簽訂二手房買賣合同注意事項有哪些？

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• 157****2890

  簽訂二手房買賣合同注意事項：
  一、確認產(chǎn)權(quán)的可靠度
  1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;
  2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房;
  3、產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;
  4、一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。
  二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣
  1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;
  2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓;
  3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
  三、查看是否有私搭私建部分
  1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;
  2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;
  3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。
  四、確認房屋的準確面積
  1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積;
  2、產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積;
  3、**保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
  五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
  1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;
  2、管線是否太多或者走線不合理;
  3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

  查看全文↓ 2013-06-18 15:02:20
• 155****6239

  六、考核房屋的市政配套
  1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;
  2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目;
  3、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;
  4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;
  5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;
  6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;
  7、小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;
  8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
  七、了解裝修的狀況
  1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
  2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
  八、查驗物業(yè)管理的水平
  1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;
  2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;
  3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心;
  4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
  九、了解以后居住的費用
  1、水、電、煤、暖的價格;
  2、物業(yè)管理費的收取標準;
  3、車位的費用。
  十、追溯舊房的歷史
  1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;
  2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;
  3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;
  4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

  查看全文↓ 2013-06-18 15:02:09
• 131****4676

  十一、了解鄰居的組合
  1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次;
  2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;
  3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
  十二、算計一下房價
  1、自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值;
  2、委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估;
  3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的**低保值價。
  十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：
  1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;
  2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;
  3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;
  4、所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠;
  5、支付有關(guān)手續(xù)費。
  十四、請律師
  1、二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠;
  2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費標準也無一定之規(guī);
  3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。
  十五、找代理行
  1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作;
  2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;
  3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負責賠償損失?代理行的服務(wù)收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

  查看全文↓ 2013-06-18 15:01:37
• 147****1032

  十六、考察代理行是否可靠代理行應(yīng)該提供兩證：
  1、有效的當?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書;
  2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
  十七、及時了解政策、程序、費用上的變化
  1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化;
  2、媒體的報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息;
  3、向律師及中介代理行咨詢;
  4、**可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解**新的信息。
  十八、產(chǎn)權(quán)是否完整
  1、確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛;
  2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。
  十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接
  1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;
  2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
  二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶
  1、必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù);有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;
  2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

  查看全文↓ 2013-06-18 15:01:20

相關(guān)問題

• 問 在簽訂二手房買賣合同時，有哪些注意事項？
  答

  相當詳細，我只想補充一點，當買方單方面毀約時，中介是有權(quán)分一半的 定金的，因為沒有中介的勞動成果就沒有買方的定金，還有再賣方簽訂委托合同的時候里面會有這一條，所以說這時沒法避免的，正規(guī)的中介都會在銀行有履約帳戶，收到定金和**款時會出具收條，這個可以放心。

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• 問 簽訂二手房買賣合同前有哪些注意事項
  答

  買房這事，既高興又費心，一個不小心，多年心血付諸東流。你躲過了前面這么多陷阱，終于要簽合同了，但是，你真的準備好了嗎？準備簽合同前要注意什么，一起來看看。 1、核實基本信息是否真實、有效 賣家/簽合同的人的身份證信息，是否與房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人的信息一致。如有特殊情況，可以讓賣家出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書。 2、在簽訂合同時，房屋地址那一欄，一定要按照房產(chǎn)證中的地址嚴格填寫。逐字認真對照，這樣肯定吃不了虧。 3、房屋面積要按照房產(chǎn)證上注明的面積填寫，贈送的小部分面積（不含在房地產(chǎn)證和房產(chǎn)證面積中）需要在合同的“其他條款”中注明。 4、房屋權(quán)屬要明確注明產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名，這個很重要，如果有共有權(quán)人，意味著這間房子所有的主人都同意了賣房。需要注意的是，合同必須和全部產(chǎn)權(quán)人簽訂才有效。 5、約定定金、房款、支付方式 合同中需要寫明的這些，一定要寫的清清楚楚，包括總價款、**款、尾款、付款方式、付款條件、付款時間等。

• 問 ??簽訂二手房房屋買賣合同注意事項有哪些呢？
  答

  一、簽訂二手房買賣合同的注意事項1、注意交易房屋的權(quán)屬情況主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。2、注意審查房屋價款、其他費用及傭金房屋價款應(yīng)該由買房者與出賣人進行協(xié)商，但是，在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機構(gòu)進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，**好在中介機構(gòu)的組織下直接與出賣人進行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價款。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。3、必須對付款方式進行明確、具體的約定這是簽訂二手房買賣合同**為關(guān)鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構(gòu)代收、代付，委托中介機構(gòu)代收、代付能夠適當降低風險，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。4、注意對交房情況進行嚴格審查包括交房時間、交房條件、相關(guān)費用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的負擔。5、注意確定違約責任條款和救濟方式確定違約責任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對如何承擔違約責任，違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責情景、擔保方式進行明確的約定。而一方違約后的救濟方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。二、如何避免購房風險1、買賣雙方盡量直接見面商談交易相關(guān)事宜，賣方一定是房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方對委托代理手續(xù)（經(jīng)公證的授權(quán)委托書）要嚴加審查其真實性及授權(quán)范圍、授權(quán)期限；2、盡量不要簽訂定金合同并支付定金，在審查交易相對人相關(guān)資料無誤后直接簽訂《北京市存量房屋買賣合同》；產(chǎn)權(quán)證尚在辦理的二手房不宜使用《北京市存量房屋買賣合同》制式合同范本，應(yīng)根據(jù)具體情況由專業(yè)人士起草合同；3、簽訂合同時，買受方要求出賣方提供如下資料都是合理的、應(yīng)予以提供的：產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件（如有代理人，需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書原件；如有配偶還需提供結(jié)婚證及配偶身份證復(fù)印件）、手寫房屋未出租聲明原件；4、認真、完整填寫《存量房屋買賣合同》：（1）雙方通訊地址一定要詳細，不要簡單地按身份證地址填寫；（2）違約金的數(shù)額或計算方法一定要填寫（不少中介公司工作人員不經(jīng)當事人協(xié)商直接劃“ ”），違約金約定得不宜過低，要起到約束雙方的作用（違約會付出很大代價，違約的可能就會大大降低）；（3）合同附件的空白處要認真填寫付款方式及期限，可選擇走資金監(jiān)管或銀行托管，不宜將錢支付到中介公司非資金監(jiān)管專用賬戶上，視情況可將**款（部分房款直接支付給出賣方本人，但解除抵押手續(xù)、按揭貸款手續(xù)須同時辦理或提前辦理，買方支付**款后房產(chǎn)證原件不宜再由賣方保管）；（4）對辦理按揭貸款手續(xù)、解除抵押手續(xù)、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)的時間約定要合理，避免時間過短、時間沖突導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生；（5）如房屋存在抵押情況，可約定買受人將部分**款直接支付給出賣方的貸款銀行，出賣人申請?zhí)崆斑€款解除抵押，不宜約定將**款直接交給出賣人由其自行解押；（6）如有配偶一定要出示相關(guān)證件后于簽合同當時就在合同附件二上簽名，切不可聽信個別無知的中介公司工作人員“沒關(guān)系，日后再補簽，日后提供手寫證明”意見。5、不宜約定發(fā)生爭議時提交仲裁委員會仲裁，因為費用相對較高，仲裁庭組庭慢，亦不利于申請財產(chǎn)保全；故建議約定發(fā)生糾紛時通過訴訟解決；6、交付、支付的任何物品、錢款均應(yīng)有相應(yīng)簽字蓋章的收據(jù)；7、發(fā)出重要通知要以書面形式并保存好發(fā)送回執(zhí)及通知文件原件（同發(fā)出的文件一式兩份）；8、記住任何口頭約定、口頭承諾都是難以被法庭認定的。

  全部5個回答>
• 問 簽訂二手房買賣合同需注意的事項有哪些？
  答

  一、確認產(chǎn)權(quán)的可靠度 注意出賣人的身份。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房，產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處，一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。要注意出賣人與房產(chǎn)證上的人名是否一致，并核對身份證明。另外要注意房產(chǎn)證上是否有共有人，如有，應(yīng)有共有人一起交易，**后，有的房產(chǎn)證上雖然未有共有人，但出賣人有配偶的，應(yīng)有配偶一起交易。二、查看房屋產(chǎn)權(quán)是否完整 能否順利過戶確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。如果有抵押看是否能辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。三、考察房屋是否允許轉(zhuǎn)賣確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓。一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。四、確認房屋的準確面積包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積;產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積;**保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。六、考察房屋的實際情況要具體查看房屋的周邊配套，房屋是否老化，房屋水電煤氣供應(yīng)是否齊全，房屋是否有物業(yè)管理，小區(qū)環(huán)境好不好等問題，看看周邊鄰居好不好相處。七、考察二手房房屋房齡 審查居住歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;哪些人住過，什么背景，是何種用途;是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案。八、估算房價 打聽房子是否可以按揭貸款對房屋進行大概的估計，考量自己的經(jīng)濟能力，查看房屋是否可以辦理二手房按揭。

• 問 二手房買賣合同注意事項
  答

  二手房買賣合同注意事項包括以下5點：1、需要檢查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰。有些房屋有多個共有人，比如家庭共有或者是夫妻共有等等，應(yīng)當和所有的共有人簽訂房屋買賣合同，如果只是部分共有人擅自進行房產(chǎn)的處理，其他共有人并不知情，那么合同也是無效的。2、查看土地情況是否清晰。應(yīng)當檢查土地使用性質(zhì)是劃撥土地還是出讓土地，通常情況下，劃撥土地政府是無償回收的，而出讓土地指的是已經(jīng)繳納了土地出讓金，買受人對于房屋擁有著完整的權(quán)利，可以正常使用。同時還要多注意一下房屋土地使用年限，如果土地使用年限只有40年，房主已經(jīng)使用了20年，那么價值也會有一定的折扣。3、查看房屋是否正在出租。在進行二手房轉(zhuǎn)讓的時候，買賣是不破租賃的，如果有人再出租，那么承租人擁有優(yōu)先購買權(quán)，另外在購買房屋之后，如果承租人的合同沒有到期，那么購房者也是無法及時入住的。4、檢查房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證在一定程度上也就代表著房主對于房屋擁有者所有權(quán)，如果該房屋沒有房產(chǎn)證就進行交易，那么存在極大的風險。5、買賣合同是否約定清晰明確。二手房買賣合同可能不像商品房買賣合同條款寫的那么齊全，可能有一些細節(jié)問題還需要進一步的約定，比如房屋裝修情況、電器配備情況等等。