2024年12月9日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究2025年經(jīng)濟(jì)工作。
房地產(chǎn)方面又有了新的表述，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”。
從內(nèi)容來(lái)看，本次中共中央政治局主要有以下重點(diǎn)：
1、穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好，不斷提高人民生活水平。
2、實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，充實(shí)完善政策工具箱，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策“組合拳”，提高宏觀調(diào)控的前瞻性、針對(duì)性、有效性。
3、統(tǒng)籌推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。
從9月26日中央政治局會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”到現(xiàn)在的“穩(wěn)住樓市”，2024年四季度整體市場(chǎng)走出一條上升曲線。
目前來(lái)看，整體市場(chǎng)仍處于“止跌回穩(wěn)”階段，核心一線城市得益于供給縮量提質(zhì)，疊加新政效應(yīng)延續(xù)，整體市場(chǎng)熱度有望穩(wěn)中有增；核心二線城市，得益于年末供給結(jié)構(gòu)改善和營(yíng)銷力度加大，新房成交仍有放量空間；而對(duì)于多數(shù)無(wú)實(shí)質(zhì)性利好的內(nèi)陸三四線城市，成交實(shí)難有明顯起色。
此次中共中央政治局提出“穩(wěn)住樓市”一方面是對(duì)之前“止跌回穩(wěn)”的再次強(qiáng)調(diào)，另外一方面也是對(duì)2025年的政策定調(diào)。
中共中央政治局12月9日召開會(huì)議，分析研究2025年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議認(rèn)為，今年是實(shí)現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的關(guān)鍵一年。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，扎實(shí)推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。
房地產(chǎn)方面，此次中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好，不斷提高人民生活水平，保持社會(huì)和諧穩(wěn)定，高質(zhì)量完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)，為實(shí)現(xiàn)“十五五”良好開局打牢基礎(chǔ)。
對(duì)比過(guò)往政治局會(huì)議中與房地產(chǎn)相關(guān)的表述來(lái)看，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”，在一定程度上是9·26“止跌回穩(wěn)”的延續(xù)。
2024年9月26日中共中央政治局會(huì)議首次明確要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。此后核心一二線城市利好政策密集落地，各部委也出臺(tái)了一系列重要政策措施、財(cái)政支持政策，對(duì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期起到了一定的積極作用。
CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年11月，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交延續(xù)U型走勢(shì)達(dá)到年內(nèi)新高，整體成交1534萬(wàn)平方米，環(huán)比微增3%，同比增長(zhǎng)20%，與三季度月均值相比增長(zhǎng)59%，前11月累計(jì)同比降幅收窄至26%。
具體到城市來(lái)看，一線城市是新政直接受益者，滬深成交持增，京廣略顯疲軟。4個(gè)一線環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比上升62%，較三季度月均增長(zhǎng)76%，累計(jì)同比降幅為14%。除北京、廣州環(huán)比下降外，上海、深圳均同環(huán)比齊增，其中深圳漲幅顯著，環(huán)比增65%且同比倍增；值得關(guān)注的是，滬深11月環(huán)比增幅較10月環(huán)比增幅均有放緩趨勢(shì)，可以看出新政利好效應(yīng)有遞減趨勢(shì)，隨著短期欲購(gòu)房的存量客戶持續(xù)釋放，成交增長(zhǎng)也有疲軟態(tài)勢(shì)。
二三線城市成交延續(xù)低位波動(dòng)，累計(jì)同比降幅顯著高于一線。南京、蘇州、合肥、青島、鄭州等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，11月因中央新政利好維穩(wěn)市場(chǎng)信心和適銷對(duì)路樓盤入市，11月成交出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，同環(huán)比齊增。武漢、天津、重慶、長(zhǎng)沙、昆明、寧波、福州、廈門、濟(jì)南、常州、徐州、佛山等11月成交環(huán)比持降，不過(guò)同比轉(zhuǎn)正，已好于去年同期，整體市場(chǎng)走勢(shì)已初顯止跌回穩(wěn)征兆；少數(shù)城市諸如南寧同環(huán)比延續(xù)降勢(shì)，整體成交仍延續(xù)低位徘徊。
可以看到當(dāng)前市場(chǎng)已有不少城市“止跌”，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度有望穩(wěn)中有增，但仍有部分城市成交實(shí)難有明顯起色。整體市場(chǎng)分化依舊明顯。
從“止跌回穩(wěn)”到“穩(wěn)住樓市”，一方面是對(duì)熱度有所增長(zhǎng)的城市“保溫”，另外一方面也是等待市場(chǎng)熱度向成交仍在低位的城市傳導(dǎo)。既防止大漲大跌也防止急漲急跌，推動(dòng)整體市場(chǎng)向平穩(wěn)健康發(fā)展。
我們認(rèn)為，“穩(wěn)住樓市”主要可以參考三個(gè)方面的指標(biāo)，是成交規(guī)模，2024年在一系列宏觀組合拳作用下全國(guó)商品房交易量同比降幅收窄，但仍處于下行區(qū)間，明年要力爭(zhēng)回穩(wěn)；第二是房?jī)r(jià)止跌，主要表現(xiàn)為一二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)整體趨于穩(wěn)定，從70城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，10月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有7個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個(gè)，比上月增加8個(gè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)改善；第三是開發(fā)投資回穩(wěn)，表現(xiàn)為房企投資信心回升，新開工竣工規(guī)模提升。
中共中央政治局會(huì)議指出，明年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)，守正創(chuàng)新、先立后破，系統(tǒng)集成、協(xié)同配合，實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，充實(shí)完善政策工具箱，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策“組合拳”，提高宏觀調(diào)控的前瞻性、針對(duì)性、有效性。要大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)貨幣政策主要以“穩(wěn)健”為主，這是近14年來(lái)，中央首次定調(diào)“適度寬松”的貨幣政策。上一次“適度寬松”還是在2009年至2010年期間。
2009年3月，中央政府門戶網(wǎng)站發(fā)文《如何實(shí)施寬松的貨幣政策?》中提到：《政府工作報(bào)告》中提出，要實(shí)施適度寬松的貨幣政策。一是要改善金融調(diào)控；二是優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)；三是進(jìn)一步理順貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，保證資金渠道暢通；四是加強(qiáng)和改進(jìn)金融監(jiān)管。
一直到2010年12月3日，中央政治局會(huì)議宣布貨幣政策由“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”，以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和通脹壓力的局面。至此“穩(wěn)健”也成為了一直以來(lái)貨幣政策主基調(diào)。
此次再提“適度寬松”標(biāo)志著政策基調(diào)的重大調(diào)整。
從房地產(chǎn)方面來(lái)看，“寬松”的貨幣政策意味著2025年有進(jìn)一步降息降準(zhǔn)的可能，一方面能有效降低購(gòu)房門檻，另外一方面也能在一定程度上改善企業(yè)現(xiàn)金流水平。這對(duì)提振市場(chǎng)信心和需求都有一定的幫助。
財(cái)政政策方面使用的是“更加積極”的描述，9·26政策至今財(cái)政部已發(fā)布多項(xiàng)財(cái)政政策支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，如專項(xiàng)債、專項(xiàng)資金、稅收政策等（詳見(jiàn)：陣地丨財(cái)政部發(fā)聲！一攬子政策“組合拳”來(lái)了），對(duì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期起到了一定的積極作用。
在“更加積極”的要求下，2025年一系列配套政策有望加速落地。
中共中央政治局會(huì)議指出，要持續(xù)鞏固拓展脫貧攻堅(jiān)成果，統(tǒng)籌推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。要加大區(qū)域戰(zhàn)略實(shí)施力度，增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展活力。
2024年7月31日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》。提出4項(xiàng)重大行動(dòng)、19項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)及有關(guān)政策措施。其中明確，要經(jīng)過(guò)5年努力，使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城市渠道進(jìn)一步暢通，常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%。
與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)密切的是戶籍制度改革、住房保障體系、公共服務(wù)均等化、城市更新這4個(gè)部分。
戶籍制度改革方面，要求放開放寬除個(gè)別超大城市外的限制。這意味著未來(lái)除了全國(guó)22個(gè)超大特大城市以外，全國(guó)其余絕大多數(shù)的城市限制將基本取消。而超大特大城市的門檻也將相應(yīng)放寬，增加配額、降低學(xué)歷等硬性要求；
住房保障體系方面，未來(lái)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的住房需求主要由保障房來(lái)滿足，保障性住房將進(jìn)入新一輪蓬勃發(fā)展期；
公共服務(wù)均等化方面，將公共服務(wù)保障與戶籍脫鉤、與常住人口掛鉤，推動(dòng)符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口社會(huì)保險(xiǎn)、住房保障、隨遷子女義務(wù)教育等享有同遷入地戶籍人口同等權(quán)利；
城市更新方面，發(fā)力推進(jìn)老舊小區(qū)改造和“三大工程”建設(shè)。給出了中央財(cái)政建設(shè)資金、地方專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款等多元化的資金支持方式。
《計(jì)劃》同樣提到培育一批同城化程度高的現(xiàn)代化都市圈，推動(dòng)通勤便捷高效、產(chǎn)業(yè)梯次配套、生活便利共享，引導(dǎo)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、集約緊湊布局。
近年來(lái)，都市圈發(fā)展全面提速，國(guó)家級(jí)都市圈數(shù)量已增加到14個(gè)。2021年，國(guó)家發(fā)改委正式批復(fù)首個(gè)都市圈發(fā)展規(guī)劃——《南京都市圈發(fā)展規(guī)劃》，同年，福州、成都都市圈獲批。2022年，全國(guó)獲批都市圈增加了4個(gè)，分別是長(zhǎng)株潭、西安、重慶、武漢。2023年，又有7個(gè)都市圈獲得發(fā)改委批復(fù)，分別是沈陽(yáng)、杭州、青島、濟(jì)南、廣州、深圳、鄭州。
據(jù)廣州、深圳、南京、武漢、成都等五大都市圈公布2023年GDP數(shù)據(jù)，合計(jì)達(dá)到20萬(wàn)億?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)那些中心城市發(fā)展更完善，中心城市與周邊城市發(fā)展協(xié)同性更強(qiáng)的都市圈，將蘊(yùn)藏著更多房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇。
從9·26首提“止跌回穩(wěn)”至今，得益于政策穩(wěn)信心強(qiáng)預(yù)期疊加新增供應(yīng)大幅回升，市場(chǎng)成交達(dá)到年內(nèi)新高，無(wú)論是新房、二手房還是土地市場(chǎng)都出現(xiàn)熱度回升。
此時(shí)提出“穩(wěn)住樓市”并提出“更加積極”的財(cái)政政策和“適度寬松”的貨幣政策，無(wú)疑是給市場(chǎng)又打了一針強(qiáng)心劑，這意味著2025年整體政策依然將以積極寬松為主。
12月9日下午，隨著會(huì)議內(nèi)容的發(fā)布，恒生指數(shù)直線拉升可見(jiàn)政策內(nèi)容對(duì)市場(chǎng)信心提振。
預(yù)判12月，整體成交環(huán)比有望回升，整體成交預(yù)期翹尾10%-20%，市場(chǎng)熱度延續(xù)高位。
- 中央政治局會(huì)議再發(fā)聲：2025穩(wěn)住樓市！
