房屋拆遷價(jià)格如何確定

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• 133****8047

  一般是評(píng)估采用市場(chǎng)比較法原則，就是在拆遷房周?chē)?周?chē)嘟姆孔拥?*近一段時(shí)間的市場(chǎng)交易價(jià)格），然后進(jìn)行一系列的計(jì)算，得出價(jià)格。
  價(jià)格實(shí)時(shí)在變的，估計(jì)價(jià)格比回遷安置房?jī)r(jià)格略低點(diǎn)，因?yàn)橛泄δ芎兔娣e上的折舊。個(gè)人意見(jiàn)哦。

  查看全文↓ 2014-03-30 11:04:12
• 147****5742

  縣政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)縣建設(shè)局、物價(jià)局、國(guó)土資源局《海安縣城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范及其它補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的通知 海政辦發(fā)〔2004〕34號(hào)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，縣政府各部門(mén)、各直屬單位:縣建設(shè)局、物價(jià)局、國(guó)土資源局?jǐn)M定的《海安縣城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范及其它補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》已經(jīng)縣三屆人民政府第二十次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。二OO四年四月一日海安縣城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià) 評(píng)估技術(shù)規(guī)范及其它補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (縣建設(shè)局 物價(jià)局 國(guó)土資源局 二○○四年三月) 第一章 總 則
  一、根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆管理?xiàng)l例》、《江蘇省城市房屋拆管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》(通政發(fā) [2003]16 號(hào))、《南通市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》(通房發(fā) [2003]17 號(hào))及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本規(guī)范。
  二、本評(píng)估規(guī)范所稱城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指政府指導(dǎo)下的被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)，不同于市場(chǎng)調(diào)節(jié)下的由交易雙方協(xié)商的市場(chǎng)價(jià)。
  三、本規(guī)范適用于海安縣城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)的評(píng)估(以下簡(jiǎn)稱拆遷評(píng)估)。
  四、評(píng)估的目的:為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
  五、依照房地產(chǎn)評(píng)估的一般規(guī)律，拆遷評(píng)估可采用市場(chǎng)比較法、路線價(jià)法等方法。
  六、承擔(dān)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德，講求評(píng)估信譽(yù)，實(shí)行良好服務(wù)，并對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)果負(fù)責(zé)。
  七、拆遷評(píng)估應(yīng)遵循公平、合法、替代和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則。 拆遷評(píng)估時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
  八、本規(guī)范未規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估常規(guī)辦理。 第二章 拆遷評(píng)估的基本步驟和方法
  一、拆遷評(píng)估的基本步驟和方法 1 、掌握被評(píng)估房屋的合法權(quán)原則和依據(jù); 2 、根據(jù)合法性依據(jù)進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)評(píng)估; 3 、繪制、填寫(xiě)評(píng)估材料; 4 、編制評(píng)估報(bào)告; 5 、報(bào)告評(píng)估結(jié)果。
  二、拆遷評(píng)估方法: 拆遷評(píng)估可采用市場(chǎng)比較法、路線價(jià)法等實(shí)施評(píng)估。對(duì)同一評(píng)估標(biāo)的(樓房以幢為評(píng)估單位，平房以戶為評(píng)估單位)，采用同一評(píng)估方法實(shí)施評(píng)估。 拆遷評(píng)估標(biāo)的計(jì)量單位為被拆遷房屋的合法建筑面積或合法土地面積。
  (一)市場(chǎng)比較法: 1 、本方法主要適用于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地和被依法征用的集體土地上住宅房屋的拆遷評(píng)估。 2 、本方法的計(jì)算公式為: 被拆遷房屋補(bǔ)償額 = 合法建筑面積的建安成新價(jià) 合法土地使用面積或合法建筑面積的區(qū)位補(bǔ)償基價(jià) 3 、建安價(jià)補(bǔ)償: ( 1 )被評(píng)估房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級(jí)、成新因素的評(píng)估補(bǔ)償按《海安縣(貨幣安置)各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》( 附表2-1 、 2-2 )和《海安縣各類被拆遷房屋成新評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》(附表 3-1 、 3-2 )及《海安縣各類被拆遷房屋成新折舊率( % )》(附表 4)對(duì)照評(píng)估。 ( 2 )區(qū)位補(bǔ)償: 根據(jù)《海安縣城區(qū)居民、征地拆遷農(nóng)改居戶房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)》(附表 1 )，并結(jié)合被拆遷戶所處區(qū)位、地段的具體位置評(píng)估確定其區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)。其面積計(jì)算辦法:
  ①規(guī)劃區(qū)內(nèi)居(村)民住宅合法土地使用面積大于合法建筑面積的按合法土地面積計(jì)算區(qū)位補(bǔ)償，合法建筑面積大于合法土地面積的按合法建筑面積計(jì)算區(qū)位補(bǔ)償。
  ②居(村)民住宅如屬受讓土地，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算區(qū)位補(bǔ)償:受讓土地時(shí)每平方米支付的土地出讓金÷出讓年限×剩余使用年限×受讓土地面積。
  ③對(duì)已享受房改優(yōu)惠政策的承租國(guó)有公房或單位公房的承租人，在城鎮(zhèn)房屋拆遷安置中不得享受區(qū)位補(bǔ)償，由拆遷人給予適當(dāng)補(bǔ)貼。 ( 3 )被評(píng)估成套住宅房屋所處樓層因素的修正按《海安縣成套住宅樓房樓層調(diào)整修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(附表 5)，修正的價(jià)格基數(shù)按建安價(jià)補(bǔ)償額計(jì)算。 ( 4 )被評(píng)估成套住宅房屋為多層標(biāo)準(zhǔn)住宅水、電、配套設(shè)施齊全的，按評(píng)估值的 3% 進(jìn)行修正。 ( 5 )被評(píng)估房屋環(huán)境因素的修正。根據(jù)被拆遷房屋所處的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、居住環(huán)境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建筑密度、道路交通、周邊綠化、受教育(**、幼兒園)、購(gòu)物、就醫(yī)方面的因素進(jìn)行修正，修正權(quán)重比在 -2% 至 2% 之間。 4 、對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地征用后的被拆遷戶，所在村、組有條件在另處安排宅基地供其異地遷建住房，并經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)同意實(shí)施的，對(duì)被拆遷房屋的建安價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償。按《海安縣(自拆自建)各類被拆遷房屋遷建補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》(附表 2-3 )及《海安縣各類被拆遷房屋成新折舊率( % )》(附表 4 )對(duì)照評(píng)估。
  (二)路線價(jià)法: 1 、本方法適用于非住宅房屋的拆遷評(píng)估。 2 、本方法的計(jì)算公式為: 房屋拆遷補(bǔ)償額 = 合法建筑面積的區(qū)位補(bǔ)償額 被拆遷房屋合法建筑面積的建安成新價(jià)補(bǔ)償額 ( 1 )區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的確定:臨街商業(yè)鋪面房屋根據(jù)《縣城區(qū)主要道路臨街商業(yè)鋪面房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)》(附表 7 )和《海安縣非住宅房屋臨街狀態(tài)調(diào)整系數(shù)計(jì)算表》(附表 9 )及《海安縣非住宅房屋樓層調(diào)整修正系數(shù)表》(附表 10 )進(jìn)行修正確定。生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公和非臨街商業(yè)鋪面用房根據(jù)《海安縣營(yíng)業(yè)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)》(附表 8)確定。 ( 2 )非住宅房屋拆遷，合法土地使用面積大于合法建筑面積的部分，按同類地段區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)的 20% 計(jì)算補(bǔ)償。 ( 3 )非住宅房屋建安價(jià)評(píng)估按《海安縣(貨幣補(bǔ)償)各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》(附表 2-1 、 2-2 )，結(jié)合房屋成新《海安縣各類被拆遷房屋成新評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》(附表3-1 、 3-2 )和《海安縣各類被拆遷房屋折舊率( % )》(附表 4)評(píng)估確定。 3 、對(duì)非住宅房屋拆遷停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償: 對(duì)拆遷非住宅房屋，致使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停產(chǎn)、停止或中止的，可根據(jù)拆遷前兩年增值稅、營(yíng)業(yè)稅納稅額平均值給予一次性綜合補(bǔ)助，見(jiàn)《海安縣非住宅營(yíng)業(yè)用房一次性綜合補(bǔ)助表》(附表 11 )。
  三、其它補(bǔ)償評(píng)估 1 、對(duì)超出被評(píng)估房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)條件以外的設(shè)施、設(shè)備和裝璜項(xiàng)目的補(bǔ)償評(píng)估按《海安縣房屋拆遷附屬設(shè)施、設(shè)備、裝飾、裝璜項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》(附表6-1 、 6-2 、 6-
  3、 6-4 、 6-5 、 6-6 、 6-7 、 6-8 )單列進(jìn)行評(píng)估。 2 、在拆遷范圍內(nèi)，對(duì)屬于拆遷人的樹(shù)林(含果樹(shù))、竹園、祖墳等需要砍伐或遷移的，按《海安縣房屋拆遷范圍內(nèi)附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》(附表 12-1 、 12-2 、 12-3 、 12-4 、 12-5 、 12-6 、 12-7 、 12-8 )給予一次性補(bǔ)償。 3 、因房屋拆遷，致使被拆遷戶飼養(yǎng)的畜禽變賣(mài)處理的，按《海安縣房屋拆遷養(yǎng)殖類補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》(附表 13 )給予一次性補(bǔ)償。 第三章 搬遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)
  一、住宅房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 1 、對(duì)被拆遷的住宅房屋，支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為:按每平方米 5 元標(biāo)準(zhǔn)一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，對(duì)一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)不足 200 元戶的由拆遷人補(bǔ)足 200 元( 200 元為保底數(shù))，對(duì)一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)超過(guò) 200 元 / 戶的按實(shí)補(bǔ)助(住宅用房改作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的仍按住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算搬遷補(bǔ)助費(fèi))。 2 、對(duì)非住宅房屋拆遷的搬遷費(fèi)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，按《海安縣非住宅房屋搬遷費(fèi)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)》(附表 14 )規(guī)定執(zhí)行。
  二、房屋拆遷臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 1 、對(duì)被拆遷人自行解決過(guò)渡用房的，應(yīng)支付臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為:被拆遷房屋面積在 30 平方米(含 30 平方米)以下的，一類區(qū)位:月支付臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi) 100 元;二類區(qū)位:月支付臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi) 80 元;三類及以下區(qū)位:月支付臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi) 50 元。被拆遷房屋面積在 30 平方米以上的，每平方米月支付臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi) 3 元。 2 、對(duì)房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，一次性支?6 個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);對(duì)回遷安置的，按協(xié)議的約定支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
  三、支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定: 1 、支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，以被拆遷房屋的所有權(quán)證或其他合法權(quán)屬書(shū)證所確認(rèn)的合法建筑面積為依據(jù)按戶計(jì)算。對(duì)因析產(chǎn)造成少于 30 平方米的不單列分戶計(jì)算。 2 、拆遷租賃的房屋，搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)支付給房屋承租人。但在租賃合約中另有約定的，從其約定。
  四、拆遷生產(chǎn)型工業(yè)、企業(yè)非住宅用房，造成被拆遷單位正常生產(chǎn)停產(chǎn)的，根據(jù)縣勞動(dòng)部門(mén)提供的被拆遷單位在冊(cè)、在崗、繳納勞動(dòng)保險(xiǎn)的人員名冊(cè)，按海安縣統(tǒng)計(jì)局公布的上年度工業(yè)職工人均月收入標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助。其中，造成部分停產(chǎn)的，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助不超過(guò) 3 個(gè)月;造成全部停產(chǎn)的，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助不超過(guò) 6 個(gè)月。對(duì)非正常生產(chǎn)的企業(yè)或在拆遷前已經(jīng)停產(chǎn)的企業(yè)，按下崗職工月生活**低保障線的標(biāo)準(zhǔn) 176 元給予補(bǔ)助，**高不超過(guò) 6 個(gè)月。
  五、**低保障補(bǔ)償額: 1 、縣城區(qū)被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得的貨幣補(bǔ)償總額(不含搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi))低于人民幣 4 萬(wàn)元或 3 萬(wàn)元(公有住房承租人補(bǔ)償額低于 3 萬(wàn)元);其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得的貨幣補(bǔ)償總額(不含搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi))低于人民幣 3 萬(wàn)元或 2 萬(wàn)元(公有住房承租人補(bǔ)償額低于 2 萬(wàn)元);且經(jīng)公示確認(rèn)同時(shí)具備下列條件的，縣城區(qū)由拆遷人分別補(bǔ)足 4 萬(wàn)元或 3 萬(wàn)元;其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)由拆遷人分別補(bǔ)足 3 萬(wàn)元或 2 萬(wàn)元。 ( 1 )被拆遷人或者被拆遷公有住房的承租人在本縣范圍內(nèi)僅有被拆遷房屋一處住房的; ( 2 )享受政府**低生活補(bǔ)貼，屬“三無(wú)對(duì)象(無(wú)子女、無(wú)工作、無(wú)生活來(lái)源)的”; ( 3 )被拆遷房屋長(zhǎng)期用于實(shí)際居住; ( 4 )被拆遷人或者被拆遷公有住房的承租人未享受過(guò)住房補(bǔ)貼。 2 、 縣城區(qū)私有房屋被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得 4 萬(wàn)元或 3 萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)私有房屋被拆遷人或者被拆遷公有住房承租人獲得 3 萬(wàn)元或 2 萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償后;仍無(wú)經(jīng)濟(jì)能力解決住房的，由拆遷人負(fù)責(zé)在被拆遷房屋區(qū)位等級(jí)以外(縣城區(qū)不得超過(guò)三級(jí)以外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)不得超過(guò)本集鎮(zhèn)區(qū)外)，購(gòu)置二手房安置，(安置用房:面積不得低于被拆遷房屋合法建筑面積，質(zhì)量不應(yīng)差于被拆遷房屋質(zhì)量) 。
  六、新建住宅房屋自竣工之日至拆遷許可證頒發(fā)之日不滿 5 年(自批準(zhǔn)建房日期之日增加建房施工期 9 個(gè)月)被拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人按所拆除房屋合法建筑面積的建安重置價(jià)的 20% 以內(nèi)增加補(bǔ)償。
  七、對(duì)被拆遷人取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和完稅證明，并持續(xù)作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 1 年以上的住宅房屋，可按實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積，以非住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的一定比例增加補(bǔ)償，其中， 1 年以上(含 1 年) 3 年以下的，增加 5% 的比例; 3 年以上(含 3 年) 5 年以下的，增加 10% 的比例; 5 年以上(含 5 年)的，增加 20% 的比例。 第四章 附 則
  一、本評(píng)估規(guī)范涉及的補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)位地段劃分等適用于海安縣縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)。其它各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)參照《海安縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)居(村)民住宅、非住宅拆遷戶被拆遷房屋區(qū)位補(bǔ)償基價(jià)》(附表 15 )執(zhí)行。
  二、被拆遷人在公告規(guī)定期限內(nèi)，按期簽訂協(xié)議并主動(dòng)搬遷交房的被拆遷戶，按合法建筑面積給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。
  三、本評(píng)估規(guī)范自 2004 年 4 月 15 日起施行。海建 [2003]26 號(hào)《海安縣城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》同時(shí)廢止。在本評(píng)估規(guī)范實(shí)施之前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證并已實(shí)施的拆遷項(xiàng)目，按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  四、本評(píng)估規(guī)范由海安縣建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

  查看全文↓ 2014-03-30 10:39:26
• 138****7169

  他是綜合周邊的房?jī)r(jià)給你一個(gè)中間值謝謝請(qǐng)采納我

  查看全文↓ 2014-03-29 18:19:42
• 141****1349

  被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。 補(bǔ)償安置的時(shí)間界點(diǎn)： 1，征地公告時(shí)，已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征地公告時(shí)，已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以協(xié)商議定； 2，拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。 3，違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，均不予補(bǔ)償。 4，同一拆遷范圍內(nèi)，既有國(guó)有土地、又有集體土地的，國(guó)有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行。 房屋的補(bǔ)償安置方式 1，被征地的村或者村民小組建制撤銷(xiāo)的補(bǔ)償安置
  （1）可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
  （2）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。
  （3）被拆除房屋評(píng)估如選用重置法的，按重置單價(jià)結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場(chǎng)的實(shí)際情況制定并公布。 2，被征地的村或者村民小組建制不撤銷(xiāo)的補(bǔ)償安置：
  （1）對(duì)未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：
  （2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償；
  （3）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請(qǐng)宅基地新建房屋的審批程序，按照國(guó)家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  （4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請(qǐng)宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。 3，拆遷房屋其他補(bǔ)償項(xiàng)目： 律師應(yīng)了解并告知當(dāng)事人，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過(guò)渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。 拆遷非居住房屋的補(bǔ)償 1，拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。 2，被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。 3，其他補(bǔ)償：還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人下列費(fèi)用：
  （1）按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。
  （2）無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。
  （3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。 4，其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 農(nóng)村房屋評(píng)估的律師操作指引 1，當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商對(duì)被拆遷房屋價(jià)格達(dá)不成一致時(shí)，律師應(yīng)提醒委托人及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)依法評(píng)估。2，房屋重置價(jià)格，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的房屋的正常價(jià)格。拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格不包括房屋的裝飾價(jià)值。房屋裝飾應(yīng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告。 3，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為土地征收公告之日。 4，居住房屋只評(píng)估單價(jià)，非居住房屋評(píng)估總價(jià)。 5，評(píng)估報(bào)告：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式出具評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)審核并加蓋機(jī)構(gòu)公章。 對(duì)附屬物、在建工程、臨時(shí)建筑的評(píng)估律師操作指引 1，附著物評(píng)估：按照省、市級(jí)政府發(fā)布的地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行。 2，在建工程評(píng)估：一般應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估。在建工程評(píng)估以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門(mén)通知停工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。 3，臨時(shí)建筑評(píng)估：未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)評(píng)估其建筑物殘值。 應(yīng)進(jìn)行必要的協(xié)助評(píng)估 凡房屋拆遷評(píng)估中涉及原始成本、機(jī)電設(shè)備、工程造價(jià)等專業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 法院拍賣(mài)房屋價(jià)格如何確定
  答

  法院拍賣(mài)的房屋價(jià)格確定的方式主要有以下4種：①需要和當(dāng)事人進(jìn)行討論：一般法院在拍賣(mài)房屋之前會(huì)和房屋的當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，如果其中的一方當(dāng)事人不是特別配合的話，或者是已經(jīng)跑路了，那么法院會(huì)考慮選擇其他的方式來(lái)對(duì)房子進(jìn)行價(jià)格的評(píng)估。但是如果雙方協(xié)商結(jié)果達(dá)成了一致，并且是合法且合理的，那么此時(shí)這個(gè)協(xié)商的結(jié)果就會(huì)成為該房屋的拍賣(mài)參考價(jià)。②會(huì)找房管局定向詢價(jià)：法院也會(huì)向房管局提前出具詢價(jià)函，在接收到詢價(jià)函之后，房管局會(huì)在指定的期限內(nèi)出具一個(gè)詢價(jià)結(jié)果，而這個(gè)結(jié)果可以作為房屋的評(píng)估價(jià)。③在司法網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)平臺(tái)進(jìn)行咨詢：其實(shí)現(xiàn)在可以進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)的平臺(tái)不是很多，比較常見(jiàn)的就是京東，工商銀行，還有淘寶這幾個(gè)渠道。④會(huì)委托評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估：法院也可以找一個(gè)房屋評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估之后，當(dāng)事人是需要支付一些評(píng)估費(fèi)用。

• 問(wèn) 購(gòu)買(mǎi)帶裝修房屋如何確定契稅計(jì)稅價(jià)格？
  答

  007年6月18日國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)》，其中規(guī)定：房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的總價(jià)款，買(mǎi)賣(mài)裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

• 問(wèn) 如何確定農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，標(biāo)準(zhǔn)是什么？
  答

  近年來(lái),隨著我國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程的不斷加快,建設(shè)用地的需求越來(lái)越大,無(wú)論是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)抑或規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村集體土地被大量征收。因涉及多方主體,交織各種法律關(guān)系,背后又摻雜著復(fù)雜利益沖突,征收集體所有土地的補(bǔ)償安置引發(fā)的各種矛盾日益凸現(xiàn),損害農(nóng)民權(quán)益的惡性事件也時(shí)有發(fā)生,土地征收征用問(wèn)題已嚴(yán)重危及農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定,成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)與熱點(diǎn)。在依法治國(guó)的今天,**和群眾開(kāi)始把注意力轉(zhuǎn)移到用法律與市場(chǎng)手段解決相關(guān)問(wèn)題。因此,關(guān)于國(guó)家及地方各級(jí)**關(guān)于征地農(nóng)民補(bǔ)償安置的各種政策法規(guī)日益完善,土地補(bǔ)償問(wèn)題逐步得以較為合理的解決。但是,其中不容忽視的一點(diǎn)是,在征收農(nóng)村集體土地過(guò)程中所發(fā)生的房屋、樹(shù)木等地上附著物的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題尚未受到足夠重視,地上附著物的補(bǔ)償問(wèn)題日益成為征地拆遷過(guò)程中的難點(diǎn)問(wèn)題。特別是在《物權(quán)法》頒布后,被征遷群眾維權(quán)意識(shí)大大增強(qiáng),低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償給征遷工作帶來(lái)很多弊病和遺留問(wèn)題,影響被拆遷農(nóng)戶的切身權(quán)益,甚至?xí)绊懮鐣?huì)的穩(wěn)定,而**的十七大報(bào)告中明確指出,要讓廣大人民群眾充分享受到改革開(kāi)放的豐碩成果。因此,開(kāi)展相關(guān)研究,完善農(nóng)村集體土地征收中的地上附著物補(bǔ)償相關(guān)細(xì)則規(guī)定成為一件十分迫切的重大課題。本文擬結(jié)合國(guó)家與部分地方**相關(guān)規(guī)定,就農(nóng)村集體土地征收中的相關(guān)問(wèn)題做出些許探討,為切實(shí)保護(hù)被拆遷農(nóng)民合法權(quán)益,依法完善土地征收征用過(guò)程做出初步探討。 一、征地過(guò)程中地上附著物拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)及其不足 (一)地上附著物拆遷補(bǔ)償?shù)姆煞ㄒ?guī)概述 我國(guó)《土地管理法》第四十七條第二、第三款對(duì)耕地征用的補(bǔ)償費(fèi),安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),但無(wú)論是《土地管理法》,還是剛頒布實(shí)施的《物權(quán)法》,對(duì)集體土地的征地拆遷中的地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有明確做出明確規(guī)定,僅僅做出了“依法給予拆遷補(bǔ)償”的模糊規(guī)定。現(xiàn)實(shí)中,一般是由**參照國(guó)務(wù)院2001年頒布的布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償,抑或當(dāng)?shù)?*根據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)需要制定有關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。迄今為止,我國(guó)沒(méi)有一部規(guī)范房屋拆遷行為的法律,僅有國(guó)務(wù)院頒布的專門(mén)針對(duì)城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)——《城市房屋拆遷條例》。各地**一般根據(jù)工作需要制定了有關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定,如新疆維吾爾自治區(qū)1996年制定了《自治區(qū)高等級(jí)公路建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償規(guī)定》(新政函[1996]191號(hào)),在其基礎(chǔ)上又先后出臺(tái)了《自治區(qū)計(jì)委、國(guó)土資源廳關(guān)于奎屯—塞里木湖高等級(jí)公路建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》(新政函[2001]1354號(hào))、《自治區(qū)國(guó)土資源系統(tǒng)土地管理行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(新價(jià)房字[2001]500號(hào))、《關(guān)于烏魯木齊市基礎(chǔ)設(shè)施及周邊公路建設(shè)征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的通告》(烏市國(guó)土資發(fā)[2002]9號(hào))和《關(guān)于印發(fā)精伊霍鐵路建設(shè)征地補(bǔ)償規(guī)定的通知》(新政函[2005]108號(hào))等文件,用以規(guī)范新疆境內(nèi)的農(nóng)村集體土地地上附著物拆遷補(bǔ)償工作?！哆|寧省人民**批轉(zhuǎn)省交通廳等部門(mén)關(guān)于全省高速公路建設(shè)征地動(dòng)遷補(bǔ)償實(shí)施方案的通知》(遼政發(fā)[2005]6號(hào))規(guī)定了遼寧省征地房屋及地上附著物的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);《淄博市人民**辦公廳關(guān)于公布淄博市征地地面附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》(淄政辦發(fā)[2007]32號(hào))中規(guī)定了淄博市的征遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);廣東惠州、山東德州等地也都根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定了有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),用以規(guī)范征收農(nóng)村集體土地中的地上附著物拆遷補(bǔ)償工作。 (二)現(xiàn)有農(nóng)村集體土地征收中的地上附著物拆遷補(bǔ)償中出現(xiàn)的問(wèn)題 由于城市國(guó)有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對(duì)象等方面均有差異,因此《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性,導(dǎo)致在執(zhí)行過(guò)程中,各級(jí)**制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性,因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛,不僅極大地影響了**和**的聲譽(yù),也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。 另外,我國(guó)的土地管理制度確立了農(nóng)民通過(guò)宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)。但沒(méi)有確立集體土地上房屋的房屋登記即產(chǎn)權(quán)制度,即農(nóng)民對(duì)其房屋并沒(méi)有法律確認(rèn)的所有權(quán)。這就使農(nóng)民家庭**重要的建筑物——房屋的補(bǔ)償成為了一個(gè)并沒(méi)有法律確認(rèn)的地上附著物,在補(bǔ)償中極易引起糾紛。同時(shí),集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣,涉及很多法律關(guān)系。如拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同開(kāi)辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問(wèn)題,對(duì)利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并持工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問(wèn)題,拆遷農(nóng)房租賃戶時(shí)涉及的租賃法律關(guān)系等等,其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益,同時(shí)又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國(guó)目前尚無(wú)明確的法律、法規(guī)對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范、相當(dāng)一部分地區(qū)對(duì)上述問(wèn)題比較忽視,在實(shí)際拆遷時(shí),只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償,并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利,嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。 二、農(nóng)村集體土地征收中地上附著物拆遷補(bǔ)償應(yīng)遵循的原則 土地是農(nóng)民賴以生存的重要生產(chǎn)資料和生活資料,其中地上附著物更是涉及農(nóng)民基本生活生產(chǎn)需要的重要財(cái)產(chǎn)。拆遷補(bǔ)償款既具有生存利益性質(zhì)又具有財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。鑒于此,在處理地上附著物拆遷補(bǔ)償時(shí),尤其是在地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算中,應(yīng)該切實(shí)遵守以下原則: (一)**議定原則和合法性原則。 村民自治必須是真正的大多數(shù)村民的集體意志,而不是某個(gè)人或少數(shù)人的意志,且該意志不能違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。既要充分發(fā)揮**意見(jiàn)又要遵守法律。 (二)集體、個(gè)人利益相均衡原則 在處理征地拆遷補(bǔ)償款的過(guò)程中,既要充分尊重和保障集體成員的個(gè)人利益,又不能損害集體的整體利益,個(gè)人利益要服從集體利益,集體利益的實(shí)現(xiàn)也要考慮成員個(gè)人利益的獲得。 (三)權(quán)利、義務(wù)相一致原則 集體成員在享有分配利益的同時(shí)要考慮其對(duì)集體所盡義務(wù)的大小,做到權(quán)利與義務(wù)相一致,公平合理地分配征地拆遷款項(xiàng)。 (四)等價(jià)有償?shù)脑瓌t 等價(jià)有償是拆遷補(bǔ)償?shù)男滤季S原則。拆遷應(yīng)該是拆遷利益雙方的平等關(guān)系,占有一方應(yīng)該對(duì)被占有一方給予補(bǔ)償,而且拆遷補(bǔ)償價(jià)格和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定都應(yīng)該保證實(shí)現(xiàn)拆遷利益雙方在法律上以及在經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償上都是平等的主體,無(wú)論是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換都應(yīng)按等價(jià)有償?shù)姆绞竭M(jìn)行。 等價(jià)有償原則是為了更好地協(xié)調(diào)、維護(hù)產(chǎn)權(quán)與發(fā)展二者之間的平衡,兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人三者之間利益。在實(shí)現(xiàn)公正補(bǔ)償以后,個(gè)人、集體權(quán)利獲得相應(yīng)等價(jià)合理補(bǔ)償,而國(guó)家獲得需要的資源,實(shí)現(xiàn)更大程度的發(fā)展,這才是**佳的資源配置方式,也就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式。 (五)**公平的原則 **與公平原則是要說(shuō)明,拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定必須站在公平、公正、客觀的立場(chǎng)上,標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格,以便于征地拆遷工作的開(kāi)展,努力構(gòu)建**的社會(huì)關(guān)系。如果制定出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不客觀、不合理,則必然影響拆遷或被拆遷方的利益,也有損于**拆遷補(bǔ)償工作的社會(huì)聲譽(yù)和權(quán)威性,從而使拆遷工作引起社會(huì)關(guān)系的不**。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額的確定應(yīng)遵循平等合理、彌補(bǔ)實(shí)際損害的基本原則,不能以行政手段限制和剝奪農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)主體地位及求償權(quán)。 (六)以人為本,切實(shí)維護(hù)被征遷群眾利益的原則 地上附著物拆遷補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算和制定必須充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài),充分尊重被拆遷人地上附著物的價(jià)值,同時(shí)兼顧拆遷人實(shí)施拆遷的社會(huì)經(jīng)濟(jì)需要性,既節(jié)省拆遷人的拆遷補(bǔ)償成本,又遵循確保被拆遷人滿意的原則,**終達(dá)到**拆遷的目的。農(nóng)戶作為被拆遷者是社會(huì)中的弱勢(shì)群體,其切身利益應(yīng)該被切實(shí)關(guān)注,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算和制定要保障被拆遷農(nóng)民生活水平不降低。**行為必須受到嚴(yán)格的法律限制,非法律明文規(guī)定的授權(quán)事項(xiàng)不可為。 (七)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律,落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的原則 在等價(jià)有償與**公平的原則基礎(chǔ)上,地上附著物拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算工作應(yīng)切實(shí)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律,落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,各地物價(jià)水平都會(huì)有不同程度的浮動(dòng),在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算工作中,要密切聯(lián)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí),在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,充分運(yùn)用各種經(jīng)濟(jì)計(jì)算方法把補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算工作做細(xì)做精。 (八)實(shí)事求是、多方求證的原則 在標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算工作中,必須要遵循實(shí)事求是的原則。根據(jù)各地調(diào)研情況嚴(yán)格務(wù)實(shí)操作,地上附著物補(bǔ)償類別做到不漏不重,有則補(bǔ)之,無(wú)則不補(bǔ),測(cè)算過(guò)程做到精細(xì)嚴(yán)密,對(duì)測(cè)算結(jié)果多方求證,做到精益求精。 三、對(duì)完善集體土地征遷中地上附著物補(bǔ)償?shù)囊恍┧伎?農(nóng)村集體土地地上附著物拆遷補(bǔ)償問(wèn)題能否解決好,關(guān)系到加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程,關(guān)系到新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),關(guān)系到人民群眾的根本利益的維護(hù),影響深遠(yuǎn)。今后的農(nóng)村集體土地征遷工作,可以在以下幾個(gè)方面的基礎(chǔ)上展開(kāi)。 (一)確立科學(xué)發(fā)展觀,切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益 在農(nóng)村拆遷工作中,各級(jí)**要確立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀,堅(jiān)持以人為本,以人民利益為根本出發(fā)點(diǎn),樹(shù)立“善待人民群眾”的觀念,做到權(quán)為民所用,情為民所系,利為民所謀,切實(shí)維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。要進(jìn)一步增強(qiáng)政治意識(shí)、大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)、群眾意識(shí),認(rèn)真處理好建設(shè)發(fā)展和保護(hù)群眾利益之間的關(guān)系,及時(shí)化解農(nóng)村拆遷中的各種矛盾,把工作做細(xì),把好事辦好,確保社會(huì)的穩(wěn)定和人民群眾的根本利益。 (二)盡快制定相關(guān)法律法規(guī),確保農(nóng)村拆遷工作有法可依 農(nóng)村拆遷相關(guān)法律缺失,政策供給又落伍是造成農(nóng)村拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見(jiàn)的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定,至今沒(méi)有一部獨(dú)立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋等附著物拆遷安置補(bǔ)償?shù)膰?guó)家級(jí)大法,導(dǎo)致實(shí)踐中無(wú)法可依,或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問(wèn)題,或違法強(qiáng)制拆遷后將矛盾上交,其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛。因此,規(guī)范征收土地行為,保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,盡快制定一部關(guān)于集體土地上地上附著物拆遷補(bǔ)償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神,對(duì)涉及農(nóng)村拆遷的一些具體政策和實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行分析和研究,把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法,用立法的形式固定下來(lái),制定出合乎民意的法律法規(guī),規(guī)范農(nóng)房拆遷行為,名稱可以是《農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置法》,或者至少可盡快出臺(tái)一個(gè)《農(nóng)村房屋拆遷管理?xiàng)l例》。 (三)建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度,保護(hù)農(nóng)民住房的合法權(quán)益 房屋是農(nóng)戶所擁有的對(duì)其家庭**重要的建筑物。房屋為農(nóng)戶提供了**基本的住宿場(chǎng)所,也是在征地拆遷工作中**受重視的被拆遷附著物。農(nóng)村集體土地的征遷工作中遇到的阻力**大的便是房屋拆遷。我國(guó)城市房屋和農(nóng)村房屋實(shí)行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。不管是在城市還是在農(nóng)村,房屋產(chǎn)權(quán)證作為一種憑證,對(duì)房屋所有人來(lái)說(shuō)都是一道法律上的“護(hù)身符”。而諸如農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)的利用、處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等,也都要以土地證或房產(chǎn)證書(shū)及其登記資料為法律憑據(jù)。房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題當(dāng)然也必須以登記資料為法律依據(jù)。因此,農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證作為私有財(cái)產(chǎn)管理的一種制度,對(duì)于解決當(dāng)前集體土地地上附著物拆遷補(bǔ)償問(wèn)題有著十分重要的意義。 (四)加大政策宣傳力度,規(guī)范拆遷具體操作行為,完善集體土地征用中房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序 實(shí)踐證明,只要及時(shí)做好政策宣傳工作,就能得到廣大群眾的理解和支持,許多矛盾都可以得到預(yù)防和解決。拆遷前應(yīng)向被拆遷戶宣傳相關(guān)法律法規(guī)及政策,告知他們應(yīng)享有的權(quán)利及如何維護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害。同時(shí),告知他們應(yīng)盡的義務(wù),引導(dǎo)農(nóng)民依法辦事,重德為人,服從國(guó)家建設(shè)需要,按時(shí)完成搬遷

• 問(wèn) ??拆遷如何評(píng)估？拆遷評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
  答

  一、市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是**具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽(yáng)市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過(guò)30%.但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。二、成本法。成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。三、收益法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

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• 問(wèn) 這拆遷非居住房屋時(shí)，貨幣補(bǔ)償金額如何確定？
  答

  非居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)確定，不適用**低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格補(bǔ)貼?！　?1)拆除未出租非居住房屋，對(duì)所有人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×100%?！　?2)拆除公有出租非居住房屋，對(duì)所有人的補(bǔ)償款為：　　貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×20%;對(duì)承租人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×80%?！　?3)拆除房管部門(mén)代管的非居住房屋，對(duì)所有人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×100%;對(duì)承租人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×80%?！　?4)拆除房管部門(mén)***經(jīng)租的宗教團(tuán)體所有非居住房屋，對(duì)所有人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×100%;對(duì)承租人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×80%。