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夫妻雙方鬧離婚，現(xiàn)有房產(chǎn)一套（房子為二手房），車一輛。 房產(chǎn)先是由原房主委托第三人代理出售房屋，并與男方簽訂房屋買賣合同，之后，原房主出具一份轉(zhuǎn)讓和授權(quán)委托，被轉(zhuǎn)讓人和被委托人均為男方。之后，夫妻登記結(jié)婚?；楹?，辦理了房屋過戶手續(xù)，并貸款。 房屋過戶時銀行尚有25萬貸款沒有還清。辦理過戶后，將房屋貸款增加到了45萬，是以房屋作抵押貸款的。多帶出來的20萬中，18萬元用于購車，2萬元用于生活消費。 房屋購買和過戶時價值50萬元，現(xiàn)價值100萬。車輛現(xiàn)價值10萬元。貸款后，共同還款本金10萬元，利息15萬元。 房產(chǎn)證是男方的名字，借款人為男方，女方為共同抵押人。以上所述有相關(guān)證據(jù)。 問題一，除共同還款部分，該房產(chǎn)是否可以認(rèn)定為男方婚前財產(chǎn)。理由和依據(jù)。 問題四，婚前房產(chǎn)的**額度是否影響房產(chǎn)分配？辦理過戶時曾有對房屋的評估。
全部5個回答>查封房貸款怎么辦? 法院能否查封已經(jīng)抵押給銀行貸款的房屋？
141****3849 | 2019-03-02 11:49:48
已有5個回答
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147****8139
其實法院查封并不會影響業(yè)主和開發(fā)商簽訂合同的效力。據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定登記。因此，如果購房者與開發(fā)商是在法院查封之前簽訂了買賣合同，并在查封后交清了全部購房款，但沒有依法辦理過戶登記手續(xù)，該房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此法院可以查封。
查看全文↓ 2019-03-02 11:50:14
由于房屋被查封是開發(fā)商的原因造成，購房者對此并無過錯，開發(fā)商已構(gòu)成違約。因此，可向執(zhí)行查封的法院提出執(zhí)行異議，并可同時向房屋所在地的法院起訴，請求確權(quán)并要求開發(fā)商按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
已簽訂了購房合同并支付了**款的業(yè)主，可要求解除買賣合同，要求開發(fā)商退還**款，承擔(dān)違約金。 -
135****2489
查封房處理流程相對復(fù)雜，可咨詢正規(guī)擔(dān)保公司處理，【立德?lián)！勘镜?4年查封房辦理經(jīng)驗，有專業(yè)的法務(wù)團隊處理查封房相關(guān)事宜，調(diào)解核實-墊資解封-貸款申請等一體化加急辦理，不成功不收費
查看全文↓ 2019-03-02 11:50:09 -
133****4853
法院完全可以查封。被告雖然將房屋抵押給銀行，但是法院依法查封后可以按律進行拍賣，拍賣所得資金可與銀行結(jié)清剩余款項。您可以先結(jié)清剩余房款并且過戶，或者將被告人欠款作為您已給付的房款。這樣法院在查封拍賣后就可以將您已經(jīng)給付的房款進行財產(chǎn)分割交還給您（詳情參見“**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定”的關(guān)于第三人責(zé)任的司法解釋）
查看全文↓ 2019-03-02 11:50:04 -
148****8363
《**高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋行為無效問題的復(fù)函》【（1997）經(jīng)他字第8號】：“北京市第二中級人民法院在審理廣州市海珠區(qū)南華西物資公司訴北京亞運特需供應(yīng)公司購銷合同糾紛一案中，依法作出的[1994]中法調(diào)字第23號民事裁定書雖未抄告房管部門，但已送達當(dāng)事人，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十一條規(guī)定，訴前保全的裁定是不準(zhǔn)上訴的裁定，依該裁定書保全查封被告的房產(chǎn)，屬合法有效。北京亞運特需供應(yīng)公司在此后擅自將其已被查封的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給北京沃克曼貿(mào)易開發(fā)有限責(zé)任公司的行為是違法的，所訂立的房屋買賣合同系無效合同。北京市高級人民法院[1995]高經(jīng)終字第11號民事判決書確定該案保全查封的房產(chǎn)為執(zhí)行的標(biāo)的物是正確的。北京亞運特需供應(yīng)公司在其未能履行生效判決書所確定的還債義務(wù)時，以拍賣或變賣本案保全查封的房產(chǎn)的價款償還債務(wù)，于法有據(jù)。至于北京沃克曼開發(fā)有限責(zé)任公司是否為善意第三人及其利益的保護等問題，可通過訴訟另案解決?！彪m然該復(fù)函沒能在一些官方的網(wǎng)站找到，但是很多法院適用該復(fù)函，因此該復(fù)函應(yīng)當(dāng)是真實存在的。根據(jù)該復(fù)函，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)查封的房屋的買賣合同無效。但是，該復(fù)函是1997年4月7日生效，比1999年10月01日生效的《合同法》要舊，比2009年5月13日起施行的《合同法解釋二》更舊。因此，對于該復(fù)函的效力還是需要持謹(jǐn)慎態(tài)度的，需要根據(jù)其他的相關(guān)規(guī)定綜合判斷其效力。此外，根據(jù)《合同法》及其司法解釋的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)查封的房屋并沒有違反法律行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定。該復(fù)函似乎并不符合合同法的精神，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該復(fù)函已經(jīng)失去效力。
查看全文↓ 2019-03-02 11:49:59
《**高人民法院關(guān)于人民法院查封的財產(chǎn)被轉(zhuǎn)賣是否保護善意取得人利益問題的復(fù)函》[1999]執(zhí)他字第21號：“人民法院依法查封的財產(chǎn)被轉(zhuǎn)賣的，對買受人原則上不適用善意取得制度。……”但是是否適用善意取得制度，只對物權(quán)行為是否有效有影響，對于債權(quán)行為——房屋買賣合同是否有效并沒有直接的影響。
《**高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》法發(fā)[2004]5號二十二條規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”該通知明顯是“管理性強制性規(guī)范”，且沒有明確轉(zhuǎn)讓已查封的房屋的合同無效。因此，不能據(jù)此認(rèn)定轉(zhuǎn)讓已查封的房屋的合同無效。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》京高法發(fā)[2010]458號第九條第一款規(guī)定：“出賣人擅自將已被有權(quán)國家機關(guān)采取了查封等強制措施的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，買賣合同一般認(rèn)定為無效，但相應(yīng)有權(quán)國家機關(guān)或申請采取強制措施的權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓，或者一審法庭辯論終結(jié)前強制措施已經(jīng)解除的，可以認(rèn)定合同有效?！?該規(guī)定雖然明確具體，但是僅在北京市適用。
《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；……” 買賣已經(jīng)被法院查封的房屋，屬于法律上不能履行的情形（履行期限屆滿前解封的除外），且此種不能履行會導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，可以解除合同。并根據(jù)過錯承擔(dān)違約責(zé)任（一般而言，買賣已經(jīng)被查封的房屋的，買賣雙方都有過錯）。因此，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)被法院查封的房屋的合同有效，但是可以解除。
附：沈某與毛某某、福建嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司第三人撤銷之訴糾紛案
案情簡介：原告與被告嘉業(yè)公司于2006年9月19日簽訂編號為0589223的《商品房買賣合同》，約定原告購買福州市道山路XX號烏山嘉苑XX座XX單元（現(xiàn)房號XX）房產(chǎn)，建筑面積共87平方米，單價每平方米3580元，總金額311460元，分期付款首期交總購房款80%，交房時交5%，余款15%在被告嘉業(yè)公司辦理產(chǎn)權(quán)總登記并開具發(fā)票時交清。原告于2006年9月19日支付購房款30000元，2013年1月5日支付139168元，2013年1月23日支付62292元，2013年7月5日支付80000元。原審法院就兩被告之間的商品房預(yù)售合同糾紛一案，于2012年2月7日作出（2011）鼓民初字第3496號《民事判決書》，判決被告嘉業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向福州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理坐落于福州市道山路199號烏山嘉苑A樓7F單元（原房號8F）房產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)，并于本判決生效之日起三十日內(nèi)向被告沈某交付符合合同約定，經(jīng)驗收合格的上述房屋，被告沈某于被告嘉業(yè)公司交房時支付購房款余額200000元。該判決于2012年5月11日生效，6月13日立案執(zhí)行。在該案執(zhí)行過程中，原告提出書面異議，原審法院于2013年10月9日作出（2013）鼓執(zhí)異字第17號《執(zhí)行裁定書》，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定，駁回了原告的異議。另，訴爭房屋于2003年6月9日至2005年1月14日期間因原審法院執(zhí)行生效的（2000）鼓經(jīng)初字第582號民事判決而予以查封。2004年11月15日，兩被告訂立編號為00518712的《商品房買賣合同》，約定被告沈某購買本案訴爭房屋，面積87平方米，總價款260000元，合同簽訂后被告沈某支付了60000元定金，余款200000元未付。被告嘉業(yè)公司于2009年2月6日被吊銷營業(yè)執(zhí)照。本案訴爭房屋涉及的兩份《商品房買賣合同》均未經(jīng)福州市房屋登記中心備案。
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147****9786
社會現(xiàn)實：金錢債權(quán)執(zhí)行中，法院對登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強制措施，該房屋買受人在發(fā)現(xiàn)房屋被法院查封，無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記后，往往以所有權(quán)人身份向法院提出異議，請求停止執(zhí)行，解除查封。
查看全文↓ 2019-03-02 11:49:53
“自己花錢購買甚至居住了多年的房屋當(dāng)然就是自己的，法院不應(yīng)該執(zhí)行屬于自己的合法財產(chǎn)”，這種誤解說明很多買房人對我國《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬登記的法律規(guī)定缺乏認(rèn)知。正是由于房屋買受人事前不了解相關(guān)法律規(guī)定、缺乏基本的風(fēng)險防范意識等，導(dǎo)致其訴求被駁回，使個人和家庭財產(chǎn)遭受到無法挽回的重大損失。
為警示買房人**大限度降低交易風(fēng)險，二中院對2014年至今在執(zhí)行程序中審查的買房人異議案件進行了梳理，分析總結(jié)出導(dǎo)致買房人“錢房兩空”的原因，并對買房人提出防范建議，以期對大家有所幫助和啟示。
圖為通報會現(xiàn)場
1執(zhí)行程序中買房人異議的總體情況及特點
1
案件比重大、增幅迅猛
2014年至2016年10月底，二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及房屋、機動車、銀行存款、股權(quán)及其他財產(chǎn)權(quán)利的案外人異議642件，其中涉買房人異議的588件，占全部案外人異議案件的91.6%。2014年我院受理買房人異議案件73件，2015年上升至199件，今年前10個月已受理316件，在不到兩年時間，案件數(shù)量漲幅相當(dāng)可觀，足見此類爭議有愈加多發(fā)的態(tài)勢。
2
群體性明顯、主體類型相對集中
在2014年至2016年10月底受理的買房人異議案件中，10名以上買房人集體申請異議的群體性案件453件，占總數(shù)的79.2%，其中**少的一批14人，**多的一批高達127人。在這些群體性異議中，被執(zhí)行人全部是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，異議申請人全部是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買一手房的業(yè)主（其中絕大多數(shù)是自然人），近五成的債權(quán)人（申請執(zhí)行人）是各大國有銀行。說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、出售的房屋被查封，是引發(fā)此類案件**大、**直接的誘因。
3
當(dāng)事人之間對立嚴(yán)重
由于涉案房屋價值普遍較大，執(zhí)行與否對于申請執(zhí)行人和買房人的財產(chǎn)權(quán)益影響十分巨大。就買房人而言，很多人已經(jīng)實際支付了少則幾十萬多則成百上千萬的購房款，一旦房屋被拍賣，交付的購房款只能向出賣方另行追索，而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經(jīng)沒有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有，后果不堪設(shè)想。就申請人而言，房屋一旦被解封，其實現(xiàn)債權(quán)的期望也極有可能化為泡影，對于普通自然人來講，其遭受的打擊并不亞于買房人；對于國有銀行及企業(yè)來講，可能會面對國有資產(chǎn)流失的風(fēng)險。在非此即彼的結(jié)果面前，申請執(zhí)行人與異議人的沖突和矛盾劍拔弩張無法調(diào)和，在群體性異議中則表現(xiàn)得更加明顯，給法院工作亦造成了不小壓力。
相關(guān)問題
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查封中的房產(chǎn)其產(chǎn)權(quán)是被凍結(jié)了的，無法辦理銀行貸款的抵押登記，所以就無法辦理貸款，解封后是可以辦理貸款的。銀行貸款對房屋要求：（一）房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件（查封凍結(jié)的房屋是不能交易的），可進入房地產(chǎn)市場流通，未做任何其他抵押；（二）房齡（從房屋竣工日起計算）與貸款年限相加不能超過40年；（三）所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證；
全部4個回答> -
答
1,可以查封的。 **高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》 第40條規(guī)定:“人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財產(chǎn),可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款,應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后,其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)”。 綜上,法院對銀行享有抵押權(quán)的房產(chǎn)在執(zhí)行中有權(quán)進行查封、扣押,也可以采取拍賣、變賣措施 .
全部4個回答> -
答
可以查封法院查封的房產(chǎn)是針對房屋產(chǎn)權(quán)人的，說明房屋產(chǎn)權(quán)人有失當(dāng)行為，所以法院查封了其名下資產(chǎn)。若查封后房屋產(chǎn)權(quán)人不能及時償還欠款，那么該房屋有被拍賣的可能，房屋的拍賣所得，要優(yōu)先保障銀行的抵押權(quán)，銀行優(yōu)先受償，之后剩余的款項才能用于下一位債權(quán)人的受償。
全部3個回答> -
答
買到被查封房應(yīng)該怎么辦？根據(jù)《較高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》表示，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。也就是說，只要購房者同時符合三個條件，分別是已經(jīng)支付全部價款、已實際占有、沒有過錯，那么即使買到查封房，只要你向法院提出異議，并作出說明，法院就會將房屋解封。購房被查封房需要注意什么？1、 查驗證件要求售房者出示與訴訟相關(guān)的資料，比如訴訟書、法院受理通知書等，了解清楚案件相關(guān)的信息，比如案件經(jīng)過和涉案金額等。如果案件是正在進行時狀態(tài)，你也可以前去旁聽案件的開庭審理過程。2、 與查封單位協(xié)商如果你確認(rèn)要買下這套房產(chǎn)，你就必須要求售房者前去查封該房產(chǎn)的國家機關(guān)進行協(xié)商，時間允許的話，你也較好親自前往相關(guān)機關(guān)，了解清楚機關(guān)是否同意對該房產(chǎn)進行解封。3、 支付房款國家機關(guān)如果同意對房產(chǎn)進行解封，并且允許交易的話，你就可以支付房款了，但你需將房款以售房者的名義交給查封單位，同時要求售房者為你出示收據(jù)，而不能直接將房款交給售房者。
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