隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，物業(yè)行業(yè)在人們的生活中扮演著越來越重要的角色。
在踐行高質(zhì)量發(fā)展的共識(shí)下，物業(yè)管理企業(yè)變得越來越“卷”。
首先從企業(yè)內(nèi)部來看，降本增效已經(jīng)成為每一家物業(yè)企業(yè)主旋律，作為一個(gè)系統(tǒng)性工程，降本增效涉及面廣、顆粒度細(xì)，從當(dāng)前許多企業(yè)的做法來看，區(qū)域聚焦、組織精簡、人員共享已成當(dāng)前實(shí)現(xiàn)降本增效的主要三個(gè)方面。
其次是在制度完善和平臺(tái)搭建上，長期以來物業(yè)行業(yè)存在著一些不透明的現(xiàn)象，如收費(fèi)不清晰、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確、資金使用不公開等，這些問題不僅引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，也影響了社區(qū)的和諧穩(wěn)定。如今越來越多的物業(yè)企業(yè)通過服務(wù)透明、財(cái)務(wù)透明、管理透明等方式建立公開透明的制度，讓業(yè)主明白消費(fèi)，增加業(yè)主幸福生活的保障，營造和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。
后是在社區(qū)營造上面，越來越多的企業(yè)通過創(chuàng)新的理念和實(shí)踐，建設(shè)有溫度的社區(qū)，如兒童友好、老年友好等以居民為中心，關(guān)注不同年齡段的需求，進(jìn)一步提升居民的幸福感和歸屬感。
在“好房子+好服務(wù)”的生態(tài)閉環(huán)下，好的物業(yè)管理也成為了客戶選擇資產(chǎn)的重要考量因素之一。
受整體經(jīng)濟(jì)形勢及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r影響，降本增效可以說是當(dāng)前乃至未來很長一段時(shí)間物業(yè)企業(yè)的一個(gè)主旋律。
從當(dāng)前許多物企的做法來看，區(qū)域聚焦、組織精簡、人員共享三個(gè)方面已成主流路徑之一。
1、區(qū)域聚焦：多數(shù)物企深耕區(qū)域及城市，部分物企提升項(xiàng)目密度
在區(qū)域聚焦方面，物業(yè)企業(yè)的降本增效策略多體現(xiàn)在兩個(gè)方向，一是深耕區(qū)域及城市，這是多數(shù)物企采用的路徑；二是提升單城市乃至片區(qū)項(xiàng)目密度。
強(qiáng)化區(qū)域深耕可以不斷優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)、增強(qiáng)客戶黏性，這也是多數(shù)物企的策略選擇。以濱江服務(wù)為例，在拓展方面，實(shí)施以落地城市為重點(diǎn)深耕成林的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，以一年扎根，三年成林，五年成海為目標(biāo)，有序開拓新市場。從數(shù)據(jù)上看，杭州仍是其無可動(dòng)搖的“大本營”：2024年上半年，濱江服務(wù)在管面積前五城市為杭州、金華、嘉興、紹興、寧波，占比分別為63.6%、13.9%、4.8%、4.4%、2.8%。
“密度策略”是為了發(fā)揮單城市規(guī)模效應(yīng)或片區(qū)集成效應(yīng)，有利于實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)資源、人力、物力的共享，終打造成一個(gè)高濃度、高效率的物業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，這方面的典型物企是綠城服務(wù)、萬物云等。
2024年上半年，綠城服務(wù)打造了88個(gè)城市綠洲。它是以3公里為半徑、單體生態(tài)的社會(huì)治理為基礎(chǔ)，延展至縣域、市域全域的社會(huì)治理現(xiàn)代化模式。
萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書朱旭曾表示：蝶城戰(zhàn)略是萬物云未來10年的核心戰(zhàn)略。蝶城戰(zhàn)略也可以被稱為“街道密度戰(zhàn)略”。就這幾年的發(fā)展來看，萬物云蝶城戰(zhàn)略成效顯著，2024年上半年蝶城底盤數(shù)量增長至642個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)蝶城202個(gè)，主攻蝶城180個(gè)，目標(biāo)蝶城260個(gè)，蝶城內(nèi)住宅項(xiàng)目中標(biāo)率達(dá)75%。
2、組織精簡：既要精簡冗員，也要激勵(lì)賦能業(yè)務(wù)拓展
近兩年，很多物業(yè)企業(yè)都對組織架構(gòu)進(jìn)行了深度優(yōu)化和調(diào)整，其目的在于提高效率，改進(jìn)服務(wù)，更好地適應(yīng)快速變化的市場環(huán)境。
在這一方面，目前物企的常規(guī)做法是區(qū)域合并或縮減。
以世茂服務(wù)為例，其職能一線下沉、業(yè)務(wù)區(qū)域化管理，并限制平臺(tái)崗位配置上限。2024年上半年，世茂服務(wù)員工成本18.15億元，同比減少6.9%，人均效能升至9.2萬元/人，同比提升3.4%，管理費(fèi)用跌至4.2億元，同比下降6.6%，管理費(fèi)率跌至10.4%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)
通過組織機(jī)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)強(qiáng)激勵(lì)，進(jìn)而促進(jìn)業(yè)務(wù)拓展，也是不少企業(yè)的做法。
以中海物業(yè)為例，2021年2月啟動(dòng)項(xiàng)目總經(jīng)理合伙人制改革，大幅提升項(xiàng)目管理人員的主觀能動(dòng)性，加速第三方市場拓展。2020年至2024年上半年，中海物業(yè)獨(dú)立第三方在管面積由024億平方米躍升至1.72億平方米，占比由12.6%持續(xù)提升至40.8%，凈增長28.2個(gè)百分點(diǎn)。
再如保利物業(yè)，通過推進(jìn)事業(yè)部改革，建立了商辦和公服事業(yè)部。2024年上半年，保利物業(yè)長三角與大灣區(qū)公共服務(wù)新拓展金額同比分別增長14.6%和25.5%，商辦業(yè)態(tài)新拓展金額升至4.3億元，同比增長27%。
3、人員共享：超級員工提效，基于密度提升實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目員工復(fù)用
除了組織精簡之外，通過不同項(xiàng)目間的人員共享與復(fù)用，充分發(fā)揮員工的潛能，也能顯著實(shí)現(xiàn)降本增效之效果。
以萬物云為例，通過多項(xiàng)目的勞動(dòng)力協(xié)同，實(shí)現(xiàn)人員、設(shè)備跨項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)復(fù)用。在蝶城范圍內(nèi)，根據(jù)不同項(xiàng)目的服務(wù)需求和時(shí)間特點(diǎn)，合理調(diào)配服務(wù)人員和設(shè)備資源，避免資源的閑置和浪費(fèi)，提高資源的利用效率，從而達(dá)到降本增效的目的。據(jù)了解，其坂田8個(gè)住宅項(xiàng)目人效比提升達(dá)到20%以上。
還有永升服務(wù)，其通過城市片區(qū)集控中心，集中管轄上海嘉定、寶山片區(qū)共19個(gè)項(xiàng)目，節(jié)省了管理人員的成本。
從社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生到設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，從安全保障到社區(qū)文化建設(shè)，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量直接影響著業(yè)主的生活品質(zhì)。
然而，長期以來物業(yè)行業(yè)存在著一些不透明的現(xiàn)象，如收費(fèi)不清晰、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確、資金使用不公開等，這些問題不僅引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，也影響了社區(qū)的和諧穩(wěn)定。
對此如今非常多的物企選擇公開透明地將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)掛在線上，貼在線下。業(yè)主們可以非常方便地在公眾號(hào)、微信群、APP等線上途徑搜索到新版本的物業(yè)合同，如金地物業(yè)、世茂服務(wù)等；在線下，物企也會(huì)將物業(yè)費(fèi)構(gòu)成、停車費(fèi)明細(xì)、特約服務(wù)費(fèi)明細(xì)公示于社區(qū)信息公示欄，如中海物業(yè)、弘陽服務(wù)等。
還有以嘉誠新悅為代表的物業(yè)公司，在社區(qū)內(nèi)踐行“曬服務(wù)、曬收支”雙曬行動(dòng)，如實(shí)曬共有經(jīng)營收益、酬金制資金收支、包干制費(fèi)用收支等等。各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)公示資料在智慧物業(yè)系統(tǒng)同步完善，并通過業(yè)主群推送等形式開展線上公告，確保業(yè)主及時(shí)了解動(dòng)態(tài)、實(shí)時(shí)在線查閱。
參考部分物企財(cái)務(wù)公開透明做法，如今物企財(cái)務(wù)透明主要集中在物業(yè)費(fèi)、公共收益、維修資金等，通過線上小程序 、APP，或線下公示欄等方式傳達(dá)至業(yè)主。
除了服務(wù)透明、財(cái)務(wù)透明之外還有不少物企在履行陽光透明領(lǐng)域中將物業(yè)管理事務(wù)公開透明地呈現(xiàn)在業(yè)主眼前。讓業(yè)主感受到自身權(quán)益得到充分尊重，進(jìn)而積極參與到小區(qū)的共建共治中來，提升業(yè)主的歸屬感和責(zé)任感。
如保利物業(yè)通過“歡迎來找事兒2.0”行動(dòng)計(jì)收，搜集業(yè)主的問題反饋與建議，并相應(yīng)轉(zhuǎn)為系統(tǒng)工單，讓業(yè)主參與社區(qū)事務(wù)管理；中海物業(yè)在優(yōu)你家APP推廣議事大廳，開辟投票通道、設(shè)立業(yè)主見面會(huì)。
對于物業(yè)行業(yè)和物企來說，建立健全公開透明的制度和有效的監(jiān)督體系是維護(hù)公平、公正和秩序的重要保障。與此同時(shí)，陽光透明所帶來的“威懾力”能夠更好地規(guī)范物業(yè)人員的行為，增加業(yè)主幸福生活的保障，營造和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境，打造更具競爭力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
在現(xiàn)代城市生活中，社區(qū)已不僅僅是人們居住的場所，更是承載著情感、文化與生活品質(zhì)的重要空間。
近年來，各大物企開始建立社區(qū)長效共建機(jī)制，持續(xù)培育社區(qū)營造內(nèi)生動(dòng)力，通過積極連接業(yè)主，以文化與公益等多元維度為切入點(diǎn)展開共創(chuàng)行動(dòng)，全力打造全齡友好型社區(qū)，成功搭建起緊密的溝通橋梁與合作紐帶。
物企社區(qū)營造做法可分為以下幾個(gè)部分，分別是兒童友好、老年友好、創(chuàng)新玩法等。
1、積極建設(shè)兒童友好社區(qū)
在現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)進(jìn)程中，眾多物企積極“以一米的視角看世界”，投身兒童友好社區(qū)的打造。
隨著兒童友好建設(shè)的重要性被認(rèn)知，物企不斷加碼推進(jìn)兒童友好社區(qū)建設(shè)，2024年以來，萬科物業(yè)、景瑞服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)等也紛紛在兒童友好建設(shè)上有了新的突破。
5月，深圳市物協(xié)、克而瑞物管聯(lián)合萬科物業(yè)發(fā)布行業(yè)首份《社區(qū)兒童物業(yè)服務(wù)手冊》，深度解讀了萬科物業(yè)“關(guān)愛成長?萬物童行”兒童服務(wù)體系，以兒童“1 米高度”為視角，細(xì)分幼兒、少兒、青少年三個(gè)年齡段的兒童需求，從生活環(huán)境、專業(yè)服務(wù)、友好體驗(yàn)三個(gè)維度梳理出五大生活場景，為孩子們營造了一個(gè)安全玩耍、讀書學(xué)習(xí)、健康成長的生活環(huán)境；
6月，景瑞服務(wù)發(fā)布“一米行動(dòng)”兒童友好社區(qū)建設(shè)方案，通過多年打磨“瑞苗計(jì)劃”，將“陪伴式社區(qū)生活”融入物業(yè)管理之中，搭建形成具有景瑞服務(wù)特色的體驗(yàn)式、沉浸式幸福社區(qū)體系；
7月，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布構(gòu)建兒童友好社區(qū)生態(tài)的四條主線，包括設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)多年齡段 “適兒性” 的空間友好、社區(qū)變身“第二課堂”的服務(wù)友好、構(gòu)建兒童能動(dòng)社區(qū)參與的制度友好、積極鏈接社區(qū)內(nèi)外文化資源，為孩子們提供豐富的文化和藝術(shù)活動(dòng)。
2、構(gòu)建社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系
與兒童友好對應(yīng)的，是老年友好。隨著老齡化社會(huì)的加劇，空巢老人的居家安全愈發(fā)引人關(guān)注，在此背景下，眾多物企積極承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任，著力構(gòu)建社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系。其核心在于以精心規(guī)劃的服務(wù)設(shè)計(jì)為依托，充分利用自身在社區(qū)管理中的資源與專業(yè)優(yōu)勢，全方位、多維度地保障空巢老人的居家安全，讓他們能夠在熟悉的社區(qū)環(huán)境中安心養(yǎng)老，提升其生活質(zhì)量與幸福感，也為社會(huì)養(yǎng)老事業(yè)貢獻(xiàn)力量。
2022年9月，萬科物業(yè)發(fā)布《空巢老人物業(yè)服務(wù)指南》，這一舉措標(biāo)志著物業(yè)行業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)方面邁出了重要一步。該指南深度解析了空巢老人的生活現(xiàn)狀，根據(jù)不同需求定制不同服務(wù)，為空巢老人提供了更加精準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。
同年，碧桂園服務(wù)推出 “怡然五星長者服務(wù)體系”，該體系分為五個(gè)方面、三個(gè)層次，為試點(diǎn)社區(qū)長者業(yè)主搭建起全方位的養(yǎng)老服務(wù)體系。通過整合社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)資源，碧桂園服務(wù)為長者提供了免費(fèi)和付費(fèi)的養(yǎng)老服務(wù)清單，滿足了長者不同層次的需求。
3、不斷探索新的主題營造
可以看到，物企建設(shè)社區(qū)生態(tài)，不僅能夠更好地滿足業(yè)主生活需求，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升，還可以有效增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，促進(jìn)鄰里關(guān)系，構(gòu)建社區(qū)歸屬感。并且，社區(qū)營造理念的踐行可以提升品牌形象和市場競爭力，同時(shí)實(shí)現(xiàn)社區(qū)和企業(yè)自身的長期可持續(xù)發(fā)展。
“兩會(huì)”中住建部部長倪虹曾就房地產(chǎn)行業(yè)的未來做出了清晰的回答：“房地產(chǎn)企業(yè)要有清醒的認(rèn)識(shí)，誰能為群眾建設(shè)好房子，誰能為群眾提供好服務(wù)，誰就會(huì)有市場、誰就會(huì)有發(fā)展。”
好房子是地產(chǎn)，好服務(wù)是物業(yè)。
新時(shí)代下的物業(yè)管理行業(yè)正處于品牌重塑與價(jià)值升級的關(guān)鍵時(shí)期。物企必須緊跟時(shí)代步伐，在不斷修煉內(nèi)功的同時(shí)創(chuàng)新服務(wù)模式、深化品牌建設(shè)，才能在激烈的市場競爭中保持地位。
- 物企現(xiàn)在已經(jīng)這么卷了？
