美國(guó)貨幣政策調(diào)整對(duì)全球流動(dòng)性、利率水平、大宗商品價(jià)格、通脹壓力、各國(guó)貨幣政策、國(guó)際資本資產(chǎn)配置等等均可以產(chǎn)生廣泛而深入的影響。
今天凌晨2：00，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息50個(gè)基點(diǎn)！這是自2020年3月以來的首次降息，標(biāo)志著本輪降息周期的開始
美聯(lián)儲(chǔ)在為期兩天的貨幣政策例會(huì)后發(fā)表聲明稱，近的指標(biāo)表明美國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)繼續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)張，就業(yè)增長(zhǎng)放緩，失業(yè)率上升但仍處于低位。
鑒于通脹上的進(jìn)展和風(fēng)險(xiǎn)平衡，美聯(lián)儲(chǔ)決定將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)到4.75%至5%之間的水平。
美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾也在當(dāng)天記者會(huì)上表示，美聯(lián)儲(chǔ)的目標(biāo)是恢復(fù)物價(jià)穩(wěn)定，同時(shí)確保失業(yè)率不上升，降息50個(gè)基點(diǎn)表明了美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的決心
要知道，美聯(lián)儲(chǔ)上一次降息是在2020年，為應(yīng)對(duì)新冠疫情直接將聯(lián)邦基金利率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)至0-0.25%。
2022年3月以來，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)了一輪近乎史無前例的激進(jìn)加息，并從2023年7月起將政策利率維持在5.25%-5.5%高位至今。
那么對(duì)于市場(chǎng)的影響如何？眾所周知2020年那一輪美國(guó)降息帶動(dòng)了中國(guó)國(guó)內(nèi)信貸寬松，間接也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的爆發(fā)，當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入調(diào)整的很大原因也是因?yàn)檫@一輪爆發(fā)式上漲。
當(dāng)然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受多種因素綜合影響，美聯(lián)儲(chǔ)降息只是其中一個(gè)重要的外部因素，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口結(jié)構(gòu)變化等對(duì)樓市的影響更為直接和關(guān)鍵。
但整體看，美聯(lián)儲(chǔ)的50個(gè)基點(diǎn)的大幅度降息對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)肯定是巨大的利好。如果疊加更多的國(guó)內(nèi)政策，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎接一輪超過517的市場(chǎng)變化！
而且這只是開始，全球降息潮出現(xiàn)。
北京時(shí)間9月19日，中國(guó)香港金管局將基準(zhǔn)利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至5.25%。
除了中國(guó)香港金管局，9月19日還出現(xiàn)更多央行宣布跟隨降息：科威特央行降息25個(gè)基點(diǎn)，至4%；巴林央行下調(diào)隔夜存款利率50個(gè)基點(diǎn)，至5.50%；阿聯(lián)酋央行下調(diào)隔夜存款利率50個(gè)基點(diǎn)，至4.90%；卡塔爾央行下調(diào)存款利率55個(gè)基點(diǎn)至5.2%，下調(diào)回購(gòu)利率55個(gè)基點(diǎn)至5.45%，下調(diào)貸款利率55個(gè)基點(diǎn)至5.70%。
美聯(lián)儲(chǔ)降息，意味著全球降息潮已經(jīng)正式開啟。
美聯(lián)儲(chǔ)點(diǎn)陣圖顯示，美聯(lián)儲(chǔ)2024年將累計(jì)降息100個(gè)基點(diǎn)，在9月降息50個(gè)基點(diǎn)后，還有50個(gè)基點(diǎn)的降息預(yù)期。美聯(lián)儲(chǔ)2025年料再將降息100個(gè)基點(diǎn)，與6月點(diǎn)陣圖預(yù)期的降息幅度相同。從歷史上看，美聯(lián)儲(chǔ)一旦開啟降息周期，不會(huì)在短期內(nèi)暫停下調(diào)利率，而是長(zhǎng)期連貫的政策行動(dòng)。
—美國(guó)降息對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響！—
各界對(duì)于中國(guó)進(jìn)一步定向降準(zhǔn)、降息的預(yù)期也在攀升。
我國(guó)央行的政策目標(biāo)與美聯(lián)儲(chǔ)有所差異，根據(jù)《中國(guó)人民銀行法》，中國(guó)人民銀行的貨幣政策目標(biāo)是保持貨幣幣值的穩(wěn)定，并以此促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。近幾年，盡管我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨極大的下行壓力，但為保持匯率穩(wěn)定，貨幣政策上相對(duì)克制，降息幅度不如大家預(yù)期中的大。伴隨美國(guó)步入降息通道，人民幣匯率壓力將極大緩解，國(guó)內(nèi)貨幣政策空間將顯著擴(kuò)大。面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，預(yù)計(jì)我們降息的政策可能很快也會(huì)出來，幅度可能不會(huì)很低。
雖然中國(guó)在之前的美元加息周期里面沒有跟，但降息是肯定會(huì)跟的。
過去幾年的美元加息區(qū)間里，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)利空居多，但如果美元進(jìn)入降息區(qū)間，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)肯定利多。
那么美聯(lián)儲(chǔ)的降息對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有幾點(diǎn)：
國(guó)內(nèi)降息也是難免，很快會(huì)出現(xiàn)降準(zhǔn)降息！
當(dāng)下大部分市場(chǎng)都在討論貸款繼續(xù)降息，但國(guó)內(nèi)整體看每個(gè)月的LPR降息緩慢，也不會(huì)突然暴跌影響市場(chǎng)情緒。存款降息很可能會(huì)出現(xiàn)在市場(chǎng)。
快明天中國(guó)LPR就可能繼續(xù)降息！
第二：這只是開始，從趨勢(shì)看，降息還將持續(xù)
美國(guó)開啟新一輪降息周期，打破了中國(guó)貨幣政策的天花板，讓我們獲得了更大的降息空間。過去幾年，中美利率出現(xiàn)了罕見的倒掛，中國(guó)10年期國(guó)債收益率比美國(guó)低200個(gè)基點(diǎn)左右。為了減少資金流出中國(guó)，中國(guó)降息步子很小，幅度有限。美元開啟降息周期后，中國(guó)未來幾年降息空間加大，低利率時(shí)代來臨了。
美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息周期，對(duì)中國(guó)是利好。它讓中國(guó)貨幣政策空間加大了，對(duì)樓市、股市和經(jīng)濟(jì)都構(gòu)成利好。
在經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，貨幣政策仍會(huì)趨于更加寬松，中國(guó)的降息周期會(huì)繼續(xù)。而且隨著美國(guó)大幅度降低，國(guó)內(nèi)未來幾個(gè)月降息也會(huì)加速。
第三：房貸利率跌入2區(qū)間
“517新政”實(shí)施以來，新房首套房、二套房房貸款利率持續(xù)走低。央行發(fā)布的《2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，6月末新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率已經(jīng)下調(diào)至3.45%，7月出現(xiàn)過一次10個(gè)基點(diǎn)的降低。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年8月全國(guó)首套房平均利率已經(jīng)跌到了3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%。整體房貸8月平均利率在3.3%左右。
房貸利率整體看已經(jīng)經(jīng)過了多輪下降，從調(diào)整幅度上看，各地對(duì)于房貸利率的降低呈現(xiàn)出差異性。目前，多數(shù)城市的首套房貸利率已降至2.9%~3.4%間。
目前，一線城市5年期以上房貸利率的北京上海是3.4%，廣州低至2.9%；二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。
第四：樓市的政策寬松井噴
7-8月，樓市傳統(tǒng)淡季，但樹欲靜而風(fēng)不止。據(jù)中原地產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)城市7-8月共出臺(tái)項(xiàng)地產(chǎn)政策171項(xiàng)，其中，商業(yè)貸款優(yōu)化政策7項(xiàng)，公積金放寬政策58項(xiàng)，以舊換新17項(xiàng)，各類購(gòu)房、契稅補(bǔ)貼21項(xiàng)，去庫(kù)存和保交房20項(xiàng)。
但進(jìn)入9月后，各種政策開始升級(jí)！
9月17日，南京市房產(chǎn)局宣布，將在2024年金秋房展會(huì)期間發(fā)放限時(shí)購(gòu)房補(bǔ)助。該補(bǔ)助政策將于9月20日至22日在南京舉行的房展會(huì)上實(shí)施，為購(gòu)房者提供額外1%的購(gòu)房合同金額補(bǔ)助。
此次補(bǔ)助對(duì)象為在南京金秋房展會(huì)上購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房者，且需在2024年12月31日前完成新建商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案。此舉旨在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。
四川省天府新區(qū)于9月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)四川天府新區(qū)直管區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼。
8月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的慣例淡季，因?yàn)樘鞖庠?，每年?月市場(chǎng)都處于一年的低點(diǎn)，市場(chǎng)處于調(diào)整，2024年也不例外，整體全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期政策影響下，有所升溫后，在8月再次出現(xiàn)了調(diào)整。
在市場(chǎng)需求疲軟、房?jī)r(jià)下行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等背景下，8月整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售去化受阻，“以價(jià)換量”成為去庫(kù)存常用手段。2024年8月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持低位運(yùn)行，重點(diǎn)房企銷售降幅仍較大，市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整過程。前期的政策影響逐漸減弱，整體看購(gòu)房者信心仍然不足。未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)仍然需要進(jìn)一步觀察。
本輪樓市下行幅度和周期已經(jīng)刷新歷史記錄，從目前看，517政策主要影響了京滬等一線城市，特別是北京和上海二手房市場(chǎng)，6-7月整體市場(chǎng)出現(xiàn)了企穩(wěn)現(xiàn)象，近2個(gè)月的成交量都是近一年多來的點(diǎn)。但隨著政策影響降低，8月市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了調(diào)整。
第五：房企融資可能好轉(zhuǎn)
對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，海外融資成本會(huì)降低。同時(shí)，人民幣相對(duì)的可能性加大，使得海外債務(wù)償還變得更加輕松，這將有助于房企增加融資渠道，降低融資成本，利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目開發(fā)。
美聯(lián)儲(chǔ)降息通常被視為全球經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向?qū)捤傻男盘?hào)，這會(huì)影響國(guó)內(nèi)購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。市場(chǎng)可能認(rèn)為經(jīng)濟(jì)環(huán)境將更加有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增強(qiáng)，從而進(jìn)一步刺激購(gòu)房需求。不過，如果購(gòu)房者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍存在擔(dān)憂，這種預(yù)期的改善可能會(huì)受到一定限制。
整體看整體房企拿地?cái)?shù)據(jù)低迷，2022-2023年央國(guó)企拿地為主，進(jìn)入2024年整體拿地積極性降低！在繼續(xù)大幅度降息后，部分房企融資放開，拿地?cái)?shù)據(jù)可能稍有好轉(zhuǎn)。
第六：短期看，房地產(chǎn)政策取向肯定會(huì)寬松。
市場(chǎng)期待930出臺(tái)重磅政策！
2024年以來，中央多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的重要性，穩(wěn)定房地產(chǎn)對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要，4.30政治局會(huì)議為今年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)后，近的幾次國(guó)常會(huì)進(jìn)一步明確政策方向，也釋放了更加積極有力信號(hào)，市場(chǎng)不穩(wěn)、政策不止。房地產(chǎn)供需兩端政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，各地去庫(kù)存相關(guān)舉措肯定將加快落實(shí)。
930是一個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)！
第七：部分小銀行將率先試探政策底線
在資本寬松下，部分股份制小銀行，之前房貸不多的，近房貸政策可能會(huì)出現(xiàn)全面井噴寬松。
第八：依然要回歸核心城市圈
老生常談，但依然一直管用，城市級(jí)別這個(gè)概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會(huì)成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。
全國(guó)除了20個(gè)左右城市，其他基本都沒有成熟的二手房市場(chǎng)。在二手房城市的市場(chǎng)才談得上是投資，在其他城市買房，房?jī)r(jià)看著有些是漲了，但能賣出去嗎？
第九：那些城市會(huì)相對(duì)活躍？
這些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來也會(huì)容易活躍。
第十點(diǎn)：全球大放水時(shí)代來了！
2014年930全面放松，2016年930全面調(diào)控收緊，2022年930“降低公積金貸款利率、放寬首套房按揭利率下限”，2023年9月“調(diào)降存量房貸利率，放松認(rèn)房不認(rèn)貸”。每一次930都牽動(dòng)著地產(chǎn)人的心。
當(dāng)前市場(chǎng)期待的政策很多，從存量房貸利率調(diào)降，到一線城市不限購(gòu)，再到融資全面支持。
樓市的根本還在經(jīng)濟(jì)！
單純依靠政策放松并不能持久地提振市場(chǎng)信心，還需要綜合考慮市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及購(gòu)房者的心理預(yù)期。樓市政策頻繁調(diào)整也是市場(chǎng)反復(fù)波動(dòng)的原因之一。每一次政策調(diào)整，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不同程度的影響。例如，降低比例、降低貸款利率等措施，雖然在短期內(nèi)可以刺激購(gòu)房需求，但如果市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)定，購(gòu)房者仍會(huì)持觀望態(tài)度，市場(chǎng)難以實(shí)現(xiàn)持久復(fù)蘇。
整體看，短期內(nèi)居民收入預(yù)期弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍在等因素依然制約著房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。當(dāng)前購(gòu)房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，在房地產(chǎn)庫(kù)存積壓的影響下，穩(wěn)定依然需要更多時(shí)間。
整體看，2024年樓市的需求、購(gòu)房者的收入和信心都還需要一定時(shí)間恢復(fù)，還在逐漸見底過程中，國(guó)家救房地產(chǎn)的決心已經(jīng)全面體現(xiàn)在政策上，美聯(lián)儲(chǔ)降息周期來了，伴隨美國(guó)步入降息通道，人民幣匯率壓力將極大緩解，國(guó)內(nèi)貨幣政策空間將顯著擴(kuò)大。面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，預(yù)計(jì)我們降息的政策可能很快也會(huì)出來，幅度可能不會(huì)很低。
政策空間更大了，未來更多更重磅的政策會(huì)加碼落地，對(duì)房地產(chǎn)可以比之前樂觀一點(diǎn)了！
- 突發(fā)！美聯(lián)儲(chǔ)斷崖式降息，對(duì)持續(xù)下跌中的中國(guó)樓市10大影響！
