??請(qǐng)問(wèn)，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎？

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• 138****7448

  私人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議具有法律效力。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他方式包括互易、繼承、遺贈(zèng)等。
  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人，而且該權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)必須擁有處分權(quán)，如所有權(quán)人、抵押權(quán)人等。轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括：國(guó)有土地使用權(quán)和建在國(guó)有土地上的房屋的所有權(quán)。
  轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。即地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓;房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
  

  查看全文↓ 2019-01-17 20:55:50
• 131****1798

  1、對(duì)方已經(jīng)充分了解了你的房屋狀況（當(dāng)然對(duì)方明知，你要舉證），并且對(duì)方是完全民事行為能力人，且自愿與你簽訂的合同，當(dāng)然是有效的。
  
  
  2、法律上面有追認(rèn)的概念，所以你婆婆補(bǔ)寫(xiě)委托書(shū)當(dāng)然可以，也是具有法律效力的。
  
  
  3、如果按照你說(shuō)的是事情的全部，那這個(gè)官司他們打不贏的。按照目前的法院的一般規(guī)則，誰(shuí)輸官司，誰(shuí)出訴訟費(fèi)。
  
  
  4、中介公司的工作是促成你們交易，它的工作已經(jīng)完成，買賣雙方的違約不是它能控制的范圍內(nèi)，所以中介公司不承擔(dān)責(zé)任。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-17 20:55:43
• 157****7275

  回答：有法律效力。
  
  近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向繁榮，房產(chǎn)交易日趨活躍，更出現(xiàn)了像轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)這樣的新型交易方式。盡管多數(shù)單位規(guī)定內(nèi)部銷售的房屋不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓，但是買賣購(gòu)房指標(biāo)的情況還是屢見(jiàn)不鮮。那么這種買賣合同的法律性質(zhì)和效力如何認(rèn)定？
  本案的處理主要涉及以下法律問(wèn)題：
  （1）如何認(rèn)定定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)？
  （2）定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效？
  （一）如何認(rèn)定定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)
  理論界及實(shí)務(wù)界對(duì)此有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓定向購(gòu)買商品房指標(biāo)是轉(zhuǎn)讓人將其對(duì)房屋的權(quán)利和交付房款的義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)值得商榷。比如在本案例中，熊XX雖然取得了房屋購(gòu)買指標(biāo)，但若其未與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，就不能產(chǎn)生任何有關(guān)定購(gòu)房屋的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，又如何將其讓與給他人？
  另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同不同于普通的房屋買賣合同，它所指向的標(biāo)的并非房屋本身，而是定購(gòu)房屋的指標(biāo)，合同所轉(zhuǎn)讓的是一種定購(gòu)房屋的資格。
  （二）定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效
  對(duì)此主要有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，主要理由是：
  （1）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋不得轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第（6）項(xiàng)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。
  （2）轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)違反了《合同法》第79條第1款第（1）項(xiàng)和七部委于2004年通過(guò)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第29條、第32條等規(guī)定。
  （3）定購(gòu)特定房屋的資格是與單位職工身份密切相聯(lián)的，轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)將使不具備職工身份的人享有了作為職工才能享受的福利，不僅會(huì)使指標(biāo)擁有人所在單位利益受到損害，而且還違反了國(guó)家相關(guān)稅法規(guī)定。
  另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，主要理由是：
  （1）雙方簽訂房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同，是彼此真實(shí)意思表示。
  （2）房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，沒(méi)有《合同法》第52條規(guī)定的合同無(wú)效情形。
  （3）房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并沒(méi)有損害第三人的利益，也沒(méi)有損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。

  查看全文↓ 2019-01-17 20:55:31

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 這份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是不是有效
  答

  1、對(duì)方已經(jīng)充分了解了你的房屋狀況(當(dāng)然對(duì)方明知,你要舉證),并且對(duì)方是完全民事行為能力人,且自愿與你簽訂的合同,當(dāng)然是有效的。2、法律上面有追認(rèn)的概念,所以你婆婆補(bǔ)寫(xiě)委托書(shū)當(dāng)然可以,也是具有法律效力的。3、如果按照你說(shuō)的是事情的全部,那這個(gè)官司他們打不贏的。按照目前的法院的一般規(guī)則,誰(shuí)輸官司,誰(shuí)出訴訟費(fèi)。4、中介公司的工作是促成你們交易,它的工作已經(jīng)完成,買賣雙方的違約不是它能控制的范圍內(nèi),所以中介公司不承擔(dān)責(zé)任。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)，宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎？
  答

  法律規(guī)定城鎮(zhèn)居民是不可以購(gòu)買農(nóng)村宅基地以及在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋的。你們當(dāng)初買賣宅基地的合同因?yàn)檫`反了國(guó)家法律法規(guī)，所以該合同是無(wú)效的。對(duì)于無(wú)效的合同應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，因?yàn)槁男袩o(wú)效合同而導(dǎo)致的損失雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自在締約過(guò)程中的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。具體到你說(shuō)的情況，你仍然是這塊宅基地的使用權(quán)人，國(guó)家征收土地的各種補(bǔ)償金應(yīng)當(dāng)給你。而你應(yīng)當(dāng)退回買宅基地的人13000元，同時(shí)將宅基地上由對(duì)方出資建設(shè)的建筑物對(duì)應(yīng)的拆遷補(bǔ)償給人家。除了以上這兩項(xiàng)該給人家的錢以外，如果土地在過(guò)去10年當(dāng)中價(jià)值提升幅度很大，你可能要額外支付給對(duì)方一定的土地**補(bǔ)償，這在北京宋莊畫(huà)家村的案件中曾經(jīng)有過(guò)先例，但是不一定會(huì)推廣到全國(guó)。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)無(wú)房產(chǎn)證時(shí)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是有效的嗎，為啥？
  答

  很完善的，把第三條的的還款改為支付就可以了

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• 問(wèn) ?? 安置房轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎
  答

  安置房是屬于國(guó)家對(duì)于貧困人口以及拆遷戶提供的保障住房，隨著舊樓拆遷，越來(lái)越多的人住進(jìn)了安置房。那么，安置房可以進(jìn)行買賣交易嗎，如果要抵押貸款，貸款條件又是什么呢？安置房有大致三種情況，根據(jù)不同情況看能否交易和貸款。1、因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。這種房屋一般是5年內(nèi)禁止上市交易的，銀行在5年內(nèi)也不接受抵押，5年后可交易、抵押。2、因各種因素（如征收方手續(xù)不全），專門(mén)配建的回遷房，往往辦理不到房產(chǎn)證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋銀行是不接受抵押的。3、房屋如果證件齊全，則如同市場(chǎng)上的商品房一樣，正常交易流通，可以隨時(shí)抵押。適用于因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素（涉嫌違法征收的）而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房。安置房抵押貸款必備條件1、具有身份證，年齡在22-65歲的自然人；2、穩(wěn)定職業(yè)、穩(wěn)定收入，按期償付貸款本息的能力；3、原有貸款還款情況良好。安置房能否進(jìn)行交易，一般來(lái)說(shuō)，只要有房產(chǎn)證，當(dāng)?shù)卣疀](méi)有政策約束的話，是可以進(jìn)行買賣的。同理，可以進(jìn)行買賣的安置房，都是可以進(jìn)行抵押貸款的。如果你不知道你的安置房能不能買賣，可以到房產(chǎn)交易公司進(jìn)行查詢哦。

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• 問(wèn) 集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎
  答

  一、集資房買賣合同是否有效根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定,如果一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益的;或惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;或以合法形式掩蓋非法目的;又或損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。第53條規(guī)定,合同中出現(xiàn)造成對(duì)方人身傷害的;或因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款無(wú)效。單位集資建房,實(shí)質(zhì)上是福利分房的一種,在未房改前住戶享受所謂“半產(chǎn)權(quán)”。盡管單位仍稱之為產(chǎn)權(quán)人,但單位實(shí)質(zhì)上失去了自由處置房屋的權(quán)利,除非得到住戶的許可。作為一種歷史性產(chǎn)物,其時(shí)地方政府、有關(guān)單位甚至國(guó)家的行政規(guī)章、地方法規(guī)對(duì)福利性集資房的轉(zhuǎn)讓都作了不少禁止性規(guī)定,但這些規(guī)定沒(méi)有法律、法規(guī)的效力,不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。綜上所述,集資房買賣合同既不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,不在法律規(guī)定的合同無(wú)效情形范圍。同時(shí),合同體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思,應(yīng)認(rèn)定為合法有效。二、集資房糾紛怎么辦目前,集資房糾紛案件主要有兩類,一種是已經(jīng)取得集資房產(chǎn)證后因轉(zhuǎn)讓集資房而產(chǎn)生的糾紛,另一種是在未取得集資房產(chǎn)證下達(dá)成的集資房轉(zhuǎn)讓,即集資房購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓。(一)已取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓對(duì)于產(chǎn)權(quán)全部是單位的集資房轉(zhuǎn)讓的,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)在單位,單位員工個(gè)人只具有居住權(quán),而沒(méi)有所有權(quán),當(dāng)然也就沒(méi)有處分權(quán),如果員工轉(zhuǎn)讓該集資房,轉(zhuǎn)讓行為是屬于無(wú)權(quán)處分行為,轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)然無(wú)效。轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效,雙方可根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)于產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人集資房轉(zhuǎn)讓的,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬于員工個(gè)人即轉(zhuǎn)讓人,即使單位內(nèi)部規(guī)定,員工不得轉(zhuǎn)讓,但是該規(guī)定系單位內(nèi)部規(guī)定,對(duì)第三人不具有約束力。因此此種情況下該協(xié)議沒(méi)有違反相關(guān)的法律規(guī)定,即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓有效。如果一方違反約定,不履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議,另一方可按協(xié)議約定,要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)于產(chǎn)權(quán)部分是單位、部分是員工個(gè)人的集資房轉(zhuǎn)讓的,因?yàn)榧Y房是單位與個(gè)人共有,根據(jù)民法通則及相關(guān)法律規(guī)定,一方未經(jīng)其他共有人同意不得擅自處分共有物。購(gòu)買人未經(jīng)共有人的同意,也過(guò)戶不成。因此,對(duì)于單位員工與第三人簽訂的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)是無(wú)效的或部分無(wú)效的。(二)未取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓即集資房購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓當(dāng)前,集資房糾紛主要是此類糾紛。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這里所指的“不得轉(zhuǎn)讓”,是指不得發(fā)生“物權(quán)變動(dòng)”,即房產(chǎn)管理部門(mén)不得登記過(guò)戶,而不是指不得訂立債權(quán)合同、不能發(fā)生債權(quán)行為。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定,未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力,即有關(guān)房屋物權(quán)變動(dòng)合同的生效與否與登記無(wú)關(guān)。那么,購(gòu)買人有權(quán)得到爭(zhēng)議房屋的使用權(quán),有權(quán)要求被申請(qǐng)人辦理更名過(guò)戶手續(xù)。集資房本身是歷史的產(chǎn)物,處理該類糾紛目前法院也是參照其他相關(guān)法律,各個(gè)法官對(duì)此認(rèn)識(shí)不同,判決也千差萬(wàn)別。因此,要想妥善的處理此類糾紛,當(dāng)事人有必要請(qǐng)求律師的援助,因?yàn)闆](méi)有人比他們更熟悉應(yīng)該如何運(yùn)用法律了。

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