2021年下半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近20年時(shí)間長(zhǎng)、幅度的量?jī)r(jià)調(diào)整。
克而瑞研究中心基于保值力研究成果，梳理了12個(gè)典型城市、2980個(gè)細(xì)分板塊、99679個(gè)住宅小區(qū)的一二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，對(duì)比2021年定基房?jī)r(jià)水平來(lái)看，有14%的板塊的房?jī)r(jià)跌幅小于5%。對(duì)比各類板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)來(lái)看，高端板塊房?jī)r(jià)為堅(jiān)挺，2023年末房?jī)r(jià)仍高于2021年。
在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規(guī)?；厣鶠槊黠@，并且在2024年之前的三輪反彈周期中，抗跌板塊的流速均回到了基期的80%以上。
對(duì)于房?jī)r(jià)適中的剛需流量板塊而言，典型如北京沙河（中關(guān)村）、杭州臨平老城（生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園）、南京鐵心橋（軟件園區(qū)）等，由于目標(biāo)客戶范圍較大，再加之二手房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定，使得購(gòu)房者信心較強(qiáng)，板塊內(nèi)新房流速持續(xù)向好，當(dāng)前流速均較2021年月均交易量增長(zhǎng)超過(guò)100%。
我們認(rèn)為，就各城市房?jī)r(jià)跌幅小的前10%板塊來(lái)看，平均市場(chǎng)份額只有10%左右，仍有較大的上升空間。讓抗跌板塊占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項(xiàng)目而言，也更有利于提振市場(chǎng)信心。
近兩年來(lái)，受宏觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期等多重因素的影響，新房市場(chǎng)持續(xù)承壓，二手房?jī)r(jià)格也延續(xù)相對(duì)低位?；趪?guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城數(shù)據(jù)可見(jiàn)，二手房房?jī)r(jià)降幅較新房更為顯著。不過(guò)，考慮到市場(chǎng)分化，各板塊房產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)不同地走勢(shì)。
為了更加公允地研究房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)，避免成交結(jié)構(gòu)和交易連續(xù)性不足等因素對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)造成的影響，本文使用二手房掛牌參考價(jià)變動(dòng)測(cè)算各板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)，共涉及2980個(gè)板塊、99679個(gè)住宅小區(qū)。
對(duì)比2021年定基房?jī)r(jià)水平來(lái)看，有14%的板塊的房?jī)r(jià)仍是比較抗跌的，2024年9月房?jī)r(jià)較2021年跌幅小于5%；2024年前9月，在各類板塊中，抗跌板塊一二手房交易量占比約為18%，成交金額占比約為28%，抗跌板塊內(nèi)，中高端板塊占比相對(duì)較高。
按照2024年前9月新房成交金額來(lái)看，上?；春Ｂ钒鍓K、豫園板塊、徐匯龍華板塊，西安奧體中心板塊、上海不夜城板塊、嘉定新城板塊、北京西城板塊、西安中央創(chuàng)新區(qū)板塊、是成交為活躍的TOP8板塊，成交金額均超100億元。從城市角度來(lái)看，上海高端板塊淮海路板塊和豫園板塊尤為突出，成交金額均超300億元。除此之外，其余新房成交主力多是改善和剛需板塊。
為探析不同板塊的房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)，克而瑞研究中心以12個(gè)典型城市的2980個(gè)板塊為樣本，根據(jù)各板塊二手房掛牌價(jià)格，將板塊分為剛需、改善、高端三類（以全市中位數(shù)的1倍、1.8倍為分隔點(diǎn)）。根據(jù)掛牌參考價(jià)的相對(duì)變化幅度，測(cè)算各類板塊的房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)。
測(cè)算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，剛需、改善房?jī)r(jià)高點(diǎn)都出現(xiàn)在2021年，故以2021年為基期，計(jì)算了2020年1月以來(lái)各類板塊的房?jī)r(jià)發(fā)展指數(shù)。分板塊類型來(lái)看，高端板塊房?jī)r(jià)為堅(jiān)挺，2023年末房?jī)r(jià)仍高于2021年，直至2024年才真正進(jìn)入下跌通道，跌幅為各類板塊中小，2024年三季度末高端板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)為96，僅較2021年下跌了4%。即便與2022年年中的高點(diǎn)相比，高端板塊房?jī)r(jià)降幅也僅為8%，仍是各類板塊中。
改善類板塊跌幅居中，在房?jī)r(jià)的反彈周期中，與剛需類板塊房?jī)r(jià)指數(shù)相近，但是在房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌階段中，改善類板塊跌幅均小于剛需。2024年三季度末改善板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)為88.2，較2021年下跌了11.8%。
至2024年三季度末，樣本城市高端板塊（房?jī)r(jià)高于全市平均1.8倍）二手房掛牌參考價(jià)平均較2021年下降了4%。從具體城市表現(xiàn)來(lái)看，西安、北京、上海、廣州、深圳等城市此類板塊抗跌能力更強(qiáng)，掛牌參考價(jià)均與2021年相若。
以西安的浐灞商務(wù)板塊為例，該板塊高端項(xiàng)目云集，2021年新房均價(jià)即達(dá)到2.5萬(wàn)元/平方米以上，雖然在2022年間經(jīng)歷了一波下行調(diào)整，房?jī)r(jià)跌破2萬(wàn)元大關(guān)，但2023年后房?jī)r(jià)即再度回升，站到3萬(wàn)元以上，2024年雖然受整體行業(yè)大環(huán)境影響，房?jī)r(jià)有所回調(diào)，但仍高于2021年平均。板塊內(nèi)的典型流量項(xiàng)目自然界，累計(jì)新房成交超過(guò)4000套，新房?jī)r(jià)格、掛牌參考價(jià)、二手房成交均價(jià)均較2021年上漲5%左右。同板塊內(nèi)的浐灞半島項(xiàng)目，前期房源價(jià)格較低，2021年掛牌價(jià)還不到2萬(wàn)元/平方米，其別墅房源價(jià)格趕上了板塊的房?jī)r(jià)上漲周期，與2021年相比，目前二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)上漲超過(guò)40%。
西安主要得益較佳的供求關(guān)系，以及對(duì)庫(kù)存規(guī)模的良好控制，至2024年9月，城市消化周期仍維持在一年左右，且新房住宅的年交易仍能維持在6000套以上的水平，二手房的價(jià)格表現(xiàn)也更為堅(jiān)挺。
追溯新房交易規(guī)模發(fā)展趨勢(shì)，2024年三季度，典型城市流速僅為2021年平均的四成。從細(xì)分板塊來(lái)看，房?jī)r(jià)抗跌性更強(qiáng)的板塊，其流速曲線的下降更為平緩，并且在剛需類板塊中，這一差異更為顯著。
按板塊房?jī)r(jià)的定基指數(shù)劃分，縱觀2021年以來(lái)各類板塊的新房流速變化情況，可見(jiàn)在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規(guī)模回升均為明顯，并且在2024年之前的三輪反彈周期中，抗跌板塊（房?jī)r(jià)定基指數(shù)跌幅低于5%）的流速均回到了基期的80%以上。
典型如西安奧體中心板塊，當(dāng)前新房均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米左右，消化周期常年維持在10個(gè)月以下，板塊房?jī)r(jià)也持續(xù)穩(wěn)定，2021年以來(lái)的月度板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)均維持在85以上，2024年三季度末房?jī)r(jià)僅較2021年下降4%。2023年四季度西安奧體中心板塊月均新房成交套數(shù)達(dá)到951套，較2021年月均流速持平，諸如鼎誠(chéng)御峰里、西派璟悅、西派麟悅等項(xiàng)目均取得了七成以上的開(kāi)盤去化率。
在更為堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)支撐下，這些板塊往往擁有著更好的發(fā)展預(yù)期，去化壓力也相對(duì)較輕，因此在歷次市場(chǎng)反彈周期中，也往往能夠取得更為明顯的交易量回升。再加之當(dāng)前中央部委“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的政策導(dǎo)向，新房市場(chǎng)發(fā)展也會(huì)更加偏向于這些房?jī)r(jià)指標(biāo)維穩(wěn)的優(yōu)質(zhì)板塊。其新房成交規(guī)模也有望先一步企穩(wěn)。
單看剛需板塊，房?jī)r(jià)抗跌板塊的流量穩(wěn)定性優(yōu)勢(shì)更為顯著，其他類型的板塊交易量走勢(shì)均高度相似。自2022年下半年以來(lái)，板塊的新房交易指數(shù)即持續(xù)于其他剛需板塊。譬如在2023年四季度，抗跌板塊新房交易量較2021年平均下跌19%，而其他各類板塊，新房交易量均較2021年平均下跌超過(guò)40%。并且在2022年下半年-2023年年末，抗跌剛需板塊的交易量跌幅始終維持在二成左右或更少，一直處于相對(duì)穩(wěn)定的范圍。直至2024年以來(lái)，抗跌剛需板塊的交易量才出現(xiàn)大幅下探，降幅超過(guò)40%，但仍好于其他板塊至少10個(gè)百分點(diǎn)。
這些板塊中，典型城市郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)片區(qū)表現(xiàn)尤為突出，如北京昌平沙河、上海嘉定新城、廣州花都、深圳龍崗、西安灞河紡織城板塊等。客源較為豐富，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，新房產(chǎn)品相對(duì)在售二手房?jī)?yōu)勢(shì)突出，交易量波動(dòng)也明顯小于其他板塊。典型如上海嘉定新城，2024年三季度板塊二手房掛牌價(jià)格較2021年下降約2%，新房平均月成交約230套，較2021年月均值下降40%。目前嘉定新城二手房?jī)r(jià)格普遍在3.5萬(wàn)元/平方米左右，在售新房則主打品質(zhì)提升，平均售價(jià)約5萬(wàn)元/平方米，與二手房市場(chǎng)拉開(kāi)了明顯差距，再加之上海對(duì)于五大新城和購(gòu)房政策的持續(xù)寬松，板塊一二手房形成了較好的價(jià)格梯度，2024年下半年一二手房成交套數(shù)比為61:100，仍與2021年相若，持續(xù)高于上海全市一二手房30:100的規(guī)模之比。
考慮到當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)空間和流速愈發(fā)審慎的考量標(biāo)準(zhǔn)，建議地方政府應(yīng)更加重視房?jī)r(jià)抗跌板塊的微觀調(diào)控，在土地供給、新房預(yù)售、閑置土地盤活、舊改開(kāi)發(fā)等方面予以更加精細(xì)的管理，促進(jìn)板塊住宅用地、優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有序推進(jìn)。
進(jìn)一步分城市視角來(lái)看，廣州、杭州、西安抗跌板塊的交易規(guī)模韌性為突出較2021年月均值降幅均在15%以內(nèi)，此外深圳、合肥、天津、南京等房?jī)r(jià)降幅較小的板塊，其交易規(guī)模韌性也明顯更佳，如南京房?jī)r(jià)降幅在20%以內(nèi)的板塊，其交易量平均跌幅52%，而其他板塊交易量平均降幅均高于七成。至于北京、上海、重慶、蘇州、武漢等市，各類剛需板塊的差距則相對(duì)較小。
以杭州高流量的剛需板塊為例，房?jī)r(jià)跌幅較小的金沙湖2024年三季度月均交易量220套，與2021年大致持平，2024年金沙御湖境、沐晴川府等品質(zhì)項(xiàng)目仍能取得60%以上的開(kāi)盤去化率。而房?jī)r(jià)下跌15%的遠(yuǎn)郊剛需板塊臨平經(jīng)開(kāi)區(qū)，流速則只有2021年的9%，2024年以來(lái)的7次項(xiàng)目開(kāi)盤，無(wú)一開(kāi)盤去化率超過(guò)30%，而在2021年該板塊開(kāi)盤去化率接近100%。受去化速度下降影響，臨平經(jīng)開(kāi)區(qū)的消化周期也由2021年的1.1個(gè)月驟漲至2024年的20個(gè)月。
2024年10月，得益于行業(yè)的大量利好政策刺激，典型城市新房交易量大幅回升。對(duì)比2024年前三季度交易量看，各類板塊交易量均大幅回升。房?jī)r(jià)跌幅大于30%的領(lǐng)跌板塊，交易量增加了86%，但是對(duì)比2021-2023年交易量可見(jiàn)，這更多的還是由于2024年前三季度基期數(shù)值過(guò)低的緣故。譬如廣州增城的石灘板塊，2024年10月新房成交140套，較前三季度月均增長(zhǎng)了133%，但是相比2021年月均350套的交易量來(lái)看，流速降幅仍高達(dá)60%，2024年10月消化周期仍高達(dá)36個(gè)月。
房?jī)r(jià)降幅在20%-30%之間的板塊，年內(nèi)交易量回升幅度，較2024年前三季度月均流量增長(zhǎng)了110%，在經(jīng)過(guò)了三年的房?jī)r(jià)調(diào)整后，不少板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)基本達(dá)到了自住型購(gòu)房者的心理價(jià)位，再加之新的政策面刺激，10月份交易量大幅提升。典型如天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，2024年10月新房成交370套，較年內(nèi)月均流速增長(zhǎng)110%，較2021年月均交易量增幅也超過(guò)100%，板塊內(nèi)四代宅項(xiàng)目綠城桂月雲(yún)翠持續(xù)熱銷，10月份單盤交易107套，連續(xù)兩個(gè)月備案成交金額超過(guò)2億元。
房?jī)r(jià)降幅在5-10%之間板塊，10月交易規(guī)模變動(dòng)表現(xiàn)佳，流速已經(jīng)回到2021年的高點(diǎn)。不僅較年內(nèi)均值增幅超過(guò)九成，較2022-2023年增幅超過(guò)四成，相比2021年高點(diǎn)的降幅也僅有4%。不過(guò)交易量的大幅反彈，也基本兌現(xiàn)了此類板塊的整體上升空間，除非個(gè)別板塊發(fā)展預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，未來(lái)交易量進(jìn)一步上行的難度較大。
而房?jī)r(jià)跌幅在5%以內(nèi)的抗跌板塊，交易量仍有進(jìn)一步上升的空間。對(duì)比2024年前三季度月均來(lái)看，這些板塊流速僅上升了57%，為各類板塊中小。固然，這一方面是由于此類板塊基期數(shù)值較高的緣故，但更多的還是受制于供給端的不足，諸如上海嘉定新城、南翔、深圳寶安新安、杭州新天地、西安草灘、田家灣等，消化周期指標(biāo)均相對(duì)健康，但2024年10月交易量較2021年月均降幅仍超過(guò)50%，板塊內(nèi)有效新增供應(yīng)不足，大大制約了這些板塊的去化速度。
2021年至今，大量城市新房交易規(guī)模下跌過(guò)半，在行業(yè)價(jià)跌量縮周期之中，為數(shù)不多的房?jī)r(jià)抗跌板塊更加難能可貴：
一方面，抗跌板塊規(guī)模走勢(shì)更加穩(wěn)定，在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末四次反彈周期中，板塊流速均回到2021年的85%以上，而其他板塊至多回復(fù)到70%左右，且在剛需板塊中，抗跌板塊的流速穩(wěn)定性更加明顯，交易量跌幅常態(tài)化小于其他板塊超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。
另一方面，抗跌板塊當(dāng)前新房市場(chǎng)去化壓力更低、去化速度也更快，2024年三季度末抗跌板塊的平均消化周期僅為15個(gè)月，仍處在合理范圍之內(nèi)；2024年抗跌板塊平均開(kāi)盤去化率達(dá)到36%，同樣明顯高于其他板塊，并且在高端板塊中，抗跌板塊的去化優(yōu)勢(shì)更為顯著，平均消化周期僅有10個(gè)月，平均開(kāi)盤去化率更是達(dá)到八成。
但是從規(guī)模視角來(lái)看，2024年在各類板塊之中，抗跌板塊的流速占比僅為18%，大多數(shù)房產(chǎn)交易仍來(lái)自于房?jī)r(jià)明顯下跌板塊。從地方主管部門角度來(lái)看，為穩(wěn)定需求側(cè)信心，也需要在供給側(cè)做出更多有效舉措，如穩(wěn)定領(lǐng)跌板塊房?jī)r(jià)、減緩房?jī)r(jià)下跌板塊、適度增加抗跌板塊土地供給份額、加快適銷高品質(zhì)住宅的上市節(jié)奏等。
- 深度研究丨典型城市約14%板塊房?jī)r(jià)抗跌
