改革開放的第40年，關心行業(yè)發(fā)展趨勢的地產(chǎn)業(yè)界朋友，總是要把眼光看去深圳，那里不光有率先喊出“活下去”的萬科，現(xiàn)在還有一項被解讀為“向土地財政開刀”的，被冠以“釜底抽薪”名號的新政策。這項政策，就藏在《關于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法》（下稱《辦法》）當中。
因為《辦法》牽涉各方利益巨大，所以，現(xiàn)在已經(jīng)是第二次公開征求意見了。在這一版《辦法》的征求意見稿中的第十三條中，出現(xiàn)了這樣一段表述：
按照本辦法第八條規(guī)定處置后由原土地使用權人繼續(xù)開發(fā)建設的，以繼續(xù)開發(fā)建設部分剩余年期市場價格與原土地使用權出讓合同約定用途剩余年期市場價格的差值補繳地價，差值為負的，主管部門不予退還。其中，可銷售人才住房的地價暫按商品住房用地市場價格的30%確定，如宗地地價測算規(guī)則對此進行調整的，從其規(guī)定。
這是深圳正在籌劃的一件大事中的一部分。深圳開發(fā)起步早，如今，關內關外都沒有多少增量土地來源，因此，城市要發(fā)展，只能向存量土地要空間。深圳確實存在不少因各種歷史遺留問題，已經(jīng)出讓但未能開發(fā)建設的土地。在增量土地來源幾近枯竭的情況下，引導這些存量用地入市，成為深圳市政府必須走的一步棋。
于是，就有了《辦法》的兩次征求意見。這個政策路徑大致是，對于已出讓但未開發(fā)的土地，可以申請調整規(guī)劃、容積率。政府批準并變更規(guī)劃后，多余出的土地，需要還給政府，也可以引入社會資本開發(fā)，對于后一種情況，政府要收取土地出讓金，但不是全額收取，而是按照一定比例收取。這就有了上面攸克君給諸位單獨列出來的那一段——可銷售人才住房的地價暫按商品住房用地市場價格的30%確定。
這句話，不少人認為是天大的事情，因為深圳市如此“打折”的不是房價，而是“地價”，有人繼而由此推導出深圳要對土地財政模式動刀的意義。對于這一點，攸克君覺得，深圳方面確實是有尋求房地產(chǎn)供應體制更長效機制的意圖，但至少在征求意見的《辦法》的階段，就說深圳要向土地出讓金和土地財政模式動刀，未免過早了一些，多少顯得有些一廂情愿。
前面已經(jīng)說過，深圳是改革開放的*前沿，城市開發(fā)*早，一方面，深圳幾乎沒有增量土地可用；另一方面，原有規(guī)劃相對散亂，沒能貫徹今日奉行的土地集約節(jié)約原則。所以，今日深圳市的做法，首要的現(xiàn)實目的，在于為深圳尋求城市發(fā)展的土地資源空間，也就是增量沒有了，向存量要。
因此，我們從兩次征求意見的《辦法》，可以讀到這樣的味道，即政府通過一些政策機制的設計，讓那些存量土地使用權的擁有者，有意愿將手中的存量土地釋放入市。調整容積率就是一招，原來已經(jīng)出讓的入地，地塊上的容積率相對較低，現(xiàn)在通過規(guī)劃手段，合規(guī)情況下，可以調高容積率，從而在更少的地塊上，出同樣的建筑空間，這樣，對原有土地使用權人的利益就沒有“減量”的損害。
通過這樣的手段，在存量土地中“多出”的土地，可以以各種符合政府規(guī)劃、用途的方式進行開發(fā)與建設，為了讓原土地使用權擁有者有更大的動力在存量中調增增量，就在《辦法》的征求意見中，采用了土地出讓金打折的方法——
這些通過規(guī)劃、容積率調整而多出的土地，可以引入社會資本開發(fā)，政府再對土地出讓金打折，以此對原土地使用權的擁有者有所激勵。當然，前提是在于這些建設用途，是符合政府規(guī)劃和引導方向的產(chǎn)業(yè)的，其中，當然包括了“人才房”，按照30%的價格收取。
看懂了上述邏輯的話，關心此事的朋友，就應該明白，此舉在初衷與動機上，與控制房價甚至終結土地財政，都沒有直接、必然的聯(lián)系，其更加務實的動機在于為深圳在存量土地中尋找城市發(fā)展所需土地資源的新空間，也就是說，要地，還是*務實的動機。
更深一層看，這30%的折讓價格，看似是打折，更抽象看，卻更像是一種增量收入，要知道，這些土地實際上已經(jīng)出讓過一次了。如果不進行容積率的調整而“產(chǎn)出”多余土地的話，那么政府實際上是沒有機會再收一次土地出讓金的，哪怕是折讓到30%的價格，這也是政府來自土地的增量收入。
再直白一點說，容積率調整，是一種行政行為，這種行為本身，實際上是沒有市場成本的。在這樣的背景下，哪怕折讓價格到1%，這1%也是政府的關于土地的增量收入。因為不調容積率，政府就沒有這筆收入。
所以，攸克君不覺得深圳方面的初衷是要終結土地財政模式。不過，從效果層面而言，我們確實看到深圳在嘗試一種新的住房制度。而當前嘗試的以市場化手段盤活存量用地的策略，也會在相當大的程度上，增加土地入市的供應量，從而在供給端對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極作用。這是效果，在很多歷史事件中，初衷與效果，并不是一回事兒。
攸克君非常贊賞深圳政策的創(chuàng)新，它確實在一定程度上代表著未來，但是，如果在現(xiàn)在，就說深圳要終結土地財政，恐怕為時尚早了一些。
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- 深圳真要向土地財政開刀么？
