某稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商保證在5月1日前完成所有手續(xù)，之后就能拿到房產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)閮鹤踊槠谝讯ǎ庇谫?gòu)房的陳女士還是簽了合同，并付了全款。沒(méi)有想到，直到國(guó)慶過(guò)后，房子的水電配套設(shè)施問(wèn)題都沒(méi)有解決，不但房產(chǎn)證的辦理變得遙遙無(wú)期，連按時(shí)入住都可能無(wú)法保證。
  
  在現(xiàn)實(shí)生活中，類(lèi)似陳女士這樣的糾紛并不少。買(mǎi)賣(mài)雙方雖然完成了二手房交易，買(mǎi)方甚至交付了房款，但因?yàn)楦鞣N原因而沒(méi)有馬上辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，有的甚至長(zhǎng)期不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，讓雙方都感到為難，尤其是已付了全款的買(mǎi)方，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)更大。
  
  
  
  二手房不能立即過(guò)戶(hù)的主要原因　　根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)是以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)的。實(shí)際入住使用房產(chǎn)，或者只簽了一份合同，并不能代表已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，看房產(chǎn)是否真正獲得，**為關(guān)鍵的是看是否獲得了房產(chǎn)權(quán)證。對(duì)于房產(chǎn)權(quán)證的重要性雖然每個(gè)買(mǎi)房人都明白，但在現(xiàn)實(shí)生活中，仍然存在付了錢(qián)，卻沒(méi)有立即過(guò)戶(hù)取得房產(chǎn)權(quán)證的情況。那么，出現(xiàn)這種情況的原因是什么呢？著名民法專(zhuān)家楊文戰(zhàn)律師分析了以下4種情況：　　1、所購(gòu)房產(chǎn)還未取得房產(chǎn)權(quán)證，須等原房主先取得房產(chǎn)權(quán)證才能辦理過(guò)戶(hù)。
  
  在現(xiàn)實(shí)生活中，很多所謂的二手房，其實(shí)是賣(mài)方新購(gòu)的商品房，即賣(mài)主把新房轉(zhuǎn)手出售，慈溪陳女士碰到的就是這種情況。顯然，問(wèn)題出在賣(mài)主身上，很可能連他自己都還沒(méi)取得房產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)檗k理房產(chǎn)權(quán)證需要一定時(shí)間，當(dāng)遇到一些特殊情況時(shí)，數(shù)年都無(wú)法辦理也不鮮見(jiàn)。但即使房產(chǎn)證沒(méi)辦下來(lái)，有人仍然會(huì)因各種原因想立即出售新房，為此，他可能向買(mǎi)者隱瞞未取得房產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)，或者自認(rèn)為馬上可以獲得產(chǎn)權(quán)證，如果碰到對(duì)方急著購(gòu)房，雙方就會(huì)簽訂協(xié)議，甚至完成款項(xiàng)的支付。
  
  2、所購(gòu)房產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房等限制上市的房產(chǎn)，需要等待滿(mǎn)足上市條件才能過(guò)戶(hù)。
  
  有一些房產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用房等，必須在滿(mǎn)足一定年限條件后才能自由交易。如果有人把這種有限制條件的房產(chǎn)拿出來(lái)交易，就無(wú)法立即完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。這樣，交易雙方往往需要約定等將來(lái)符合條件時(shí)再過(guò)戶(hù)，但如果約定時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，就會(huì)增加很多不確定因素，雙方的交易必定包含著很大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)于買(mǎi)方，風(fēng)險(xiǎn)甚至是無(wú)限的，比如政策變化的風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)上漲或者下跌的風(fēng)險(xiǎn)，賣(mài)房者可能反悔，不愿配合過(guò)戶(hù)。
  
  3、為等待滿(mǎn)足稅費(fèi)優(yōu)惠條件暫時(shí)不過(guò)戶(hù)。
  
  一套房產(chǎn)，因?yàn)橄嚓P(guān)情況的不同，存在著很大的稅費(fèi)區(qū)別，而稅費(fèi)直接影響房?jī)r(jià)。由于各種原因，一些人會(huì)在房子不符合相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠條件時(shí)簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但為節(jié)省稅費(fèi)，又約定等符合條件時(shí)再過(guò)戶(hù)。這個(gè)條件可能是單純的等待時(shí)間滿(mǎn)足某個(gè)條件，也可能是其他什么原因。

  查看全文↓ 2019-03-25 19:25:10
• 147****8397

  購(gòu)買(mǎi)二手房后不立即過(guò)戶(hù)后果：房產(chǎn)在法律層面尚不屬于買(mǎi)方，在過(guò)戶(hù)時(shí)有可能出現(xiàn)未知風(fēng)險(xiǎn)，比如發(fā)生賣(mài)房人反悔、死亡、糾紛等變故，給房產(chǎn)過(guò)戶(hù)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。建議立即過(guò)戶(hù)或者辦理預(yù)告登記。
  《房屋登記辦法》：
  第三十二條　發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：
  （一）買(mǎi)賣(mài)；
  （二）互換；
  （三）贈(zèng)與；
  （四）繼承、受遺贈(zèng)；
  （五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；
  （六）以房屋出資入股；
  （七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；
  （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
  第六十七條　有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：
  （一）預(yù)購(gòu)商品房；
  （二）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；
  （三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；
  （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
  第六十八條　預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。
  預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。
  第七十二條　申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
  （一）登記申請(qǐng)書(shū)；
  （二）申請(qǐng)人的身份證明；
  （三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；
  （四）轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；
  （五）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；
  （六）其他必要材料。

  查看全文↓ 2019-03-25 19:24:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房怎樣過(guò)戶(hù)?購(gòu)買(mǎi)二手房后不立即過(guò)戶(hù)有什么后果?
  答

  一、一房二賣(mài)由于從買(mǎi)房到等待過(guò)戶(hù)的過(guò)程中會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致一房多賣(mài)根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣(mài)的情況時(shí)，并不是誰(shuí)的合同先簽訂房屋就歸誰(shuí)所有，誰(shuí)先占有房屋就歸誰(shuí)所有，而是過(guò)戶(hù)到手才算是誰(shuí)的。因此即便簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同又做了公證，賣(mài)家又將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他人，并且過(guò)了戶(hù)，則房屋也是歸他人所有，原買(mǎi)家只能要求賣(mài)家承擔(dān)違約的責(zé)任。二、違約風(fēng)險(xiǎn)延遲過(guò)戶(hù)的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房?jī)r(jià)變動(dòng)影響，導(dǎo)致合同毀約。房?jī)r(jià)上漲過(guò)多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過(guò)戶(hù)，業(yè)主賠償你的違約金遠(yuǎn)不足房?jī)r(jià)的漲幅，那損失非常大。房?jī)r(jià)下跌過(guò)多，買(mǎi)家也會(huì)有想法，寧可放棄購(gòu)房定金或者部分購(gòu)房款也不愿意繼續(xù)履約。三、賣(mài)家用房子抵押貸款在合同存續(xù)期間，如果賣(mài)家有經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，不排除他會(huì)拿著房屋的產(chǎn)權(quán)證去抵押貸款的。如果到了約定過(guò)戶(hù)的時(shí)間，貸款仍然沒(méi)有還清，房屋還在抵押，就無(wú)法過(guò)戶(hù)。四、房屋被查封在等待過(guò)戶(hù)的時(shí)間里，房產(chǎn)的權(quán)屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時(shí)間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛，可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。同時(shí)，一旦賣(mài)家因其他債務(wù)被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時(shí)該房產(chǎn)將避免不了被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。五、產(chǎn)權(quán)人死亡買(mǎi)家與賣(mài)家簽訂了二手房交易合同后，如果賣(mài)家過(guò)世，買(mǎi)家就不得不一一找到該出賣(mài)人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在此過(guò)程中，不排除有的繼承人坐地起價(jià)，買(mǎi)家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此，提醒各位購(gòu)房者在簽署的《買(mǎi)賣(mài)合同》一定要嚴(yán)密，將違約成本提高，約定好過(guò)戶(hù)時(shí)間，中間發(fā)生什么變化對(duì)雙方都可以有約束。如果確實(shí)要延遲過(guò)戶(hù)，一定要找一個(gè)第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過(guò)戶(hù)之前，與賣(mài)家協(xié)商好付款方式，千萬(wàn)不可直接將全部房款給賣(mài)家，而應(yīng)該選擇分期付款或只繳納定金。建議買(mǎi)家在等待過(guò)戶(hù)的時(shí)間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進(jìn)房子的產(chǎn)權(quán)和實(shí)際情況。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)舊房子可以不過(guò)戶(hù)嗎？購(gòu)買(mǎi)二手房后不立即過(guò)戶(hù)有什么后果？
  答

  買(mǎi)房不立即過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。簽訂購(gòu)房合同、支付全部或部分購(gòu)房款，但長(zhǎng)期不過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)有很多，總結(jié)起來(lái)主要有以下幾種可能。1、一方違約風(fēng)險(xiǎn)。在沒(méi)過(guò)戶(hù)之前，如果房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，交易中的一方很可能會(huì)要求調(diào)整交易價(jià)格。尤其是在房?jī)r(jià)上漲的情況下，賣(mài)家提出毀約，或者不再配合辦理網(wǎng)簽、貸款、過(guò)戶(hù)等手續(xù)，甚至轉(zhuǎn)手另賣(mài)的情況非常多。2、原購(gòu)商品房有問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證。在所購(gòu)房產(chǎn)為未取得房產(chǎn)證的商品房的情況下，如果該商品房項(xiàng)目手續(xù)有問(wèn)題，作為商品房的一手買(mǎi)方，也是二次交易的賣(mài)方來(lái)講，自己都長(zhǎng)期甚至根本無(wú)法取得房產(chǎn)證，更沒(méi)法把房子過(guò)戶(hù)給新的買(mǎi)方。3、有貸款的房子，如原賣(mài)方不按時(shí)歸還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)買(mǎi)的二手房有貸款，過(guò)戶(hù)前應(yīng)先還清貸款。如果簽約時(shí)明知過(guò)戶(hù)時(shí)間會(huì)比較晚，一定要盯著賣(mài)方立即還清銀行貸款。否則將來(lái)如果賣(mài)方未按時(shí)歸還貸款，可能導(dǎo)致銀行收房。4、賣(mài)方的其它債務(wù)和糾紛引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。在簽約付款至房產(chǎn)過(guò)戶(hù)這段期間，如果賣(mài)方有債務(wù)等其它糾紛引起訴訟，債權(quán)人或相關(guān)權(quán)利人，可能會(huì)到法院申請(qǐng)查封、保全該房，一旦發(fā)生這樣的情況，直接導(dǎo)致房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，甚至有被法院執(zhí)行錢(qián)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。5、政策變化風(fēng)險(xiǎn)。這些年無(wú)論是購(gòu)房資格的政策還是貸款政策，都經(jīng)常發(fā)生變化，這些都不是買(mǎi)賣(mài)雙方能控制的。很可能因?yàn)樾抡某霈F(xiàn)，導(dǎo)致買(mǎi)方不具備購(gòu)買(mǎi)資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導(dǎo)致稅費(fèi)數(shù)額發(fā)生變化，雙方對(duì)增加的稅費(fèi)承擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)議。新政的實(shí)施點(diǎn)，一般以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。而決定長(zhǎng)期不辦理過(guò)戶(hù)的，簽約后也不會(huì)去立即辦理網(wǎng)簽，一旦這期間出現(xiàn)影響交易的新政，那麻煩就大了!

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• 問(wèn) ??二手房怎樣過(guò)戶(hù)?購(gòu)買(mǎi)二手房后不過(guò)戶(hù)有哪些危害呢?
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  購(gòu)買(mǎi)二手房后不立即過(guò)戶(hù)后果：房產(chǎn)在法律層面尚不屬于買(mǎi)方，在過(guò)戶(hù)時(shí)有可能出現(xiàn)未知風(fēng)險(xiǎn)，比如發(fā)生賣(mài)房人反悔、死亡、糾紛等變故，給房產(chǎn)過(guò)戶(hù)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。建議立即過(guò)戶(hù)或者辦理預(yù)告登記?！斗课莸怯涋k法》：第三十二條　發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（一）買(mǎi)賣(mài)；（二）互換；（三）贈(zèng)與；（四）繼承、受遺贈(zèng)；（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

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• 問(wèn) ??二手房過(guò)戶(hù)后賣(mài)方違約，有什么后果嗎？
  答

  簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同后 賣(mài)方毀約后果有：1、雙倍退還定金。2、買(mǎi)方請(qǐng)求法院要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同。3、涉及房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)房人將房高價(jià)售予他人的，房?jī)r(jià)增值部分應(yīng)付給原買(mǎi)房人。依據(jù)《合同法》：第七章　違約責(zé)任第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百零八條　當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿(mǎn)之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。第一百零九條　當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。第一百一十條　當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。第一百一十二條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第一百一十三條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第一百一十四條　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。第一百一十五條　當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。第一百一十六條　當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。第一百一十七條　因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。第一百一十八條　當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。第一百一十九條　當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。第一百二十條　當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第一百二十一條　當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。第一百二十二條　因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

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• 問(wèn) ??購(gòu)買(mǎi)二手房過(guò)戶(hù)不及時(shí)有什么后果呢？
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  二手房不過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)：一、一房二賣(mài)由于從買(mǎi)房到等待過(guò)戶(hù)的過(guò)程中會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致一房多賣(mài)根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣(mài)的情況時(shí)，并不是誰(shuí)的合同先簽訂房屋就歸誰(shuí)所有，誰(shuí)先占有房屋就歸誰(shuí)所有，而是過(guò)戶(hù)到手才算是誰(shuí)的。因此即便簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同又做了公證，賣(mài)家又將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他人，并且過(guò)了戶(hù)，則房屋也是歸他人所有，原買(mǎi)家只能要求賣(mài)家承擔(dān)違約的責(zé)任。二、違約風(fēng)險(xiǎn)延遲過(guò)戶(hù)的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房?jī)r(jià)變動(dòng)影響，導(dǎo)致合同毀約。房?jī)r(jià)上漲過(guò)多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過(guò)戶(hù)，業(yè)主賠償你的違約金遠(yuǎn)不足房?jī)r(jià)的漲幅，那損失非常大。房?jī)r(jià)下跌過(guò)多，買(mǎi)家也會(huì)有想法，寧可放棄購(gòu)房定金或者部分購(gòu)房款也不愿意繼續(xù)履約。三、賣(mài)家用房子抵押貸款在合同存續(xù)期間，如果賣(mài)家有經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，不排除他會(huì)拿著房屋的產(chǎn)權(quán)證去抵押貸款的。如果到了約定過(guò)戶(hù)的時(shí)間，貸款仍然沒(méi)有還清，房屋還在抵押，就無(wú)法過(guò)戶(hù)。四、房屋被查封在等待過(guò)戶(hù)的時(shí)間里，房產(chǎn)的權(quán)屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時(shí)間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛，可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。同時(shí)，一旦賣(mài)家因其他債務(wù)被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時(shí)該房產(chǎn)將避免不了被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。五、產(chǎn)權(quán)人死亡買(mǎi)家與賣(mài)家簽訂了二手房交易合同后，如果賣(mài)家過(guò)世，買(mǎi)家就不得不一一找到該出賣(mài)人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在此過(guò)程中，不排除有的繼承人坐地起價(jià)，買(mǎi)家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此，提醒各位購(gòu)房者在簽署的《買(mǎi)賣(mài)合同》一定要嚴(yán)密，將違約成本提高，約定好過(guò)戶(hù)時(shí)間，中間發(fā)生什么變化對(duì)雙方都可以有約束。如果確實(shí)要延遲過(guò)戶(hù)，一定要找一個(gè)第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過(guò)戶(hù)之前，與賣(mài)家協(xié)商好付款方式，千萬(wàn)不可直接將全部房款給賣(mài)家，而應(yīng)該選擇分期付款或只繳納定金。建議買(mǎi)家在等待過(guò)戶(hù)的時(shí)間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進(jìn)房子的產(chǎn)權(quán)和實(shí)際情況。

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