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商品房預售合同的轉讓條件 商品房預售合同的轉讓，指購房者與房地產開發(fā)商簽訂了預購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原來因簽訂購房合同而獲得的權利轉讓給他人的行為。也成為“房屋期權轉讓”。從法律角度分析，房屋期權轉讓，房屋所有權尚未形成，因此，這是一種合同債權的轉讓。我國《城市房地產管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。”以法律條文的形式允許商品房預售合同的轉讓。 那么，商品房預售合同轉讓需要什么條件呢? 首先，沒有辦理商品房預售登記的商品房預售合同轉讓比較簡單。開發(fā)商、買受人、受讓人協(xié)商一致后，解除買受人與開發(fā)商原先簽訂的預售合同，再由新的受讓人與開發(fā)商另簽一份商品房買賣合同即可，不須經過房屋主管部門的批準和履行預售商品房轉讓程序。 如果預售合同已經在房屋主管部門進行了商品房預售合同登記，那么。商品房預售合同轉讓需要符合下列條件才可以辦理： 1、符合當地法律、法規(guī)的要求，允許預售轉讓的可以轉讓、不允許預售轉讓的不得轉讓。這個要求需要查閱當地房地產轉讓管理辦法。例如《深圳經濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》規(guī)定：預售的外銷商品住宅，未取得房地產證之前，不得轉讓。 2、商品房預售合同合法有效。**高人民法院民1996(2)號文件第28條規(guī)定：商品房預售合同無效的，商品房預售轉讓合同，一般也應認定為無效。 3、預售房屋尚未實際交付。 4、預購人履行了預購合同約定的義務。預購人沒有履行預購合同的義務時，預購人無權轉讓該預售房屋。在商品房預售合同轉讓中，債務轉讓應當征得預售人的同意;如果預購人擅自轉讓，預售人享有合同解除權，并可以要求預購人承擔締約過失責任。同時，我國法律嚴禁買空賣空、倒賣合同的行為，不允許利用預售合同轉讓做變相期貨交易。 5、簽訂商品房預售轉讓合同。無需簽訂新的預售合同。 另外，北京市的商品房預售轉讓，根據北京市人民政府關于修改《北京市城市房地產轉讓管理辦法》的決定第四十四條的規(guī)定：預購人在預售合同登記備案后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理： (一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發(fā)企業(yè)同意; (二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。
什么是商品房預售合同，商品房預售需滿足哪些條件？
135****7534 | 2014-04-16 10:08:34
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153****8731
不是的，只是規(guī)定商品房預售合同應當進行登記。商品房預售――是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未竣工的、將來才能交付的、具備法定銷售條件的房屋售與買受人，由買受人支付房屋價款。登記備案的時間是：自商品房預售合同簽訂之日起３０日內。
查看全文↓ 2014-04-17 22:47:18
如果沒有備案的話，不能對抗善意第三人。
《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條：
“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外?！?br/>
相關法條連接：
《房地產管理法》第44條第2款：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房地產主管部門和土地主管部門登記備案。”
國務院頒布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第27條：“房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起３０日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案?！?br/>
建設部《城市商品房預售管理辦法》第10條：“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。” -
141****5214
根據國家有關規(guī)定，商品房現售，應當符合以下條件： (一)現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書； (二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； (三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (四)已通過竣工驗收； (五)拆遷安置已經落實； (六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； (七)物業(yè)管理方案已經落實。商品房預售與商品房現售有什么區(qū)別?預售和現售分別需符合哪些條件?
查看全文↓ 2014-04-17 11:07:15
商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預售又稱"賣樓花"。商品房現售與商品房預售主要差異在于，商品房預售要求投入開發(fā)建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現售要求已通過竣工驗收，預售合同簽訂以后，可能出現某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權，商品房預售對買房人而言存在更大的風險。
根據《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現售的條件為：
(1)現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書。這個條件主要為了確保現售商品房房地產開發(fā)企業(yè)的主體資格合法。
(2)取得國有土地使用權證書。主要為了確?，F售商品房的用地合法。
(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。主要為了確?，F售商品房規(guī)劃、建設手續(xù)合法。
(4)已通過竣工驗收。主要為了確?，F售商品房符合工程建設質量標準。
(5)拆遷安置已經落實。主要為了保障被拆遷人的合法權益。
(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。主要為了確?，F售商品房達到基本使用條件。
(7)物業(yè)服務方案已經落實。主要為了避免商品房銷售后產生糾紛，同時物業(yè)服務也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。
另外實際操作中，房地產開發(fā)企業(yè)現售商品房時應完成房屋所有權初始登記(即取得大產權)。
商品房預售的條件為：
(1)預售人已經交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書。主要為了確保預售商品房用地合法。
(2)預售人已經取得了該建設工程規(guī)劃許可證。主要為了確保商品房預售規(guī)劃手續(xù)合法。
(3)預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，已經達到了工程建設總投資的25%以上，并且已經確定了施工進度和竣工交付日期。這是商品房預售的關鍵條件，也是預售商品房區(qū)別于現售商品房的主要條件。
(4)預售人已經取得了商品房預售許可證。主要為了確保預售合法，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。 -
138****7578
商品房預售需具備以下條件：（一）預售人已取得房地產開發(fā)資質證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關規(guī)定交付土地使用權出讓金，已
查看全文↓ 2014-04-16 10:38:26
取得土地使用權證書；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進度和竣工
交付使用時間；（五）七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數；（六）已在項目所在地商
業(yè)銀行開設商品房預售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
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房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售應當符合下列條件:1.已經全部交付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。2.持有建設工程許可證。3.按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。4.同金融機構已經簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議。5.已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二) 持有建設工程規(guī)劃許可證;(三) 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(四) 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
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商品房預售合同的轉讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體，預售合同的內容不發(fā)生變化，由商品房預購人將原預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系。預售合同轉讓屬于房地產的二手交易，即通常所稱的三級市場。我國《城市房地產管理法》第45條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。”這一規(guī)定實際上是商品房的預售合同轉讓的認可。事實上，我國商品房預售合同轉讓在房地產市場中大量存在。根據《城市房地產管理法》第45條之規(guī)定，說明預售合同轉讓是有條件的。筆者以為預售合同轉讓有如下條件： 1.轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售合同不得轉讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理，加強國家稅收。因為預售合同轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一預售合同的預購方，同時又是后一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。預售合同轉讓后，新預購人取代原預購人成為新的權利主體，也是預售商品房竣工后的產權人。 2.預售合同轉讓的標的物必須是尚未竣工的，正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權后，將商品房再轉讓給他人，不是預售合同轉讓，應按商品房買賣關系處理，同時，預售合同轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩(wěn)定，轉讓人將預售合同提前轉讓，轉移跌價風險；新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉讓，這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。 3.預售合同必須合法有效，才允許預售合同轉讓，否則預售合同轉讓無效。**高人民法院民（1996）2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓轉讓合同，一般也應當認定無效?！睆念A售合同內容看，分以下幾種情況：第一，如果預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經具備時，可以轉讓。例如分期付款中，預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二，預售合同未約定轉讓條件，預售合同履行中，預購方提出轉讓，必須征得預售人同意，否則轉讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益，又可以保證預售合同轉讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經全部履行預售合同規(guī)定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解后預購人履行合同情況。 4.預售合同轉讓必須簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂預售合同將后預售合同的預購人（轉讓人）更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓字目取得原預售合同預購的地位。 這種預售轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債權轉讓，還是權利義務轉讓，都只是合同主體的變更，而合同內容即權利義務并沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉讓人對債權人的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉讓合同依法成立后，具有不可逆轉性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。 預售人、轉讓人和新預購人持經登記備案的原預售合同和轉讓雙方新簽訂的預售轉讓合同及預售方或履行出具的已付足約定的預購款證明文書，到標的物所在地房產管理部門辦理轉讓合同登記備案手續(xù)，對符合轉讓條件的，房地產管理部門可予以轉讓登記。同時辦理原預售合同的更名手續(xù)，明確預售方向受讓人履行原預售合同的標的物。若需再次轉讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經過**后轉讓登記的受讓人，為預售后竣工的商品房產權人。
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