山西大同一個溫柔的夜晚。斌哥開車帶著女友巧巧兜風(fēng)，一群小混混騎著摩托車尾隨挑釁。行至鬧市區(qū)，斌哥下車應(yīng)戰(zhàn)，但寡不敵眾，江湖大佬被當(dāng)街羞辱。
忽然一聲槍響，鬧市的喧囂被打破。巧巧一襲紅衣，朝天鳴放，宛若女俠。
兩人被捕，數(shù)年后先后出獄。但江湖已不再是往日模樣，斌哥遠(yuǎn)走重慶，就此一蹶不振。巧巧尋找斌哥，兜轉(zhuǎn)了半個世界，*終又回到大同。
這是賈樟柯的電影《江湖兒女》中的情節(jié)，2018年*賣座的文藝片。
你一定好奇，這個德高望重的江湖大佬，怎么會栽在一群小混混手里？
攸克君更愿意把它看作一個寓言。當(dāng)時代劇變時，舊秩序必將瓦解。舊秩序的捍衛(wèi)者和既得利益者，連同那些道義、行規(guī)，都將湮沒在時光中，成為一段往事。
你可以感慨江湖道義的缺失，但那些烏煙瘴氣、陳規(guī)陋習(xí)，何嘗不也一同被掃入垃圾箱？若想恢復(fù)舊秩序，難免落得一身傷。
多年后，斌哥坐著輪椅回到大同。小弟端來一碗面，卻因禮數(shù)不周受到訓(xùn)斥。兩人吵起嘴來，小弟敬畏斌哥的名氣，但仍對這個殘疾人充滿鄙夷。斌哥惱怒不已，但已無力起身。
“英雄肝膽兩相照，江湖兒女日漸少。”有共鳴，不是因為你老了，是時代變得太快。
1
這是一個亂拳打死老師傅的時代。
鎮(zhèn)江操盤的房地產(chǎn)項目，位于北京西部某熱門片區(qū)。2018年9月的某天，一輛印有隔壁項目名稱和宣傳文案的大巴車，停在鎮(zhèn)江所在項目的門前，堂而皇之地發(fā)傳單、拉客戶。
鎮(zhèn)江的銷售人員不忿，上前訓(xùn)斥，但對方也不甘于下風(fēng)。雙方發(fā)生口角，連續(xù)推搡，眼看就要動手。
鎮(zhèn)江迅速聯(lián)系對方的營銷總監(jiān)，雙方撤走人手后，事情才算平息。
這是一個陌生的對手。
幾年前，中央別墅區(qū)概念興起，眾多房企將其視為立足北京市場的關(guān)鍵。拿地后，項目陸續(xù)進(jìn)入操盤期。
當(dāng)時，各項目互相扶持，爭取規(guī)劃配套，組織論壇，共同做大“蛋糕”。他們甚至形成一種默契，在政府組織檢查時互相提醒，從而提前應(yīng)對。
和鎮(zhèn)江一樣，這一批操盤手多為“70后”，是當(dāng)時北京房地產(chǎn)營銷人的“中生代”。他們在營銷一線摸爬滾打多年，熟悉北京市場，深信這片區(qū)域的價值，更篤信一榮俱榮的行業(yè)邏輯。他們形成一個圈子，時?；ネㄓ袩o。各項目雖屬競爭關(guān)系，但總體相安無事，破壞行規(guī)的事情極少發(fā)生。
2017年初，北京出臺“317調(diào)控新政”，樓市風(fēng)聲鶴唳，中央別墅區(qū)也被波及。此時，區(qū)域內(nèi)的多數(shù)操盤手，已經(jīng)換成了生面孔。
鎮(zhèn)江那一代操盤手，或調(diào)任，或離職。取而代之的，是一批80后，甚至90后。由于市場下滑，很多項目裁撤銷售人員，委托渠道公司介入。
在市場的壓力下，無視規(guī)則的做法開始出現(xiàn)，搶單、切客戶時有發(fā)生，甚至演變?yōu)槿_之爭。各項目非但不再抱團(tuán)取暖，反而在背后“捅刀子”。上半年，一個項目曾因“偷面積”而被同行舉報。還有項目試圖幫助客戶“完善”購房資質(zhì)，也被同行舉報。
曾經(jīng)“以和為貴”的地產(chǎn)營銷江湖，似乎一去不返。
鎮(zhèn)江發(fā)現(xiàn)，這些操盤手對他很尊重，但并不認(rèn)同他的江湖規(guī)則。相反，他們相信業(yè)績?yōu)橥酢⑷跞鈴?qiáng)食；他們執(zhí)行力強(qiáng)，不擇手段。鎮(zhèn)江把他們比作“雇傭軍”，出手狠辣、面無表情。
鎮(zhèn)江認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控的壓力下，市場參與者難免會動作變形。但換個角度看，這也是職業(yè)經(jīng)理人對草莽江湖的無情碾壓。
這些職業(yè)經(jīng)理人大多名校畢業(yè)，科班出身，他們通常被一些外地公司高薪挖來，擔(dān)負(fù)著做大北京市場的重任。經(jīng)過幾輪洗牌后，這些人已經(jīng)成為市場的中堅力量。而鎮(zhèn)江當(dāng)年所在的小圈子，早已不復(fù)存在。
北京房地產(chǎn)營銷界曾有過混亂的年代，后來隨著江湖的建立，草莽英雄逐漸服從于江湖規(guī)則。鎮(zhèn)江經(jīng)歷過非典和金融危機(jī)時期的慘淡，各公司擯棄前嫌，共同提振市場信心的做法，令他如今想來都激動不已。
相比之下，今年是他踏入行業(yè)以來，*難熬的一個年份。市場固然不好，但當(dāng)那些局氣、體面的同袍都已退出，鎮(zhèn)江才真正感到孤立與心寒。江湖物是人非，營銷人早已換了一套打法。規(guī)范，卻已不“規(guī)矩”了。
2
其實，這些闖入江湖的外來者也不容易。
2018年，萬科共花費2000億在各地拿地，范圍覆蓋全國大部分一二線城市。但在北京東南的一個縣城——香河，兩年前因拿地引發(fā)的一場沖突，傷口至今仍隱隱作痛。
2016年7月8日，一輛載有數(shù)名萬科員工的汽車，前往香河縣國土局，準(zhǔn)備參加下午的土地拍賣。行至距離國土局不足200米處，他們被一輛黑色轎車逼停。轎車上下來多名男子，手持木棍將車砸壞，并對人員進(jìn)行毆打，兩名萬科員工受傷住院。
這就是“7.8香河萬科員工被毆事件”，影響力之大，甚至還上了百度詞條。
在當(dāng)?shù)?，有這樣一家本地的土地一級開發(fā)商——多年來，它通過前期墊資，涉足拆遷、安置、回遷房建設(shè)等土地一級開發(fā)工作，同時聯(lián)合其他開發(fā)商做土地整理。作為交換，政府會確保參與一級開發(fā)的開發(fā)商底價拿地，這家企業(yè)也從中分得一杯羹。
那塊地本不屬于萬科，但萬科執(zhí)意要破壞“規(guī)矩”。因此，在警告無果后，對方終于出手。
那一年，同樣壞了“規(guī)矩”的，還有一家名為K2的北京房企。從當(dāng)年7月開始，K2在鄭州參與多宗城中村改造項目的競拍。K2出手豪氣，不斷將地價推向高位。雖然未能斬獲，卻讓*終的得主付出了高昂代價。
《河南商報》稱，這是鄭州土地招拍掛歷史上首次真正遇到的突發(fā)情況。
鄭州市的城中村改造，本應(yīng)一級、二級土地開發(fā)明確分開。但由于資金不足，各區(qū)政府選擇和地產(chǎn)商進(jìn)行合作，由開發(fā)商負(fù)責(zé)拆遷、安置房建設(shè)、村民過渡費等各項費用，政府負(fù)責(zé)拆遷、安置等具體事務(wù)。在二級土地開發(fā)時，開發(fā)商以底價拍得這宗地塊，并同時享受其他優(yōu)惠。
這與香河的案例異曲同工。但省城鄭州的“文明”程度，顯然好于縣城香河。K2不僅沒有遭遇街頭暴力，還得以進(jìn)入拍賣現(xiàn)場。
但到當(dāng)年12月，當(dāng)K2試圖再戰(zhàn)鄭州土地市場時，卻遭到15家本地開發(fā)商的聯(lián)合抵制。無奈之下，K2只能放棄。
“在各行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量不高，但絕對是水*深的。”一位開發(fā)商朋友向攸克君表示，房地產(chǎn)業(yè)涉及的利益之龐大、關(guān)系之復(fù)雜，幾乎無出其右者。而這一切都集中體現(xiàn)在土地市場。
多年前，為了獲得北京市豐臺區(qū)郭公莊村的一塊地，萬科北京區(qū)首曾親自拜會村長。
也許是因為房地產(chǎn)市場的地域性，房地產(chǎn)業(yè)的江湖道義中，有著保守與排外的一面?？v使你武功蓋世，出身顯赫，也要放下身段，屈從于這套草莽法則。
但攸克君仍然感到樂觀。歷史車輪滾滾，土地供給側(cè)改革不可逆轉(zhuǎn)。那些桌面下的交易終將消失。隱藏于其間的灰色江湖，也將土崩瓦解。
就像萬科終于還是落子香河，在很多城市，舊式江湖正在瓦解。
2018年，一場大規(guī)模的違建別墅拆除行動在西安展開。西安暫停了4個月的別墅交易，位于秦嶺北麓的1000多棟違建別墅被拆除。西安官場震蕩，西安市原市長上官吉慶辭職，陜西原省委常委、原秘書長錢引安，和已經(jīng)退隱官場兩年的西安市政協(xié)原主席程群力等人都被調(diào)查，并牽連到很多職能部門。
西安市土地出讓的規(guī)范化，也在這一過程中得以加快。
在西安操盤多年的福建開發(fā)商陳立告訴攸克君，如今，西安的土地交易越來越公開化。一級市場和二級市場分開后，資金、品牌、開發(fā)實力較強(qiáng)的大型開發(fā)商開始進(jìn)入，成為土地市場的主體。
而數(shù)年前在西安拿地時，他不僅要上下打點，還得靠當(dāng)?shù)匾晃淮罄袕闹写楹?。期間，因為某村級政府腐敗案發(fā)，陳立損失了數(shù)千萬。但這正是很多小企業(yè)的生存之道，風(fēng)險大，收益也不菲。做得好的，能在當(dāng)?shù)厣贤ㄏ逻_(dá)，結(jié)交各路神仙。
如今，這些小企業(yè)的來路已經(jīng)斷掉，在做完手中的項目后，一批小企業(yè)已經(jīng)退出。西安的房地產(chǎn)市場，正在悄然洗牌。
陳立說，張牙舞爪的人少了，循規(guī)蹈矩的人多了。他感覺更加踏實、規(guī)范，但又似乎缺了些人情味和煙火氣。看著很多熟識的面孔成為階下囚，陳立有些五味雜陳。但無論如何，2018年過后，“真正翻篇了?！?/p>
3
2018年是任志強(qiáng)正式退休的第四年。這一年，他出現(xiàn)在公眾視野中的頻率大大減少，發(fā)言也慎重了許多。從華遠(yuǎn)地產(chǎn)退休后，這位曾經(jīng)的意見領(lǐng)袖就專注于他的公益事業(yè)，甚少談及房地產(chǎn)。
他的“戰(zhàn)友”潘石屹，對公司的實際控制權(quán)早已旁落。2018年，潘石屹繼續(xù)游走在商人和藝人的圈層，展示自己的攝影作品。
另一位大哥級人物馮侖，早在4年前就從萬通退出。2018年，馮侖除了是段子手，更多已化身成為知識型網(wǎng)紅。
任志強(qiáng)、潘石屹、馮侖，代表了房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代。和現(xiàn)在相比，那個時代曾經(jīng)精彩得無以復(fù)加。
任志強(qiáng)有過東山再起的創(chuàng)業(yè)歷程，也曾作為社會公知而名噪一時。潘石屹是北京*早的網(wǎng)紅樓盤開發(fā)者，還曾在大銀幕上與影后飆戲。馮侖有過“萬通六君子”時代的意氣風(fēng)發(fā)，更有從一代梟雄牟其中麾下虎口脫險的傳奇。
如今，這一代創(chuàng)始人或老去，或退去。房地產(chǎn)業(yè)成為職業(yè)經(jīng)理人的天下。他們的代表人物郁亮——穩(wěn)定而精確，就像一座瑞士鐘表。
改朝換代的跡象早已出現(xiàn)。
2010年7月的一天，參加完北京CBD核心區(qū)中服地塊的投標(biāo)后，潘石屹坐在國貿(mào)附近的一家餐廳里。他說，自己花了500萬做的規(guī)劃設(shè)計方案，希望能夠打動評標(biāo)者。但潘石屹似乎已經(jīng)預(yù)感到結(jié)果不盡人意。談吐之間，他再次流露出對招標(biāo)方案的不滿。
此前，中服地塊設(shè)置了嚴(yán)苛的招標(biāo)方案，潘石屹曾公開炮轟“內(nèi)定”，稱方案直接剝奪了民企的參與權(quán)。
結(jié)果，潘石屹的SOHO中國在*輪評標(biāo)中就被踢出。
這也成為潘石屹在北京的分水嶺。自此之后，他未能在北京公開市場拿地，只能收購寥寥幾個舊項目。近幾年，他更是一無所獲。
“拋開他那張碎嘴不說，房子質(zhì)量差，還賣得那么貴，就不可能再讓他拿地了?！币驗橘|(zhì)量堪憂、物業(yè)差、實用性不佳，那些年，潘石屹的房子被人稱為“建筑垃圾”。
但這位營銷大師仍然通過散售的方式，把位于北京*的寫字樓和商鋪，成功推銷給來自西北的煤老板。后來，他轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海。再后來，潘石屹通過出售項目艱難熬過公司危機(jī)，并推出眾創(chuàng)空間產(chǎn)品3Q。但他在業(yè)內(nèi)的話語權(quán)，已經(jīng)大不如前。
同樣淡出的，還有馮侖和他的“立體城市”。這位“思想家”以超前的思維，設(shè)計出一種能夠容納數(shù)十萬人居住、工作、出行、生活的“化外之地”。那些奇怪的建筑形態(tài)，只有在科幻電影中才能看到。
2009年，馮侖為此成立了投資公司，并鎖定廊坊、成都、西安、溫州四個城市，溫州項目還成功吸引了劉永好的投資。
但由于各種原因，這些項目先后擱淺?！傲Ⅲw城市”名噪一時，*終成為鏡花水月。2015年，馮侖從萬通退出。
潘石屹的散售式打法和馮侖的“立體城市”，堪稱行業(yè)*后的“創(chuàng)造性”手筆。在那之后，房地產(chǎn)業(yè)變得精密而嚴(yán)謹(jǐn)，無論在言語還是行動上，都不再有特立獨行。
實際上，即使是親歷了黃金時代的三位大佬，也未能將他們的公司真正做大。他們頗受行業(yè)的尊崇，但公司實在是小的不起眼。這也許是因為，行業(yè)的玩法已經(jīng)變了，而他們并未料到。
他們未料到的是，幾年后的2018年，曾多次在關(guān)鍵時刻松綁，并拯救了開發(fā)商的調(diào)控政策，會繼續(xù)無情地執(zhí)行下去。這一年，更深層次的變革正在醞釀，并碾壓著行業(yè)的灰色地帶。
這一年，“高周轉(zhuǎn)”已經(jīng)從個別企業(yè)的公司戰(zhàn)略，變成全行業(yè)的通行法則。從設(shè)計、建筑到營銷，套路都在改變。為了高周轉(zhuǎn)，開發(fā)商不惜降低品質(zhì)、加快工期，甚至犧牲了建筑工人的生命。
這一年，職業(yè)經(jīng)理人一步一步走向前臺，變成行業(yè)的“話事人”。他們帶來了新鮮血液，也帶來了新的行為模式和道德標(biāo)準(zhǔn)。在這些“雇傭軍”的沖擊下，舊日的江湖道義幾乎土崩瓦解。曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的創(chuàng)始人——許家印、王健林們，變得謹(jǐn)慎又低調(diào)。
他們必須謹(jǐn)慎，也不得不低調(diào)。
2018年12月18日，慶祝改革開放40周年大會在北京隆重舉行。100名改革先鋒被授予獎?wù)?，享受了這個時代賦予的*榮譽(yù)。他們來自不同的行業(yè)和領(lǐng)域，身處不同的崗位，也扮演不同的角色，但都為改革開放和社會進(jìn)步做出了不可忽視的貢獻(xiàn)。
這100人中，共有21名企業(yè)家代表，其中民營企業(yè)家有14人。而來自房地產(chǎn)的代表，卻一個也沒有。
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