購房簽補(bǔ)充協(xié)議有哪些注意事項 需要謹(jǐn)防哪些陷阱

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• 157****0501

  購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補(bǔ)充協(xié)議是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時候一定要注意防范下面這些陷阱。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款 補(bǔ)充協(xié)議原文：若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與消費者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款，效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任 補(bǔ)充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項，對雙方無約束力。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實性負(fù)責(zé)，不按宣傳履約，也不承擔(dān)違約責(zé)任。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：購房總價成違約金基數(shù) 補(bǔ)充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。 點評：有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定，當(dāng)事雙方約定違約金，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實際損失計費，**高比例30%。很明顯，消費者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價，因為房產(chǎn)始終擺在那里。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議看似對買賣雙方有利，實則是單方面加大了消費者違約責(zé)任。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：限定買家商品房用途 補(bǔ)充協(xié)議原文：該商品房僅為住宅用途。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之，只要業(yè)主對房屋處置不違法，他人就無權(quán)干涉。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費者應(yīng)享有的權(quán)利。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:13

相關(guān)問題

• 問 購房合同補(bǔ)充協(xié)議需要謹(jǐn)防的陷阱有哪些
  答

  由于標(biāo)準(zhǔn)的購房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補(bǔ)充協(xié)議。那么簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議要注意什么問題？有什么陷阱是你不知道的？ 1、關(guān)于不可抗力 陷阱：導(dǎo)致開發(fā)商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它開發(fā)商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任。 支招：對此購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時開發(fā)商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求開發(fā)商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求開發(fā)商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 2、關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e 陷阱：作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。盡管法規(guī)有作了明確規(guī)定，但實際操作中個別開發(fā)商仍然將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實測面積和暫測面積的誤差。 支招：購房者可以參照有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶瑢Σ环戏梢?guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時，購房者即可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 3、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn) 陷阱：對于預(yù)售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被開發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。 支招：建議購房者在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護(hù)自己的利益。 4、關(guān)于房屋所有權(quán)證辦理的時間 陷阱：盡管從表面上看，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的，與開發(fā)商并沒有直接的關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實踐中，房屋所有權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于開發(fā)商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務(wù)。 支招：購房者需要讓開發(fā)商作出相應(yīng)的承諾，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項義務(wù)以確保購房者順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔(dān)由此給購房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。 5、關(guān)于貸款辦不來怎么辦 陷阱：由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準(zhǔn)主要依賴開發(fā)商提供的擔(dān)保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。 支招：購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于開發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購房者可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。 6、關(guān)于保修責(zé)任 陷阱：有關(guān)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任，國家已經(jīng)作了明確規(guī)定，在此不再贅述。 支招：**好在補(bǔ)充協(xié)議中將開發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修，并負(fù)擔(dān)一定的維修費用。 7、關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾 陷阱：為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實際是構(gòu)成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。 支招：購房者妥善保存好原始材料，如合同、發(fā)票、收據(jù)憑證、協(xié)議書、宣傳材料等，一旦發(fā)生爭議或違約，可憑證據(jù)投訴或訴諸法律。

• 問 購房合同補(bǔ)充協(xié)議有哪些陷阱 購房注意事項有哪些
  答

  由于標(biāo)準(zhǔn)的購房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補(bǔ)充協(xié)議。那么簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議要注意什么問題？有什么陷阱是你不知道的？ 1、關(guān)于不可抗力 陷阱：導(dǎo)致開發(fā)商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它開發(fā)商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任。 支招：對此購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時開發(fā)商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求開發(fā)商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求開發(fā)商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 2、關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e 陷阱：作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。盡管法規(guī)有作了明確規(guī)定，但實際操作中個別開發(fā)商仍然將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實測面積和暫測面積的誤差。 支招：購房者可以參照有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，對不符合法律?guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時，購房者即可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 3、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn) 陷阱：對于預(yù)售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被開發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。 支招：建議購房者在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護(hù)自己的利益。 4、關(guān)于房屋所有權(quán)證辦理的時間 陷阱：盡管從表面上看，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的，與開發(fā)商并沒有直接的關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實踐中，房屋所有權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于開發(fā)商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務(wù)。 支招：購房者需要讓開發(fā)商作出相應(yīng)的承諾，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項義務(wù)以確保購房者順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔(dān)由此給購房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。 5、關(guān)于貸款辦不來怎么辦 陷阱：由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準(zhǔn)主要依賴開發(fā)商提供的擔(dān)保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。 支招：購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于開發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購房者可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。 6、關(guān)于保修責(zé)任 陷阱：有關(guān)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任，國家已經(jīng)作了明確規(guī)定，在此不再贅述。 支招：**好在補(bǔ)充協(xié)議中將開發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修，并負(fù)擔(dān)一定的維修費用。 7、關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾 陷阱：為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實際是構(gòu)成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。 支招：購房者妥善保存好原始材料，如合同、發(fā)票、收據(jù)憑證、協(xié)議書、宣傳材料等，一旦發(fā)生爭議或違約，可憑證據(jù)投訴或訴諸法律。

• 問 購房合同補(bǔ)充協(xié)議中有哪些陷阱 購房注意事項有哪些
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  買過房的都知道，購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。與正式合同不同，這個補(bǔ)充協(xié)議里面，幾乎條條都是干貨，不得不認(rèn)真對待。 補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。 在補(bǔ)充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。 第一，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 第三，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。 第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 第六，明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 第七，關(guān)于不可抗力：導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任，對此購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 若買的是二手房一定約定好付款事項，分期付款還是貸款，分期的話什么時間付清多少一定在協(xié)議上寫清楚，貸款的話一旦貸款辦不下來產(chǎn)生的違約責(zé)任問題;再有就是騰房時間以及賣主留給買方的室內(nèi)物品如熱水器、空調(diào)、燃?xì)庠畹鹊纫欢ㄔ趨f(xié)議上標(biāo)注清楚，以便后期不兌現(xiàn)。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱有哪些? 補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款 補(bǔ)充協(xié)議原文：若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與消費者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款，效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。 宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任 補(bǔ)充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項，對雙方無約束力。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實性負(fù)責(zé)，不按宣傳履約，也不承擔(dān)違約責(zé)任。 購房總價成違約金基數(shù) 補(bǔ)充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。 點評：有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定，當(dāng)事雙方約定違約金，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實際損失計費，**高比例30%。很明顯，消費者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價，因為房產(chǎn)始終擺在那里。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議看似對買賣雙方有利，實則是單方面加大了消費者違約責(zé)任。 限定買家商品房用途 補(bǔ)充協(xié)議原文：該商品房僅為住宅用途。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之，只要業(yè)主對房屋處置不違法，他人就無權(quán)干涉。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費者應(yīng)享有的權(quán)利。 “填充條款”也須小心 除補(bǔ)充協(xié)議外，商品房買賣合同正式文本中的填充條款，消費者也須提防。 據(jù)介紹，市商品房交易目前統(tǒng)一使用由市國土房管局印制、市工商局監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同。該合同中，有部分空格供買賣雙方簽約時現(xiàn)場商定。而不少開發(fā)商卻先行擬定條款填充其中，“掠奪”購房人合法權(quán)利。 具體操作手法是，標(biāo)準(zhǔn)合同原有多個選項，供消費者選擇，但開發(fā)商卻事先選擇其中一個為自己減輕或免責(zé)的選項。如消費者接房的裝飾條件，開發(fā)商交房達(dá)不到此要求，有幾種解決方式：開發(fā)商雙倍賠嘗消費者裝飾價差;開發(fā)商無條件返工，達(dá)到消費者要求等。有“精明”開發(fā)商不與消費者協(xié)商，先行在合同中填充了第二個選項。 該人士提醒購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱，消費者在簽訂買房合同前，先看標(biāo)準(zhǔn)合同文本是否在工商部門備案，如已備案，可將其拿到開發(fā)企業(yè)所在工商所與備案文本對照，看是否有改動;如未到工商部門備案，則要仔細(xì)研讀，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商“幫忙”填充了條款，如果有異議則不予接受。

• 問 購房合同補(bǔ)充協(xié)議有哪些注意事項
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  由于標(biāo)準(zhǔn)的購房合同條款的局限性，幾乎每一份購房合同都要簽訂補(bǔ)充協(xié)議。標(biāo)準(zhǔn)的購房合同由于是國家有關(guān)部門制定的，條款相對比較公平合理。而補(bǔ)充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。小編列舉了一些注意事項，看完這些再簽也不遲。 關(guān)于不可抗力 導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任，對此購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e 作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。購房者應(yīng)該參照有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，對不符合法律?guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。 關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn) 對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進(jìn)口”、“高級”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護(hù)自己的利益。 房屋所有權(quán)證辦理的時間 盡管從表面上看，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的，與發(fā)展商并沒有直接的關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實踐中，房屋所有權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務(wù)。因此需要讓發(fā)展商作出相應(yīng)的承諾，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項義務(wù)以確保購房者順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔(dān)由此給購房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。 貸款辦不來怎么辦？ 由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準(zhǔn)主要依賴發(fā)展商提供的擔(dān)保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。因此應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于開發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。 關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾 為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實際是構(gòu)成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。對于開發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實，并明確開發(fā)商違反該約定的違約責(zé)任。

• 問 補(bǔ)充協(xié)議中有哪些陷阱 簽補(bǔ)充協(xié)議時要注意什么
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    買房簽合同時，我們通常會簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議。不少人只關(guān)注購房合同，其實補(bǔ)充協(xié)議也非常重要。補(bǔ)充協(xié)議是對原來所簽合同的補(bǔ)充或者變更，一般要明確約定，如果補(bǔ)充協(xié)議條款與原合同不一致或發(fā)生沖突時，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，但原合同中明示不得變更的條款，則補(bǔ)充協(xié)議中對該項條款的變更不發(fā)生法律效力。很多情況下，補(bǔ)充協(xié)議甚至完全顛覆了原本的購房合同中的條款，所以的以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)等，從而導(dǎo)致了一些開發(fā)商單方面的霸王條款。補(bǔ)充協(xié)議常見陷阱有哪些？簽訂補(bǔ)充協(xié)議時，我們要注意些什么？ 一、補(bǔ)充協(xié)議中的陷阱有哪些？ 1、分?jǐn)偨ㄖ娣e約定不合理 作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接發(fā)影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管一些法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實測面積和暫測面積的誤差。 購房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，對不符合法律?guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定時需要承擔(dān)違約責(zé)任。 2、裝修標(biāo)準(zhǔn)模糊 對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進(jìn)口”、“高級”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。 建議購房人在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護(hù)自己的利益。 3、擴(kuò)大不可抗力范圍 導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力的規(guī)定比較籠統(tǒng)，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任。 對此購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 二、簽訂補(bǔ)充協(xié)議要注意什么？ 補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時候應(yīng)該注意以下幾個問題。 1、 要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任 現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 2、 明確房屋所有權(quán)證辦理的時間 因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 3、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。 4、明確關(guān)于公攤建筑面積 現(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn) 如果購買的是精裝修的房子，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 6、明確退房的責(zé)任 購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 若買的是二手房一定約定好付款事項，分期付款還是貸款，分期的話什么時間付清多少一定在協(xié)議上寫清楚，貸款的話一旦貸款辦不下來產(chǎn)生的違約責(zé)任問題；再有就是騰房時間以及賣主留給買方的室內(nèi)物品如熱水器、空調(diào)、燃?xì)庠畹鹊纫欢ㄔ趨f(xié)議上標(biāo)注清楚，以便后期不兌現(xiàn)。 以上就是關(guān)于什么是補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議常見陷阱以及簽訂補(bǔ)充協(xié)議需要注意的相關(guān)事項。買房子是一件大事，尤其在簽訂購房合同、補(bǔ)充協(xié)議等這些法律文件時，一定要仔細(xì)查看相關(guān)的內(nèi)容，了解容易發(fā)生糾紛的點，避免出現(xiàn)不必要的問題。