“三線四檔”、土拍“兩集中”、金融信貸收緊等政策的影響下，房地產(chǎn)市場整體趨冷。近一個月，全國多個城市爛尾樓盤的“停貸”風(fēng)波，讓房地產(chǎn)風(fēng)險再次成為各方關(guān)注的焦點。
其實，數(shù)據(jù)顯示，從15家銀行回應(yīng)來看，涉及停工項目的逾期按揭貸款總額約為22.12億元，占該行按揭貸款余額比例平均不足0.01%，整體風(fēng)險可控，未對整體市場產(chǎn)生更大的沖擊。
從各大銀行公告來看，工行停工項目涉及不良貸款余額6.37億元，占該行按揭貸款余額比為0.01%；農(nóng)行初步認(rèn)定“保交樓”風(fēng)險按揭貸款余額6.6億元，占該行按揭貸款余額比0.012%。
規(guī)模小、占比低，這是事實，但風(fēng)險仍不可忽視。而且衍生影響更大，對購房者的直接影響間接影響都不小。
市場終于等來了近的政策風(fēng)吹：
7月25日，在A股三大指數(shù)和H股恒生指數(shù)全部“飄綠”的背景下，地產(chǎn)股卻逆市出現(xiàn)上漲，且板塊漲幅位居行業(yè)前列。地產(chǎn)股此次出現(xiàn)規(guī)模上漲的原因與一則傳聞有關(guān)。當(dāng)天上午，“有關(guān)部門即將成立紓困基金和棚改專項債”的消息在市場上流傳開來，地產(chǎn)股股價隨即出現(xiàn)拉升。
更大的關(guān)注是在28日的政策：7月28日政治局召開會議：會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
關(guān)鍵的是保交樓：
從趨勢看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的主要問題是保交樓，房企的資金鏈安全成為政策的關(guān)注點，越來越多的穩(wěn)定政策出臺，全國多個城市爛尾樓盤的“停貸”風(fēng)波，讓房地產(chǎn)風(fēng)險再次成為各方關(guān)注的焦點，中國此前的房地產(chǎn)模式之所以不可持續(xù)，根源還是地產(chǎn)行業(yè)層層“加杠桿”，把房子炒成了金融產(chǎn)品。
從趨勢看，預(yù)計各地的房地產(chǎn)寬松政策有望繼續(xù)加碼，只有保交樓實現(xiàn)，市場才能真的穩(wěn)定。
7月截止28日，累積已經(jīng)超過85城市當(dāng)月發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近90多條（
在5-6月單月都超過百城刺激穩(wěn)定樓市的情況下，在前期基礎(chǔ)上，7月各種房地產(chǎn)政策繼續(xù)升級，在限購、限貸、限售、預(yù)售監(jiān)管、購房補貼等政策基礎(chǔ)上，7月出現(xiàn)了多城市發(fā)布購房直接補貼政策，另外針對當(dāng)下爛尾樓集中爆發(fā)的情況，已經(jīng)超過10個城市出臺了對應(yīng)的政策。
2022年截止7月28月，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過560次！同比上漲接近70%，2022年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史記錄。
簡單的總結(jié)2022年7月來全國各地房地產(chǎn)政策，調(diào)控政策松綁主要有幾個特點
預(yù)防爛尾樓、增加購房補貼成為7月政策的新特點
各地購房補貼不斷加碼，利用各種利用增加購房補貼
陜西咸陽、重慶高新區(qū)、四川遂寧，西安發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》。
汕頭市住建局則在《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》中提到，在開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》前，不得收取預(yù)售款；商品房取得《商品房預(yù)售許可證》后，才能將監(jiān)管賬戶用于收取預(yù)售款。
河北省滄州市住建局發(fā)布《關(guān)于征求（征求意見稿）意見的公告》指出，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明 " 購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除 " 字樣；未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。
加強預(yù)售資金監(jiān)管其實是一個老生常談的話題，早在 2003 年央行出臺的【121 號文件】中就明確表示，" 只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款 "" 企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金 "。
預(yù)售資金的提取必須符合建設(shè)進(jìn)度，因為建設(shè)到什么程度是一目了然的事情。比如建設(shè)到 30% 才允許提一部分錢，而不是用這個監(jiān)管賬戶的錢先提出來去建設(shè) 30% 的房屋進(jìn)度，應(yīng)采用誰審批誰負(fù)責(zé)的原則。在這個游戲規(guī)則里面，需要防止銀行既做裁判員又做運動員，這才是問題的關(guān)鍵。
整體看政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大。但目前看，市場的信心依然沒有完全恢復(fù)，期待更大力度政策。
級別的會議內(nèi)容次明確了保交樓的重要性后續(xù)政策肯定會持續(xù)加碼：
首先：從房地產(chǎn)市場看，購房者看重的是房價穩(wěn)定+交房如期，現(xiàn)在兩者的確都面臨很大問題，所以房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)未見底。
其次：穩(wěn)定房地產(chǎn)的核心是交房安全，所以后續(xù)針對保交樓肯定會有大幅度的政策出臺，而且近傳聞的千億級別救市資金肯定會很快落地，否則樓市很難企穩(wěn)。
第三：從市場看，分化依然是趨勢，一二線不會明顯松綁政策，之前市場謠傳北京等城市全面松綁，不可能。
第四：從趨勢看，什么時候買房核心還是看保交樓的政策力度，不用太著急，市場的確從困難的時期走出，但3季度還會在低谷。隨著更多政策出臺，市場有望四季度走出低谷。
- 政治局重磅定調(diào)：穩(wěn)房地產(chǎn)關(guān)鍵還是“保交樓”
