商品房退房要什么手續(xù) 如何正確商品房退房

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• 155****8666

  商品房的買賣不同于其他日常生活消費(fèi)品的買賣，因?yàn)槠浣灰字芷陂L(zhǎng)，涉及資金量大，技術(shù)問題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對(duì)程序要求比較嚴(yán)格。 但因?yàn)檫@樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因：一是購(gòu)房者違約；二是賣方違約；三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達(dá)成一致意見；四是雙方都違約，但協(xié)商達(dá)不成一致意見。在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。 下面介紹一下在購(gòu)房的不同階段出現(xiàn)退房情況時(shí)如何辦理相關(guān)的手續(xù)。 一、訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)階段 當(dāng)購(gòu)房者已交訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但還沒有簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的情況下：如果購(gòu)房者已向賣方支付了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但沒有說明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況購(gòu)房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項(xiàng)。 如果賣方所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者與賣方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達(dá)不成一致意見，**終沒有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林(劉桂林博客,劉桂林新聞,劉桂林說吧)律師認(rèn)為，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬?gòu)?qiáng)迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購(gòu)房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。 二、已做預(yù)售登記階段 買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記，但房屋還未交付使用，這個(gè)階段如果一方想退房首先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見，如果雙方達(dá)成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰來承擔(dān)、如何退款、如何履行等問題。 如果買賣雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。此外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:55

相關(guān)問題

• 問 商品房退房需要注意什么 如何正確退商品房
  答

  1、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟 如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。 業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對(duì)較長(zhǎng)。 ２、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi) 如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。 3、**、月供利息都可獲賠 在退房款方面，采用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購(gòu)房人的借款合同。 開發(fā)商支付購(gòu)房人**款利息，即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購(gòu)房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購(gòu)房人月供及利息支出。 若購(gòu)房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，購(gòu)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購(gòu)房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。

• 問 ??如何退房？如何辦理商品房退房手續(xù)？
  答

  　商品房退房先看購(gòu)房者是否符合退房條件，如果條件符合，按照一般退房流程即可辦理。退房流程第一步購(gòu)房者向開發(fā)商發(fā)出退房通知；第二步退房申請(qǐng)15天內(nèi)，開發(fā)商退還房款，并且負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房者與貸款銀行解除合同的全部手續(xù)?！　⊥朔砍绦颉　?、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟　　有關(guān)專家建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁?！　I(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對(duì)較長(zhǎng)?！　?、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)　　如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。　　3、**、月供利息都可獲賠　　在退房款方面，采用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購(gòu)房人的借款合同?！　￠_發(fā)商支付購(gòu)房人**款利息，即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購(gòu)房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購(gòu)房人月供及利息支出?！　∪糍?gòu)房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，購(gòu)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購(gòu)房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)?！　⊥朔苛鞒趟牟阶摺　〉谝徊剑嘿?gòu)房人通過掛號(hào)信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知?！　〉诙剑憾酱匍_發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)?！　〉谌剑憾酱匍_發(fā)商將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人?！　〉谒牟剑恨k理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)?！　≈链耍M(fèi)者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購(gòu)房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以**后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等?！　⊥朔孔⒁馐马?xiàng)　　1、保險(xiǎn)退保手續(xù)不要忘　　在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，根據(jù)《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人?！　?、違約金就高不就低　　根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實(shí)際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償?！　?、定金雙倍退還　　根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款，不可同時(shí)適用。若是購(gòu)房人的原因?qū)е峦朔?，開發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開發(fā)商的責(zé)任，購(gòu)房者可獲得雙倍賠償?！　?、辦房產(chǎn)證前退房更省事　　業(yè)主**好是在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù)，如果拿到房產(chǎn)證后裝修房屋時(shí)或在其他情況下發(fā)生問題需要退房，通常需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的鑒定過程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù)，過程較復(fù)雜。

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• 問 ??如何退房？辦理商品房退房有哪些手續(xù)？
  答

  　商品房退房先看購(gòu)房者是否符合退房條件，如果條件符合，按照一般退房流程即可辦理。退房流程第一步購(gòu)房者向開發(fā)商發(fā)出退房通知；第二步退房申請(qǐng)15天內(nèi)，開發(fā)商退還房款，并且負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房者與貸款銀行解除合同的全部手續(xù)?！　⊥朔砍绦颉　?、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟　　有關(guān)專家建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁?！　I(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對(duì)較長(zhǎng)?！　?、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)　　如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償?！　?、**、月供利息都可獲賠　　在退房款方面，采用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購(gòu)房人的借款合同。　　開發(fā)商支付購(gòu)房人**款利息，即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購(gòu)房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購(gòu)房人月供及利息支出。　　若購(gòu)房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，購(gòu)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購(gòu)房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)?！　⊥朔苛鞒趟牟阶摺　〉谝徊剑嘿?gòu)房人通過掛號(hào)信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知?！　〉诙剑憾酱匍_發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)?！　〉谌剑憾酱匍_發(fā)商將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人?！　〉谒牟剑恨k理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)?！　≈链?，消費(fèi)者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購(gòu)房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以**后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等?！　⊥朔孔⒁馐马?xiàng)　　1、保險(xiǎn)退保手續(xù)不要忘　　在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，根據(jù)《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人。　　2、違約金就高不就低　　根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實(shí)際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償?！　?、定金雙倍退還　　根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款，不可同時(shí)適用。若是購(gòu)房人的原因?qū)е峦朔?，開發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開發(fā)商的責(zé)任，購(gòu)房者可獲得雙倍賠償?！　?、辦房產(chǎn)證前退房更省事　　業(yè)主**好是在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù)，如果拿到房產(chǎn)證后裝修房屋時(shí)或在其他情況下發(fā)生問題需要退房，通常需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的鑒定過程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù)，過程較復(fù)雜。

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• 問 商品房的退房程序是如何的?商品房退房條件是什么?
  答

  商品房退房流程很多人都不知道，現(xiàn)整理退房流程供大家參考。商品房的買賣不同于其他日常生活消費(fèi)品的買賣，因?yàn)槠浣灰字芷陂L(zhǎng)，涉及資金量大，技術(shù)問題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對(duì)程序要求比較嚴(yán)格。但因?yàn)檫@樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因： 一是購(gòu)房者違約; 二是賣方違約; 三是雙方都不違約，但雙方就退房問題 達(dá)成一致意見; 四是雙方都違約，但協(xié)商達(dá)不成一致意見。在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面介紹一下在購(gòu)房的不同階段出現(xiàn)退房情況時(shí)如何辦理相關(guān)的手續(xù)。 1、 訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)階段 當(dāng)購(gòu)房者已交訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但還沒有簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的情況下：如果購(gòu)房者已向賣方支付了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但沒有說明 所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況購(gòu)房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項(xiàng)。 如果賣方所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者與賣方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達(dá)不成一致意見，** 終沒有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林(劉桂林博客,劉桂林新聞,劉桂林說吧)律師認(rèn)為，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬?gòu)?qiáng)迫 交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購(gòu)房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。 2、已做預(yù)售登記階段 買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記，但房屋還未交付使用，這個(gè)階段如果一方想退房首先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見，如果雙方達(dá)成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰來承擔(dān)、如何退款、如何履行等問題。 如果買賣雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。此外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù) 售登記手續(xù)。 3、入住階段 在房屋竣工后，購(gòu)房者已辦理了入住手續(xù)，交了政府部門應(yīng)收的稅費(fèi)之后，但房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前退房的，這個(gè)階段要求退房的一般都是購(gòu)房者，大多是賣方違約。這個(gè)階段除與上述第二個(gè)階段要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費(fèi)、搬離時(shí)間等問題。如賣方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng) 估，確定裝修損失。購(gòu)房者還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣方所代收的稅費(fèi)也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議，購(gòu)房者可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。 4、房產(chǎn)證辦理完畢階段 房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下購(gòu)房者是不能退房的。如果賣方已為購(gòu)房者辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，且合同有約定如購(gòu)房者拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求購(gòu)房者退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān) 辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。

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• 問 商品房退房
  答

  不能退房，因?yàn)橐呀?jīng)辦理預(yù)告登記了

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