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律師關(guān)于購買二手房的二十項(xiàng)注意 在二手房買賣中，**有必要被提醒的是買家，如果買商品房上當(dāng)受騙至少冤有頭債有主，買二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度則要高得多。 一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度： 1．注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人； 2．搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房； 3．產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處； 4．一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。 二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣：（現(xiàn)在北京已改，但還要有所注意） 1．確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成； 2．大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓； 3．一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 三、查看是否有私搭私建部分： 1．是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓； 2．是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間； 3．陽臺是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。 四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積： 1．包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積； 2．產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積； 3．**保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。 五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)： 1．戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)； 2．管線是否太多或者走線不合理； 3．天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。 六、考核房屋的市政配套： 1．打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓； 2．打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目； 3．確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象； 4．觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象； 5．電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線； 6．煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣； 7．小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器； 8．冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。 七、了解裝修的狀況： 1．原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何是不是需要全部打掉； 2．了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平： 1．水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取是上門代收還是自己去繳三表是否出戶； 2．觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局； 3．小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心； 4．小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 九、了解往后居住的費(fèi)用： 1．水、電、煤、暖的價格； 2．物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)； 3．車位的費(fèi)用。 十、追溯舊房的歷史： 1．哪一年蓋的還有多長時間的土地使用期限； 2．哪些人住過什么背景是何種用途； 3．是否發(fā)生過不好的事情是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案； 4．是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。 十一、了解鄰居的組合： 1．好鄰居會讓你生活愉快在不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次； 2．拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心； 3．與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。 十二、算計一下房價： 1．自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值； 2．委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估； 3．銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的**低保值價。 十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是： 1．滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口； 2．能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明； 3．愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其他符合條件的抵押； 4．所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠； 5．支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。 十四、請律師： 1．二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠； 2．公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī)； 3．建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。 十五、找代理行： 1．北京公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作； 2．代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證； 3．在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解： 代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請二手房按揭？ 買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？ 代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？ 十六、考察代理行是否可靠代理行應(yīng)該提供兩證： 1．有效的北京工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，北京建委頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書； 2．資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
全部6個回答>急！南京二手房過戶詳細(xì)的手續(xù)流程
153****4451 | 2014-05-24 16:44:10
已有4個回答
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132****8267
如果房子是滿五年且是您叔叔名下唯一住房 就沒稅；
查看全文↓ 2014-05-26 11:36:56
滿五年不唯一有1個點(diǎn)的個人所得稅 ；
不滿五年就是5.6的營業(yè)稅和1個點(diǎn)的個稅
如果您是首次購房契稅1個點(diǎn) 不是的話3個點(diǎn)
辦理手續(xù)可以通過中介公司幫您辦理的 費(fèi)用也不高 也省事 -
158****8342
1.首先要開和新購房證明
查看全文↓ 2014-05-26 09:07:08
2.送件過戶 沒滿5年交5.6%的營業(yè)稅(滿5年沒有) 1%個點(diǎn)的個稅 和1%個點(diǎn)的契稅(如果是二套房就是3%的契稅)可以避稅等七到十個工作日出件
3.出件 拿房產(chǎn)證 去土地局拿新土地證 -
131****2683
1.首先要開和新購房證明
查看全文↓ 2014-05-26 09:05:32
2.送件過戶 沒滿5年交5.6%的營業(yè)稅（滿5年沒有） 1%個點(diǎn)的個稅 和1%個點(diǎn)的契稅（如果是二套房就是3%的契稅）可以避稅
等七到十個工作日出件
3.出件 拿房產(chǎn)證 去土地局拿新土地證 -
158****1837
1.開具新購房證明
查看全文↓ 2014-05-24 18:31:46
2.送件
3.出件(送件后15個工作日)契稅 首套房 面積0-90平方(含)1%:90-144平方(含)1.5%:144以上3% 二套房 不論面積3%房子若不滿五年5.6%營業(yè)稅,1%個稅 滿五年非唯一 1%個稅 滿五年唯一 無稅手續(xù)費(fèi) 3元/平方不可避稅
相關(guān)問題
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二手房交易步驟一般為：（一）發(fā)布或了解房源信息；（二）看房、挑房；（三）買賣雙方初步達(dá)成意向、買方交付定金；（四）談判簽約，買方向賣方支付首付款；（五）繳納相關(guān)稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過戶；（六）買方支付剩余房款；（七）交房。另附南京購買二手房注意事項(xiàng)：1、查明真實(shí)情況(1)憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實(shí)信息，30元的費(fèi)用。(2)可以交給中介全權(quán)負(fù)責(zé)，合同注明：如果房產(chǎn)證并非真實(shí)，中介付全部責(zé)任。(3)確認(rèn)房主真實(shí)身份。2、房屋手續(xù)是否齊全(1)房產(chǎn)證、土地證是否齊全;(2)房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭貸款買的房子，是否在租，貸款額多少;我國包括大部分地區(qū)均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。(3)可以索要中介營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件。3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰(1)有些房屋有好多個共有人?如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。(2)如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
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答
1.開具新購房證明2.送件3.出件(送件后15個工作日)契稅 首套房 面積0-90平方(含)1%:90-144平方(含)1.5%:144以上3% 二套房 不論面積3%房子若不滿五年5.6%營業(yè)稅,1%個稅 滿五年非唯一 1%個稅 滿五年唯一 無稅手續(xù)費(fèi) 3元/平方不可避稅
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一、買家準(zhǔn)備工作1、買家準(zhǔn)備購房合同、個人身份證明；2、支付購房款；3、簽訂交易確認(rèn)書；4、支付過戶費(fèi)用，并向房管部門申請辦理過戶。二、賣家準(zhǔn)備工作1、賣家準(zhǔn)備購房合同、個人身份證明；2、依據(jù)交易確認(rèn)書，攜帶相關(guān)資料、準(zhǔn)備賣家過戶時需要的證明材料；3、準(zhǔn)備好過戶費(fèi)用及房屋交易稅。三、房管部門辦理過戶1、買家和賣家一起在房管部門提交辦理過戶申請；2、按照規(guī)定繳納過戶費(fèi)用；3、提交有關(guān)的過戶申請書、身份證明等證明材料；4、審核通過后，房管部門出具過戶完成證明。四、買家辦理過戶1、買家在房管部門提交辦理過戶申請；2、按照規(guī)定繳納過戶費(fèi)用；3、提交有關(guān)的過戶申請書、身份證明等證明材料；4、審核通過后，房管部門出具過戶完成證明。五、完成過戶1、買家和賣家簽訂過戶協(xié)議；2、繳納房屋買賣交易稅；3、辦理好相關(guān)手續(xù)；4、在房管部門更新房屋所有權(quán)證書；5、完成房屋過戶。
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第八步，憑完稅契證到土管部門辦理國土證。第九步，憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。如果是全額支付房款，則可以省略第三和第四步手續(xù)。走完這些步驟，房產(chǎn)三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。二手房過戶需要提供資料主要有：房屋所有權(quán)證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。
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