南寧商住兩用應(yīng)該如何購選 有哪些優(yōu)劣勢

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• 144****0770

  在南寧，買商住兩用好不好？商住兩用房和普通的商品房有什么區(qū)別？購房者在選擇商住兩用房是，有哪些細節(jié)應(yīng)該注意到呢？ 商住兩用房的概念具體是指？ “商住兩用”一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開發(fā)，也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。開發(fā)商如果把某一樓棟稱為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。 商住兩用房好在哪？ 商住兩用房的優(yōu)勢主要有4點：一是總價低。商住兩用房小戶型較多，以40~80平方米戶型為主，一套房的總價較低。二是戶型設(shè)計獨特，這也成為吸引年輕購房群體的原因之一。像LOFT戶型，可設(shè)計為兩層，相當于買一層得兩層。**后，由于商住兩用房還承擔部分商業(yè)用途，因此人防、消防等建設(shè)標準一般高于普通住宅樓盤。 商住兩用房不好在哪？ 第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。 第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。 第三，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。 第四，選擇新型“商住兩用房” 現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。 商住兩用房好不好主要還是看是否適合購房者，沒有絕對好或者不好之分，購房者自己把握好自己的需求就行了。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:50

相關(guān)問題

• 問 如何購買商住兩用房屋 和普通住宅比有哪些優(yōu)劣勢
  答

  高速發(fā)展的社會，上班族工作壓力大，很多白領(lǐng)在買房子時會考慮買商住兩用公寓，這樣以便日后自己創(chuàng)業(yè)。也有很多投資者傾向于商住兩用房的投資，因為不限購，那么商住兩用房好不好呢？ 一、商住兩用房定義 商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。 二、商住兩用房之優(yōu)缺點 商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢。 目前存在的劣勢是： 1、不能戶口落戶； 2、沒有學區(qū)派位，**較高50% 3、在水電費的計價標準上，商務(wù)辦公房要高于住宅樓；  4、住宅樓的使用年限是70年，而商務(wù)辦公房只有50年；  5、交易稅收不同，如果是140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅（2008年11月1日后對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫調(diào)整為1%），但如果是商務(wù)辦公房就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅，交易增值部分還要交20%的增值稅；  6、按揭貸款比例、年限。目前住宅按揭貸款**高可達8成30年，但對商務(wù)辦公房一般**高只有6成10年； 三、商住兩用房產(chǎn)權(quán) 商住樓是指這個樓的使用性質(zhì)是商、住兩用，商住樓一般是底層為商場、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。 買房時的注意事項，其中重要的一條就是，看開發(fā)商明示的五證。五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》(或《商品房銷售許可證》)。 根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定：土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年?！? 四、50年商住兩用房產(chǎn)權(quán)住宅與普通住宅項目的區(qū)別 1、未來使用費用不確定。前者如按公建用途規(guī)定，他的水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補救措施，能按民用價格繳納。 2、相關(guān)稅費的差異。普通住宅項目初次購買和未來轉(zhuǎn)讓時契稅為1.5%，而商住兩用房50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。 3、貸款條件的限制。購買此類房屋大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

• 問 東邊戶有哪些優(yōu)劣勢
  答

  東邊戶的優(yōu)勢非常明顯，日出東方，東邊戶總能第一時間接觸到早晨的陽光普照，很多時候靠東邊的臥室躺在床上就能感受到陽光的溫暖，特別是冬天的時候感受最佳。由于東邊戶只有一面墻與中間戶接觸，三面都可以開窗，所以不存在室內(nèi)通風問題，南北通透和光照充足。缺點是我國大部分地區(qū)是東南信風帶，所以受季風影響，帶來的雨水夏天特別多，對于墻體防水要求較高

• 問 東邊戶有哪些優(yōu)劣勢？
  答

  東邊戶的優(yōu)勢非常明顯，日出東方，東邊戶總能第一時間接觸到早晨的陽光普照，很多時候靠東邊的臥室躺在床上就能感受到陽光的溫暖，特別是冬天的時候感受最佳。由于東邊戶只有一面墻與中間戶接觸，三面都可以開窗，所以不存在室內(nèi)通風問題，南北通透和光照充足。缺點是我國大部分地區(qū)是東南信風帶，所以受季風影響，帶來的雨水夏天特別多，對于墻體防水要求較高

• 問 購買期房有哪些優(yōu)劣勢？如何實地考察？
  答

  期房交房看不見，倒是五證跟開發(fā)商可以提供交房保證。配套和綠化可能有誤差，不過 新房的物業(yè)和設(shè)計理念好點

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• 問 買房怎樣選樓層 各樓層優(yōu)劣勢如何分析
  答

  購房者在選房時會考慮到樓層的問題，不同的人有不同的喜好，有的購房者喜歡住高一點，有的人喜歡住低一點，其實不同的樓層有各自的優(yōu)缺點，價格也會略有不同。 買房時，人們常常反復(fù)權(quán)衡住在哪一層**安全、**方便、**舒適？到底買房怎樣選樓層呢？小編這里分析了住宅各樓層的優(yōu)劣勢，便于參考。 各樓層優(yōu)劣勢： 1、一層。優(yōu)：當發(fā)生意外時，比如地震、倒塌、火災(zāi)等事故，一層當屬**安全的樓層了。這種情況下，如果外窗沒有安裝用于防盜的欄桿，從一層的房間內(nèi)逃生就簡單一些。 劣：一樓**不安靜，如果臨街，受路上的汽車尾氣、揚塵污染**重。在一些老小區(qū)，地下室還會返上來潮氣，而且更易受到蚊蟲的侵擾。此外，一樓還**易遭盜竊。 2、二層。優(yōu)：相對一樓來說比較安全，尤其是對那些有小孩的家庭而言，更是如此。劣：和一樓的不足之處一樣，二樓的樓層也稍低了一些。 3、三層。優(yōu)：綜合各方面因素，如果是普通老式的五、六層樓高的住宅，三層是**理想的。劣：一般老式樓房沒有電梯，人可以很輕松地爬三層的樓梯，但若是抬洗衣機、沙發(fā)等，就沒那么簡單了。 4、四、五、六層。優(yōu)：從環(huán)境的角度來看，安全性**好。 劣：如果沒電梯，老人上下樓是個難題。 5、七層是“黃金樓層”段。這個樓層安靜，不受汽車尾氣等影響，并且也不至于讓人達到恐高的程度優(yōu)：對于高層住宅樓來說。 劣：七層及以上的樓層，對有心血管病、胘暈的人來說，不適宜居住。 6、八到十六層。優(yōu)：從八樓到十六樓及以上樓層，是**明亮的樓層。**高的樹也達不到這個高度，因此光線不易被遮擋。劣：如果在這幾層上下有排放廢棄物的管道，那么這幾層所受的影響是**大的。 7、十六層以上。優(yōu)：視野**好，空氣**清新。住宅樓暖氣是往上升的，所以十六層以上**暖和。 劣：發(fā)生火災(zāi)時不易逃生，并且火災(zāi)散發(fā)的有毒氣體都是由下向上擴散的，因此是**危險的樓層。頂層。優(yōu)：發(fā)生火災(zāi)時，可以從房頂施救。一些樓房頂層還加裝了附屬設(shè)施，更增加了施救的可行性。 劣：在一些老的小區(qū)，高層住宅樓一般水壓較小，有時會出現(xiàn)停水的現(xiàn)象。此外，高層住戶**好自備救生用品，如吊籃、自鎖環(huán)鉤等，低層住戶準備繩索軟梯，以便逃生。 其他要點： 1、向南的房間越多越好 2、南北通透進深小的**棒 3、衛(wèi)生間同層排水較佳 4、千萬別動剪力墻 5、大約9-11層是揚灰層 6、開胖戶型慎選 好的在后頭 7、空調(diào)板在飄窗下 不便于檢修 8、立交旁很吵 變電多有輻射 9、有天井的樓 一層是災(zāi)難 以上為您詳細分析了買房怎樣選樓層的相關(guān)知識，希望對即將買房的您有所幫助。