14年后，“適度寬松”的貨幣政策首度回歸。
12月9日，市場普遍關(guān)注的中央政治局會議公報公布。
會議明確提出“穩(wěn)住股市樓市”、“實施更加積極的財政政策”。
對貨幣政策的表述，由之前的“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活有效”，變?yōu)椤斑m度寬松”。
貨幣政策轉(zhuǎn)為“適度寬松”之后，宏觀經(jīng)濟全局和房地產(chǎn)都會受到很大影響。
上一次貨幣政策“適度寬松”，可以追溯到2009年。2008年，美國次貸危機爆發(fā)，引發(fā)全球范圍內(nèi)的金融海嘯，導(dǎo)致美國等發(fā)達經(jīng)濟體需求萎縮。為應(yīng)對外部環(huán)境的激烈變化，我國的貨幣政策驟然180度轉(zhuǎn)向。從2008年的“從緊”，跳過了中性、穩(wěn)健，直接轉(zhuǎn)為“適度寬松”，并持續(xù)到了2010年。
那兩年間經(jīng)濟領(lǐng)域重要的事件，就是“四萬億救市計劃”。雖然一部分人有不同看法，但無論如何，中國經(jīng)濟還是憑借四萬億救市計劃，以及與之匹配的適度寬松的貨幣政策、積極的財政政策闖過了危機，在當時全球經(jīng)濟增長中一枝獨秀，以至于在后危機時代，在全球范圍內(nèi)引發(fā)了關(guān)于“中國模式”的大討論。
那兩年間，借助寬松的貨幣政策環(huán)境，房地產(chǎn)市場迅速企穩(wěn)、復(fù)蘇，此后進入一個長達將近10年的單邊上揚周期。
在那之后的十年，買房是重要也正確的人生決策。
當“適度寬松”重新回歸時，環(huán)境頗有些似曾相識的意味。上一次適度寬松，是應(yīng)對外部環(huán)境驟變觸發(fā)。這次也是。特朗普當選，其對華關(guān)稅的大幅提升已在預(yù)期之內(nèi)，全球范圍內(nèi)右翼思潮，使得冷戰(zhàn)結(jié)束以來的全球化經(jīng)濟運行受到極大挑戰(zhàn)。中國經(jīng)濟面臨的外部沖擊可想而知。
于是，“適度寬松”歸來。
“適度寬松”的“適度”是什么程度？意味著什么？一句話就能解釋：自2000年以來，關(guān)于貨幣政策“為積極”的表達，就是“適度寬松”，純粹“寬松”就沒有出現(xiàn)過。因此，就以“寬松”來理解，應(yīng)該沒有什么大錯。
這就是說，2025年，我們將迎來十幾年來“為寬松”的貨幣環(huán)境。直接的影響，就是貸款變得容易、便宜了。
根據(jù)央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年10月社融總額存量403.45萬億元，同比增長7.8%。請注意，是同比，這樣的數(shù)據(jù)，是在9月政治局會議部署一系列增量政策后得到的，其時貨幣政策仍然是“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活有效”。
“適度寬松”的口徑正式實施后，這個關(guān)鍵數(shù)據(jù)，恐怕還會出現(xiàn)可預(yù)見的增長。而社融規(guī)模，往往直接體現(xiàn)經(jīng)濟運行的活力。
中國長久以來建立的信貸和金融框架，決定了貨幣政策口徑首先在B端，也就是企業(yè)端先見到效用，具體到房地產(chǎn)，就是房地產(chǎn)企業(yè)要先于普通購房人，分到“寬松貨幣”這杯羹。
以涉房信貸為例。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，到今年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.79萬億元，同比增長2.7%，增速比上年末高1.2個百分點，前三季度增加6385億元。這也是在貨幣政策“穩(wěn)健、要靈活有效”的口徑下取得的。當貨幣政策轉(zhuǎn)為“適度寬松”后，這一數(shù)據(jù)仍然會有可預(yù)見的增長。
也就是說，房企在2025年獲得貸款的環(huán)境要比2024年更為寬松，這一點很重要。為什么？因為事關(guān)預(yù)期。
當前房地產(chǎn)市場的預(yù)期是重要的問題。影響預(yù)期有兩大方面因素，其一是整體經(jīng)濟局勢，也就是居民對于收入增減的看法和判斷；其二是對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期影響。如果房企現(xiàn)金流持續(xù)緊張，降價走量勢必蔚然成風，而越降價，房子越?jīng)]人買，現(xiàn)金流越緊張，反過來就又要降價，造成負向循環(huán)。
如果房企現(xiàn)金流問題不得以改善，樓市預(yù)期也就無法修復(fù)，更奢談扭轉(zhuǎn)。
貨幣環(huán)境“適度寬松”后，房企獲得新開發(fā)貸的難度降低，同時，銀行依規(guī)展期、續(xù)貸的可操作性也大大增強，房企現(xiàn)金流承受的壓力將大為減小。再加上過去1~2年，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收縮拿地，土地購置、工程款等大額支出大為減少，這使得房企現(xiàn)金流進一步改善成為可能。
現(xiàn)金流壓力降低后，房企砸盤降價的動力將大大減弱，而“被逼砸盤“是過去一段市場房地產(chǎn)市場價格“超跌”的根源所在。當房企有條件少干這樣的事兒的時候，市場價格預(yù)期就具備了進一步修復(fù)的可能性。
這個“適度寬松”，就是匹配著“止跌回穩(wěn)”這個目標來的。要回穩(wěn)，先要穩(wěn)住預(yù)期。
這是杯羹，看起來比較鮮明，而第二杯羹是購房人的，看起來要模糊一些。
從理論角度而言，寬松的貨幣環(huán)境，應(yīng)該能夠帶動市場資金價格，也就是利率持續(xù)下行。如果僅從邏輯上看，房貸利率還會繼續(xù)下行。
但是，近多個城市的房貸利率重新上行，重新回到“3以上”，似乎與上述基本邏輯相悖。這無疑是綜合考慮銀行息差帶來的經(jīng)營風險等方面的因素之后帶來的結(jié)果，息差過小，銀行會承受壓力。
這的確是現(xiàn)狀。但是，當貨幣政策轉(zhuǎn)為適度寬松后，存款利率也勢必下行，銀行在負債端的資金成本也會下降。當前的利率形成機制是一個報價機制，資金豐沛時，商業(yè)銀行也不會報出更高的資金價格，這在一定程度上，會帶來LPR利率的下行。
當前，鼓勵購房，“止跌回穩(wěn)”是重要目標，對房貸利率實施“加點”，是很難想象而且十分怪異的。因此，我們斗膽展望，未來房貸利率并非沒有進一步降低的可能。
這也是一杯羹。
還有另外一杯羹，不得不說。就是高凈值人群，尤其是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，通過各種方式獲得銀行資金支持的“閘門”變得更松了。當銀行變得更“有錢”之后，銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，可以采用各種方式，從銀行獲得更多的貸款資金，而這些資金，可能在一定程度上，會用于與購房有關(guān)的資金中轉(zhuǎn)。
我們說得很含蓄了，什么意思相信諸君都明白。
由此帶來的直接的影響，就是改善型，尤其是高端改善型市場的階段性機會。關(guān)于這一點，話就暫時講到這里。
我們相信，“適度寬松”的貨幣政策和更加積極的財政政策一起，再加上增量政策的逐步落地發(fā)揮效用，2025年無論是經(jīng)濟全局，還是房地產(chǎn)，都會更加企穩(wěn)向好。
在良好預(yù)期的同時，我們也做一點提醒，如今，與14年前的環(huán)境有些許不同。14年前，中國居民部門杠桿率相對偏低，而經(jīng)歷了4萬億救市和后來的一輪“去庫存”，居民部門的杠桿水平已經(jīng)有了一定水平的抬升。在這樣的情況下，進一步將居民部門的杠桿控制在合理水平，資產(chǎn)負債表才能修復(fù)。
無論何時，這才是小到房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，大到經(jīng)濟全局“行穩(wěn)致遠”的終極答案。
推薦一個視頻號
“望京街9號”
及時熱點的財經(jīng)新聞
有趣，更有態(tài)度
★★攸克近期文章推薦 ★★
(點擊圖片即可閱讀)
掃描下方二維碼，關(guān)注作者公眾號
- 貨幣政策重回“適度寬松”，樓市能分幾杯羹？
