請(qǐng)問(wèn)不滿意物業(yè)管理，能否更換物業(yè)公司？

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• 153****1830

  物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商選定的，在業(yè)主購(gòu)買小區(qū)商品房時(shí)合同中就已經(jīng)約定明確了。小區(qū)的物業(yè)管理項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量都是業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題。但由于是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂管理合同，業(yè)主對(duì)此并沒(méi)有發(fā)言權(quán)。由于上述原因的存在，確實(shí)出現(xiàn)了物業(yè)公司與業(yè)主利益沖突的問(wèn)題。很多小區(qū)對(duì)物業(yè)管理不滿意，也是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象。對(duì)物業(yè)管理不滿意，可以按照法律規(guī)定更換物業(yè)公司?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。因此，只要小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)，就可以由業(yè)主自己選聘物業(yè)公司，對(duì)開發(fā)商選擇的物業(yè)公司為滿意，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)來(lái)更換。

  查看全文↓ 2012-12-08 13:55:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 倘若對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？
  答

  其實(shí)業(yè)主以對(duì)管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)。首先，物業(yè)管理公司只是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會(huì)的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對(duì)一的合同關(guān)系，而是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。其次，物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問(wèn)為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費(fèi)的業(yè)主）的共同利益遭受損害。因此，對(duì)于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制，即業(yè)主將其對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會(huì)行使；同時(shí)，業(yè)主賦予管委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。只有當(dāng)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，違反了物業(yè)管理合同時(shí)，業(yè)主才有權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)。

• 問(wèn) 對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)不滿意，管理費(fèi)還要交嗎
  答

  **好的辦法是進(jìn)行協(xié)商，由業(yè)主委員會(huì)敦促物業(yè)公司改正，一旦協(xié)商不成，按照法律程序來(lái)辦是唯一的途徑。拒交物業(yè)費(fèi)的結(jié)果是惡性循環(huán)，使得小區(qū)居住質(zhì)量下降，倒霉的還是業(yè)主自己。現(xiàn)實(shí)情況是，面對(duì)強(qiáng)大的物業(yè)公司，對(duì)服務(wù)和所交費(fèi)明顯不相符的情況，業(yè)主沒(méi)有任何辦法制約物業(yè)公司，只能以不交物業(yè)費(fèi)這個(gè)唯一的辦法來(lái)抗衡。而目前國(guó)家并沒(méi)有相關(guān)約束物業(yè)公司是否按價(jià)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，而業(yè)主委員會(huì)作為監(jiān)督機(jī)構(gòu)又沒(méi)有適當(dāng)?shù)拇胧┻M(jìn)行有效的維護(hù)，當(dāng)然，**后的辦法是換物業(yè)公司，但對(duì)于不滿的業(yè)主，似乎沒(méi)有合適的方式來(lái)保護(hù)自己，所以，產(chǎn)生不交物業(yè)費(fèi)的狀況，是短時(shí)間內(nèi)不能杜絕的，以后也很難杜絕。不交物業(yè)費(fèi)，顯然不是好辦法，也是不能允許的，只有在雙方處于對(duì)等的條件下，才能有效的結(jié)果。

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• 問(wèn) 如果對(duì)物業(yè)管理費(fèi)不滿意，可以依據(jù)什么要求調(diào)整？
  答

  可以依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例中的相關(guān)規(guī)定舉行業(yè)委會(huì)公投,對(duì)物業(yè)公司的情況進(jìn)行審核。如果投票認(rèn)定現(xiàn)物業(yè)公司管理不當(dāng)或失職且票數(shù)過(guò)半,可以聘請(qǐng)其他物業(yè)公司來(lái)替代現(xiàn)在的物業(yè)公司進(jìn)行管理也可以走法律途徑。

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• 問(wèn) 若對(duì)物業(yè)公司不滿意，業(yè)主可以少交或拒交物業(yè)費(fèi)嗎？
  答

  是需視情況而定的。首先，業(yè)主和物業(yè)是否在購(gòu)房合同中對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體的約定。其次，物業(yè)的服務(wù)不到位是否直接導(dǎo)致了業(yè)主的權(quán)益受損。物業(yè)糾紛逐漸增多，多是集中在業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿上。在該類糾紛中，多數(shù)業(yè)主都采用拒付物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)表達(dá)不滿，一旦物業(yè)公司起訴，業(yè)主往往因時(shí)過(guò)境遷，舉不出物業(yè)公司違約的證據(jù)而敗訴，或是接受調(diào)解。因此，業(yè)主應(yīng)依法維權(quán)。在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)業(yè)主不能一味用拒付物業(yè)費(fèi)的消極方式來(lái)對(duì)待。一是要積極溝通協(xié)商；二是要留下物業(yè)公司不履行義務(wù)的證據(jù)，比如將不達(dá)標(biāo)物業(yè)設(shè)施或小區(qū)臟亂的環(huán)境拍照留存，為今后法律訴訟的舉證提供必要依據(jù)。

• 問(wèn) 現(xiàn)在的物業(yè)管理,為何業(yè)主不滿意率很高.且矛盾深尖銳,
  答

  因?yàn)槭召M(fèi)的項(xiàng)目太多,買了房子可是卻養(yǎng)不起房子,而且服務(wù)的項(xiàng)目也不是很令人滿意.

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