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主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?三 銷售環(huán)節(jié) 取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
全部3個回答>房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應交哪些稅?營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
151****3066 | 2019-07-21 11:57:00
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137****9230
一、房地產(chǎn)開發(fā)商都需要繳納哪些稅
查看全文↓ 2019-07-21 11:57:24
1.契稅
建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。
2.營業(yè)稅
自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計繳營業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動產(chǎn)的5％稅率計繳營業(yè)稅。
3.城市維護建設(shè)稅和教育費附加
在繳納營業(yè)稅的同時，應以實際繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護稅和3％的教育費附加。城市建設(shè)維護稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。
4.城鎮(zhèn)土地使用稅
房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額計繳。
年應納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額
土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關(guān)繳納。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。
5.房產(chǎn)稅 -
133****4361
一、基本稅種：
查看全文↓ 2019-07-21 11:57:19
1、營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納;
2、城建稅按繳納的營業(yè)稅7%繳納;
3、教育費附加按繳納的營業(yè)稅3%繳納;
4、地方教育費附加按繳納的營業(yè)稅2%繳納;
5、土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定項目金額的增值額繳納(按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率);
6、印花稅：建安合同按承包金額的萬分之三貼花;購房合同按購銷金額的萬分之五貼花;帳本按5元/本繳納(每年啟用時);年度按“實收資本”與“資本公積”之和的萬分之五繳納(第一年按全額繳納，以后按年度增加部分繳納);
7、城鎮(zhèn)土地使用稅按實際占用的土地面積繳納(各地規(guī)定不一，XX元/平方米);
8、房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的70%*1.2%繳納;
9、車船稅按車輛繳納(各地規(guī)定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛);
10、企業(yè)所得稅按應納稅所得額(調(diào)整以后的利潤)25%繳納(2007年分檔計算：3萬元以內(nèi)18%，3萬元至10萬元27%，10萬元以上33%);
11、發(fā)放工資代扣代繳個人所得稅。
除2002年1月1日以后辦的企業(yè)的企業(yè)所得稅向國稅繳納外，其他稅收都向地稅局申報 -
155****8135
要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅
查看全文↓ 2019-07-21 11:57:17
一 取得土地環(huán)節(jié)
開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
1、契稅
應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）
2、印花稅
應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率
印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?
二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)
取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
1、土地使用稅
應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額
2、印花稅
常見的合同如下： -
155****0980
房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅會處理分析
查看全文↓ 2019-07-21 11:57:11
房地產(chǎn)企業(yè)一般采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，從商品房預售到商品房交付要經(jīng)過一段時間，在此期間需要交哪些稅、如何納稅申報、會計如何核算等許多問題困擾著許多財務人員，本文對這些問題進行梳理和分析，以期對實務工作有些許幫助。
一、預收房款時的稅會處理
（一）增值稅及附加的稅會處理
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，不管是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。計算公式為：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預繳稅款。
城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育費附加是附加稅費，隨著增值稅的繳納而繳納。
《企業(yè)會計準則第14號—收入》（財會[2017]22號）第四條規(guī)定，企業(yè)應當在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關(guān)商品（或服務）控制權(quán)時確認收入。取得相關(guān)商品（或服務）控制權(quán)，是指能夠主導該商品（或服務）的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟利益。據(jù)此，由于房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂《商品房預售合同》后，購房者并未取得該商品房的控制權(quán)，企業(yè)收到的預收房款不滿足收入的確認條件。所以，企業(yè)在會計處理上不確認為收入，而是通過“預收賬款”進行單獨核算，借記“銀行存款”，貸記“預收賬款”。預繳增值稅時，借“應交稅費—預交增值稅或簡易計稅”，貸記“銀行存款”
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳增值稅附加時，借記“應交稅費—應交城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育費附加”，貸記“銀行存款”。
（二）土地增值稅的稅會處理
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第十六條的規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。
根據(jù)《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。計算公式為：應預繳稅款=（預收款-應預繳增值稅稅款）×土地增值稅預征率。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳土地增值稅時，借記“應交稅費—應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。
（三）企業(yè)所得稅的稅會處理
《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。此時會計上沒有計算損益，而所得稅上要計入納稅所得，存在稅會差異，企業(yè)所得稅匯算清繳時通過A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調(diào)整明細表》進行納稅調(diào)整。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預收房款，按照預計毛利率計算應納稅所得額后預繳的企業(yè)所得稅，借記“應交稅費—應交所得稅”，貸記“銀行存款”。
二、商品房交付時的稅會處理
（一）增值稅的稅會處理
商品房交付給客戶時，企業(yè)發(fā)生增值稅納稅義務，一般納稅人采用一般計稅方法要計算增值稅銷項稅額，采用簡易計稅方法的一般納稅人和小規(guī)模納稅人要計算應納稅額。
商品房交付給客戶，商品控制權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，會計上滿足收入確認條件，“預收賬款”要轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務收入”，借記“預收賬款”，貸記“主營業(yè)務收入”、“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）或簡易計稅”
（二）土地增值稅的稅會處理
房地產(chǎn)企業(yè)交付商品房時，如果滿足土地增值稅的清算條件，要按照土地增值稅的清算政策進行清算；不滿足清算條件的，等到滿足條件時再清算。
預收賬款時已預交的土地增值稅，計入了“應交稅費—應交土地增值稅”借方，交付商品房按照會計準則規(guī)定已滿足收入確認條件，需按照結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額比例，借記“稅金及附加”，貸記“應交稅費—應交土地增值稅”。
（三）企業(yè)所得稅的稅會處理 -
155****3343
案例：2018年6月，出于城市規(guī)劃建設(shè)的需要，甲房地產(chǎn)企業(yè)與當?shù)卣浜?，采用“拆遷還房”的方式進行城中村改造項目開發(fā)。城中村中有一家企業(yè)的職工宿舍，村民和企業(yè)把原有房屋交給甲企業(yè)，甲企業(yè)負責住宅開發(fā)建設(shè)。該項目占地15000平方米，總建筑面積32000平方米，可供銷售面積30000平方米，建設(shè)完成后可供銷售面積的6000平方米用來安置村民（與原拆遷面積相等）、4000平方米給予企業(yè)作為職工宿舍（也與原拆遷面積相等），剩余20000平方米甲企業(yè)自行銷售。該項目2019年5月完工，6月開始銷售，當月銷售完畢，銷售單價1萬元/平方米，銷售總額2億元，開發(fā)成本4500（不含稅，不考慮取得的進項稅額）萬元，其中土地征用費及拆遷補償費為0元、前期工程費500萬元、建筑安裝工程費3000萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費200萬元、公共配套設(shè)施費300萬元、開發(fā)間接費300萬元，向某公司借款利息200萬元（不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率）。對于此類“拆遷還房”業(yè)務，甲房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅會處理？被拆遷戶又會涉及哪些稅？本文進行梳理和分析。（本案例為了計算簡便，假設(shè)不考慮印花稅、契稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加等小稅種的影響）。
查看全文↓ 2019-07-21 11:57:06
一、甲公司的稅會處理
（一）甲公司的稅務處理
1、增值稅
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅。第十條規(guī)定，銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。第十一條規(guī)定，有償是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。第六條規(guī)定，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。
《財政部國家稅務總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）第七條規(guī)定，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
根據(jù)以上規(guī)定，甲企業(yè)銷售20000平方米住宅取得銷售額2億元，應該繳納增值稅；甲企業(yè)返還所開發(fā)住宅給企業(yè)和個人的住宅，是為了取得土地使用權(quán)，所以這種返還是有償?shù)?，返還的10000平方米住宅按住宅單價折算的銷售額1億元，也應該繳納增值稅。
這里存在一個問題，這1億元，是否可以在計算增值稅銷售額時予以扣除？
根據(jù)以上稅收政策規(guī)定，計算增值稅時，“向政府部門支付的征地和拆遷補償費用”以及“向其他單位或個人支付的拆遷補償費用”可以從銷售額中扣除?？鄢恋貎r款應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)；扣除向其他單位或個人支付的拆遷補償費用應取得拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
甲公司在政府主導下，通過“拆遷還房”方式取得拆遷戶的土地使用權(quán)，然后以自己名義立項開發(fā)住宅。其中，土地使用權(quán)不是通過土地儲備中心收儲，再通過“招拍掛”出讓土地，甲公司無法取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)，不能從銷售額中扣除。那么，能否通過簽訂拆遷補償協(xié)議，作為拆遷補償費用予以扣除呢？我們認為，固然拆遷補償費用可以從銷售額中扣除，但拆遷補償費用和土地征用費用是不同的，甲公司立項開發(fā)住宅，必須要取得合法土地使用權(quán)，僅依據(jù)雙方簽訂的補償協(xié)議和支付的拆遷補償費用無法證明甲公司取得了土地使用權(quán)。因此，我們認為，甲公司應取得被拆遷戶自行開具（被拆遷企業(yè)）或代開（被拆遷個人）的增值稅發(fā)票，作為取得土地使用權(quán)的憑據(jù)，同時，如果取得了增值稅專用發(fā)票，發(fā)票所載進項稅額可以抵扣銷項稅額。
案例中，銷售20000平方米住宅銷售額=20000×1=20000萬元，返還拆遷戶10000平方米住宅的折算銷售額=10000×1=10000萬元，應納增值稅銷項稅額=（20000+10000）÷（1+10%）×10%=2727萬元。甲公司取得某企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票，取得進項稅額=6000÷（1+5%）×5%=286萬元（假設(shè)是自建老項目）。個人銷售自建自用的住宅，免征增值稅，稅務機關(guān)只能為其代開增值稅普通發(fā)票，甲公司得之，不能抵扣銷項稅額。因此，甲公司應納增值稅=2727-286=2441萬元。
相關(guān)問題
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（一）納稅人根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，企業(yè)擁有房屋產(chǎn)權(quán)按規(guī)定要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。（二）計算口徑根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。
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一、自建自用房銷售。自建自用不繳納營業(yè)稅。自建銷售需要繳納建筑業(yè)營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。自建建成自用的時候不交，以后出售或者轉(zhuǎn)讓的時候要繳納2道營業(yè)稅，即3%的建筑營業(yè)稅+5%的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營業(yè)稅。建筑業(yè)，屬于在中華人民共和國境內(nèi)從事應稅勞務的行為，依法應繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅率為3%。具體是指：建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)。1． 自建自用建筑物，其自建行為不是建筑業(yè)的征稅范圍；2． 出租或者投資入股的自建建筑物，不是建筑業(yè)的征稅范圍；3． 管道每期集資費（初裝費）業(yè)務應按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。自建不動產(chǎn)銷售，按全額計算繳納轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營業(yè)稅。建筑業(yè)營業(yè)稅的計算需要確定計稅價格=營業(yè)成本（或者工程成本）×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）例子：某房地產(chǎn)開發(fā)公司自建同一規(guī)格和標準的商品房5棟，工程總成本為15880萬元；銷售自建商品房3棟，取得銷售收入28600萬元；另將其中的2棟作為辦公樓。當?shù)匾?guī)定的建筑業(yè)利潤率為10%,則該公司上述業(yè)務營業(yè)稅的計算：銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=28600×5%自建行為按“建筑業(yè)”計算營業(yè)稅=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5二、銷售商品房。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》：銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%。2015年3月30日，財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
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自建房自用不用交稅.以自建樓的相關(guān)成本入固定資產(chǎn)賬,要提折舊.15年后,將相關(guān)房產(chǎn)移交時,先按建筑業(yè)交3%的營業(yè)稅及附加稅,再按銷售不動產(chǎn)交5%的營業(yè)稅及相關(guān)附加稅.這種做法有缺點,因為就目前的房價趨勢,15年后房產(chǎn)價值會比現(xiàn)在高,銷售不動產(chǎn)是按公允價格計稅的,15年后計稅基礎(chǔ)可能會比現(xiàn)在大.但是會計處理比較簡單.比較好的辦法是,先將自建房視同銷售,房產(chǎn)由你公司租回.先按建筑業(yè)交3%的營業(yè)稅及附加稅,再按銷售不動產(chǎn)交5%的營業(yè)稅及相關(guān)附加稅.可以將因此產(chǎn)生的相關(guān)費用計入租賃費中按15年攤銷,避讓一定的所得稅.這種做法也有缺點:就是對企業(yè)當期的現(xiàn)金流影響較大,因為相關(guān)流轉(zhuǎn)稅費太高,且會計處理比較復雜
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要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?
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