??房地產(chǎn)預(yù)售營改增了嗎，有什么規(guī)定？

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• 143****8233

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時開具全額的增值稅發(fā)票。

  查看全文↓ 2019-08-18 09:35:38
• 141****8033

  雖然房地產(chǎn)營改增的具體政策還沒有出臺，由于按照現(xiàn)行的營業(yè)稅法規(guī)，銷售不動產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，要在收到預(yù)收款的同時繳納營業(yè)稅。這意味著預(yù)售的商品房已經(jīng)交過了營業(yè)稅，營改增后，不應(yīng)該再對已經(jīng)預(yù)售的商品房征收增值稅。
  由于對已經(jīng)交個營業(yè)稅的項目不可能再征收增值稅，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，更為關(guān)鍵的是如何劃分與已經(jīng)預(yù)售項目相關(guān)的進項稅額。這一方面需要政策的明確，另一方面也要看企業(yè)自己如果對新老項目進行核算。希望能幫到你

  查看全文↓ 2019-08-18 09:35:29
• 148****6460

  根據(jù)財稅[2016]36號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》和國家稅務(wù)總局公告2016年第18號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
  銷售額的計算公式為：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地款）÷（1+11%）。
  相應(yīng)的增值稅銷項稅額的計算公式為：銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地款）÷（1+11%）×11%。
  例: 甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，按照增值稅一般計稅方法計稅。甲企業(yè)銷售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1,110萬元，假設(shè)對應(yīng)允許扣除的土地價款為400萬元。則甲企業(yè)按照財稅〔2016〕36號文規(guī)定，銷售額=（1,110萬元-400萬元）÷（1+11%）=639.64萬元，增值稅銷項稅額=(1,110-400) ÷(1+11%) × 11%=70. 36萬元。　　
  根據(jù)財稅[2016]43號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》規(guī)定，營改增后，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和個人所得稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入?！　?br/>對于不含稅收入，目前存在三種計算方法，下面以上述例子分別說明?！　?br/>在上述例子中，含稅收入為1,110萬元，則不含稅收入=1,110÷(1+11%)=1,000萬元。即不含稅收入=含稅收入÷（1+稅率），這是不含稅收入的第一種計算方法?！　?br/>同樣在上述例子中，含稅收入為1,110萬元，增值銷項稅額為70.36萬元，則不含稅收入=1,110萬元-70.36萬元=1,039. 64萬元。
  即不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額，這是不含稅收入的第二種計算方法?！?/span>

  查看全文↓ 2019-08-18 09:35:19

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)營改增有哪些影響呢？
  答

  “營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。　　但是“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。　　個人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策?！　€人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉?！　”热?，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔10萬營業(yè)稅?！　≡谠鲋刀悧l件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的?！　〔贿^，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。 簡單來說買進之后兩年再賣出都不存在營業(yè)稅或增值稅，其實影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價格需要慎重考慮一下

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• 問 房地產(chǎn)營改增實施細則
  答

  房地產(chǎn)營改增實施細則如下：①房地產(chǎn)和建筑業(yè)，金融服務(wù)業(yè)等納入改革體系。房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)行營業(yè)稅稅率為5%，營改增后適用11%的稅率，簡單地將新稅率與舊稅率直接進行比較是沒有意義的。在營業(yè)稅制度下，房地產(chǎn)對營業(yè)稅稅源的貢獻最大，營改增后的營業(yè)稅稅率相比變化較大，這兩個行業(yè)受到較大影響。②過渡期內(nèi)，簡易計稅營改增新規(guī)，2016年4月30日前開工日期自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算納稅。對于房地產(chǎn)營改增的實施細則運行之后，其實對于大多數(shù)的購房者來說，影響還是比較大的，無形之中會增大一部分的購房成本，所以我們在購買房屋的時候，還是要多從實際的角度出發(fā)，并且要把除了房款之外的其他部分計算在購房的成本當中。

• 問 房地產(chǎn)企業(yè)營改增是怎么做的呢？
  答

  你好，營改增以后的房地產(chǎn)稅有所改變，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計稅費有以下類型：　　1、契稅：主要是在購買土地的環(huán)節(jié)，稅率3%.計稅基礎(chǔ)是購買土地的合同金額(可能回加上土地指標款等，具體不知)?！　?、印花稅：計稅基礎(chǔ)和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅?！　?、增值稅：太細了，以后再寫　　4、城建稅、教育費附加、地方教育費附加：這個是附加稅，計稅基礎(chǔ)是增值稅額，城建費7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%(成都稅率，各地可能會有差異)　　5、土地增值稅：分為預(yù)繳和清繳兩個環(huán)節(jié)。預(yù)繳的時候按照預(yù)收款金額繳納，稅率受項目位置、產(chǎn)品類型、地方政府政策影響各地不同?！　?、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過后對應(yīng)面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計算，具體稅率個地方規(guī)定不同。　　7、房產(chǎn)稅：有兩種計稅防范。從價計征：按照房屋價值的一定比例為計稅基礎(chǔ)(這個比例各地不一樣)，稅率1.2%。從租計征：按照租金收入的12%計征。一般一年交兩次?！　?、企業(yè)所得稅：按照應(yīng)納稅所得額的25%繳納。每個季度預(yù)繳，每年4月底之前清繳。同時，預(yù)收賬款要作為收入繳納企業(yè)所得稅，各地毛利率規(guī)定不同?！　×硗猓浩髽I(yè)所得稅、土地增值稅的計稅基礎(chǔ)不含增值稅。

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• 問 營改增房地產(chǎn)稅收政策是什么啊？
  答

  第一章 適用范圍第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。解析：本條規(guī)定全是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)容。第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。解析：規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)購入未完工的房地產(chǎn)項目立項銷售的處理。第二章 一般納稅人征收管理第一節(jié) 銷售額第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）解析：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定中（三）銷售額中房地產(chǎn)差額納稅，進行了細化解釋。第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。解析：規(guī)定了可扣除土地成本的計算公式。符合成本匹配的原則。第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

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• 問 營改增后房屋中介公司交什么稅?營改增后房地產(chǎn)企業(yè)要繳納的稅有哪些
  答

  要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?

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