??商品房已抵押的可以退房嗎？流程是怎么樣的呢？

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• 137****2197

  一、已交了**怎么退房
  如果購(gòu)房人已經(jīng)支付了**款，但希望解除買賣合同，其處理方式需要考慮多方面的問(wèn)題。如果購(gòu)房人是因?yàn)椴豢煽沽蛘唛_(kāi)發(fā)商的嚴(yán)重違約行為而要求解除買賣合同，譬如說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照規(guī)劃建房或是逾期交房等，則購(gòu)房人可以依據(jù)買賣合同和法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定解除買賣合同而無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，或者據(jù)此與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除買賣合同。
  但如果購(gòu)房人并沒(méi)有法定或約定的解約權(quán)，則此時(shí)購(gòu)房人解除買賣合同實(shí)際上是一種違約行為。從法律的角度，購(gòu)房者可以通過(guò)如下方式處理：
  其一是研究買賣合同中是否有相關(guān)約定，即是否約定了購(gòu)房人此時(shí)的解約權(quán)。實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商提供的合同很少會(huì)有這樣的約定；
  其二是與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除買賣合同。如果購(gòu)房人在付款等方面確實(shí)存在困難，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商友好協(xié)商，并支付一定的補(bǔ)償金（包括開(kāi)發(fā)商已經(jīng)支付的印花稅等費(fèi)用）或違約金，一般開(kāi)發(fā)商是可能同意解除買賣合同的；
  如果上述方式均不可行，考慮到此時(shí)購(gòu)房人尚未支付剩余房款，則只能通過(guò)逾期付款等違約行為逼迫開(kāi)發(fā)商提出解除合同，不過(guò)這種方式購(gòu)房人將承擔(dān)逾期付款等違約責(zé)任，建議購(gòu)房人在采取該方式前仔細(xì)研究買賣合同的有關(guān)約定。
  二、商品房退房要符合的條件有哪些
  （一）購(gòu)房合同無(wú)效。合同無(wú)效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購(gòu)房合同上就是購(gòu)房者退還房屋，而開(kāi)發(fā)商退還房款。購(gòu)房合同無(wú)效的兩種情形：
  1、開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處理該房產(chǎn)。主要有開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可，房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的，該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形；
  2、開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形。包括出賣后的期房又另行出賣的；隱瞞房屋被抵押的事實(shí)的。
  （二）套型誤差導(dǎo)致退房。按套、單元計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購(gòu)房人可以退房。
  （三）面積誤差導(dǎo)致退房。即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。
  （四）變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房。已預(yù)售的商品房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時(shí)間內(nèi)書面通知購(gòu)房者，購(gòu)房者在接到通知后可選擇是否退房。若開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。
  （五）質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房。商品房交付使用后，買房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房。
  （六）不能辦理產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致退房。在法定的或者約定的期限屆滿1年后，仍不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房者可以解除合同退房。
  近年來(lái)，在商品房買賣合同糾紛案件中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)法履行而買受人被迫解除的糾紛時(shí)有發(fā)生?？墒呛芏噘?gòu)房者是貸款買房，其不知道交了**之后能退房嗎，怎么退房，會(huì)不會(huì)有什么損失。他們也不知道商品房退房要符合哪些條件，所以當(dāng)購(gòu)房者收到房屋想退房時(shí)**好先咨詢專業(yè)律師的意見(jiàn)，謹(jǐn)防盲目退房而錢財(cái)受損。

  查看全文↓ 2019-06-12 13:47:00
• 131****4860

  買房子的人發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)被抵押之后，定金完全可以退，甚至可以要求開(kāi)發(fā)商雙倍退還定金。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商如故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，致使合同無(wú)效或被撤銷、解除的，購(gòu)房方是可以要求開(kāi)發(fā)商退還甚至雙倍退還定金的。
  需要注意的是，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持看原件，很多開(kāi)發(fā)商往往以各種理由不讓購(gòu)房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了。還有就是注意審查證件的真?zhèn)我约翱辞宓盅旱挠涊d情況。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 13:46:51
• 146****2524

  對(duì)于房屋買賣過(guò)程中的一些不規(guī)范操作以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資金、工程進(jìn)度等方面的問(wèn)題，導(dǎo)致退房事件時(shí)有發(fā)生。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，目前，在以下情況下買房人可以根據(jù)雙方合同約定或依法要求退房。
  一、延遲交付房屋
  這種情況是目前購(gòu)房者**可能遇到的一種情形。到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在合同中約定的房屋交付日后，卻遲遲收不到開(kāi)發(fā)商的交房或入住通知。購(gòu)房人可在合同中約定，超過(guò)三個(gè)月開(kāi)發(fā)商還不能交房，購(gòu)房人就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求雙倍返還定金或支付房款利息。
  二、開(kāi)發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同無(wú)效
  目前開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能建樓、預(yù)（售）房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與購(gòu)房者簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者交納的房款。

  查看全文↓ 2019-06-12 13:46:41
• 142****8334

  1、房屋抵押可以撤銷。
  　　2、以房屋作為抵押擔(dān)保的，抵押權(quán)自房屋登記機(jī)關(guān)（房管局）辦理抵押登記時(shí)起設(shè)立。
  　　3、抵押權(quán)設(shè)立后，需要解除抵押的，由抵押權(quán)人與擔(dān)保人共同到房屋登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記。
  　　《物權(quán)法》第一百八十七條　以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 13:46:32

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房已抵押的可以退房嗎
  答

  如果發(fā)展商在銷售房產(chǎn)時(shí)未明示這種抵押情況，則您可以請(qǐng)求返還定金。如果發(fā)展商不同意這種請(qǐng)求，您可以通過(guò)法院來(lái)主張權(quán)利。理由是商業(yè)欺詐。此外，在預(yù)售房屋制度中，土地抵押并不鮮見(jiàn)。只要發(fā)展商承諾在固定日期前撤銷抵押以保障房屋買受人的土地權(quán)益，否則罰款，就行了。如果您覺(jué)得房子還好，不一定要退房。

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• 問(wèn) 商品房抵押流程是怎么樣的？
  答

  ① 用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須位于同一城市，個(gè)人抵押購(gòu)房貸款不接受異地抵押物。② 不接受評(píng)估現(xiàn)值在10萬(wàn)元以下(含)的房產(chǎn)作為抵押物；③ 已辦妥產(chǎn)權(quán)證明產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等不利變現(xiàn)情況 ；④ 具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問(wèn)題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)；⑤ 抵押物為商品住房的，房齡一般不得超過(guò)20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過(guò)40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過(guò)20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過(guò)30年。⑥ 原則上不接受閑置超過(guò)6個(gè)月的商業(yè)用房作為抵押物；

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• 問(wèn) ?? 商品房退房如何賠償？流程是怎么樣的呢？
  答

  ： 一是買方違約，二是賣方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，四是雙方都違約，但協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)。在買賣過(guò)程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡(jiǎn)單介紹一下在購(gòu)房的不同階段出現(xiàn)退房情況時(shí)如何辦理相關(guān)的手續(xù)。 訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)階段：買方已交訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但沒(méi)有簽訂正式《房屋買賣合同》。按目前商品房買賣的慣例，賣方或其代理人一般都先介紹房產(chǎn)的基本情況，待買方交了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)之后，賣方才與買方就合同的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行商談，否則拒絕出示合同或拒絕討論合同的條款。如果買方已向賣方支付了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但沒(méi)有說(shuō)明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒(méi)有任何約定，這種情況無(wú)論賣方所預(yù)售項(xiàng)目有無(wú)《預(yù)/銷售許可證》，買方都可直接向賣方或其代理人要回所交款項(xiàng)，采取口頭或書面方式均可，在賣方退回買方所交款項(xiàng)后，買方將發(fā)票或收據(jù)交還賣方，賣方可將所保留的房號(hào)售與他人，雙方都不需要承擔(dān)什么責(zé)任。如果賣方不同意全額退款，買方可向法院主張自己的權(quán)利，要回全部款項(xiàng)。 如果賣方所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，買方與賣方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達(dá)不成一致意見(jiàn)，**終沒(méi)有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒(méi)收，定金一律不退，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬?gòu)?qiáng)迫交易的行為，且定金是擔(dān)保主合同履行的，主合同還沒(méi)有成立，何以存在定金?但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。筆者認(rèn)為，《商品房銷售管理辦法》是部門規(guī)章，其效力低于法律，應(yīng)以《民法通則》和《合同法》規(guī)定為準(zhǔn)。這種情況如賣方拒不退還定金買方可直接向法院起訴。

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• 問(wèn) ??商品房可以退嗎？流程是怎么樣的呢？
  答

  根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購(gòu)房者又能證明該條件成立，若購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識(shí)時(shí)，可起訴至法院要求退房。 法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者可以退房的條件。

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• 問(wèn) 自住商品房可以買嗎？流程是怎么樣的呢？
  答

  自住型商品房全稱為中低價(jià)位自住型改善型商品住房，簡(jiǎn)稱自住房，是2013年出現(xiàn)的北京獨(dú)有的一類針對(duì)夾心層家庭的住房品種，其套型建筑面積以90㎡以下為主，**大套型建筑面積不超過(guò)140㎡，銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右。1.什么人能夠買自住型商品房？根據(jù)京建發(fā)[2013]510號(hào)文件規(guī)定，按照住房限購(gòu)政策規(guī)定在北京有購(gòu)房資格的家庭可以購(gòu)買自住型商品住房，且一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套自住型商品住房。2017年2月28日，北京市住建委透露將對(duì)自住型商品房的銷售政策進(jìn)行調(diào)整，只針對(duì)無(wú)房家庭進(jìn)行銷售。這一方面反映了自住型商品房是針對(duì)**迫切需要解決住房問(wèn)題的剛需自住無(wú)房家庭，另一方面，從近年自住型商品房的申請(qǐng)人數(shù)和銷售情況看，優(yōu)先組已經(jīng)完全可以覆蓋全部的房源，非優(yōu)先家庭實(shí)際上即使申請(qǐng)也沒(méi)有選房機(jī)會(huì)。

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