農(nóng)村房屋如何買賣? 農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些

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• 134****4187

  可以、但是農(nóng)村房屋和宅基地不能賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。
  
  根據(jù)<中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條及其他相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致該房屋所在的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這樣就與《中華人民共和國(guó)土地管理法>中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定相抵觸。
  
  中華人民共和國(guó)土地管理法>第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。如果農(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相關(guān)的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物連同房屋一同出賣了，這實(shí)質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有權(quán)土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而違反了該條規(guī)定。
  
  國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知>第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地便用證和房產(chǎn)證?！?

  查看全文↓ 2019-04-20 17:42:31
• 131****9831

  這個(gè)買賣是無效的。
  根據(jù)《2015年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》
  
  35、現(xiàn)階段，我國(guó)城市化還處于較低層次，農(nóng)村社會(huì)保障體系還不完善，宅基地還具有較強(qiáng)的社會(huì)保障和社會(huì)福利性質(zhì)，完全放開對(duì)宅基地使用權(quán)限制的條件還不具備。
  
  對(duì)于已將宅基地流轉(zhuǎn)確定為試點(diǎn)地區(qū)的，可以按照國(guó)家政策即相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效。
  
  合同無效后，買受人可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款并支付中國(guó)人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本。
  
  擴(kuò)展資料
  
  《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)［2004］28號(hào))明確禁止農(nóng)村房屋向城市居民流轉(zhuǎn)。
  
  《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予受理。
  
  應(yīng)當(dāng)怎么辦：集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制，違反規(guī)定私自流轉(zhuǎn)的，買賣雙方簽訂的合同可視為無效。

  查看全文↓ 2019-04-20 17:42:27
• 147****3050

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項(xiàng)：
  
  1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護(hù)。
  
  2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。
  
  3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續(xù)。
  
  4、沒有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。
  
  5、農(nóng)村房屋買賣要謹(jǐn)慎，對(duì)于此類交易，法院是以認(rèn)定無效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且經(jīng)過審批（或符合審批條件，比如沒有宅基地等）。

  查看全文↓ 2019-04-20 17:42:24
• 144****4229

  買賣合同是否有效？
  
  農(nóng)村房屋買賣要謹(jǐn)慎??！
  
  
  
  
  
  
  
  一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力與買受人身份有很大關(guān)系
  
  
  
  通常情況下，買受人可能的身份為：同一集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村村民、非同一集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民。
  
  
  
  
  
  
  
  合同效力爭(zhēng)議主要源于買受人與出賣人不屬于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織，或買受人為城鎮(zhèn)居民，在這些案件中，法官以認(rèn)定合同無效為常態(tài)，以認(rèn)定合同有效為例外。
  
  
  
  
  
  
  
  二、確認(rèn)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋有效的主要裁判思路
  
  
  
  買受人之后取得了相應(yīng)的集體土地建設(shè)用地使用證，房地已經(jīng)合一，因而效力不存在障礙，則法官判定為有效。
  
  
  
  
  
  
  
  買受人均已就涉案房屋形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的占有、使用關(guān)系。且法官均考慮到，涉案房屋為買受人實(shí)際居住的唯一住房。與此相對(duì)，當(dāng)法官分析了出賣人在轉(zhuǎn)讓涉案房屋以后仍另有住房，有些甚至已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，完全脫離了農(nóng)村生活。則法官判定為有效。
  
  
  
  
  
  
  
  涉案人糾紛因涉案房屋所在地拆遷征地而起。土地管理法第六十三條的立法歷史曾經(jīng)提到，限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)**重要的理由是：“不應(yīng)當(dāng)允許集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不然有可能使大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，農(nóng)民的利益被少數(shù)人侵占?！比欢?，如果該宗土地已經(jīng)或即將因與涉案交易無關(guān)之理由而被征收為國(guó)有土地，則保護(hù)農(nóng)村集體土地的價(jià)值已經(jīng)消失，而買賣雙方的真正爭(zhēng)議焦點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)檎鞯匮a(bǔ)償款是否以及如何分配。
  
  
  
  
  
  
  
  買受人盡管在買賣合同簽訂之時(shí)具有城鎮(zhèn)戶口，但在購(gòu)買涉案房屋以后將自己戶口遷至涉案房屋，并取得該集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份。這一身份變化，形成了對(duì)合同效力的補(bǔ)正。則法官判定為有效。

  查看全文↓ 2019-04-20 17:42:14
• 148****4269

  文 / 雋泉
  
  
  
  隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)村人口大規(guī)模流動(dòng)，農(nóng)村房屋買賣日益增多。因農(nóng)村房屋買賣所涉利益較大，又與村民的特定身份相關(guān)，一旦出現(xiàn)糾紛，各方利益難以調(diào)和，買賣雙方都可能承受較大的經(jīng)濟(jì)損失。為有效的避免上述糾紛，不妨在買賣房屋之前，了解一下應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)。
  
  
  
  
  
  
  一、農(nóng)村房屋買賣主體有限制
  
  根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對(duì)房屋進(jìn)行買賣的，房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此，農(nóng)村房屋進(jìn)行買賣時(shí)宅基地使用權(quán)也應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。但根據(jù)《土地管理法》等法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民對(duì)宅基地僅享有使用權(quán)，該使用權(quán)系基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一特定身份關(guān)系產(chǎn)生，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員才可以享有此項(xiàng)權(quán)利，不得隨意轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員。
  
  
  
  因此，農(nóng)村房屋購(gòu)買者，應(yīng)該是該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且根據(jù)一戶一宅的原則，購(gòu)買者在購(gòu)買前應(yīng)沒有擁有其他宅基地。
  
  
  
  
  
  
  二、農(nóng)村房屋出賣后，村民將不能再申請(qǐng)宅基地
  
  根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。因此，根據(jù)上述規(guī)定，村民一旦對(duì)住宅進(jìn)行買賣，雙方均無法再次申請(qǐng)宅基地進(jìn)行建房。
  
  
  
  
  
  
  三、農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織外成員將可能導(dǎo)致房屋買賣合同無效
  
  根據(jù)《土地管理法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào))、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))的規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售且禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，宅基地房屋轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織外成員，屬違反集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的行為，在司法實(shí)踐中一般將會(huì)認(rèn)定合同無效，房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，雙方應(yīng)該互相返還財(cái)產(chǎn)，賠償損失。
  
  
  
  
  
  
  四、農(nóng)村房屋買賣的主要程序
  
  1、應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意；
  
  
  
  2、共有房屋必須征得其他共有人同意；
  
  
  
  3、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施；
  
  
  
  4、訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；
  
  
  
  5、到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-04-20 17:42:09

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村房屋能否買賣，農(nóng)村房屋買賣如何過戶
  答

  　　農(nóng)村房屋可否買賣　　１．對(duì)于房屋買賣來說，沒有城市和農(nóng)村之分，就像城市里面的房子一樣的，農(nóng)村房子也是有房產(chǎn)證的，也就是說都可以進(jìn)行買賣。擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，便可以將房屋進(jìn)行變更，處置，買賣。所以，一般來說，農(nóng)村的房屋是可以進(jìn)行買賣的。如果沒有該房子的產(chǎn)權(quán)，法律規(guī)定就不算擁有了這個(gè)房子，也就不能將其進(jìn)行買賣?！　。玻r(nóng)村房屋買賣是買賣雙方將過戶事宜達(dá)成一致后，確定房屋交易價(jià)格；到房屋登記發(fā)證大廳進(jìn)行網(wǎng)簽，提供買賣雙方身份證明原件及房屋權(quán)證；繳納稅費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)；領(lǐng)證；將房屋進(jìn)行評(píng)估，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更后，銀行發(fā)放貸款，賣方交付房屋并結(jié)清物業(yè)費(fèi)后，雙方的房屋買賣交易全部履行完畢。農(nóng)村房屋可否買賣？農(nóng)村房屋買賣如何過戶　　農(nóng)村房屋買賣如何過戶　　農(nóng)村房屋過戶，房屋的權(quán)是依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，去申請(qǐng)房屋權(quán)的轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)該準(zhǔn)備提交下列材料：登記申請(qǐng)書；申請(qǐng)人的身份證明；房屋權(quán)證書；宅基地使用權(quán)證明或者集體建設(shè)用地使用權(quán)證明；證明房屋權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；其他必要材料?！　∞k理農(nóng)村房屋過戶首先需要知道應(yīng)該去哪里辦理。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)定來看，辦理農(nóng)村房子買賣過戶是需要去鄉(xiāng)或鎮(zhèn)的國(guó)土所的。農(nóng)村房子買賣過戶是需要去鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所提出申請(qǐng)，提交相關(guān)材料后，當(dāng)?shù)氐膰?guó)土所要根據(jù)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬資料進(jìn)行審查，實(shí)地進(jìn)行勘丈、調(diào)查、公告，報(bào)國(guó)土局審核，注冊(cè)登記，發(fā)證?！　∞r(nóng)村房屋買賣過戶需要的交納費(fèi)用：印花稅（雙方分別交納）：計(jì)稅金額（或按照低指導(dǎo)價(jià)計(jì)算的總房款）×萬分之五；土地出讓金（買方交納）；綜合地價(jià)款（買方交納）：分為五年內(nèi)和五年后；房證印花稅費(fèi)用等。

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• 問 農(nóng)村房屋如何買賣?農(nóng)村房屋買賣的效力如何認(rèn)定?
  答

  1、農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買賣合同當(dāng)然有效。(2)買受人在買賣房屋時(shí)與出賣人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買賣合同有效。(3)房屋買賣合同經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，**后流轉(zhuǎn)到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。(4)農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購(gòu)買房屋時(shí)是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。2、農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形(1)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買賣合同的買受人無論是將農(nóng)村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。(2)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買賣合同的購(gòu)買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。

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• 問 農(nóng)村房屋如何買賣?農(nóng)村房屋買賣的效力怎么認(rèn)定?
  答

  農(nóng)村房屋買賣是一個(gè)比較復(fù)雜的問題，由于法律上并沒有非常明確的規(guī)定，各地在認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力問題上有不同的判例。購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)，須謹(jǐn)慎考慮，此外還要考慮各地往常判例如何。如有必要，可咨詢當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)律師，以更清楚地了解當(dāng)?shù)氐那闆r以及農(nóng)村房屋買賣的前景。一、農(nóng)村房屋可以買賣嗎?　　眾所周知，農(nóng)村房屋是建立在農(nóng)村宅基地之上的，而農(nóng)村村民對(duì)農(nóng)村宅基地僅有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，這是由我國(guó)集體土地所有制所決定的。因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)定，嚴(yán)禁買賣農(nóng)村宅基地。而對(duì)于其上的農(nóng)村房屋是否可以買賣并沒有明確規(guī)定。根據(jù)司法實(shí)踐以及法理邏輯，農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：　　1、如果農(nóng)村房屋的受讓對(duì)象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員;　　2、受讓人沒有其他房產(chǎn);　　3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn);　　4、房屋買賣應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。　　除此之外的其他情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因?yàn)椴皇羌w經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，是不允許購(gòu)買農(nóng)村房屋的?！　《?、農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?　　購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)，必須滿足上述購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項(xiàng)：　　1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意?！　?、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意?！　?、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件?！　?、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施?！　?、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

  全部5個(gè)回答>
• 問 農(nóng)村房屋能否買賣，農(nóng)村房屋買賣怎么過戶？
  答

  農(nóng)村有房產(chǎn)證的房子買賣是有條件限制的，依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定：申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人應(yīng)當(dāng)屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。經(jīng)過規(guī)劃建設(shè)辦批準(zhǔn)建設(shè)及驗(yàn)收合格的房屋，村民需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤抗芩岢錾暾?qǐng)，并提交土地使用證、報(bào)建驗(yàn)收證明、房屋面積測(cè)繪報(bào)告等資料。房管部門在受理農(nóng)村村民要求辦房產(chǎn)證的申請(qǐng)后。將會(huì)檢查相關(guān)資料，并將申請(qǐng)登記的事項(xiàng)在村集體組織內(nèi)進(jìn)行公告。經(jīng)公告無異議或有異議不成立的，將給予登記發(fā)證。

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• 問 ??農(nóng)村房屋可以買賣嗎?農(nóng)村房屋買賣需要注意什么呢？
  答

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項(xiàng)：1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護(hù)。2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續(xù)。4、沒有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。5、農(nóng)村房屋買賣要謹(jǐn)慎，對(duì)于此類交易，法院是以認(rèn)定無效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且經(jīng)過審批（或符合審批條件，比如沒有宅基地等）。

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