昨日深夜，北京市住建委等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》），市場期待已久的契稅、增值稅優(yōu)惠政策，正式落地。
北京市相關(guān)政策的要點(diǎn)如下：
1. 取消普宅非普標(biāo)準(zhǔn)后，滿兩年的住房出售，一律免征增值稅。
2. 不滿兩年的，按照5%全額繳納增值稅。
3. 購買首套140平方米以下住房，契稅按1%征收；140平方米以上，契稅按1.5%征收。
4. 購買二套住房，140平方米以下的，契稅稅率為1%，140平方米以上的，契稅稅率為2%。
當(dāng)日白天，上海市的落地政策率先出臺。除了契稅、增值稅優(yōu)惠全部按照此前財(cái)政部等三部門下發(fā)的相關(guān)文件執(zhí)行之外，還明確取消普宅非普標(biāo)準(zhǔn)后，售房個(gè)稅核定征收稅率統(tǒng)一為1%。
向來矜持的上海和北京，這次動(dòng)作都很快，跑在了廣州和深圳的前面。原因很簡單，“止跌回穩(wěn)”的任務(wù)當(dāng)前，呵護(hù)房地產(chǎn)市場的政策都要爭分奪秒，早一秒，快一分都會產(chǎn)生更加積極的效果。現(xiàn)在的市場，就是這樣。
北京選擇深夜出政策，“不過夜”，更是說明了這一點(diǎn)。
假設(shè)一套房的總價(jià)為800萬元，138平方米，在原政策標(biāo)準(zhǔn)下為非普通住房，買入價(jià)為500萬元，那么，按照原有政策，即便滿兩年，仍要按照5%的稅率征收增值稅，約為15萬元。取消普宅非普標(biāo)準(zhǔn)后，只要符合“滿二”的條件，這15萬元的稅就可以免了。
同樣是這套房，在契稅方面，按照原有政策，即便是家庭住房，這套房需繳納的契稅為12萬元。此次調(diào)整后，契稅為8萬元。如果是二套房，按照舊政策，契稅是24萬元，此次調(diào)整之后，只要面積不超過140平方米，也都按照1%征收契稅，這樣，契稅也是8萬元。
這還只是以800萬元的總價(jià)為例，這個(gè)價(jià)格水平在北京并不算高，畢竟在帝都，總價(jià)1000萬以上的房產(chǎn)比比皆是。按照新政策可以節(jié)省的買房支出，都是真金白銀。
這是“有速度的誠意”，把實(shí)惠時(shí)間送到買房人面前。
我們覺得，這套政策，疊加之前已有的措施，受益的應(yīng)該首先是改善型購房需求。按照舊政策，即便新買、要買（賣）的房子滿兩年，只要是“非普”，就要按差額的5%交增值稅，按照慣例，這部分支出，多半會轉(zhuǎn)移到買家身上，為了“改善”居住條件，就要支出這樣一筆負(fù)擔(dān)。
但是，新政策實(shí)施后，如果能把要買的房子面積段控制在140平方米以內(nèi)，只要滿兩年，這5%的增值稅就沒有了。北京的房產(chǎn)總價(jià)本來就高，改善型的房源，要么面積增加，要么地段更好，總價(jià)必然更高，新政策省出來的稅，恐怕要以十萬、數(shù)十萬計(jì)，這對于改善型需求，無不是一種鼓勵(lì)。
反映到存量房市場上，那些戶型控制在140平方米以內(nèi)的次新房房源，應(yīng)該為受益。
契稅也是同樣的道理，1%的稅率檔，門檻從原來的90平方米調(diào)到了140平方米，更關(guān)鍵的是二套的契稅也直接下調(diào)，小于140平方米的也是從原來的3%直接降到1%，大于140平方米的，也從原來3%下調(diào)到了2%，疊加上二套房貸款、利率等方面的政策調(diào)整，買第二套房的負(fù)擔(dān)也會大幅減輕，改善居住條件的成本大大降低。
我們相信，存量房市場上符合這類條件的優(yōu)質(zhì)改善型房源，很快就會有所反應(yīng)。
剛需享受的購房負(fù)擔(dān)降低，就更為直接，在此我們就不贅述了。
北京、上海這樣城市的市場，早已經(jīng)是改善型為主的市場，而且梯級置換特征明顯，二手房交易的活躍，將傳導(dǎo)到新房市場，從而為市場整體“止跌回穩(wěn)”增添一個(gè)非常重要的砝碼。
以上說的是當(dāng)下的實(shí)惠，還有另外一方面，是長遠(yuǎn)信號，那就是北京、上海、廣州、深圳在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從此可以不再被“特殊對待”。
在長達(dá)十多年的樓市緊縮性調(diào)控周期中，北上廣深四城市由于城市地位、市場體量、預(yù)期標(biāo)桿等原因，其采用的政策措施，異于全國。撇開限購這一類行政性色彩非常濃厚手段之外，稅收政策也十分典型。
2016年，營業(yè)稅改增值稅改革推進(jìn)，涉及到房產(chǎn)交易中的營業(yè)稅變更為增值稅的問題。當(dāng)年，主管部門發(fā)了一份文件，明確各領(lǐng)域營改增過渡期內(nèi)的操作辦法，也包括房地產(chǎn)交易領(lǐng)域。
按照這份文件，營改增之后，滿兩年的住房交易，都免征增值稅，但是文件明確指出，“北上廣深四個(gè)城市除外”。同時(shí)，這份文件還明確指出，非普通住宅滿兩年出售的，要征收差額部分5%的增值稅，而“這一政策只適用于北上廣深四個(gè)城市”。這四座城市，就這么被特殊對待了起來。
也就是說，直到今天，這四座城市才在住房增值稅優(yōu)惠政策上，與全國其他城市拉平——原來的“例外”，終于不存在了。
這種“例外”，還廣泛地存在于貸款比例，利率及其加點(diǎn)，以及限購等方面，四座城市較其他城市都有“更高的要求”，怕的就是房價(jià)快速上漲。即便是在周期逆轉(zhuǎn)，全國各城市競相放松調(diào)控政策時(shí)，北上廣深也只能“后行動(dòng)”，進(jìn)度、力度都明顯慢于全國，無論是限購政策，抑或是貸款利率等金融政策，都是如此。
明顯的就是，迄今為止，還保留限購的就只剩下北京、上海、深圳和海南的一些城市了。
此次稅收優(yōu)惠政策落地，“北上廣深例外論”撕開了口子，而且是在中央政府明確認(rèn)可的前提下，和全國其他城市“拉平”，這也是見微知著，體現(xiàn)了政策思路的進(jìn)一步的變化，甚至可以在這四座城市帶來更大的“政策想象空間”
我們期待，在更多的樓市領(lǐng)域，北上廣深也能“不再例外”。
926政治局會議以來，中央、地方層面一系列止跌回穩(wěn)的措施相繼落地，樓市回暖態(tài)勢已經(jīng)出現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月各線城市的新房和二手房價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)漲或降幅收窄。其中一線城市的二手房價(jià)環(huán)比上漲0.4%，結(jié)束了連續(xù)12個(gè)月的環(huán)比下跌趨勢。
北京、上海也都出現(xiàn)久違的項(xiàng)目熱銷，售樓現(xiàn)場人流重現(xiàn)。此次稅收新政落地的速度，體現(xiàn)出政策措施持續(xù)呵護(hù)房地產(chǎn)市場回暖的態(tài)度，市場積極反應(yīng)和正向反饋應(yīng)該會有延續(xù)。
我們還是那句話，當(dāng)前樓市幾乎處在歷史上各項(xiàng)購房政策和工具“優(yōu)惠”的時(shí)段，無論對于剛需還是改善型需求而言，政策環(huán)境的鼓勵(lì)程度，都溢于言表。
當(dāng)下，就是的時(shí)機(jī)。
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- 北京稅收優(yōu)惠落地 打破樓市“北上廣深例外論”
