剛剛，央行發(fā)布公告，2024年10月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
今年之前LPR已經(jīng)從年初的4.2%降到3.85%。這次下調，已經(jīng)是今年的第三次調整，也是降幅的一次。
這意味著近期熱議的降LPR正式落地，大部分存量房貸利率（浮動利率，90％以上）都可以再下調25BP，房貸又降了！
今年次降息出現(xiàn)在2月20日，5年期LPR降息了25個基點，但1年期LPR沒有降息。第二次降息出現(xiàn)在7月22日，1年期和5年期LPR都降息了10個基點。本次5年期再降低25個基點，相當于一年內(nèi)，5年期lpr已經(jīng)降低了60個基點，刷新了歷史記錄。
累計60個基點的降息，相當于全國所有購房者都可以享受到起碼每100萬30年每月月供減少344元，100萬累計利息減少12.38萬。本次25個基點相當于100萬30年月供減少142元，累計30年可以減少5.11萬！
首先：大家關心的存量房貸將全面降低到3.3以下！
10月25日的批量調整只加減點，調整后到重定價日前，大家的利率會有差異，之后才統(tǒng)一為新LPR-30bp.除了北京上海深圳，基本上全國房貸利率將全面跌下3.3以下！
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計：本次降息之前存量房貸平均利率大約在3.92%左右，而新增的房貸平均房貸利率在3.3%左右，經(jīng)過本次降息，未來全國房貸存量平均在3.3左右，新政房貸平均跌到3左右，除了少數(shù)一線城市，新增房貸將全面2字頭！
這對購房者來說是一個特大利好！
其次：這只是開始，從趨勢看，降息還將持續(xù)
美國開啟新一輪降息周期，打破了中國貨幣政策的天花板，讓我們獲得了更大的降息空間。過去幾年，中美利率出現(xiàn)了罕見的倒掛，中國10年期國債收益率比美國低200個基點左右。為了減少資金流出中國，中國降息步子很小，幅度有限。美元開啟降息周期后，中國未來幾年降息空間加大，低利率時代來臨了。
美聯(lián)儲開啟降息周期，對中國是利好。它讓中國貨幣政策空間加大了，對樓市、股市和經(jīng)濟都構成利好。
在經(jīng)濟下行壓力之下，貨幣政策仍會趨于更加寬松，中國的降息周期會繼續(xù)。而且隨著美國大幅度降低，國內(nèi)未來幾個月降息也會加速。
第三：房貸利率全面跌入2區(qū)間
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年10月全國平均利率已經(jīng)跌到了3.3%左右，房貸利率整體看已經(jīng)經(jīng)過了多輪下降，從調整幅度上看，各地對于房貸利率的降低呈現(xiàn)出差異性。目前，多數(shù)城市的首套房貸利率已降至2.8%~3%間。
目前，一線城市5年期以上房貸利率的北京上海是3.4%，廣州低至2.9%；二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。經(jīng)過本次降息，一線城市首套房跌到3.15！
今天降息之前：一線城市首套3.4，經(jīng)過本次降息將跌到3.15！
之前北京5年期以上商貸利率下限為：首套LPR-45BP，五環(huán)內(nèi)二套LPR-5BP，五環(huán)外二套LPR-25BP。
之前上海房貸利率執(zhí)行情況如下：
首套是LPR減45個BP：3.85％-45BP=3.4%二套（主城）LPR減5個BP：3.85％-5BP=3.8%二套（臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山）LPR減25個BP：3.85％-25BP=3.6%
預計一線城市的市場有望繼續(xù)維持930新政后的熱度一段時間。
第四：樓市的政策寬松井噴
進入9月后，各種政策開始升級！
在市場需求疲軟、房價下行、市場競爭加劇等背景下，8-9月整體房地產(chǎn)市場銷售去化受阻，“以價換量”成為去庫存常用手段。房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持低位運行，重點房企銷售降幅仍較大，市場仍處于深度調整過程。前期的政策影響逐漸減弱，整體看購房者信心仍然不足。未來，房地產(chǎn)市場的走勢仍然需要進一步觀察。
本輪樓市下行幅度和周期已經(jīng)刷新歷史記錄，從目前看，930政策主要影響了京滬等一線城市，特別是深圳、北京和上海二手房市場出現(xiàn)了企穩(wěn)現(xiàn)象。
日本5大銀行將浮動型房貸的基準利率設定為2.475%。在進行貸款時，銀行會根據(jù)借款人的信用情況在基準利率的基礎上給予優(yōu)惠，確定適用的具體利率。
國內(nèi)5年期lpr降低到3以內(nèi)已經(jīng)很快了！
第五：房企融資可能好轉
降息疊加后續(xù)的降準，對于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資成本會降低。這將有助于房企增加融資渠道，降低融資成本，利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉和項目開發(fā)。
持續(xù)寬松的貨幣政策，這會影響國內(nèi)購房者對房地產(chǎn)市場的預期。市場可能認為經(jīng)濟環(huán)境將更加有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房價上漲的預期增強，從而進一步刺激購房需求。不過，如果購房者對未來經(jīng)濟形勢仍存在擔憂，這種預期的改善可能會受到一定限制。
2024年以來，中央多次強調房地產(chǎn)的重要性，穩(wěn)定房地產(chǎn)對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤至關重要，9月大會今年房地產(chǎn)調控政策定調后，近的幾次國常會進一步明確政策方向，也釋放了更加積極有力信號，市場不穩(wěn)、政策不止。房地產(chǎn)供需兩端政策有望進一步優(yōu)化調整，各地去庫存相關舉措肯定將加快落實。
全球大放水時代來了！
2014年930全面放松，2016年930全面調控收緊，2022年930“降低公積金貸款利率、放寬首套房按揭利率下限”，2023年9月“調降存量房貸利率，放松認房不認貸”。每一次930都牽動著地產(chǎn)人的心。2024年再次開始政策大寬松時代。
當前市場期待的政策很多，從存量房貸利率調降，到一線城市不限購，再到融資全面支持。
樓市的根本還在經(jīng)濟！
單純依靠政策放松并不能持久地提振市場信心，還需要綜合考慮市場需求、經(jīng)濟環(huán)境以及購房者的心理預期。樓市政策頻繁調整也是市場反復波動的原因之一。每一次政策調整，都會對市場產(chǎn)生不同程度的影響。例如，降低比例、降低貸款利率等措施，雖然在短期內(nèi)可以刺激購房需求，但如果市場預期不穩(wěn)定，購房者仍會持觀望態(tài)度，市場難以實現(xiàn)持久復蘇。
整體看，短期內(nèi)居民收入預期弱、房價下跌預期仍在等因素依然制約著房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產(chǎn)品競爭都存在壓力。當前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結構問題，在房地產(chǎn)庫存積壓的影響下，穩(wěn)定依然需要更多時間。
整體看，2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復，還在逐漸見底過程中，國家救房地產(chǎn)的決心已經(jīng)全面體現(xiàn)在政策上，美聯(lián)儲降息周期來了，伴隨美國步入降息通道，人民幣匯率壓力將極大緩解，國內(nèi)貨幣政策空間將顯著擴大，lpr降低到3以內(nèi)已經(jīng)是100%趨勢。
政策空間更大了，未來更多更重磅的政策會加碼落地，對房地產(chǎn)可以比之前樂觀一點了！降息有利于保持房地產(chǎn)預期穩(wěn)定。部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場快速企穩(wěn)將是趨勢。有望在2024年初再現(xiàn)一定范圍市場的暖冬。
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