北京時(shí)間12月19日凌晨3點(diǎn)，美聯(lián)儲宣布降息25個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)到4.25%-4.50%之間！這是美聯(lián)儲年內(nèi)第3次降息，也是2024年9月份以來，短短3個(gè)月已經(jīng)降息100個(gè)基點(diǎn)。
一夜之間，美元指數(shù)跳升到了108點(diǎn)上方、美國10年期國債收益率跳漲。
美聯(lián)儲今年以來的第三次降息，意味著美國由貨幣緊縮周期轉(zhuǎn)向?qū)捤芍芷?，通過降息促進(jìn)就業(yè)，刺激企業(yè)投資與消費(fèi)，抵御經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。
美聯(lián)儲上一輪降息周期是在2020年。2022年3月以來，為了緩解經(jīng)濟(jì)衰退帶來的壓力，美聯(lián)儲實(shí)施了一輪激進(jìn)的加息政策，利率達(dá)到5.5%的高位。今年9月的次降息是美聯(lián)儲自2020年3月以來的首次降息，主要原因?yàn)槊绹浰揭呀?jīng)由2022年6月的9.1%下降至2.5%，接近美聯(lián)儲目標(biāo)通脹水平2%，通脹壓力有所緩解，為美國貨幣政策調(diào)整提供了空間。同時(shí)，美國失業(yè)率上升至4.2%，非農(nóng)就業(yè)崗位增速放緩，就業(yè)市場出現(xiàn)疲軟跡象，美聯(lián)儲希望通過降息來維護(hù)就業(yè)市場的穩(wěn)定。
那么對于市場的影響如何？眾所周知2020年那一輪美國降息帶動了中國國內(nèi)信貸寬松，間接也導(dǎo)致了房價(jià)的爆發(fā)，當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整的很大原因也是因?yàn)檫@一輪爆發(fā)式上漲。
全球降息潮出現(xiàn)。
當(dāng)然中國房地產(chǎn)市場受多種因素綜合影響，美聯(lián)儲降息只是其中一個(gè)重要的外部因素，國內(nèi)的房地產(chǎn)政策、市場供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口結(jié)構(gòu)變化等對樓市的影響更為直接和關(guān)鍵。
但整體看，美聯(lián)儲的累計(jì)3次100個(gè)基點(diǎn)的大幅度降息對國內(nèi)房地產(chǎn)肯定是巨大的利好。
剛剛結(jié)束的重要會議，政治局會議確定了明年的宏觀政策基調(diào)——將超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，實(shí)施更加積極的財(cái)政政策、適度寬松的貨幣政策。中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提出將“適時(shí)降準(zhǔn)降息”。
中國的LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）在10月降息25個(gè)基點(diǎn)之后，11月維持利率不變，12月LPR將在明天（12月20日）公布，拭目以待。
可以確定的是，明天大概率會出現(xiàn)一次10-20個(gè)基點(diǎn)的降息，即使不降，2025年1月份也是100%會降！
2024年截止目前，LPR1年期下調(diào)45bp至3.1%，5年期下調(diào)60bp至3.6%，12月份高層重要會議部署2025年工作重點(diǎn)時(shí)提出將進(jìn)一步適度降準(zhǔn)降息。高盛預(yù)計(jì)2025年中國將降息40bp；瑞銀預(yù)計(jì)中國央行可能在2025年降息30bp~40bp、2026年進(jìn)一步降息20bp~30bp；天風(fēng)證券認(rèn)為2025有望降息超50bp。
也就是說，2025年底，中國央行公布LPR將進(jìn)入2時(shí)代，國債收益率的大幅下跌是市場對于未來官方利率的預(yù)期釋放，某種意義上說，也是對未來普遍資金回報(bào)的預(yù)期釋放。
各界對于中國進(jìn)一步定向降準(zhǔn)、降息的預(yù)期也在攀升。
我國央行的政策目標(biāo)與美聯(lián)儲有所差異，根據(jù)《中國人民銀行法》，中國人民銀行的貨幣政策目標(biāo)是保持貨幣幣值的穩(wěn)定，并以此促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。近幾年，盡管我國經(jīng)濟(jì)面臨極大的下行壓力，但為保持匯率穩(wěn)定，貨幣政策上相對克制，降息幅度不如大家預(yù)期中的大。伴隨美國步入降息通道，人民幣匯率壓力將極大緩解，國內(nèi)貨幣政策空間將顯著擴(kuò)大。面對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，預(yù)計(jì)我們降息的政策可能很快也會出來，幅度可能不會很低。
那么美聯(lián)儲的降息對中國房地產(chǎn)市場的影響主要有幾點(diǎn)：
國內(nèi)降息也是難免，很快會出現(xiàn)降準(zhǔn)降息！
當(dāng)下大部分市場都在討論貸款繼續(xù)降息，但國內(nèi)整體看每個(gè)月的LPR降息緩慢，也不會突然暴跌影響市場情緒。存款降息很可能會出現(xiàn)在市場。
快明天中國LPR就可能繼續(xù)降息！
第二：這只是開始，從趨勢看，降息還將持續(xù)
美國開啟新一輪降息周期，打破了中國貨幣政策的天花板，讓我們獲得了更大的降息空間。過去幾年，中美利率出現(xiàn)了罕見的倒掛，中國10年期國債收益率比美國低200個(gè)基點(diǎn)左右。為了減少資金流出中國，中國降息步子很小，幅度有限。美元開啟降息周期后，中國未來幾年降息空間加大，低利率時(shí)代來臨了。
美聯(lián)儲開啟降息周期，對中國是利好。它讓中國貨幣政策空間加大了，對樓市、股市和經(jīng)濟(jì)都構(gòu)成利好。
在經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，貨幣政策仍會趨于更加寬松，中國的降息周期會繼續(xù)。而且隨著美國大幅度降低，國內(nèi)未來幾個(gè)月降息也會加速。
第三：房貸利率全面跌入2區(qū)間
自10月份LPR下降25個(gè)基點(diǎn)至3.60%之后，部分城市的房貸利率一度降至“2”字頭。但是進(jìn)入11月后，青島、廣州、南京、蘇州、長沙、武漢等多地房貸利率下限近期出現(xiàn)上調(diào)，上調(diào)幅度在5至25個(gè)基點(diǎn)之間，房貸利率下限回升至3.0%至3.2%。
部分地區(qū)之前房貸利率過低導(dǎo)致與公積金利率利差縮小甚至“倒掛”。為了避免這種不平衡，銀行選擇上調(diào)房貸利率下限，以確保商業(yè)貸款與公積金貸款之間的利率差距。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年11月全國首套房平均利率已經(jīng)跌到了3.1%左右，二套房貸款平均利率為3.2%。整體房貸11月平均利率在3.15%左右。
房貸利率整體看已經(jīng)經(jīng)過了多輪下降，從調(diào)整幅度上看，各地對于房貸利率的降低呈現(xiàn)出差異性。目前，多數(shù)城市的首套房貸利率已降至2.9%~3.4%間。
從趨勢看，2025年房貸利率有望跌到2左右！
第四：樓市的政策寬松繼續(xù)井噴
四大一線城市減稅效果顯著此次契稅新政將北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市納入政策范圍，無疑是一個(gè)重要的突破。從國家稅務(wù)總局公布的數(shù)據(jù)來看，這四個(gè)城市的購房者在此次政策調(diào)整中受益匪淺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，四個(gè)城市符合條件的納稅人合計(jì)減稅7.1億元，有效降低了居民的購房成本。
以北京為例，自契稅新政實(shí)施以來，該市房屋交易申報(bào)量同比增長了62.2%，顯示出政策對購房需求的強(qiáng)烈刺激作用。上海、廣州和深圳的購房需求同樣得到了有效釋放，房屋交易申報(bào)量分別同比增長了87.2%、27.5%和66.4%。這一數(shù)據(jù)充分說明了契稅新政在促進(jìn)一線城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面的積極作用。
近的各種新政效果也是立竿見影，像深圳新政后新房二手房都翻了不止一倍。關(guān)于新政后一線城市表現(xiàn)的分析。
從近期市場的走勢來看，那些能切實(shí)減輕購房者負(fù)擔(dān)，降低購房成本的政策，通常能對市場起到很好的提振作用。9月新政后各地樓市的表現(xiàn)，驗(yàn)證了上述判斷。新政后表現(xiàn)良好、領(lǐng)跑大市的城市，通常都具有政策力度大，新房庫存低，城市經(jīng)濟(jì)基本面好這些特征。
在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、需求穩(wěn)定的背景下，政策調(diào)控對樓市的限制有望逐步放松。地方政府面臨的財(cái)政壓力較大，而房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定的樓市對于地方財(cái)政收入的重要性越來越大。未來，樓市調(diào)控政策可能會在適度寬松的背景下逐步釋放，而這也為房價(jià)上漲提供了政策性助力。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場遇冷，土地出讓收入大幅下滑，部分地方政府甚至面臨連利息支付都舉步維艱的困境。全國范圍內(nèi)非稅收入的急劇增長，乃至“遠(yuǎn)洋捕撈”等非傳統(tǒng)收入來源的增加，無不從側(cè)面折射出地方政府財(cái)政壓力的嚴(yán)峻程度。
通過對經(jīng)濟(jì)溫度計(jì)的觀察發(fā)現(xiàn)，9至10月份經(jīng)濟(jì)有所回暖，但這種改善在11月下旬基本停滯。這表明輪政策雖然有一定效果，但未能持續(xù)帶動經(jīng)濟(jì)增長。
在此情境下，更多的刺激計(jì)劃會落地！穩(wěn)定房地產(chǎn)市場無疑具有積極意義。
LPR 下行，2025 年房貸利率或近“2 字頭”。對普通家庭，購房成本降可低價(jià)購房。如首套房者，低利率使購房更易。以 300 萬房貸款為例，利率降 1 百分點(diǎn)，20年貸款月供減近 1000 元，長期省可觀成本，刺激房地產(chǎn)需求。
整體看，2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時(shí)間恢復(fù)，還在逐漸見底過程中，國家救房地產(chǎn)的決心已經(jīng)全面體現(xiàn)在政策上，美聯(lián)儲降息周期來了，伴隨美國步入降息通道，人民幣匯率壓力將極大緩解，國內(nèi)貨幣政策空間將顯著擴(kuò)大。面對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，預(yù)計(jì)我們降息的政策可能很快也會出來，幅度可能不會很低。
政策空間更大了，未來更多更重磅的政策會加碼落地，2024年樓市出現(xiàn)了暖冬，2025年一季度一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的小陽春也已經(jīng)可以預(yù)期了。
- 凌晨重磅！美聯(lián)儲再次降息，明天你的房貸月供大跌？
