房產(chǎn)定金糾紛

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• 147****9165

  如果產(chǎn)權(quán)證上有一個(gè)人沒(méi)有簽字合同是不成立

  查看全文↓ 2014-04-15 13:36:21
• 154****6756

  相關(guān)事例：北京工人體育館附近新開(kāi)了一個(gè)樓盤(pán)，各方面條件都不錯(cuò)，訂房的人也很多，趙女士就是其中的一個(gè)，而且一訂就是三套房子，每套都交了2萬(wàn)元定金。
  在簽訂正式合同的前兩天，該樓盤(pán)的發(fā)展商突然向已經(jīng)交過(guò)定金的客戶聲明，該樓盤(pán)的公攤面積計(jì)算有誤，經(jīng)過(guò)重新測(cè)算，每套房屋都增加了5-7平方米的公攤面積，正式合同要按新的面積來(lái)簽訂。
  客戶當(dāng)然不干了。以趙女士為代表的客戶們認(rèn)為，交了定金，說(shuō)明合同基本內(nèi)容確定，發(fā)展商必須按原來(lái)的面積數(shù)簽訂正式合同。發(fā)展商也不含糊，聲稱(chēng)寧肯雙倍返還定金，也不會(huì)按照舊的面積數(shù)簽約。碰到這樣問(wèn)題應(yīng)當(dāng)怎么辦呢？
  律師提醒：實(shí)質(zhì)上，這是一個(gè)對(duì)主合同簽訂前定金的法律性質(zhì)的理解及應(yīng)用問(wèn)題，實(shí)踐中這樣的問(wèn)題非常多。
  在商品房屋銷(xiāo)售中，**常見(jiàn)的是如下情形：在客戶交納定金后主合同簽訂前，由于種種原因客戶反悔而不愿簽訂購(gòu)房合同；或者發(fā)展商收取定金后，對(duì)售房條件等作出改變，客戶難以接受而不能簽訂正式合同；還有就是定金給付后，客戶由于在主合同、補(bǔ)充協(xié)議條款等方面與發(fā)展商出現(xiàn)分歧，雙方都不讓步又難以調(diào)和，致使主合同難以訂立等。
  這些都涉及到對(duì)定金的處理問(wèn)題。過(guò)去，由于擔(dān)保法對(duì)定金的規(guī)定不夠詳細(xì)，缺乏可操作性，使得不同的當(dāng)事人對(duì)定金的理解差別很大。
  從發(fā)展商角度考慮，認(rèn)為定金是一種擔(dān)保，客戶交納定金卻不簽主合同顯然構(gòu)成違約，因此應(yīng)當(dāng)不返還客戶的定金。而從客戶的角度理解，定金是主合同的擔(dān)保，但是主合同還沒(méi)有訂立，因此也就無(wú)從談起什么擔(dān)保，不能按照擔(dān)保法的條款來(lái)適用定金罰則，應(yīng)該退還客戶已經(jīng)交納的定金。
  這個(gè)問(wèn)題的爭(zhēng)議非常大，但是由于沒(méi)有明確的法律法規(guī)，所以爭(zhēng)來(lái)爭(zhēng)去，**終還是糊涂賬，誰(shuí)也說(shuō)服不了誰(shuí)。
  2000年9月9日，**高人民法院通過(guò)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》。該司法解釋已經(jīng)自2000年12月13日起施行。其中對(duì)定金問(wèn)題作出了詳細(xì)、明確的規(guī)定。該解釋第一百—十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
  根據(jù)此規(guī)定，顯然是接受定金的發(fā)展商如拒絕簽訂主合同，那么他應(yīng)該雙倍返還定金給趙女士。但是發(fā)展商在愿意雙倍返還定金的前提下，是有權(quán)利不按照原來(lái)的方案繼續(xù)簽訂合同的。趙女士希望發(fā)展商能夠按照原來(lái)的公攤面積數(shù)簽訂主合同的要求，恐怕難以得到法律上的支持。
  此外在實(shí)際生活中，客戶在交定金時(shí)，一般都要簽訂一份認(rèn)購(gòu)之類(lèi)的文書(shū)，內(nèi)稱(chēng)如果幾日內(nèi)客戶不來(lái)簽訂購(gòu)房合同，則發(fā)展商有權(quán)扣留定金云云。這個(gè)約定就是該司解釋所談到以交付定金作為訂立主合同的擔(dān)保的約定。
  由于現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)標(biāo)準(zhǔn)合同文本比較粗陋或者有很多需要協(xié)商之處，所以很多客戶要與發(fā)展商洽談補(bǔ)充協(xié)議。如果客戶由于補(bǔ)充協(xié)議或者主合同的若干條款與發(fā)展商談不攏，就不愿意簽訂主合同。但是這樣一來(lái)，發(fā)展商就完全有理由依據(jù)前述規(guī)定，不返還客戶交納的定金，客戶就處于比較不利的境地。
  為了避免這種尷尬的局面，提醒廣大消費(fèi)者要在交納定金時(shí)作出特別的書(shū)面說(shuō)明，對(duì)雙方?jīng)]有談妥主合同條款或補(bǔ)充合同條款如何處理定金作出約定，以有效地保護(hù)自己的利益。
  實(shí)踐中還出現(xiàn)這樣的情況，有些購(gòu)房人士交納定金時(shí)，沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，而在發(fā)展商開(kāi)具的收據(jù)上卻標(biāo)明訂金、押金、保證金等。對(duì)于這種情況，該司法解釋第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。
  提醒廣大消費(fèi)者，如果確定所交付的款項(xiàng)是定金性質(zhì)，那么應(yīng)當(dāng)明確定金二字，并明確說(shuō)明在何種情況下不返還或雙倍返還等，以免因約定不明而出現(xiàn)糾紛。
  《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題解釋》從12月13日開(kāi)始施行，但具有溯及既往的法律效力。該司法解釋第一百三十三條規(guī)定：擔(dān)保法施行以前發(fā)生的擔(dān)保行為，適用擔(dān)保行為發(fā)生時(shí)的法律、法規(guī)和有關(guān)司法解釋。擔(dān)保法施行以后因擔(dān)保行為發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙磳徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。擔(dān)保法施行以后因擔(dān)保行為發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行后尚在一審或二審階段的，適用擔(dān)保法和本解釋。
  這樣，自1995年10月1日起，凡是涉及到定金問(wèn)題的糾紛、可能出現(xiàn)的糾紛等，只要不是已經(jīng)終審的案件，就要適用該司法解釋的規(guī)定。
  賣(mài)房單位在收定金之前是否告知你該房屋不能過(guò)戶？如果沒(méi)有告知，你可以去法院起訴。

  查看全文↓ 2014-04-15 09:46:19
• 143****5664

  你可以起訴要求還款，如果有問(wèn)題可以電話咨詢。

  查看全文↓ 2014-04-14 21:25:47
• 148****0424

  如果賣(mài)方?jīng)]有提供合法的委托書(shū)由親屬代簽的話，該合同本身就是有瑕疵的，賣(mài)方可據(jù)此不履行合同，買(mǎi)房無(wú)權(quán)要求賣(mài)方賠償。
  但根據(jù)合同法的第五十一條無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效如果買(mǎi)方有證據(jù)證明賣(mài)方對(duì)委托售房行為進(jìn)行追認(rèn)（如提供相關(guān)證件，配合辦理貸款等）的例外。
  因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)定誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證。所以上法院處理要買(mǎi)方要承擔(dān)舉證責(zé)任，整個(gè)過(guò)程勞神費(fèi)力，建議還是協(xié)商解決。

  查看全文↓ 2014-04-14 10:03:25
• 141****6681

  不構(gòu)成違約,房產(chǎn)交易需要產(chǎn)證上所有人員簽字,你妻子個(gè)人簽字的定金合同是無(wú)效的

  查看全文↓ 2014-04-13 20:18:40
• 145****3161

  那就要看你的定金協(xié)議具體的是怎么簽的了一般來(lái)說(shuō)是具有法律效應(yīng)的買(mǎi)家反悔的話定金上家是有權(quán)利不予退還的！

  查看全文↓ 2014-04-12 20:24:14
• 152****6597

  當(dāng)然是定金合同，一旦對(duì)方違約，就會(huì)承擔(dān)違約賠償?shù)呢?zé)任。

  查看全文↓ 2014-04-12 18:40:58

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• 問(wèn) 房產(chǎn)定金糾紛
  答

  如果有業(yè)主本人的委托授權(quán)書(shū)的話,可以要回來(lái)

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) ??房產(chǎn)定金糾紛如何解決?房產(chǎn)定金是什么?
  答

  在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，雙方在簽訂合同時(shí)會(huì)約定違約金條款與定金條款，如果出現(xiàn)一方違約，作為受損害的一方如何維護(hù)自己的權(quán)益，如何爭(zhēng)取利益的**大化？上述問(wèn)題主要涉及違約金與定金約定在法律上如何適用的法律問(wèn)題，現(xiàn)根據(jù)筆者本人處理過(guò)多起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例及現(xiàn)行法律規(guī)定做以總結(jié)，但需要提醒您注意的是實(shí)踐中要根據(jù)個(gè)案的不同情況來(lái)實(shí)際分析處理。根據(jù)合同法第一百一十六條規(guī)定：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。可見(jiàn)，合同法只是賦予了當(dāng)事人適用違約金或者定金條款的選擇權(quán)，如果當(dāng)事人一并主張違約金和定金，當(dāng)然不能獲得支持。合同法第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。**高法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第一百一十七條的規(guī)定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定?？梢?jiàn)，定金是擔(dān)保的方式之一，其擔(dān)保功能體現(xiàn)在合同訂立、履行、解除等環(huán)節(jié)上，不同種類(lèi)的定金有不同的功能、性質(zhì)。根據(jù)定金具體性質(zhì)，定金通常包括立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。只就實(shí)踐中可見(jiàn)的違約定金、解約定金進(jìn)行了區(qū)分、規(guī)定。因違約定金與違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面基本是相同的，故二者不能并用，而應(yīng)由守約方選擇適用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第一百一十七條的規(guī)定，當(dāng)事人是可以定金為代價(jià)解除合同的，而無(wú)論合同履行是否構(gòu)成違約，因此解約定金和違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面是有區(qū)別的，二者可以并用。合同中關(guān)于違約金和定金的適用　　所以實(shí)踐中當(dāng)事人同時(shí)約定違約金和定金并約定了定金性質(zhì)的，當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持；當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張解約定金和違約金的，法院應(yīng)予支持。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)房定金糾紛
  答

  貸款原則上買(mǎi)家自己的責(zé)任，在沒(méi)有證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商作出了您可以貸款保證承諾的情況下，你若拒絕買(mǎi)房，可能會(huì)承擔(dān)定金被沒(méi)收的法律責(zé)任，仍有問(wèn)題具體與專(zhuān)業(yè)律師電話或當(dāng)面咨詢。

  全部10個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋租賃定金糾紛
  答

  在律師指導(dǎo)下發(fā)函催促對(duì)方履行合同，逾期不履行的，視為違約?？梢髮?duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，中介不支付剩余違約金的，應(yīng)起訴解決。

  全部8個(gè)回答>
• 問(wèn) 請(qǐng)懂房產(chǎn)糾紛的人士幫幫我
  答

  你當(dāng)初應(yīng)當(dāng)對(duì)其承諾能辦貸款的時(shí)候錄音，或以書(shū)面形式雙方約定留作記錄，現(xiàn)在你已沒(méi)有能證明對(duì)方過(guò)錯(cuò)的證據(jù)。你現(xiàn)在應(yīng)趕快終止這合同，定金可以退還部份，協(xié)議上的辦，不然再拖下去，對(duì)方會(huì)因你不付房款為由，向你要違約金。

  全部9個(gè)回答>