兩天連拿四塊地，萬科緩過來了？

來源：攸克地產(chǎn) 2024-12-20 10:00:10

在土地市場上，萬科很久沒有這么大的手筆了。

12月17日，廣州番禺南站商務區(qū)三個地塊出讓，萬科以底價競得，總花費28.8億，這是時隔四年之后，萬科首次在廣州拿地，也是今年萬科進入“困難時期”以來，少有的在特大型城市拿地，而且一出手就是三塊。

一天之前，萬科在河北唐山也拿下一幅土地，花費不高，只有2.3978億元。

兩天之內(nèi)，萬科拿了四塊地，這樣的表現(xiàn)，不免讓人疑問，處在“縮表”階段的萬科，是不是緩過勁兒來了？

回答這個問題，不著急。

廣州番禺南站商務區(qū)這三個地塊“很有意思”，與萬科淵源不淺。2011年，當時的萬科廣佛公司和番禺當?shù)氐氖谝淮?、石壁四村合作“舊改”，一共15個地塊，總計容面積126萬平方米。

這些地塊中的一部分轉(zhuǎn)入了二級開發(fā)，于是就有了番禺南站商務區(qū)的萬科中心項目。

眾所周知，這種模式變量因素很多，后來因為軌道交通規(guī)劃建設等方面的原因，一些地塊就留下來沒有進入開發(fā)，而這次出讓的三塊地，就在番禺南站商務區(qū)萬科中心邊上。

由此就可以理解，這三個條件還算不錯的地塊，萬科為什么可以以底價競得了。

有這種淵源在，再加上當前房地產(chǎn)的政策大環(huán)境，這三個地塊可以獲得不錯的條件。對樓盤銷售、購房人買房具體、直接的表現(xiàn)，就是得房率很高。根據(jù)規(guī)劃設計材料上的信息，這三塊地建成以后的得房率，居然可以達到120%。

也就是說，買一個建筑面積100平方米的房子，使用面積可能有120平方米。

毫無疑問，在銷售時，這樣的項目是有足夠競爭力的，如果不出大的意外，番禺南站商務區(qū)三塊土地上開發(fā)出的住宅項目，應該不難賣。

這三塊地的樓面成本價也不太高，扣除配建之后，分別是13984元/平方米、11673元/平方米、12366元/平方米。即便算上配建，樓面成本價也就20000元/平方米左右。

以萬科的能力，再加上京滬穗深四個特大型城市中，廣州的監(jiān)管環(huán)境為寬松，政策對購房友好，賣好這個項目沒有太大問題。

本就是嘴邊的肉，又是塊條件很好（得房率120%）的肉，價格也不算高，即便是處在“困難時期”，這樣的地塊，萬科焉有不拿的道理？

至于唐山的地塊，沒有太多典型的特征，位置不錯，價格不高，萬科運營操盤不會有什么風險，穩(wěn)賺不賠的賬基本上是能算過來的，而且，作為資源型城市的唐山，購買力也不低。在這樣的地塊上出手，萬科也沒什么毛病。

從今年年初開始，由于整體環(huán)境帶來的信心和預期問題，萬科進入了“困難時期”，收縮戰(zhàn)線，縮減資產(chǎn)負債表成為要務。既然要“縮表”，那么，就應該少拿地或者不拿地減少支出，同時消化存量，這樣就能改善現(xiàn)金流，大部分非國有房企都是這么干的，甚至不少國企、央企也都這么干。

因此，就形成了一種印象，好像萬科也不拿地了，其實，并不是這樣。符合條件，符合要求的地塊，萬科該拿還拿，一直就沒有斷過，只不過量上少了很多，土地總價也都不太高。

至于區(qū)域分布，則遍及杭州、徐州、沈陽、銀川、昆明、貴陽、青島、成都、上海等地。單個地塊總價大都沒有超過10億。惟一例外的是在上海寶山，10.84億，拿到的是35%的權益。

這次在廣州的出手，雖然總價達28.8億，但那是三塊地的錢，拆分開看，三塊土地的總價分別是11.5億、8.36億、8.94億，基本符合萬科今年以來的一貫操作風格：總價不算太高，地塊條件不錯，后期操盤不難。

不過從支出力度而言，確實有了更大的“強度”，這也是一種不可忽視的變化。

萬科的這一些操作，可以糾正一個片面的認識，那就是“縮表就是不拿地”。

這一輪房地產(chǎn)危機以來，告別了“總對總”的融資模式，優(yōu)的優(yōu)等生萬科也不能維系這種模式，代之以可以隔離風險的“白名單”融資制度。隨著政策導向不斷支持房地產(chǎn)，白名單不斷“擴圍”，應進盡進、應貸盡貸，但是，其根本還是以房地產(chǎn)項目作為融資的基礎。

換句話說，沒有項目，融資就是無本之木。項目從哪來？惟拿地爾。不拿地就沒項目，沒項目，不管白名單多寬松，也無法進入——融資。停止拿地，就意味著消化完存量項目，完成了保交樓之后，房企也就隨之退出歷史舞臺。

因此，不斷拿地，才能留住未來融資的可能。

從今年5月以后，在賣項目，賣資產(chǎn)的同時，萬科的新增融資基本上都是這么來的。