提前還款金額怎么計算 提前還款怎么判斷是不是劃算

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• 132****0376

  今天的幾次降息，讓很多人在選擇貸款買房之余，也開始慎重考慮是不是要提前還款的問題。從銀行方面看，提前還貸顯得比較“冷清”，各家銀行提前還貸的手續(xù)費差異較大，那么提前還款究竟是不是劃算呢？ 業(yè)內(nèi)人士表示，提前還貸不一定適合每個人，需要從貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經(jīng)濟大環(huán)境四個方面綜合考慮。 案例1： 丁先生在2007年年底貸款100萬元購買了第一套房，當時享受的是銀行首套房七折下浮優(yōu)惠利率，借款期限為15年。 專家：央行加息或降息調(diào)節(jié)的都是貸款基準利率，借款人原來享受到的優(yōu)惠利率折扣是不受影響的。而目前由于信貸收緊，銀行對一套房貸利率優(yōu)惠僅為八五折到九折，而且對于申請人的要求也會卡得更嚴。若提前還貸的話，以后再有購房需求，不但享受不到這個利率優(yōu)惠，而且還要執(zhí)行二套房上浮1.1倍的利率。 案例2： 陳小姐在2008年向銀行貸款80萬元購買了第二套房，簽約時執(zhí)行的是上浮1.1倍的利率，借款期限為20年。 專家：雖然目前處在降息通道中，但是陳小姐當初買房的時候執(zhí)行的是1.1倍的利率，那么按照現(xiàn)在的利率來看，其負擔的利息高達7.75%，相對目前的貸款利率水平來看是較高的。此外，陳小姐采取的是等額本息還款，這種還款方式的還款利息支出通常集中在還款初期。陳小姐的借款期限是20年，目前只還了4年，因此提前還款是可取的。 總而言之，對于貸款者來說，借款期未過三分之一之前，提前還款都是劃算的。而對于那些已到還款中期或是等額本金還款已過1/3期的，利息基本上已經(jīng)支付得差不多了，提前還款的部分則更多的是本金，利率漲跌對還款數(shù)額的影響不會太大，再選擇提前還貸就沒有多大意義。 案例3： 楊女士2009年開始貸款，并享受了7折利率。楊女士表示，自己目前手里有5萬元的閑置資金，還是購買銀行理財產(chǎn)品等相關投資更劃算。 專家： 根據(jù)楊女士的情況，此前享受了7折利率，按照目前的貸款利率，楊女士的5年期以上貸款利率為4.585% ，而目前五年期的銀行定期存款利率為4.75%，需要說明的是，目前多家銀行執(zhí)行了利率上浮10%的政策，多家銀行5年期的定存利率達到了5.225%。當然，如果市民愿意拿錢購買銀行理財產(chǎn)品的話，普遍可以獲得6%以上的年化收益率。 換句話說，如果市民以7折利率從銀行貸款，然后，再把錢存進銀行，進行5年期以上定存，貸款者還能賺取利率差價。如果，市民用7折利率貸出來的錢投資6%年化收益率的理財產(chǎn)品的話，收益率則能更高。這樣看來提前還款實在沒有必要。 提醒一：罰息數(shù)額各有差異 市民在選擇提前還款時，一般會支付一筆手續(xù)費，也稱為“罰息”或“違約金”，一般在合同里面會寫明。 記者比較發(fā)現(xiàn)，各家銀行手續(xù)費差異較大。有的銀行可以不收手續(xù)費，而有的銀行則需要收實際還款額1~3個月的利息，甚至有的銀行需要收取實際還款額3%的手續(xù)費。 國有大行工、農(nóng)、中、建、交里，交行提前還款不收手續(xù)費，而工行需要收2~3個月的利息作為手續(xù)費，其他銀行則需收1個月利息。其中農(nóng)行在貸款三年內(nèi)提前還款的收一個月利息作為手續(xù)費，三年后則不收手續(xù)費。 大部分股份制銀行都表示不收手續(xù)費。而浦發(fā)銀行則表示若提前兩年還款需收取還款金額3%的手續(xù)費，兩年后則不收手續(xù)費。 外資銀行一般是根據(jù)已經(jīng)還款年限收取差異收費。如花旗銀行，一年后提前還款需收取還款金額2%的收費，兩年后收費降至1%，三年后則不收手續(xù)費；匯豐銀行三年后提前還款不收手續(xù)費，兩年后提前還款至少收取2萬元的手續(xù)費，一年后提前還款至少收取3萬元手續(xù)費。 提醒二：允許提前還貸時間不同 此外，允許申請?zhí)崆斑€貸的時間也不一樣。大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請?zhí)崆斑€貸。 在國有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。 此外，招行、交行、東亞等銀行都需要一年后才能申請?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸，“目前還沒有變化?！? “一般房貸金額較大，若無特殊原因，一年內(nèi)很少有客戶會提前還貸?！币晃汇y行房貸部門的工作人員表示。 提醒三：調(diào)整利息周期不同 一般房貸期限都在10年以上，在這個周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開始按照**近的央行基準利率調(diào)整為新的還款利息。 外資銀行一般會選擇在當月或當季度調(diào)整。東亞銀行是在央行調(diào)整利息的第二個月開始按新利率執(zhí)行，花旗銀行是在下一個季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當日便開始按新利率執(zhí)行。 對于房貸族來說，哪種調(diào)息方式更劃算？專家表示，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算；若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。 業(yè)內(nèi)：四原則考察提前還款是否劃算 業(yè)內(nèi)人士提醒，并非每個人都適合提前還貸，**好要綜合宏觀大環(huán)境和個人實際情況來判斷。年末是否該提前還貸，主要考慮四個問題：貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經(jīng)濟大環(huán)境。 首先，要看客戶貸款時簽訂的合同中所確定的貸款利率。若使用公積金貸款，年利率較低，僅為4.5%左右，在這種情況下并不需要急于還款。而對于使用商業(yè)貸款的客戶來說，目前來看5年以上貸款利率一般為6.55%，首套可享受8.5折~9折的優(yōu)惠，二套房需上浮10%。在這種情況下，若前期簽訂合同時能享受到較低折扣利率的，也不必提前還款。 其次，是否提前還款需考慮個人的投資能力。資深按揭中介鄭大源指出，如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產(chǎn)品等，若預計獲取的回報能夠覆蓋貸款成本，客戶**好將流動資金用于投資。 此外，從經(jīng)濟大環(huán)境來看，目前仍處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大?？蛻簟敖璧腻X越多、時間越長就越好，不必急于還款”。 **后，鄭大源建議，還要考慮未來一段時間是否需要流動資金。 理財專家：三種情況不宜提前還貸 一、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。 二、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。 三、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:22

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• 問 房貸本息可以提前還款嗎？怎么提前還款劃算?
  答

  1、首先說提前還款違約金，這要看你和銀行簽訂的借款合同，還款約定條款。要看你和銀行具體是 怎樣約定的。2、縮短還款年限：銀行一般不會同意縮短還款年限的。如果行的話，看你和銀行的怎樣協(xié)商了。3、肯定采用等額本金還款法好了。但是這種方法，前期還款壓力是很大的，收入不是很高和穩(wěn)定的話，**好不要采用。4、利息相差：2013年底：還款10萬后。兩者相差：32000多元，大致就這樣。等額本息的利息高。

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• 問 貸款利率有什么變化 現(xiàn)在提前還款劃算嗎
  答

  想換個大房子的李女士，決定把住了多年的房子出售。由于這套房子還在還貸，昨日，她到銀行辦理房貸全額還款手續(xù)。當?shù)弥€有26萬本金時，李女士有些意外：“還貸快8年了，月供都是兩千元左右呢，怎么還有這么多本金？” 原來，2008年，李女士向銀行貸了36萬元房貸，利率6.65%，其間曾經(jīng)提前還款5萬元。對這種情況，如果辦理貸款時使用的是等額本息還款法，在還款初期還的利息比本金多。也就是說，在等額本息還款法下，李女士前期還的多是利息，所以還有這么多本金。 臨近年底，在降息通道下，不少人在考慮是否提前還房貸，但有時銀行會告知，如果已經(jīng)還款很多年了，提前還款不劃算。究竟是不是這樣呢？ 對于提前還貸，有的人認為只要提前還款，少還點利息就是劃算；而有的人卻認為，等額本息還款法下，前面還的都是利息，后面還的才是本金，所以前面把利息都還完了，沒有必要提前還本金了。 如果是使用公積金貸款的，可以考慮不用提前還款，因為公積金的利率低，可以將現(xiàn)金留在手上投資或者理財。如果是等額本金還款法，什么情況下提前還款都劃算。建議有提前還款打算的購房者可以選擇等額本金法。而在等額本息還款方式下，越早還越劃算，還得越多越劃算。 一家國有銀行的理財師表示，對于貸款者來說，借款期未過三分之一之前，提前還款都是劃算的。已到還款中期或是等額本金還款已過1/3期的，利息基本上已經(jīng)支付得差不多了，提前還款的部分更多的是本金，利率漲跌對還款數(shù)額的影響不會太大，再選擇提前還貸就沒有多大意義。

• 問 貸款提前還款怎么劃算
  答

  房貸提前全部還款是比較劃算的，提前全部還款后不用再支付剩余的利息，但需要注意提前還款若是有違約金，則提前還款是不劃算的，除此之外還可以選擇提前部分還款，縮短還款期限或是減少月供金額。提前還款注意事項有：1、若申請的是公積金房貸和商業(yè)房貸組合房貸，可以不用先償還公積金房貸，公積金房貸的利率是比較低的，先償還商業(yè)房貸，能夠節(jié)省的利息比較多，并且公積金賬戶中如果有余額的話，是可以用來償還公積金房貸的。2、提前還款后一定不要忘記辦理抵押注銷登記手續(xù)，要求銀行開具房貸清償證明，拿回抵押在銀行的房屋他項權(quán)證，這樣才能擁有房屋的全部所有權(quán)。3、若購房時有申請保險的，也不要忘記去終止房貸的房屋保險合同，退還提前繳納的保費。

• 問 ??房貸等額本息可以提前還款嗎？怎么提前還款劃算?
  答

  提前還款，還得越早、越多，節(jié)省的利息越多！你貸款52萬，30年，利率是6.80%，按精確計算每月的還款額為3390.01元，如果還滿30年（假設利率不變），總利息為700403.95 元。如果你在今年年底（12月份）提前部分還款10萬元，月還款額或貸款年限將重新計算：1、貸款年限不變，改變月還款額。重新計算后，月還款額為2752.75元，總利息573157.71元，比提前還10萬前少127246.24元。2、月還款額不變（仍為3390.01元），縮短貸款年限。重新計算后，年限縮短為221個月（18年零5個月），總利息為327320.79元，比提前還10萬前少373083.13元。3、如果你第二年再提前還款10萬元，總利息將進一步減少。所以，還是開頭那句話：提前還款，還得越早、越多，節(jié)省的利息越多！

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• 問 ??房貸提前還款怎么劃算？
  答

  提前還款分為兩種，一種是全部還清，還有一種是部分還清，在一二線城市，買一套房子不容易，每個月的月供壓力是很大的，很少有人可以將房貸一次性還清，大部分人會選擇部分提前還清，這里也需要分類了，部分還清也分為兩類，一種是貸款年限縮短，每個月還多少錢不變，第二種是減少每個月的月供，但是年限不變，在部分還款中，前者能夠省不少的利息。提前還款要交違約金大家應該都知道，提前還清房貸需要交納違約金，這樣是為了讓銀行減少利潤損失，銀行收取違約金的方式也分為兩種：第一，按照剩余房貸的2%-5%計算，第二，收取若干個月的利息，就是說如果你的房貸還沒有還足一個月，那么就要罰息三個月，還貸滿兩年及以上是不需要罰息的。對還款時間、還款額度有限制要求有些銀行對于提前還款的時間以及金額是有限制的，比如需要還款滿一年，或者是半年就可以申請?zhí)崆斑€貸了，對于提前還貸的金額也有規(guī)定，比如必須是1萬的整數(shù)倍，有些銀行對于還貸的次數(shù)也有限制，總之提前還房貸的要求還是挺多的，走的手續(xù)也挺多的，并不是你想提前還房貸就可以提前的。

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