關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的合法性

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• 141****8253

  小產(chǎn)權(quán)房辦不了房產(chǎn)證、土地證，也不能貸款，不能抵押，不能做公證。遇到國(guó)家拆遷、占地等等，不會(huì)給你任何補(bǔ)償。
  1 小產(chǎn)權(quán)房 這個(gè)慨念沒(méi)有法律解釋或行政解釋,只具有學(xué)術(shù)意義,通常是指集體建設(shè)用地上違規(guī)開(kāi)發(fā)的商品房或農(nóng)民自行組織建造的房屋,其土地使用不合法,所以無(wú)法辦理房屋交易登記.2 購(gòu)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)很大,其一,法律不保護(hù)你的物權(quán),其二,交易本身不合法.其三,你得不到法律意義上的房屋所有權(quán).3.購(gòu)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房后,因?yàn)槟惚旧淼玫降奈餀?quán)不合法,所以無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)再次交易,抵押等.4 拆遷的話(huà),你只能作為房屋使用人獲得相應(yīng)補(bǔ)償,拆遷補(bǔ)償按相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)給予房屋所有權(quán)人(合法擁有物價(jià)的人)5,因另有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,集體土地上的房屋允許集體內(nèi)部成員中交易,所以如果你和賣(mài)房人同屬本村本組戶(hù)口的法,房屋交易行為合法有效,可以辦理交易過(guò)戶(hù),以上我所述2\3\4點(diǎn)不生效,你可以獲取合法之物價(jià)(房屋所有權(quán)),可以再次交易,抵押,拆遷的話(huà),可以按法律規(guī)定獲得補(bǔ)償.
  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  　　目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。職工購(gòu)買(mǎi)公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買(mǎi)5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配

  查看全文↓ 2018-06-16 16:23:34
• 158****6692

  小產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？
  
  首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：
  
  一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  
  因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
  
  非法的不可購(gòu)買(mǎi)，那合法的是否可購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢？
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢？
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。
  
  所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也就不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
  
  同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
  
  但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看，如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買(mǎi)的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利也無(wú)法得到保障。
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  
  同時(shí)，由于所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。這對(duì)房屋的保值和**也有很大影響。
  
  所以在這里要提醒各位購(gòu)房者注意，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價(jià)拋售，在買(mǎi)房時(shí)一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買(mǎi)到了沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。

  查看全文↓ 2018-06-16 16:23:29
• 144****6189

  外國(guó)的富人都是往農(nóng)村住的，而中國(guó)人非要在市中心弄套房子才顯出自己的身份，哪怕隔條馬路都可能差出一個(gè)層次，這種觀(guān)念到今天也沒(méi)有改變。不過(guò)這幾年咱們的城里人口也開(kāi)始向農(nóng)村流動(dòng)了，據(jù)說(shuō)北京已經(jīng)流出了幾十萬(wàn)人，這其中自然也有和外國(guó)那些富人一樣買(mǎi)了別墅的先富起來(lái)的那批人，當(dāng)然更大量的是因?yàn)樵诔抢镔I(mǎi)不起房的那些中低收入者。
  這些鄉(xiāng)下的別墅也好、樓房也好，有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格誘惑人，雖然位置相對(duì)偏僻、交通也不便利，但還是搞的熱火朝天的。這些被人們稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的房子**近迎面交來(lái)了兩盆涼水。一是建設(shè)部公開(kāi)提示人們小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)；二是北京市國(guó)土局叫停了小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷(xiāo)售。
  一、小產(chǎn)權(quán)房存在的合理性分析
  1、商品房的價(jià)格太高了，高的難以讓人承受，誰(shuí)不愿意在生活條件便利的城區(qū)買(mǎi)房呀？但高的實(shí)在高的房?jī)r(jià)讓人們的住房夢(mèng)想只能是夢(mèng)想。鄉(xiāng)下的房子給人們提供了花不多的錢(qián)就能住上樓房的機(jī)會(huì)。
  2、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)讓廣大的村鎮(zhèn)土地利用獲得較大的**，為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變提供了資金和機(jī)會(huì)。
  3、大量居民小區(qū)在農(nóng)村地區(qū)的建設(shè)，改變了農(nóng)村地區(qū)的落后面貌，使農(nóng)村地區(qū)的生活條件、市政設(shè)施都得到極大的改善和發(fā)展。
  4、為農(nóng)村人口擺脫農(nóng)業(yè)勞作的束縛，轉(zhuǎn)行服務(wù)行業(yè)就業(yè)提供了大量的就業(yè)崗位，大大增加了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的收入。
  5、轉(zhuǎn)移到鄉(xiāng)下的大量城市人口也給農(nóng)村地區(qū)帶來(lái)了城市文明和良好的習(xí)慣。
  6、近些年來(lái)農(nóng)村地區(qū)的人口外遷量非常大，形成了很多的空殼村，居住土地浪費(fèi)嚴(yán)重，居住小區(qū)的建設(shè)讓農(nóng)民改變了落后的居住傳統(tǒng)，減少了宅基地的浪費(fèi)。
  7、農(nóng)村土地屬于集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村民委員會(huì)有權(quán)利在一定的范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，獲取**大的經(jīng)濟(jì)利益。
  8、國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，但對(duì)農(nóng)村地區(qū)的房屋開(kāi)發(fā)沒(méi)有形成專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)制度，政府也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)處理相關(guān)的工作。
  9、購(gòu)房人和當(dāng)?shù)氐恼馁?gòu)房協(xié)議也算法律文書(shū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也是一級(jí)人民政府，特別是項(xiàng)目的建設(shè)、立項(xiàng)、審批肯定還有上級(jí)主管部門(mén)的認(rèn)可，因此是有一定的合法性的。
  二、小產(chǎn)權(quán)房的非法性分析
  1、關(guān)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)國(guó)家有一套完整的政策規(guī)定，商品房的建設(shè)一般是在國(guó)有土地上經(jīng)過(guò)招拍掛的方式進(jìn)行土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)捎匈Y質(zhì)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)銷(xiāo)售，非此均不符合國(guó)家的政策法規(guī)規(guī)定。
  2、國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)用地有著非常嚴(yán)格的監(jiān)管辦法，任何借口在農(nóng)地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)都是違反國(guó)家的土地政策的。
  3、按照有關(guān)規(guī)定鄉(xiāng)產(chǎn)房只能賣(mài)給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，比照城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅院非法的道理，城市居民購(gòu)買(mǎi)定向銷(xiāo)售農(nóng)民的房子也算違法。
  三、小產(chǎn)權(quán)房的出路何在
  1、小產(chǎn)權(quán)房原則上也是得到地方政府的支持和批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)審查通過(guò)的，因此小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)納入到小城鎮(zhèn)建設(shè)的統(tǒng)一計(jì)劃中。
  2、國(guó)家應(yīng)當(dāng)成立像建委一樣的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌管理農(nóng)村地區(qū)的建設(shè)問(wèn)題，不能像現(xiàn)在放羊一樣，需要時(shí)就趕一趕，顧不上就真的放羊了，農(nóng)村地區(qū)的建設(shè)需要統(tǒng)一管理和統(tǒng)一規(guī)劃了。
  3、把小產(chǎn)權(quán)設(shè)定為某種產(chǎn)權(quán)形式，中國(guó)的房子本來(lái)就有多種產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)或者更像經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。
  4、不能企圖將房子一推了之，北京地區(qū)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房子已經(jīng)占到18%的市場(chǎng)份額，如果全部以違法建筑的名義進(jìn)行拆除，其損失就不僅是購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)損失了。
  5、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)發(fā)展有一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程，并且是地方政府主導(dǎo)，各級(jí)政府主管部門(mén)并沒(méi)有在這個(gè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、出售進(jìn)行干預(yù)、制止，因此各級(jí)政府對(duì)此非法活動(dòng)難脫干系，因此讓購(gòu)房人承擔(dān)全部責(zé)任就是不公平的。
  6、從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，城鄉(xiāng)一體化是不可避免的，處理鄉(xiāng)產(chǎn)房問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)站在這樣的高度上審時(shí)度是。
  實(shí)際上產(chǎn)權(quán)本來(lái)就沒(méi)有大小之分，如果非要分大小，那只能說(shuō)房子大的利益大當(dāng)然產(chǎn)權(quán)大，房子小的利益小當(dāng)然產(chǎn)權(quán)小，就像公司的股份一樣，按照股份數(shù)劃分話(huà)語(yǔ)權(quán)。如果認(rèn)定了鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)是小產(chǎn)權(quán)，那么小產(chǎn)權(quán)也是產(chǎn)權(quán)，自然也應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的討論，不是主張放棄對(duì)土地的管理，對(duì)濫用農(nóng)業(yè)耕地的行為應(yīng)當(dāng)強(qiáng)硬處理。

  查看全文↓ 2018-06-16 16:23:22
• 158****8831

  小產(chǎn)權(quán)房是當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注的一個(gè)重要話(huà)題。圍繞它的產(chǎn)權(quán)合法性討論成為學(xué)界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為“產(chǎn)權(quán)是一束權(quán)利”,通過(guò)變更、界定與維持現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),能夠創(chuàng)造出一個(gè)交易成本低但效率高的產(chǎn)權(quán)制度。[產(chǎn)權(quán)的排他性、獨(dú)立性和明確分離邊界可以有效地分配風(fēng)險(xiǎn)和提高激勵(lì)。從這種思路出發(fā),建造在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房必然將面臨由于產(chǎn)權(quán)殘缺而帶來(lái)的各種交易風(fēng)險(xiǎn),加上從中央到地方政府推出的監(jiān)管政策,按理說(shuō)它不應(yīng)該成為一個(gè)大問(wèn)題?？墒菗?jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積約有66 億平方米,在一些大中城市,甚至占到當(dāng)?shù)胤课菔袌?chǎng)的三分之一。此外,近年來(lái)由于拆遷小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的沖突成為一個(gè)嚴(yán)峻社會(huì)問(wèn)題,但事實(shí)上更多的小產(chǎn)權(quán)房由于沒(méi)有面臨拆遷糾紛,反而逃離了大眾的視野。本文的研究問(wèn)題是,一種被正式法律、政策嚴(yán)令禁止的小產(chǎn)權(quán)房為何會(huì)屢禁不絕?在大面積存在的背后是否有一套支持它產(chǎn)生及維續(xù)的社會(huì)機(jī)制?
  當(dāng)前學(xué)術(shù)界關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象成因的討論有不少。由于此類(lèi)文獻(xiàn)繁多,本文將它們概括為市場(chǎng)供需說(shuō)、城鄉(xiāng)二元土地制度說(shuō)和政策監(jiān)管漏洞說(shuō)三種類(lèi)型。供需說(shuō)指近些年來(lái)涌入城市的大量外來(lái)人口由于買(mǎi)不起高昂的商品房,轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)價(jià)格相對(duì)便宜的小產(chǎn)權(quán)房,而城中村和城郊的農(nóng)民或村集體通過(guò)建造并出售小產(chǎn)權(quán)房來(lái)獲利。[4]制度說(shuō)指由于地方政府壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng),通過(guò)拍賣(mài)國(guó)有土地來(lái)獲取土地出讓金,集體土地只有經(jīng)過(guò)政府征地后才能拍賣(mài),征地補(bǔ)償金和土地出讓金的差價(jià)推動(dòng)村民和村集體通過(guò)建房來(lái)獲取利潤(rùn)。[5]漏洞說(shuō)指小產(chǎn)權(quán)房處于政策或法律監(jiān)管的空白地帶,地方政府監(jiān)管不力、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府默許乃至變相鼓勵(lì),給它提供了生長(zhǎng)空間。[6]上述思路從不同角度還原了小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的成因,但是仍然留下一些疑惑。其一,以上研究側(cè)重制度分析層面,忽略了小產(chǎn)權(quán)房交易的實(shí)際過(guò)程。以市場(chǎng)供需說(shuō)為例,如果說(shuō)房?jī)r(jià)低是購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的誘因,但是這種非法交易將會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),我們?nèi)绾卫斫赓I(mǎi)家的行為?其二,這些研究側(cè)重政策分析,并沒(méi)有從中提煉出一套分析性框架。以二元土地制度說(shuō)為例,如果說(shuō)二級(jí)土地市場(chǎng)推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生,那么如何理解在同樣的二元土地制度條件下,小產(chǎn)權(quán)房分布卻存在地區(qū)差異?因此,要理解小產(chǎn)權(quán)房存在的成因,就必須借助產(chǎn)權(quán)交易的框架,重新探討它產(chǎn)生和維持的機(jī)制。
  二重構(gòu)民間合約框架:一個(gè)理論假說(shuō)
  劉世定在《科斯悖論和當(dāng)事者對(duì)產(chǎn)權(quán)的認(rèn)知》一文中以解決科斯悖倫為起點(diǎn),提出了一個(gè)在法定產(chǎn)權(quán)監(jiān)管之外,非正式交易何以可能的話(huà)題。他指出,由于雙方對(duì)某項(xiàng)權(quán)利的認(rèn)知達(dá)成共識(shí),這種共識(shí)超出或違背了現(xiàn)行正式政策的規(guī)定,在此基礎(chǔ)上的合作將會(huì)產(chǎn)生一種新的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)安排。參與這種新型結(jié)構(gòu)的當(dāng)事方從中將獲得新的收益,但是要面臨由于缺少法定產(chǎn)權(quán)監(jiān)管而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)和來(lái)自法定產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)厲懲罰。[7]該研究對(duì)本文的啟示是,在現(xiàn)實(shí)生活中,與法定產(chǎn)權(quán)規(guī)定不一致的交易秩序要實(shí)現(xiàn)則需要具備三項(xiàng)條件:雙方在法定產(chǎn)權(quán)之外形成的新產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)彼此有更大收益;由于受法定產(chǎn)權(quán)的制約,雙方會(huì)采取策略避免交易過(guò)程中產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn);雙方能規(guī)避來(lái)自法定產(chǎn)權(quán)第三方的懲罰,而第三方也將付出相應(yīng)的監(jiān)督成本。由于篇幅所限,劉世定在文中并沒(méi)有就此展開(kāi)討論。本文將指出這種新的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)就是,雙方在違背現(xiàn)行政策或法律約束下而達(dá)成的一種民間合約,接下來(lái)要討論的小產(chǎn)權(quán)房交易合約將以新材料來(lái)補(bǔ)充這種觀(guān)點(diǎn)。
  這種處于法定產(chǎn)權(quán)之外的新的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),是雙方自愿簽訂的一種民間合約。它在不違背現(xiàn)行法律的條件下與正式合同具有同等的法律效力,例如雙方簽訂的借條字據(jù)就是一例。社會(huì)學(xué)家關(guān)于民間合約的思考是放在廣義合同研究話(huà)題之下,其中又分為兩條研究脈絡(luò)。第一條是與新制度主義經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)話(huà),把正式企業(yè)合同作為檢驗(yàn)對(duì)象,探討這種交易關(guān)系是如何嵌入在制度、文化和社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中。[8]此類(lèi)研究是用社會(huì)學(xué)框架來(lái)檢討經(jīng)濟(jì)學(xué)傳統(tǒng)話(huà)題,探討其中是否包含社會(huì)學(xué)變量,從而豐富合同研究的理論框架。第二條則是將民間合約作為研究素材,探討這種合約實(shí)現(xiàn)的前提條件和遵循原則。中國(guó)社會(huì)學(xué)者對(duì)它的思考集中在集體產(chǎn)權(quán)變更議題上。[9]此類(lèi)研究是把經(jīng)濟(jì)學(xué)家視為反?；螂x軌的現(xiàn)象納入分析框架,探索影響民間合約達(dá)成的各種社會(huì)因素。研究話(huà)題不同,但兩條脈絡(luò)都帶有鮮明的社會(huì)學(xué)色彩,即民間合約作為一種市場(chǎng)交易秩序嵌入在正式制度及社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中。[10]小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合約屬于第二條脈絡(luò)。這種房屋一旦交易就違反了有關(guān)政策與法律規(guī)定,然而大量小產(chǎn)權(quán)房存在的事實(shí)卻說(shuō)明在正式制度之外,已經(jīng)形成了一種廣泛的民間合約。
  將代表法定產(chǎn)權(quán)的第三方重新引進(jìn)來(lái),嘗試構(gòu)建民間合約的分析框架。只要交易中的任何一方認(rèn)可現(xiàn)行關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的政策,合約就不會(huì)簽訂,雙方收益都為零,風(fēng)險(xiǎn)和懲罰也為零。如果雙方都反對(duì)現(xiàn)行政策并私下交易,彼此可能獲益,但是要面臨交易風(fēng)險(xiǎn)和來(lái)自法定產(chǎn)權(quán)的懲罰。因此,細(xì)致分析各方圍繞民間合約產(chǎn)生的收益、風(fēng)險(xiǎn)及懲罰就成為當(dāng)務(wù)之急。本文提出研究假說(shuō),只要雙方從中獲得的收益等于或大于交易風(fēng)險(xiǎn)和法定產(chǎn)權(quán)的懲罰,那么這種脫離正式制度監(jiān)管之外的民間合約就可能實(shí)現(xiàn)。這種民間合約蘊(yùn)含的收益、風(fēng)險(xiǎn)及懲罰之間的分配比重與當(dāng)前我國(guó)有關(guān)房屋的正式政策安排之間有密切的聯(lián)系,這將幫助人們理解為什么這種違反有關(guān)法律政策規(guī)定之外的民間合約會(huì)長(zhǎng)期存在。微信關(guān)注國(guó)暉律師事務(wù)所，掌握更多法律知識(shí)。

  查看全文↓ 2018-06-16 16:23:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 怎樣判斷樓盤(pán)的合法性??？
  答

  收房的時(shí)候還要看開(kāi)發(fā)商兩書(shū)。 即：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

  贈(zèng)送面積的合法性有哪些具體規(guī)定？

  答

  贈(zèng)送面積的合法性需根據(jù)政府規(guī)劃和建設(shè)規(guī)定來(lái)判斷，這對(duì)申請(qǐng)貸款很重要。可以通過(guò)咨詢(xún)律師和規(guī)劃部門(mén)來(lái)確認(rèn)。

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• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)權(quán)如何確認(rèn)?買(mǎi)二手房如何確定產(chǎn)權(quán)的合法性？
  答

  房屋所有權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋所有權(quán)證對(duì)于購(gòu)房者而言極其重要。在二手房買(mǎi)賣(mài)中，關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的糾紛時(shí)有發(fā)生，那么怎樣才能盡快取得產(chǎn)權(quán)證呢？下面我們就來(lái)一起看看吧！1．弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與出賣(mài)人是否為同一個(gè)人并要求賣(mài)方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。不能排除在二手房買(mǎi)賣(mài)中會(huì)出現(xiàn)有人通過(guò)虛假的產(chǎn)權(quán)證騙取買(mǎi)受人的信任，繼而簽署二手房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，騙取買(mǎi)受人的錢(qián)財(cái)。專(zhuān)家建議是一定要事先確認(rèn)房屋所有權(quán)證的真?zhèn)渭胺课菟袡?quán)證上各項(xiàng)信息。具體的確認(rèn)真?zhèn)蔚姆椒ǎ?1)網(wǎng)上查詢(xún)：點(diǎn)擊省市鏈接進(jìn)入各地房產(chǎn)管理局網(wǎng)站進(jìn)行查詢(xún)需要輸入產(chǎn)權(quán)人姓名、產(chǎn)權(quán)證號(hào)(目前只有部分地區(qū)提供房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢(xún));(2)房產(chǎn)局查詢(xún)：若要查詢(xún)的準(zhǔn)確的個(gè)人房屋所有權(quán)證信息(包括：房屋所有人名稱(chēng)、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、登記核準(zhǔn)日期、建筑面積、房屋設(shè)計(jì)用途、權(quán)利來(lái)源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，則必須攜帶個(gè)人身份證件及房屋所有權(quán)證到當(dāng)?shù)氐姆抗芫?房地產(chǎn)交易中心、房屋管理局、房管處)檔案館或窗口查詢(xún)。如果本地《房屋所有權(quán)證》與《土地使用權(quán)》合一，那么您只需要跑一個(gè)部門(mén)就行了。如果本地《房屋所有權(quán)證》與《土地使用權(quán)》分離，那么您就需要跑兩個(gè)部門(mén)。不過(guò)很多地方還無(wú)法辦理購(gòu)房者的“小《土地使用權(quán)證》”，就是我們俗稱(chēng)的“小產(chǎn)權(quán)房”。2．確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源與其合法性。個(gè)人商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、房改房……房地產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)房屋的稱(chēng)呼越來(lái)越多。在購(gòu)買(mǎi)二手房前一定要明確您要購(gòu)買(mǎi)的二手房的性質(zhì)，注意區(qū)分共有房產(chǎn)和私有房產(chǎn)，不要因?yàn)樾〖?xì)節(jié)的疏忽造成重大財(cái)產(chǎn)的損失。3．確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)，有無(wú)房產(chǎn)抵押，包括私下抵押

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• 問(wèn) 在太原怎樣的小產(chǎn)權(quán)房是合法 小產(chǎn)權(quán)房合法嗎
  答

  什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房是村集體組織或者開(kāi)發(fā)商，以新農(nóng)村建設(shè)名義下出售的建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 目前的小產(chǎn)權(quán)房有兩種類(lèi)型： 1、 是在集體建設(shè)用地上建成的，也就是宅基地上建成的房子，產(chǎn)權(quán)所有人屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買(mǎi)。 2、 是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。 什么樣的小產(chǎn)權(quán)房是合法的？ 只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，就是合法建筑，因?yàn)榉墒窃试S鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是“小產(chǎn)權(quán)房”就是非法建筑。目前，有些“小產(chǎn)權(quán)房”在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在一些問(wèn)題，與現(xiàn)行法律法規(guī)有沖突，因此，許多人誤以為是“小產(chǎn)權(quán)房”就是非法建筑。“小產(chǎn)權(quán)房”，只要買(mǎi)方人是本集體成員，并且符合“一戶(hù)一宅”規(guī)定，提供了相關(guān)審批手續(xù)，就可以確權(quán)。 小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn) 1、萬(wàn)一拆遷補(bǔ)償難 小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主得不到拆遷安置補(bǔ)償卻無(wú)話(huà)可說(shuō)。 2、五證不全 如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”由于在價(jià)格上深受資金有限制的購(gòu)房者的青睞，但“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，**大的問(wèn)題就是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。 3、質(zhì)量安全無(wú)保證 一些小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在質(zhì)量安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。 4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或進(jìn)行上市買(mǎi)賣(mài) 小產(chǎn)權(quán)房由于不能辦產(chǎn)權(quán)，也就意味著這房子在法律上不是屬于你的，所以如果要抵押一般銀行不會(huì)貸款給你，法律也不允許上市買(mǎi)賣(mài)。 5、遺贈(zèng)容易出問(wèn)題 小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。 已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦 1、如果已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞?hù)口的居民，這種情況一般無(wú)危險(xiǎn)。 2、如果已簽了買(mǎi)賣(mài)合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)且購(gòu)房者非當(dāng)?shù)鼐用瘢b于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請(qǐng)求解除合同并退回已支付的購(gòu)房款這是**直接的方法。 3、如果購(gòu)買(mǎi)了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購(gòu)買(mǎi)了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)的這種情況就比較麻煩，則要視具體情況而定。 4、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批采取可能的補(bǔ)救措施。

• 問(wèn) 買(mǎi)二手房產(chǎn)權(quán)如何確定?買(mǎi)二手房如何確定產(chǎn)權(quán)的合法性？
  答

  買(mǎi)二手房的產(chǎn)權(quán)是永久的，但是土地使用年限為土地證標(biāo)明的使用年限減去已使用的年限。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。第二十二條 土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

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