如何退小產(chǎn)權(quán)房款律師?買小產(chǎn)權(quán)房要請律師嗎

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• 146****3930

  1、小產(chǎn)權(quán)房是歸集體所有，是不能買賣的，所以你購買房屋的合同是無效的。
  2、既然合同無效，那就是自始無效，所以你應(yīng)該返還房屋，并且對方應(yīng)該退還你的購房款。
  3、對于在購房后的房屋增值問題也是一個很重要的問題，這就需要你與房屋所有者協(xié)商，協(xié)商不成的可以向法院提起訴訟，法院會根據(jù)你們雙方的責任確定賠償?shù)谋壤?/span>

  查看全文↓ 2019-06-14 10:47:40
• 133****5083

  所謂小產(chǎn)權(quán)房，屬于集體土地上建設(shè)的房屋，是不能上市交易的。
  律師也沒有權(quán)利見證房產(chǎn)交易。
  當事人所要求的所謂律師見證書，沒有任何的法律效力，和普通的見證一樣，購房后合同權(quán)益不會得到保障。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:47:36
• 145****3805

  請律師也沒有用的，小產(chǎn)權(quán)房是不能進行買賣的。
  建議**好是不要買。其原因你雖然是實際占有者，根據(jù)《物權(quán)法》在法律上所有權(quán)卻不屬于你，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的合法所有人是某個集體組織（如村委會）。一旦發(fā)生涉及產(chǎn)權(quán)糾紛時你的權(quán)益沒有保證。例如拆遷，拆遷補償只補償給合法的產(chǎn)權(quán)所有人?；蚝戏ǖ漠a(chǎn)權(quán)所有人（集體）要求你搬離時你的無條件搬離，因為你不是合法的擁有者，這時你只能回過頭來再向賣給你人的主張權(quán)利（也就是要求退購房款）。
  再一個由于你不是產(chǎn)權(quán)的合法所有人，房屋不能繼承、轉(zhuǎn)贈、再進行買賣等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:47:33
• 158****3729

  
  【作者按：本文是2016年9月24日筆者受邀以北京大學國際法學院訪問教授的身份，在深圳大學城圖書館“大學城新論·名家講座”面向社會公眾所作講座的錄音文字稿，講座原題“小產(chǎn)權(quán)房的法律命運”。時隔兩年半，我懷疑還有沒有推送價值，但這個有點“弱”的公號表示不在乎，我也就只好“盛情難卻”一下?！?br/>
  
  
  
  
  謝謝大學城邀請，謝謝陳老師的介紹。
  
  
  
  接受邀請后，我就開始考慮講什么題目。邀請方說，**好是大家都感興趣的問題，如果不知道什么是大家感興趣的問題，那就你自己的研究方向。我當然想講大家感興趣的問題，但是我不知道大家感興趣的問題會是什么，因為來這里的人肯定是成分很復雜。想來想去，結(jié)合自己的研究領(lǐng)域，再考慮到現(xiàn)實相關(guān)性，我想，小產(chǎn)權(quán)房的問題可能大家會感興趣。
  
  
  
  實際上是有點忐忑的。我不知道小產(chǎn)權(quán)房問題對于深圳來說，是特別合適還是特別不合適?？赡軙沁@兩個極端中的一端，因為深圳的房地問題太特殊了，全國只有這一座城市這么特殊。剛才陳老師一說這是深圳**具代表性的法律問題，我頓時放心不少。那就讓我試試吧。
  
  
  
  一、一位學者
  
  
  
  先來認識一個人，對他表示敬意——科斯教授。
  
  
  
  
  
  他其實不是法學家，雖然任職于法學院，但是位經(jīng)濟學家。他對中國特別有意義，尤其是對我們要講的主題特別有意義。他沒有來過中國，但非常關(guān)注中國。2008年在芝加哥大學用他的諾貝爾獎金設(shè)立一個基金，開了一個會——紀念中國經(jīng)濟改革30周年。會議取得極大成功。這個會催生了至少兩部重要著作，都是解釋中國30年來經(jīng)濟奇跡現(xiàn)象的。
  
  
  
  其中一部是張五常教授的《中國經(jīng)濟制度》。張五常教授把提交到會議的長論文出書，據(jù)他自己說，這是他學術(shù)生涯的巔峰和終結(jié)。張五常教授怎么解釋中國30年來的經(jīng)濟奇跡呢？簡單的說，縣際競爭。他認為，**核心的問題是縣際經(jīng)濟，是土地問題。
  
  
  
  另外一部是科斯教授和他的中國學生王寧教授合作的《變革中國》。對于中國經(jīng)濟奇跡，這本書用了一個概念叫邊緣革命，其中**重要的因素之一也是土地問題。
  
  
  
  中國土地問題的重要性遠遠超過其他國家。雖然土地在全世界都是財富之母，但是中國的土地問題帶有強烈的中國色彩，需要我們中國人自己的智慧才能解決，因為和任何一個國家都不一樣，而且看起來也沒有可能和其他國家一樣。
  
  
  
  有經(jīng)驗可借鑒但更重要的是要從現(xiàn)實中找到解決之道，這也是為什么我會把科斯教授請出來?？扑菇淌谡f了一句非常重要的話，他說：“學科的研究對象必須是真實世界。”是的，我們的研究不能是屠龍術(shù)，必須解決現(xiàn)實問題，而**能夠顯示經(jīng)濟學者、法律學者獨立解決問題原創(chuàng)能力的，是中國獨特的經(jīng)濟現(xiàn)象和中國獨特的社會現(xiàn)象。
  
  
  
  2010年科斯教授100周歲時，一些中國經(jīng)濟學家發(fā)起成立了科斯經(jīng)濟學會，以表達對這位老人的敬意。
  
  
  
  我們講小產(chǎn)權(quán)房問題，正是在直面中國現(xiàn)實。沒有任何一個問題能夠像小產(chǎn)權(quán)房問題這樣如此具有中國特色，農(nóng)村土地問題尤為突出。舉個例子，我們有一個慣例，每年年初都要發(fā)一個中央1號文件，由中共中央和國務(wù)院共同發(fā)布。應(yīng)該說，1號文件所談及的問題是**受關(guān)注的問題。1982年-1986年連續(xù)五年，中央1號文件都是農(nóng)村問題；從2004年到今年（2016年）連續(xù)十三年，中央1號文件說的也是農(nóng)村問題。也就是說，有十八年的中央1號文件關(guān)注的都是農(nóng)村問題。中國農(nóng)村問題**核心的當然是土地問題。
  
  
  
  從這個角度來說，小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)該不是空洞抽象的東西。再具體到咱們所在的深圳。在座各位應(yīng)該都知道，深圳現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房概念官方與民間有兩種截然不同的說法。在這個報告里，我會專門說深圳的小產(chǎn)權(quán)房問題。但是先申明一點，無論是具有普遍性的中國小產(chǎn)權(quán)房問題，還是深圳獨有的小產(chǎn)權(quán)房問題，我都不能給出解決辦法。這些問題太復雜了，完全可以構(gòu)成一個學者或者很多學者窮其一生的研究，也是政府的一個重要任務(wù)。
  
  
  
  從法律的角度看，小產(chǎn)權(quán)房所展示的法律問題是什么？小產(chǎn)權(quán)房問題有很多人都會關(guān)注。不同的學者會從不同角度去關(guān)注，作為法律學者，我需要展示給大家的是，從法律的角度怎么樣觀察小產(chǎn)權(quán)房所涉及到的法律問題，如果要去捋，從哪些角度去捋。只有把這些脈絡(luò)捋清楚，才談得上怎么去尋找解決之道。
  
  
  
  二、兩則報道
  
  
  
  先看兩則報道。
  
  
  
  第一則是《深圳特區(qū)報》2012年3月23日的報道，標題“深圳不存在‘小產(chǎn)權(quán)房’”，其中提到：“截至2010年6月2日，我市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為37.94萬棟，占全市建筑物總量的55.93%；總建筑面積4.05億平方米，占全市建筑物總面積的49.27%，總用地面積131.45平方公里。我市每年產(chǎn)生的違法建筑數(shù)量一直保持在較高水平，圍繞1萬棟上下波動，并出現(xiàn)了三次高峰期：第一次是在上世紀90年代初期，第二次在90年代后期，第三次出現(xiàn)在2003年左右。第一次與上世紀90年代寶安縣撤縣改區(qū)為同一時期；第二次與原特區(qū)內(nèi)城市化轉(zhuǎn)地為同一時期；第三次與寶安區(qū)、龍崗區(qū)城市化轉(zhuǎn)地為同一時期?！?br/>
  
  
  這是深圳的獨特問題。剛才有人跟我說，深圳的小產(chǎn)權(quán)房太受關(guān)注了，陳老師也說是**具代表性的。但官方的說法是，深圳沒有小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房問題不存在?！渡钲谔貐^(qū)報》2012年就有這樣一個報道。這種報道有很多，我只是選了一個比較典型、比較有說明價值的來說。
  
  
  
  2009-2010年深圳有一個土地普查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村城市化過程中，違法建筑總量有37.94萬棟，占全市建筑總量的55.93%。也就是說，在深圳這個國際化大都市看到的這些漂亮建筑中，有超過一半是違法建筑。這不僅僅是全國唯一，也是舉世無雙的。違法建筑總面積達到4.05億平方米，占全市建筑總面積的49.27%。無論數(shù)量還是面積，都差不多是一半。占地總面積是131.45平方公里。深圳有多大？光違法建筑就占了100多平方公里。每一年深圳市委市政府都要下大決心，至少不能讓違法建筑增加，然后要逐步減少，但實際上每年都在增加。這個報道說，違法建筑出現(xiàn)三次高峰，第一次在90年代初期，第二次在90年代后期，第三次是2003年左右。**典型的是第一次和第三次，涉及到深圳的兩次土地國有化運動。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:47:29

相關(guān)問題

• 問 如何退小產(chǎn)權(quán)房款律師?如何降低小產(chǎn)權(quán)房的法律風險
  答

  “定金”指為保證合同的履行，消費者預(yù)先向家具銷售者（賣方）交納一定數(shù)額的錢款。合同上是 “ 定金 ” 的，依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，家具銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費者違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的 20% 。而對“訂金”，目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，家具銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與家具銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。按你的情況應(yīng)該可以要回的，因為他拿不出房產(chǎn)證，也就是你沒有銷售資格 ，沒有銷售資格哪來的銷售行為，所以這認購書不成立。

  全部3個回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房交易的“律師見證書”
  答

  目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？ 小產(chǎn)權(quán)房首先應(yīng)當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。 既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

• 問 買賣小產(chǎn)權(quán)的時候，如果找律師進行公證，需要注意什么嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護的。。

  全部2個回答>
• 問 買房需要請律師嗎
  答

  買房簽合同可以不請律師，但是簽合同一定要注意以下幾個方面：買房簽合同注意事項注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理時，應(yīng)當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。在簽訂房屋買賣合同時，較好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。另外，買房簽合同注意，對于開發(fā)商提出的自己認為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進行協(xié)商，合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。而且就您關(guān)心的問題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過程當中，任何一方都無權(quán)強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房如何貸款?買小產(chǎn)權(quán)房可以貸款嗎?
  答

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權(quán)房的風險有哪些呢？1、不能貸款 不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。2、易出問題 維權(quán)難如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應(yīng)的拆遷補償。

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