請問商品房預(yù)售合同是預(yù)約合同？還是分期付款買賣合同？？

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• 144****1817

  商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同。 商品房預(yù)售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：
  (1)期貨買賣的標的物的價格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的；
  (2)期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；
  (3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的
  (4)期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等

  查看全文↓ 2018-07-18 19:24:38
• 146****6385

  商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。
  　　根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
  　　在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。
  其原因有三：　　一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實現(xiàn)買受方的經(jīng)濟目的。
  可見，分期付款買賣合同的標的物必須是現(xiàn)實存在的物。但在商品房預(yù)售合同中，作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中;　　二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物后，尚有二期以上的價款需要支付;但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。
  前者是在取得標的物之前的分期付款，而后者是在取得標的物后的分期付款;　　三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

  查看全文↓ 2018-07-18 19:24:21
• 153****0753

  商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。
  商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

  查看全文↓ 2018-07-18 19:24:09

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣合同是預(yù)售合同嗎
  答

  商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預(yù)售又稱賣樓花。商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于，商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收，預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會導(dǎo)致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預(yù)售對買房人而言存在更大的風(fēng)險。

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• 問 ??商品房買賣合同是預(yù)售合同嗎？該怎么過戶呢？
  答

  簡單地說，政府按不同的房屋狀況出臺了三種合同示范模板——預(yù)售合同、出售合同、買賣合同。前兩個對應(yīng)的是購房人從開發(fā)商手里買一手房所需簽訂的合同。第三種是購房人從已經(jīng)取得了房產(chǎn)證的個人（這人的房屋取得也是從開發(fā)商手里買的一手房）買二手房簽署的合同。 在房屋建設(shè)工程還未竣工、但已經(jīng)達到了政府允許的預(yù)售條件時，開發(fā)商與購房人簽署的就是預(yù)售合同。購房人買的是“期房”——遠期交付的房屋。在這階段，因為房屋的平面建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)施配備、交付日期、房屋實際面積、小區(qū)平面規(guī)劃都是預(yù)計的，是不確定。所以針對這些（例如面積誤差的處理規(guī)則），必須在合同里雙方“約定”下來。交房時，按約定逐一核對，若沒做到按違約條款處置。 后兩種合同因為簽署時沒上述這些問題，但有新的問題要約定——例如若銀行貸款遲于購房人預(yù)計的時間下來怎樣算違約責(zé)任。所以，在后兩種合同里，合同條款會比對預(yù)售合同相應(yīng)地做調(diào)整。

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• 問 分期付款買賣合同糾紛應(yīng)該怎么處理？
  答

  (1)起訴要求對方支付某一期未付款及利息的，可自該期款項逾期未付之日起隨時向法院提起訴訟。(2)起訴要求對方提前償還所有未付款項及利息的，可自對方逾期未付款達到總款項五分之一，或?qū)Ψ揭匝哉Z、實際行為等明示不會按合同付款時，可隨時向法院提起訴訟，要求償還所有未付款項及利息。在時效內(nèi)起訴才能得到支持分期付款合同糾紛的訴訟時效為兩年，無正當(dāng)理由逾期未向法院提起訴訟的，法院將不再保護。訴訟時效的計算如下：(1)如果合同約定履行期限的，應(yīng)從分期付款合同約定的**后一期履行期限屆滿之日起計算，滿兩年;(2)如果合同沒約定履行期限或約定不明的，可根據(jù)雙方簽訂的補充協(xié)議確定履行期限，訴訟期限從履行期限屆滿之日起計算，滿兩年;(3)如果依然不能確定履行期限的，訴訟時效期間從守約方要求違約方履行付款付息義務(wù)的寬限期屆滿之日起計算，滿兩年。但違約方在守約方第一次向其主張權(quán)利之時明確表示不履行義務(wù)的，訴訟時效期間從違約方明確表示不履行義務(wù)之日起計算，滿兩年。分期付款合同常見的違約責(zé)任情形：1、買方違約的，體現(xiàn)在買方因個人原因不想買了，想解除合同的;買方嚴重逾期付款的，賣方想解除合同的，構(gòu)成違約。2、賣方違約的，賣方未能按照合同約定履行義務(wù)的，構(gòu)成違約。發(fā)現(xiàn)對方違約，不能協(xié)商解決的，要積極通過起訴來解決。

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• 問 商品房買賣合同和預(yù)售合同的區(qū)別
  答

  預(yù)售合同和買賣購房合同主要區(qū)別在于合同標的狀態(tài)。商品房預(yù)售合同中的標的商品房為正在建設(shè)的狀態(tài)，商品房買賣合同中的標的商品房為已通過竣工驗收的狀態(tài)。

• 問 ??分期付款買賣合同糾紛應(yīng)該如何處理？
  答

  買賣合同糾紛解決方式：合同雙方當(dāng)事人如果在履行合同過程中出現(xiàn)了糾紛，首先應(yīng)按平等互利、協(xié)商一致的原則加以解決。既不應(yīng)采取消極拖延的辦法，也不應(yīng)采取扣發(fā)貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權(quán)，因為這兩種做法都無助于問題的解決。按照法律規(guī)定，應(yīng)該首先通過協(xié)商解決糾紛。協(xié)商解決糾紛，雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎(chǔ)之上，不影響團結(jié)以及今后的繼續(xù)合作，還可以節(jié)省時間、人力和費用，所以，應(yīng)該更多地采用這種方法。對于需債務(wù)人償還債務(wù)而其一時又無力償還的，可以采取以下方式協(xié)商解決：分期償還。如果債務(wù)人因產(chǎn)品積壓或者因外債收不回來而暫時無力償還的，那么可以待積壓的產(chǎn)品推銷出去后，或者外單位的欠款收回后償還。如果因管理不善暫時虧損但尚未公告破產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過努力還可以通過改善經(jīng)營管理盡快扭轉(zhuǎn)虧損的，可以在自愿的基礎(chǔ)上，制定切實可行的分期分批還款計劃。這樣做不僅可以使債權(quán)人的合法利益得以實現(xiàn)，還可以使債務(wù)人積極改善企業(yè)的經(jīng)營管理，改變無力償還債務(wù)的被動局面。

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