11月國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)積極變化，扣除食品和能源價(jià)格的核心CPI同比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月改善，國(guó)內(nèi)需求逐步恢復(fù)。
房地產(chǎn)方面，穩(wěn)市場(chǎng)的政策組合拳成效顯現(xiàn)，受市場(chǎng)止跌回穩(wěn)帶動(dòng)，大宗物業(yè)交易活躍度也有所提升。
克而瑞資管數(shù)據(jù)顯示，11月內(nèi)地32城大宗物業(yè)成交金額同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)翻倍式增長(zhǎng)，上海的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)表現(xiàn)依舊穩(wěn)定，內(nèi)外資持續(xù)“抄底”上海。
與此同時(shí)，大宗物業(yè)掛牌積極性也居高不下，32城大宗物業(yè)掛牌總價(jià)和掛牌項(xiàng)目數(shù)環(huán)比均有所增加，其中，南京、成都、廣州大宗資產(chǎn)掛牌量增長(zhǎng)顯著。
11月重點(diǎn)32城大宗物業(yè)交易趨于活躍。無(wú)論是成交總金額，還是平均單筆成交額均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。
具體來(lái)看，克而瑞資管數(shù)據(jù)顯示，11月32城大宗物業(yè)共20筆成交，總金額約136.1億元，同比上升100%，環(huán)比上升近2倍；平均單筆成交額約6.8億元，同比上升38.8%，處近一年相對(duì)高位。
從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，前11月大宗交易總金額為843億元，同比下降16.7%。整體仍略顯疲軟。
與前幾年成交情況相比，本月成交規(guī)模及單筆成交額雖不及2021年及2022年同期，但較2023年同期有明顯上升，同時(shí)與2020年成交規(guī)模相對(duì)持平。大宗交易市場(chǎng)迎來(lái)投資修復(fù)。
除了交易活躍以外，重點(diǎn)城市大宗資產(chǎn)掛牌量顯著增長(zhǎng)。
克而瑞資管數(shù)據(jù)顯示，截至2024年11月底，中國(guó)內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價(jià)約為2.80萬(wàn)億元，環(huán)比增加5.64%，大宗物業(yè)掛牌項(xiàng)目數(shù)環(huán)比增加6.16%較上月略有放緩，項(xiàng)目均價(jià)環(huán)比微降，下降0.43%。單筆掛牌金額超3000萬(wàn)元的大宗獨(dú)棟資產(chǎn)項(xiàng)目中，南京、成都、廣州11月大宗資產(chǎn)掛牌量增長(zhǎng)顯著，環(huán)比增速均超8%，北京、上海掛牌量環(huán)比上漲逾6%。
隨著后續(xù)市場(chǎng)回穩(wěn)，消費(fèi)持續(xù)回升，重點(diǎn)城市大宗物業(yè)交易還將持續(xù)回暖。
重點(diǎn)城市大宗物業(yè)交易活躍，其中一線(xiàn)城市持續(xù)回暖。
一線(xiàn)城市中，上海、北京和深圳在11月均有大宗交易成交，其中上海成交規(guī)模達(dá)到了95.4億元，占32城成交總金額的69%。另外，北京成交規(guī)模達(dá)到了12.3億元，占總成交規(guī)模的9%。上海和北京兩個(gè)城市成交總量占比接近八成。
上海仍是流動(dòng)性的城市，下半年以來(lái)內(nèi)資和外資紛紛出手“抄底”，且高性?xún)r(jià)比物業(yè)持續(xù)成交。
比如11月21日，商企收購(gòu)萬(wàn)科上海五角場(chǎng)寫(xiě)字樓50%股權(quán)，交易金額為3.38億元，交易關(guān)聯(lián)資產(chǎn)包括3棟建筑。11月17日，外資新加坡城市發(fā)展旗下基金收購(gòu)松江租賃住房項(xiàng)目，交易作價(jià)未披露。
同時(shí)，一些流動(dòng)性承壓的房企也加快處置資產(chǎn)變現(xiàn)，險(xiǎn)資進(jìn)場(chǎng)“抄底”。比如11月5日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓楊浦中央、創(chuàng)智天地股權(quán)，中國(guó)人壽81.26億接盤(pán)。
近期，上海大宗交易仍以高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目為主，且辦公相關(guān)大宗資產(chǎn)交易主要以實(shí)體企業(yè)抄底自用寫(xiě)字樓項(xiàng)目為主。
今年10月上海長(zhǎng)寧區(qū)延安西路500號(hào)的嘉寧國(guó)際大廈以約2.6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格出售給一家浙江民營(yíng)企業(yè)，成交總價(jià)約8.26億元，該項(xiàng)目于2015年買(mǎi)入，成本單價(jià)約5.2萬(wàn)元/平方米（加改造裝修），賣(mài)出價(jià)僅為買(mǎi)入時(shí)價(jià)格的一半。
此外，寧波、福州、佛山、杭州等城市基于法拍資產(chǎn)成交，大宗市場(chǎng)相對(duì)活躍。其中寧波大宗成交金額占比達(dá)到了7%，僅次于北京。
從買(mǎi)家來(lái)看，2024年11月，內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者成為當(dāng)期收購(gòu)方主力，月內(nèi)成交額為81.26億元，主要是中國(guó)人壽成交的兩個(gè)上海綜合體項(xiàng)目。
實(shí)際上今年以來(lái)，內(nèi)資買(mǎi)家依舊占據(jù)大宗市場(chǎng)主導(dǎo)地位?？硕鹳Y管監(jiān)測(cè)三季度，內(nèi)資買(mǎi)家成交規(guī)模占比達(dá)到了72.2%。地緣政治及全球局勢(shì)的不明朗的背景下，使得外資投資者愈發(fā)謹(jǐn)慎。
從業(yè)態(tài)來(lái)看，2024年11月32城統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)大宗交易物業(yè)類(lèi)型以綜合體為主力業(yè)態(tài)，總成交額為86億元，同比增幅較大，占總成交額的63.2%。其次為商業(yè)資產(chǎn)，成交額為22億元，占比16.2%，同比下降15.3%。辦公/研發(fā)資產(chǎn)成交規(guī)模達(dá)15億元，較去年同期增長(zhǎng)較多，但遠(yuǎn)不及2022及2021年。
整體來(lái)看，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)，樓市逐步止跌回穩(wěn)，大宗物業(yè)交易也變得活躍起來(lái)，成交量和掛牌量均有所明顯增長(zhǎng)，但整體投資情緒依然保守，內(nèi)資買(mǎi)家占據(jù)主導(dǎo)地位，預(yù)計(jì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)利好不斷，將會(huì)有更多投資機(jī)構(gòu)重返市場(chǎng)，推動(dòng)核心城市大宗交易回暖。
- 大宗交易活躍度提升
