.png)
不就怕你的錢打水飄嘍??！你膽子真大，他怎么忽悠的你啊？真利害…你就等著哭吧！
全部10個回答>二手房私下交易可以嗎? 二手房私下交易是否有法律效力
154****0385 | 2019-01-25 10:46:56
已有3個回答
-
-
141****2755
二手房過戶流程主要有以下四步：
查看全文↓ 2019-01-25 10:47:09
一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結清給賣方。
三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。
四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。 -
141****6163
引言：《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”這是關于轉租法律效力的基礎性法律規(guī)定，根據(jù)該規(guī)定：（1）承租人經過出租人同意轉租的，出租人和承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。那么，承租人未經出租人同意轉租的，承租人和次承租人之間的轉租合同效力如何呢？（2）承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。那么，解除的是哪個合同？出租人解除合同后“趕走”承租人和次承租人的法律依據(jù)是什么呢？
查看全文↓ 2019-01-25 10:47:04
一、承租人未經出租人同意轉租的，轉租的合同有效
所謂轉租的合同，即承租人和次承租人之間簽訂的租賃合同。另外需要明確的是，不論承租人轉租是否經過出租人同意，出租人和承租人之間的租賃合同的效力都不受影響（因為合同的效力是法律對已經成立的合同進行的價值判斷），但是承租人可能要依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定向出租人承擔違約責任。
1、駁論對象：原建設部的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定：“違反本辦法有下列行為之一的，由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰； ……（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù)，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款?！?br/>
駁論依據(jù)：《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！薄逗贤ń忉尪返谑臈l規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定?！薄逗贤ń忉屢弧返谒臈l規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！?br/>
根據(jù)《合同法》和兩個司法解釋的規(guī)定可以看出，轉租的合同不因承租人未經出租人同意轉租而無效的原因有兩個：a.原建設部的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定屬于管理性的規(guī)定；b.原建設部的《城市房屋租賃管理辦法》不是“法律、行政法規(guī)”，即該規(guī)范性法律文件的效力等級不夠。
2、駁論對象：《**高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條第一款規(guī)定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”根據(jù)該規(guī)定，似乎只要是在六個月內提出異議，就可以確認轉租合同無效。
駁論依據(jù)：
（1）僅從形式邏輯上不能必然倒推出“出租人知道或者應當知道承租人轉租，在六個月內提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院予以支持?！?br/>
（2） 自2012年7月1日起施行的《**高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》與2009年09月01日生效的《**高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相比，前者是新法，如果前者與后者規(guī)定有不一致的，根據(jù)從新原則，應以前者為準。前者司法解釋第三條第一款規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”簡言之，即無權處分不會導致合同無效。承租人轉租的行為是負擔行為，并非處分行為（并非無權處分），舉重以明輕，無權處分房屋（如無權出售房屋）尚且不會導致合同無效，無權轉租（實質上也是一種出租）房屋當然不會導致合同無效。
（3）地方高院的規(guī)定
《上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》【滬高法民一[2005]14號】第四條規(guī)定：“在沒有其他無效原因存在的情況下，未經出租人同意的房屋轉租合同有效?！薄咀ⅲ旱胤礁咴旱囊?guī)定一般只在當?shù)刈鳛椴门械囊罁?jù)或者重要參考，在其他地方只能作為參考。下同?！?br/>
《江蘇省高級人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第十五條第一款規(guī)定：“出租人以承租人未經其同意轉租為由，要求確認承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。”
二、承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除其與承租人之間的租賃合同
1、解除合同的法律依據(jù)
（1）《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”
（2）《江蘇省高級人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第十五條第二款規(guī)定：“出租人以承租人未經其同意轉租為由，要求解除與承租人之間的房屋租賃合同的，人民法院應予支持?！钡谑鶙l規(guī)定：“未經出租人同意，承租人將其承租的房屋部分轉租他人的，出租人要求解除與承租人的房屋租賃合同的，人民法院應予支持?！?br/>
相關問題
-
問 私下交易二手房答
-
答
1、是可以的，可以直接到房地產交易中心辦理。2、對于二手房私下買賣，由于不存在中介作為第三方的擔保，缺乏法律保護，買方極有必要到房屋產權登記機關查詢房屋登記信息，房屋產權項目內容比較復雜，存在的風險也比較大。3、比如：房屋是否被列入拆遷范圍；房屋是否處于出租狀態(tài)；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋產權是否明晰（如房屋為共有人共有）等等。4、有些房主長期拖欠物業(yè)費、電費、電話費等費用，買家若在不知情的情況下進行了房屋交易，一旦房款全部交付賣方，則這些所有費用很可能**終將由買家全部承擔。5、可見，若選擇二手房私下交易，不僅交易手續(xù)比較繁瑣，有時還要面臨中介追討中介費的風險，更重要的是在過戶過程中，存在諸多資金不可控風險因素！如今二手房動輒都在幾百萬以上，沒有第三方的擔保，建議您**好還是找家中介更有保障?；ㄐ″X，保大錢，是為上策。
全部5個回答> -
答
一、與房主直接交易的流程1．買方核實賣方出示的房屋產房屋買賣合同，買房交納第一筆房款（一般為三成）給賣方。3．雙方向地產交易管理部門按照審批的權限，進行逐級申報工作，在經相關人員審批后，交易雙方進入辦理立契手續(xù)流程。5．繳納稅費。交易房屋性質不同，稅費構成也不同，比如房改房、危改回遷房、經濟適用房及商品房的稅費都不盡相同；6．產權過戶手續(xù)辦理。雙方進行產權變更登記后，買方會拿到一份房屋所有權證通知單，憑此單到發(fā)證部門領取新房本。7．若是貸款買房，買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核征信，評估房屋，確定買方貸款額度，批準貸款。雙方完成產權登記變更手續(xù)后，買方領取新房本（并支付賣方**后的一成房款）。8．買方付清所有房款，賣方結清所有物業(yè)費后正式交付房屋給買方。二、與房主直接交易的風險1．中介追償索賠風險一旦讓中介知道買家有意逃避中介費，選擇跳過中介直接私下與房主交易，有可能會招致中介不斷向買方追究責任，進而影響到買家正常工作和生活秩序，買家名譽也會因此受損。2．房屋產權風險對于二手房私下買賣，由于不存在中介作為第三方的擔保，缺乏法律保護，買方極有必要到房屋產權登記機關查詢房屋登記信息，房屋產權項目內容比較復雜，存在的風險也比較大。比如：房屋是否被列入拆遷范圍；房屋是否處于出租狀態(tài)；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋產權是否明晰
全部5個回答> -
答
二手房過戶流程主要有以下四步：一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結清給賣方。二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結清給賣方。三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方
全部5個回答> -
答
為了有效防范資金風險和一些預知的風險，購房者一定要通過正規(guī)中介購買二手房，同時還應該注意簽定好合同，在合同條款中注明相關事宜，以便日后維權，如果有專業(yè)人士陪同那**好。
全部2個回答>
- 房貸計算
-
找房小程序
