救市”是今年房地產(chǎn)行業(yè)的年度熱詞。如今，救市從上到下已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。不過(guò)，爭(zhēng)論如何救市，以及救市的有效性仍是輿論場(chǎng)的熱點(diǎn)話題。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出三種趨勢(shì)：1、全國(guó)的房子資產(chǎn)從短缺轉(zhuǎn)為過(guò)剩；2、房地產(chǎn)價(jià)格不再普漲，而是越來(lái)越分化；3、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的首要因素，從土地增值，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)管理?？傊痪湓挘何覀冋诟鎰e普漲的“大開(kāi)發(fā)”舊時(shí)期，快速進(jìn)入全新的資產(chǎn)“大分化”新時(shí)代。
那么救市的政策也越來(lái)越多，甚至開(kāi)始獎(jiǎng)勵(lì)中介：
江西樟樹市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)樟樹市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施》，除了前述常規(guī)穩(wěn)地產(chǎn)措施之外，其中一條備受關(guān)注：凡在2022年6月30日至2022年12月31日期間，已備案的中介機(jī)構(gòu)每銷售一套商品房，由收益財(cái)政給予1000元獎(jiǎng)勵(lì)。
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，穩(wěn)房地產(chǎn)政策無(wú)可厚非，但一般都是要么出臺(tái)政策穩(wěn)開(kāi)發(fā)商，要么是穩(wěn)購(gòu)房者，把財(cái)政的錢給中介，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這的確有點(diǎn)歪。
為什么樟樹市這么著急？
1-6月，全市一般公共預(yù)算收入完成274404萬(wàn)元，同比增收15751萬(wàn)元，增長(zhǎng)6.1%。其中：稅收收入完成149836萬(wàn)?元，同比減收7384萬(wàn)元，下降4.7%，占一般公共預(yù)算收入比重為54.6%；
分科目看，一般公共預(yù)算收入中共享稅種為：國(guó)內(nèi)增值稅66885萬(wàn)元，同比下降22.3%；企業(yè)所得稅26944萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)107.4%；個(gè)人所得稅2328萬(wàn)元，同比下降25.5%；
近日《經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)》一篇關(guān)于公務(wù)員進(jìn)村賣房的報(bào)道，讓很多人對(duì)公務(wù)員的工作有了新的認(rèn)識(shí)。這篇報(bào)道介紹了廣西玉林的一名普通基層公務(wù)員，下沉到農(nóng)村宣傳購(gòu)房政策，鼓勵(lì)村民進(jìn)城買房的真實(shí)現(xiàn)狀。他們賣方也有KPI，不僅著裝跟普通置業(yè)顧問(wèn)很像，而且還有硬性指標(biāo)要求。
不過(guò)他們不會(huì)從開(kāi)發(fā)商那里得到任何傭金，只是盼望著村民買房之后申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼時(shí)，在“推薦單位”一欄寫下他們所在單位的名字。因?yàn)檫@關(guān)乎他們所在單位“人口進(jìn)城工作”的考核，也關(guān)乎個(gè)人的績(jī)效和成長(zhǎng)，而且整個(gè)玉林市各層級(jí)各部門都在對(duì)這項(xiàng)工作進(jìn)行考核排名。
整體看，救市的政策的確越來(lái)越邪乎。
7月截止25日，累積已經(jīng)超過(guò)80城市當(dāng)月發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近80多條
在5-6月單月都超過(guò)百城刺激穩(wěn)定樓市的情況下，在前期基礎(chǔ)上，7月各種房地產(chǎn)政策繼續(xù)升級(jí)，在限購(gòu)、限貸、限售、預(yù)售監(jiān)管、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策基礎(chǔ)上，7月出現(xiàn)了多城市發(fā)布購(gòu)房直接補(bǔ)貼政策，另外針對(duì)當(dāng)下?tīng)€尾樓集中爆發(fā)的情況，已經(jīng)超過(guò)10個(gè)城市出臺(tái)了對(duì)應(yīng)的政策。
2022年截止7月25月，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)550次！同比上漲接近70%，2022年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史記錄。
簡(jiǎn)單的總結(jié)2022年7月來(lái)全國(guó)各地房地產(chǎn)政策，調(diào)控政策松綁主要有幾個(gè)特點(diǎn)
預(yù)防爛尾樓、增加購(gòu)房補(bǔ)貼成為7月政策的新特點(diǎn)
各地購(gòu)房補(bǔ)貼不斷加碼，利用各種利用增加購(gòu)房補(bǔ)貼
陜西咸陽(yáng)、重慶高新區(qū)、四川遂寧，西安發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問(wèn)題工作措施的通知》。
汕頭市住建局則在《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》中提到，在開(kāi)發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》前，不得收取預(yù)售款；商品房取得《商品房預(yù)售許可證》后，才能將監(jiān)管賬戶用于收取預(yù)售款。
河北省滄州市住建局發(fā)布《關(guān)于征求（征求意見(jiàn)稿）意見(jiàn)的公告》指出，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明 " 購(gòu)房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無(wú)效，買售雙方可隨時(shí)解除 " 字樣；未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項(xiàng)目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。
加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管其實(shí)是一個(gè)老生常談的話題，早在 2003 年央行出臺(tái)的【121 號(hào)文件】中就明確表示，" 只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款 "" 企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金 "。
預(yù)售資金的提取必須符合建設(shè)進(jìn)度，因?yàn)榻ㄔO(shè)到什么程度是一目了然的事情。比如建設(shè)到 30% 才允許提一部分錢，而不是用這個(gè)監(jiān)管賬戶的錢先提出來(lái)去建設(shè) 30% 的房屋進(jìn)度，應(yīng)采用誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則。在這個(gè)游戲規(guī)則里面，需要防止銀行既做裁判員又做運(yùn)動(dòng)員，這才是問(wèn)題的關(guān)鍵。
1：7月中上旬松綁城市數(shù)量繼續(xù)高位運(yùn)行，從一二線到三四線都開(kāi)始發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策（多城市多次發(fā)布救市政策）。7月接近20城提高了公積金貸款額度和降低了成數(shù)。超過(guò)200城市有各種購(gòu)房補(bǔ)貼。
公積金政策成為市場(chǎng)寬松集中的政策方向。樓市政策松綁成為絕對(duì)主流，所有房地產(chǎn)政策都是寬松救市政策。
2：松綁城市級(jí)別越來(lái)越高，從一季度的三四線城市松綁為主，逐漸到了4-6月份二線城市成為松綁城市主力，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點(diǎn)樓市城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。超過(guò)25個(gè)二線城市近2個(gè)多月發(fā)布了超過(guò)80次穩(wěn)樓市政策，成為近樓市調(diào)控主力。
3：發(fā)布政策不斷升級(jí)，多城市不僅僅只發(fā)布一次政策，不斷升級(jí)，政策內(nèi)容不斷加碼。
4：政策內(nèi)容不斷升級(jí)，從一季度的各種針對(duì)限購(gòu)政策，二季度全面升級(jí)到針對(duì)信貸寬松的政策，包括房貸和房貸利息降息的政策越來(lái)越多，公積金政策已經(jīng)成為穩(wěn)樓市標(biāo)配，前期的限售政策取消也越來(lái)越多，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化，疊加各種人才政策，稅費(fèi)減免。
5：購(gòu)房補(bǔ)貼城市越來(lái)越多，購(gòu)房補(bǔ)貼額度越來(lái)越高。多孩家庭成為定向放松的主要對(duì)象，全國(guó)超過(guò)50城市，在購(gòu)房上包括武漢、瀘州、杭州、東莞等在內(nèi)的多個(gè)二線三線城市在發(fā)布的樓市調(diào)控政策中特別提及多孩家庭住房需求。杭州等熱點(diǎn)城市針對(duì)多孩家庭搖號(hào)也開(kāi)了綠燈。整體看，穩(wěn)樓市政策力度越來(lái)越大！
整體看政策內(nèi)容越來(lái)越寬，政策力度越來(lái)越大。但目前看，市場(chǎng)的信心依然沒(méi)有完全恢復(fù)，期待更大力度政策。
簡(jiǎn)單的總結(jié)一下：
樓市救市的核心是亮點(diǎn)，讓購(gòu)房者感覺(jué)到購(gòu)房收房是安全的同時(shí)房?jī)r(jià)不能動(dòng)不動(dòng)跌了，否則其他政策很難有用。
當(dāng)下各地針對(duì)房地產(chǎn)的政策基本都是補(bǔ)貼或者放寬購(gòu)房資格，實(shí)際除了一線城市，大部分購(gòu)房者資格寬松沒(méi)有意義。公積金政策左右也很弱。
現(xiàn)在市場(chǎng)房貸利率依然很高，真正值得買房的城市房貸首套房利率都在4.5-5以上。樓市救市的效果必須要給予購(gòu)房者收房的穩(wěn)定性，還有降低存量房貸利率。
- 史詩(shī)級(jí)！有些小城市房地產(chǎn)大救市開(kāi)始歪了
