二手房交易贖樓可以嗎? 二手房贖樓大概需要多久時間

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• 142****2508

  贖樓的費用是由賣方出的。同時贖樓是指付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。
  同時需要注意買家**款贖樓風險：
  1、如果賣家本身還有其他債務，并被債權人起訴至法院，那么在房產(chǎn)被贖回當即，可能會遭到法院查封凍結(jié)該房產(chǎn)。往往賣家會向買家或中介等第三方刻意隱瞞，造成多方損失。
  2、買方為賣方贖回樓之后，法律上產(chǎn)權在過戶前仍屬于賣家。如果此時賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會導致買方遭受損失。
  3、如果賣家在贖樓后發(fā)現(xiàn)近期樓價大漲，可能會以各種借口推延過戶，并將房子轉(zhuǎn)賣給出價更高的人，待收到錢后退款給當初的買家，給買家造成更大的損失。
  4、買家支付給賣家**款或部分樓款用于贖樓，如果賣家挪用，并未拿去贖樓，且當中沒有約定清楚履約時間，即便鬧到了法院，法院也只能按照借款糾紛來判決當事方還錢。因為法院很難確定業(yè)主是否真心贖樓賣房，這存在一個履行期限的問題。

  查看全文↓ 2019-01-11 22:05:16
• 155****3641

  一、贖樓的時間難以確定，主要是各銀行對提前還款約定的時間不一樣，各銀行提前還貸申請條件：
  中國銀行：提前30個工作日書面申請。
  工商銀行：要求貸款者提前30個工作日書面申請銀行，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。
  農(nóng)業(yè)銀行：要求提前7個工作日書面申請，并且在貸款發(fā)放滿一年后才可提出申請，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。
  交通銀行：提前還款額度不得少于6個月的還款金額。
  民生銀行：自發(fā)放個人貸款第二個還款月起借款人可以書面提出提前還款申請。
  二、全款購買和貸款購買需要的過戶時間不一樣，各地有差異，具體情況如下：
  （一）、全款購買，全程約7個工作日
  1、看房，買賣雙方達成協(xié)議、支付購房定金：1天
  2、房屋過戶，支付**款：1天
  3、交稅、領取新房產(chǎn)證：4個工作日
  4、物業(yè)交割、支付尾款：1天
  （二）、貸款購買,全款約20個工作日
  1、看房，買賣雙方達成協(xié)議、支付購房定金:1天
  2、提交貸款申請、簽署貸款合同：1個工作日

  查看全文↓ 2019-01-11 22:05:12
• 154****2917

  導讀：
  
  1. 什么是“贖樓”？“贖樓”有哪些方式？
  2. 買方出資“贖樓”的風險在什么地方？
  
  3. 買方如何防控出資“贖樓”的風險？
  
  
  
  今天，保哥哥要在二手房交易中劃一個重點，那就是“贖樓”的風險。
  
  
  
  進入正文前，我們先簡要看下近年來廣東省因“贖樓”發(fā)生的糾紛數(shù)據(jù)
  
  
  
  
  
  
  
  我們以“民事”、“贖樓”、“廣東省”作為關鍵詞，在未做進一步精準檢索的前提下，可檢索到民事案件糾紛多達3800件，其中房屋買賣合同中，因“贖樓“產(chǎn)生的合同糾紛更為普遍，所占比例高達83%。
  
  
  
  一、什么是“贖樓”？
  
  
  如交易的標的房屋為賣方按揭購買，則房屋在未還清銀行貸款前是抵押給按揭銀行的，買賣雙方要辦理房屋的過戶登記手續(xù)，必須先由賣方結(jié)清所欠的銀行按揭貸款。這個結(jié)清貸款并注銷銀行的過程，就是我們俗稱的”贖樓“。
  
  
  
  二、常見的“贖樓”方式有哪些？
  
  
  二手房交易中，常用的“贖樓”方式有三種：
  
  1. 賣方自行籌集資金“贖樓”；
  
  2. 買方墊付資金代為“贖樓”；
  
  3. 由第三方收取一定費用后代為出資“贖樓”。
  
  
  
  今年二手房交易均為賣方市場，因此，第二種方式現(xiàn)在較為常見，即賣方通常會要求買方在過戶前，以購房款代為清償?shù)馁J款本息，再在銀行注銷抵押后將房屋出售過戶給買方，即我們所說的“買方贖樓”。
  
  
  
  三、“買方贖樓”的風險有哪些？
  
  
  由于買方出資“贖樓”的過程中，自買方支付購房款，至房屋辦理過戶登記手續(xù)，需要經(jīng)歷“預約提前還款-銀行扣款-辦理抵押注銷手續(xù)-提交轉(zhuǎn)移登記申請-領取新的房產(chǎn)證”的程序，所需時間較長，風險巨大，稍不注意即可能房財兩空，具體的常見風險如下：
  
  
  
  1. “出資贖樓”后，房產(chǎn)因賣方債務被第三方查封；
  
  
  
  2. “出資贖樓”后，房產(chǎn)被賣方轉(zhuǎn)賣給出價更高的第三方；
  
  
  
  3. “出資贖樓”后，賣方拒絕辦理交易過戶手續(xù)；
  
  
  
  4. “出資贖樓”后，發(fā)現(xiàn)房屋存在共有產(chǎn)權人，無法繼續(xù)辦理過戶手續(xù)；
  
  
  
  5. “贖樓”資金被賣方挪用，未能成功“贖樓”等等。
  
  
  
  類似的案件，保哥哥都經(jīng)辦了不少，可以說，“贖樓”確實是二手房交易中應該劃重點的一個風險點！
  
  
  
  四、如何才能做好買方資金風險控制，
  降低“贖樓”風險？
  
  
  如交易雙方約定由買方以購房款為賣方“贖樓”的，很難完全排除上述風險。據(jù)保哥哥了解，該風險亦開始受到銀行的重視，因此，銀行在這方面加強了監(jiān)管，目前眾多銀行開始在“贖樓”過程中與擔保公司進行合作，由擔保公司在收取費用后代為出資“贖樓”，即上述的第三種方式。
  
  
  
  擔保公司在收取一定費用后墊資清償賣方尚欠的貸款本息，在完成抵押注銷手續(xù)后，買方再向擔保公司支付其所墊付的資金。保哥哥認為，在資金量很大，或買方對賣方情況完全不了解、非常擔心資金安全的二手房交易中可以引入該種”贖樓“方式，不僅有利于降低買方的資金風險，且能更好的保障合同順利履行。
  
  
  
  除了第三方贖樓的方式，以下注意要點也有利于買方做好資金風險防控：
  
  
  
  1. 簽訂買賣合同時詳細約定出資”贖樓“的相關條款，約定由于賣方原因造成不能完成”贖樓“手續(xù)時，賣方應該承擔嚴格的違約責任；
  
  
  
  2. 買方應在交付贖樓款前對賣方做詳盡的背景調(diào)查，核查賣方有沒有正在進行的訴訟，存在被第三方查封房屋的風險，買方還需核查賣方的銀行按揭賬號，要求賣家將該按揭賬號及密碼在交易完成前托管給第三方，以確?！壁H樓“資金不被挪用。
  
  
  
  易居提示
  
  
  
  買賣雙方均需要更專業(yè)的風險防控方案。
  
  
  
  在二手房屋買賣中，如果賣方要求買家墊資”贖樓“，則一定要就相關事項做清晰詳盡的約定，建議采用第三方墊資的方式，由具備強大品牌優(yōu)勢、雄厚資金實力，且具備專業(yè)金融風險防控能力的第三方公司介入作為代為“贖樓”的第三方，以免因小失大。
  
  
  
  二手房屋買賣中的風險不僅僅局限在”贖樓“。此前，保哥哥也推送過其他應注意防控的風險點。對于大部分人來說，房屋交易均是關系家庭重要財產(chǎn)的重大交易，買賣雙方均需針對交易度身定做更專業(yè)的交易方案和風險防控方案，以確保交易安全和資金安全。

  查看全文↓ 2019-01-11 22:05:07

相關問題

• 問 二手房交易贖樓可以嗎? 二手房交易贖樓費是賣方還是買方出
  答

  贖樓的費用是由賣方出的。同時贖樓是指付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。同時需要注意買家**款贖樓風險：1、如果賣家本身還有其他債務，并被債權人起訴至法院，那么在房產(chǎn)被贖回當即，可能會遭到法院查封凍結(jié)該房產(chǎn)。往往賣家會向買家或中介等第三方刻意隱瞞，造成多方損失。2、買方為賣方贖回樓之后，法律上產(chǎn)權在過戶前仍屬于賣家。如果此時賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會導致買方遭受損失。3、如果賣家在贖樓后發(fā)現(xiàn)近期樓價大漲，可能會以各種借口推延過戶，并將房子轉(zhuǎn)賣給出價更高的人，待收到錢后退款給當初的買家，給買家造成更大的損失。4、買家支付給賣家**款或部分樓款用于贖樓，如果賣家挪用，并未拿去贖樓，且當中沒有約定清楚履約時間，即便鬧到了法院，法院也只能按照借款糾紛來判決當事方還錢。因為法院很難確定業(yè)主是否真心贖樓賣房，這存在一個履行期限的問題。

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• 問 ??二手房交易贖樓流程是怎樣的?哪種贖樓方式更省錢?
  答

  贖樓的費用是由賣方出的。同時贖樓是指付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。同時需要注意買家**款贖樓風險：1、如果賣家本身還有其他債務，并被債權人起訴至法院，那么在房產(chǎn)被贖回當即，可能會遭到法院查封凍結(jié)該房產(chǎn)。往往賣家會向買家或中介等第三方刻意隱瞞，造成多方損失。2、買方為賣方贖回樓之后，法律上產(chǎn)權在過戶前仍屬于賣家。如果此時賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會導致買方遭受損失。3、如果賣家在贖樓后發(fā)現(xiàn)近期樓價大漲，可能會以各種借口推延過戶，并將房子轉(zhuǎn)賣給出價更高的人，待收到錢后退款給當初的買家，給買家造成更大的損失。4、買家支付給賣家**款或部分樓款用于贖樓，如果賣家挪用，并未拿去贖樓，且當中沒有約定清楚履約時間，即便鬧到了法院，法院也只能按照借款糾紛來判決當事方還錢。因為法院很難確定業(yè)主是否真心贖樓賣房，這存在一個履行期限的問題。

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• 問 買二手房，擔保公司贖樓問題
  答

  找什么擔保公司呀？沒必要花那冤枉錢，反正你也得給定金加**款，這些錢夠房東提前還貸的就行了，合同里都寫著呢。你就是全款買房，也得給定金吧？房東要想違約，怎么著都能違約，你就是找擔保公司也不能保證房東不違約。違約了就追究唄，大不了上法院。

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• 問 深圳二手房買賣，擔保公司贖樓問題
  答

  贖樓一般是前業(yè)主的事。但現(xiàn)在是賣方市場，通常都會把各項費用加給購房者，一般事先簽訂的合同都會寫明，哪些費用由哪方出，這個很關鍵。如果沒約定，你可以跟中介講明，讓他們和業(yè)主談，但如果定金已經(jīng)交了，就比較被動了。PS：現(xiàn)在擔保公司總是想從中間賺一些。我當時買的時候就白白給了幾千的罰息，事先沒約定好，只當買了教訓。買第二套的時候就清楚多了。

• 問 二手房交易中，贖樓費是怎么計算的？
  答

  贖樓費是按贖樓金額和擔保方式來算的，贖樓有現(xiàn)金和擔保兩種，一般**多的是擔保贖樓。擔保贖樓收費是贖樓金額的1%，現(xiàn)金贖樓是2%以上。